Quy trình mua nhà cho người mới ở miền Nam: 7 bước rút gọn cho NĐT Bắc

Sáng thứ Ba tuần trước, Hoàn ngồi với anh Toản ở một quán cà phê nhỏ trên đường Phạm Văn Đồng. Anh vừa hạ cánh Tân Sơn Nhất tối hôm trước, đây là chuyến vào Nam đầu tiên trong đời để mua BĐS. Anh mở laptop, kéo ra 3 file Excel dài dằng dặc. Bảng so sánh 24 dự án, giá, tiến độ, chủ đầu tư, đánh giá review.

Anh Toản 52 tuổi, ở Hà Nội, có 30 tỷ, muốn mua nhà phố lõi TP.HCM để giữ 5 năm. Nhìn bảng của anh, Hoàn hỏi một câu.

“Anh Toản ơi, trong 24 dự án này, anh đã đọc trọn 1 dự án nào từ đầu đến cuối chưa?”

Anh Toản dừng lại. Suy nghĩ. Rồi cười. “Chưa em ạ. Toàn xem lướt.”

Đó là sai lầm số 1 của người mua nhà miền Nam lần đầu. Đọc quá nhiều dự án, không đọc trọn dự án nào. Bảng Excel dài 24 dòng chỉ tạo cảm giác an tâm, không thay được một quy trình 7 bước làm nghiêm túc trên 3 dự án.

Vì sao người Bắc mua nhà miền Nam lần đầu hay đi lạc

Hoàn đã đón hơn 200 khách Bắc trong 15 năm nghề. Người mới thường bị 4 chỗ dẫn lạc.

Một là quá nhiều thông tin. Nghe sale, đọc báo, đọc group, xem TikTok. Càng đọc càng loạn.

Hai là mỏ neo giá Hà Nội. Nhìn giá miền Nam thấy “rẻ” so với Hà Nội, mua vội. Nhưng giá thật ở Nam phải so với Nam, không so với Bắc.

Ba là sợ mất cơ hội. Sale nào cũng bảo dự án sắp hết hàng, giá sẽ tăng. Chưa đi được 3 dự án thì đã cọc mất.

Bốn là không biết trình tự làm việc. Việc gì trước, việc gì sau, cái nào cần lấy giấy tờ, cái nào chỉ cần xác nhận miệng. Mọi thứ bị dồn thành một mớ.

Bốn chỗ này giải quyết bằng một thứ. Một quy trình rõ ràng, có thứ tự.

Trần Quốc Hoàn đứng cạnh bản đồ quy hoạch Nhơn Trạch, hướng dẫn quy trình mua nhà miền Nam cho NĐT Bắc

Quy trình mua nhà cho người mới ở miền Nam là gì

Quy trình mua nhà cho người mới là bộ 7 bước cố định, sắp theo thứ tự tăng dần độ cam kết, từ chuẩn bị vốn và khung tiêu chí, đến khi ra sổ hồng đứng tên. Mỗi bước có tiêu chuẩn xong rõ, không xong không sang bước sau.

Điểm cốt lõi, bước sau tốn tiền và thời gian hơn bước trước. Nếu bỏ qua bước trước, bước sau sẽ mắc sai.

Anh chị đọc đến đây có thể đang nghĩ, “Có cần phức tạp thế không?” Có. Vì đây là vốn của 15 đến 20 năm tích lũy. Dành 4 tuần làm cho đúng, tiết kiệm được 4 năm sửa sai.

7 bước quy trình Hoàn hướng dẫn cho khách Bắc lần đầu vào Nam

Bước 1 — Chuẩn bị vốn và khung tiêu chí trước khi vào Nam

Trước khi đặt vé máy bay, làm xong 3 việc ở nhà.

Chốt tổng vốn có thể dùng, tách rõ vốn tự có và vốn vay được. Đừng dùng vốn dưới 6 tháng sẽ cần, và đừng vay quá 40% giá trị tài sản trong chu kỳ hiện tại.

Chốt khung tiêu chí. Mua để ở, để cho thuê, để giữ chờ tăng giá, hay để đón chu kỳ. Ba mục tiêu này chọn 1, không cả 3. Chọn 1 rồi ra khung, ngân sách bao nhiêu, khu nào phù hợp, loại tài sản nào phù hợp.

Chốt thời gian ra quyết định. Đợt vào Nam này ra được quyết định trong bao nhiêu tuần. Không có deadline, dễ để 3 tháng không xong.

Bước 2 — Chọn 3 khu, không hơn

Sai lầm phổ biến nhất, muốn xem hết 10 khu để chắc ăn. Kết quả loạn, không so sánh được.

Hoàn khuyên chọn tối đa 3 khu, mỗi khu đại diện một luận điểm. Ví dụ với vốn 30 tỷ, có thể chọn Thủ Đức (chu kỳ hạ tầng gần hoàn thiện), Quận 7 (dòng tiền cho thuê chắc), Bình Dương giáp ranh (đón sóng đô thị mới). Ba khu này khác nhau đủ để so sánh, không quá nhiều đến mức không kịp đi sâu.

Chỉ khi hoàn thành xong việc so sánh 3 khu, mới mở khu thứ 4.

Bước 3 — Đi thực địa lần 1, ngắm chưa chốt

Chuyến đầu tiên chỉ để nhìn tổng thể. Không cầm sổ chi phiếu. Không mang tiền cọc.

Với mỗi khu, đi 3 việc. Đi vào giờ khác nhau, sáng sớm và chiều tối. Đi hạ tầng chính, xem đường sá, kết nối. Đi 2 đến 3 dự án đại diện của khu đó, không phải mọi dự án.

Ghi chú lại cảm giác thật. Có ấn tượng tốt không, có mùi đầu tư không, có người thật về ở không, không khí sống có ổn không. Cảm giác thật đầu tiên rất quan trọng, đừng bỏ qua.

Bước 4 — Rút danh sách 3 dự án cho vòng đi sâu

Sau chuyến 1, chọn tối đa 3 dự án đưa vào vòng đọc kỹ. Không giữ danh sách 10 dự án, giữ 3.

Với 3 dự án này, thu 4 bộ tài liệu. Giấy phép xây dựng và văn bản đủ điều kiện huy động vốn. Bản chụp giấy tờ pháp lý dự án. Bảng giá chào chính thức từ CĐT. Hợp đồng đặt cọc mẫu.

Không có 4 bộ này, dừng dự án đó lại.

Bước 5 — Thẩm định pháp lý và thi công trước khi cọc

Đây là bước Hoàn viết riêng 2 bài khác. Ở đây gọn lại thành 3 phần.

Đối chiếu pháp lý ở Sở Xây dựng địa phương. Đi tận công trình lúc 6 giờ sáng, đếm công nhân, xem tiến độ. Tra chủ đầu tư về pháp nhân, tài chính, và lịch sử bàn giao 3 dự án gần nhất.

Nếu vốn lớn và không có thời gian, thuê thẩm định độc lập. Chi phí 5 đến 20 triệu, cứu được vốn cả chục tỷ.

Bước 6 — Đàm phán, ký hợp đồng, đóng theo lộ trình

Sau khi thẩm định xong, còn 1 hoặc 2 dự án đủ đi tiếp. Bước này gồm 3 việc.

Đàm phán giá. Chiết khấu công bố thường không phải chiết khấu cuối. Với nhà phố và căn hộ trên 5 tỷ, biên độ đàm phán còn 3 đến 8%. Đừng cọc trong buổi mở bán vội vàng.

Đọc kỹ hợp đồng. 3 điều cần đọc trọn, không lướt. Điều khoản phạt CĐT khi chậm bàn giao. Điều khoản bàn giao chất lượng và tiện ích. Điều khoản chuyển nhượng hợp đồng.

Đóng theo lộ trình, không đóng dồn. Lộ trình đóng phải khớp với tiến độ thi công thực. Trước khi đóng đợt tiếp theo, đi thực địa xem tiến độ có đúng không.

Bước 7 — Nhận bàn giao và ra sổ hồng

Nhận bàn giao là bước phần đông người mua Bắc bỏ qua, giao cho môi giới hoặc CĐT. Sai lầm.

Đi nhận nhà trực tiếp. Kiểm chất lượng bàn giao so với hợp đồng, kiểm từng phòng, từng thiết bị, từng lớp sơn. Có gì chưa đúng, ghi biên bản, chưa ký nghiệm thu.

Ra sổ hồng thường mất 12 đến 18 tháng sau bàn giao. Trong thời gian đó, giữ hồ sơ đầy đủ, theo dõi CĐT nộp hồ sơ ra sao. Nếu CĐT chậm, thúc bằng văn bản, không thúc bằng miệng.

Đến khi sổ hồng đứng tên, quy trình 7 bước mới thật sự kết thúc.

!Chuyên gia BĐS Trần Quốc Hoàn – quy trình 7 bước mua nhà miền Nam cho NĐT Bắc lần đầu

Sai lầm thường gặp của người mua lần đầu

Người mua nhà miền Nam lần đầu hay mắc 5 sai lầm.

Một là bỏ qua bước 1, không có khung tiêu chí trước khi vào Nam. Vào rồi mới nghĩ, dễ bị dẫn.

Hai là mở quá nhiều khu, quá nhiều dự án. Nhìn thì tưởng cẩn thận, thực ra không đi sâu được cái nào.

Ba là dồn thẩm định và cọc vào một chuyến. Áp lực thời gian ép ra quyết định vội.

Bốn là bỏ qua bước 6 đàm phán. Sale báo giá bao nhiêu tin bấy nhiêu. Mất 3 đến 8% giá trị tài sản không cần thiết.

Năm là bỏ qua bước 7 nhận bàn giao và ra sổ. Nghĩ ký xong hợp đồng là xong, thực tế còn 12 đến 24 tháng nữa mới xong thật.

Câu hỏi thường gặp

1. Tôi ở Hà Nội, quy trình 7 bước này cần vào Nam mấy chuyến?

Tối thiểu 2 chuyến. Chuyến 1 làm bước 3, đi thực địa lần đầu. Chuyến 2 làm bước 5 và 6, thẩm định và cọc. Bước 7 nhận bàn giao là chuyến thứ 3, cách 12 đến 24 tháng sau. Nếu thuê đại diện người mua, có thể giảm còn 1 chuyến chính.

2. Không có thời gian đi 2 chuyến thì sao?

Có 2 lựa chọn. Một, dời quyết định 3 tháng, sắp xếp lại lịch. Hai, thuê đại diện người mua tại chỗ, người đó làm thay bước 3 và bước 5. Không nên rút gọn thành 1 chuyến với 1 dự án duy nhất, dễ ra quyết định vội.

3. Ngân sách 5 đến 8 tỷ có làm được quy trình đầy đủ này không?

Được. Quy trình 7 bước áp dụng cho mọi ngân sách. Chỉ khác ở khu và loại tài sản. Vốn 5 đến 8 tỷ chọn nhà phố vùng ven Vành đai 3 hoặc căn hộ đã bàn giao có sổ. Vốn 20 đến 50 tỷ chọn nhà phố lõi. Quy trình giống nhau.

4. Nếu tôi đã có môi giới rồi, cần làm gì thêm?

Môi giới giúp được bước 2 và bước 3. Nhưng bước 5 thẩm định, bước 6 đàm phán, bước 7 nhận bàn giao và ra sổ, mình phải tự làm hoặc thuê bên độc lập. Không giao trọn quy trình cho môi giới, vì môi giới ăn hoa hồng bên bán, vai trò khác bên mua.

Cây cầu Hoàn muốn bắc cho anh chị

Anh chị đang chuẩn bị vào Nam mua nhà lần đầu, có thể là căn hộ vùng ven 5 đến 8 tỷ, có thể là nhà phố lõi 20 đến 50 tỷ. Anh chị biết mình không có thời gian sai. Nhưng cũng chưa biết bắt đầu từ đâu.

Hoàn đã viết một tài liệu nội bộ 12 trang, gọi là Bản đồ Nam tiến, chia thị trường TP.HCM và vùng ven thành 6 khu, gắn với 6 luận điểm đầu tư, kèm khung ngân sách và tiêu chí chọn dự án cho từng khu. Đây là tài liệu Hoàn dùng để dẫn khách trong 12 tháng qua.

Anh chị muốn Hoàn gửi Bản đồ Nam tiến qua email, hay muốn Hoàn dành 30 phút gọi trực tiếp để nghe câu chuyện anh chị và tư vấn ngay bước 1 khung tiêu chí?

Nhắn Hoàn một câu ngắn ghi rõ vốn và thời gian dự kiến vào Nam. Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bước 1 không phải mua sai dự án, mà là mua đúng dự án nhưng sai mục tiêu. Mua để cho thuê nhưng chọn dự án tăng giá chậm, dòng tiền yếu. Mua để đón chu kỳ nhưng chọn khu đã tăng xong. Tài sản đúng, mục tiêu sai, vẫn là một chu kỳ đứng ngoài nhìn người khác vào.