Chị Tâm ở Cầu Giấy gọi tôi vào tối Chủ nhật.
Chị có 4 tỷ vừa rút từ một căn chung cư cũ ở Hà Nội.
Chị nói: “Hoàn ơi, chị muốn mua một căn ở Quận 1.”
Tôi im một lúc.
Chị tưởng đường truyền lỗi. Hỏi lại: “Em nghe rõ không?”
Tôi nghe rõ. Nhưng tôi phải nói thật với chị.
4 tỷ ở Quận 1 chỉ đủ mua một căn hẻm sâu hẻm cụt, diện tích chừng 25 mét vuông, không có chỗ để xe máy.
Chị Tâm sửng sốt: “Sao lại thế? Chị tưởng 4 tỷ là to lắm rồi.”
4 tỷ ở Hà Đông to thật.
Ở Quận 1 nó là một góc bếp.
Sài Gòn có ba tầng giá phải biết
Vùng lõi, cận lõi, vùng ven Sài Gòn là cách chia thành phố thành ba tầng dựa trên giá đất, nhu cầu thuê thật và đường rút vào trung tâm.
Tôi sẽ kể anh chị nghe ba tầng đó là gì, tầng nào hợp với bao nhiêu tiền.
Đây là bài học tôi mất 6 năm đầu sự nghiệp mới đúc kết được.
Tầng 1: Vùng lõi
Vùng lõi gồm Quận 1, Quận 3, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
Giá hẻm xe hơi ở đây từ 140 đến 180 triệu một mét vuông (giá rao, giá thật thường thấp hơn 10 đến 20%).
Cụ thể tôi mới khảo:
– Hẻm Đa Kao Quận 1: 155 đến 180 triệu một mét vuông. – Hẻm Lê Văn Sỹ Quận 3: 140 đến 175 triệu. – Hẻm Phan Xích Long Phú Nhuận: 155 đến 175 triệu. – Hẻm xe hơi Bình Thạnh: 140 đến 165 triệu.
Vào vùng này tối thiểu 6 đến 10 tỷ cho một căn hẻm bé.
Mặt tiền Đa Kao thì 380 đến 460 triệu một mét vuông. Một căn 50 mét là 19 đến 23 tỷ.
Vì sao đắt thế?
Một, đất hết. Không có dự án mới nào trong Quận 1.
Hai, thuê đắt. Một căn hẻm 50 mét cho người nước ngoài thuê 25 đến 30 triệu một tháng.
Ba, thanh khoản cao nhất Sài Gòn. Bán được trong 1 đến 3 tháng dù thị trường xấu.
Bốn, trường quốc tế, bệnh viện tốt, văn phòng đa quốc gia. Cộng đồng người trả tiền cao thuê dài hạn.
Vùng này hợp với ai?
NĐT có 6 tỷ trở lên, muốn bảo toàn tài sản, không cần tỷ suất cho thuê cao.
Tỷ suất gross ở đây chỉ 2,4 đến 4,1%. Tiền thuê không đủ trả lãi vay nếu vay 50%.
Mua vùng lõi không phải để có dòng tiền. Mua để giữ giá trị.
Tầng 2: Vùng cận lõi
Vùng cận lõi gồm Thủ Đức (Quận 2 và Quận 9 cũ), Quận 7, một phần Bình Thạnh ra ngoài.
Giá ở đây dao động rộng từ 50 đến 260 triệu một mét vuông tùy khu.
Cụ thể:
– Quận 7 Phú Mỹ Hưng nhà phố: 200 đến 260 triệu (giá rao). – Quận 7 Tân Quy hẻm xe hơi: 90 đến 120 triệu. – Thủ Đức Trường Thọ gần Metro: 87 đến 110 triệu. – Thủ Đức Hiệp Bình Chánh: 55 đến 95 triệu. – Bình Thạnh Vinhomes Central Park căn 2 phòng ngủ: 127 đến 159 triệu một mét vuông sàn.
Vùng này có biên độ giá rộng nhất.
Vốn vào từ 1,5 đến 25 tỷ tùy chọn.
Tỷ suất gross 1,7 đến 5%.
Đặc điểm vùng cận lõi:
Một, hạ tầng đang lên mạnh. Metro số 1 chạy được rồi, Metro số 2 đang đào, cầu Thủ Thiêm 4 chuẩn bị khởi công Quý 4 năm nay.
Hai, có cộng đồng người Bắc đã vào sống thật. PMH có hàng nghìn gia đình Bắc Hàn Nhật Hàn. Thảo Điền Thủ Đức cũng vậy.
Ba, vừa có dòng tiền vừa có tăng giá. Tỷ suất khá hơn vùng lõi, tăng giá cũng tốt hơn vì còn dư địa hạ tầng.
Vùng cận lõi hợp với NĐT 3 đến 15 tỷ, đa số tệp khách của tôi ở đây.
Tầng 3: Vùng ven
Vùng ven gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, các khu mới sáp nhập như Dĩ An, Thuận An, Long Thành, Phú Mỹ.
Giá ở đây từ 8 đến 60 triệu một mét vuông.
Cụ thể tôi khảo gần đây:
– Bình Chánh Vĩnh Lộc A: 25 đến 35 triệu. – Bình Chánh Tân Kiên: 35 đến 54 triệu. – Dĩ An Bình An: 43 đến 60 triệu. – Thuận An căn hộ VSIP 1: 25 đến 37 triệu một mét vuông sàn. – Long Thành thị trấn: 18 đến 25 triệu. – Bến Cát Mỹ Phước hẻm: 10 đến 14 triệu.
Vốn vào từ 700 triệu đến 5 tỷ.
Tỷ suất gross cao nhất trong ba tầng: 3 đến 8%.
Đặc điểm vùng ven:
Một, dòng tiền tốt nhất. Cầu thuê thật từ công nhân, sinh viên, công chức.
Hai, thanh khoản chậm nhất. Bán phải chờ 6 tháng đến 1 năm trong thị trường bình thường.
Ba, pháp lý phức tạp hơn. Nhiều khu có đất phân lô trái phép, phải kiểm tra sổ kỹ.
Bốn, biên độ tăng giá lớn nếu chọn đúng. Khu nào có hạ tầng sắp về thì 5 năm có thể nhân đôi. Khu nào không có thì im 5 năm liên tục.
Vùng ven hợp với NĐT vốn ít, muốn dòng tiền, chấp nhận thanh khoản chậm, biết chờ chu kỳ.
Hoặc NĐT vốn nhiều muốn đa dạng hóa, đặt một phần vào vùng ven chờ hạ tầng.
Cách chọn tầng nào hợp với mình
Chị Tâm hỏi tôi: “Vậy chị nên chọn tầng nào?”
Tôi hỏi ngược chị 4 câu:
Một, chị mua để làm gì? Cho con ở, cho thuê, hay đầu tư chờ lên?
Chị nói: cho thuê.
Hai, chị có muốn bán lại trong 2 đến 3 năm không?
Chị nói: không, để dài 7 đến 10 năm.
Ba, chị có người ở Sài Gòn quản lý hộ không?
Chị nói: có, em họ chị ở Bình Tân.
Bốn, mục tiêu tài chính là gì? Bảo toàn vốn, có dòng tiền đều, hay tăng giá lớn?
Chị nói: dòng tiền đều, không cần tăng giá vọt.
Với hồ sơ này, tôi đề xuất chị nhìn về vùng cận lõi và vùng ven.
4 tỷ ở vùng cận lõi mua được một căn hộ Sunrise City Quận 7. Diện tích 76 đến 99 mét vuông, giá 42 đến 55 triệu một mét vuông, tỷ suất cho thuê khoảng 5%.
4 tỷ ở vùng ven mua được một căn nhà phố Vĩnh Lộc A Bình Chánh. Tỷ suất khoảng 4%, có khả năng tăng giá khi Vành đai 3 và Vành đai 4 đi qua.
Tôi không khuyên chị bỏ Quận 1.
Tôi chỉ nói rằng với 4 tỷ, đặt vào Quận 1 thì chị chỉ có một góc hẻm 25 mét. Cho thuê được 15 triệu một tháng. Tỷ suất gross 4,5%.
Cùng 4 tỷ đặt vào Sunrise City, chị có 80 mét sàn, cho thuê 17 triệu một tháng. Tỷ suất 5%.
Cùng tiền, vùng cận lõi cho chị tài sản to gấp 3, tỷ suất nhỉnh hơn, thanh khoản chấp nhận được.
Bài học vùng tầng giá: không có tầng nào tốt nhất. Chỉ có tầng nào hợp với tiền và mục tiêu của anh chị nhất.
Phân vùng bất động sản TPHCM sẽ giúp anh chị nhìn rõ bản đồ 6 vùng chi tiết hơn.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Lấy giá Hà Nội ra so với giá Sài Gòn theo tầng. Quận Đống Đa Hà Nội không phải Quận 1 Sài Gòn. Quận 1 Sài Gòn đắt hơn 30 đến 50% so với Đống Đa cùng phân khúc hẻm.
Sai lầm 2: Tưởng vùng ven luôn rẻ. Long Thành có lô mặt tiền 25 triệu một mét vuông, nhưng có lô mặt tiền 70 triệu nếu nằm gần sân bay. Trong cùng vùng ven cũng có nhiều tầng nhỏ.
Sai lầm 3: Mua vùng lõi để có dòng tiền. Vùng lõi tỷ suất 2,4 đến 4,1%, thấp hơn lãi gửi ngân hàng. Mua vùng lõi là để giữ giá trị, không phải để có tiền hàng tháng.
Sai lầm 4: Mua vùng ven xa hẳn mà không có hạ tầng sắp về. Một khu cách trung tâm 40 km, không có cao tốc, không có dự án lớn, không có cộng đồng dân về sống thật, sẽ im 10 năm. Rẻ nhưng kẹt vốn.
Sai lầm 5: Không cộng đường rút vào quyết định. Một căn ở Bình Chánh cách Quận 1 cũng 15 km, nhưng có 2 đường rút khác nhau. Đường qua Nguyễn Văn Linh thoáng, đường qua An Lạc kẹt nặng. Cùng khoảng cách nhưng giá chênh 30%.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em có 3 tỷ, mua vùng nào hợp nhất?
Đáp: 3 tỷ là điểm chuyển giao đẹp. Có thể vào vùng cận lõi nếu chọn căn hộ thứ cấp ở Quận 7 hoặc Thủ Đức. Có thể vào vùng ven nếu muốn nhà phố. Tùy chị muốn dòng tiền hay tăng giá. Dòng tiền chọn căn hộ Sunrise City. Tăng giá chọn Vĩnh Lộc A nhà phố.
Hỏi: Mua vùng ven xong có cần xuống ở quản lý không?
Đáp: Không cần xuống ở. Cần xuống thăm 2 lần một năm, kiểm tra căn nhà thật, nói chuyện với hàng xóm để biết khu có an toàn không, có ngập không. Còn lại có thể thuê người quản lý hộ với phí 500 nghìn đến 1 triệu một tháng.
Hỏi: Vùng nào sẽ tăng giá mạnh nhất 5 năm tới?
Đáp: Tôi không đoán được chính xác khu nào, nhưng theo hạ tầng đang triển khai thì Thủ Đức tiếp tục lên, Long Thành lên mạnh khi sân bay khai thác, Bến Cát và Tân Uyên lên theo Vành đai 4. Vùng lõi tăng chậm vì đã cao, nhưng tăng chắc.
Hỏi: NĐT mới vào lần đầu nên chọn tầng nào?
Đáp: Tôi luôn khuyên người mới chọn vùng cận lõi. Vùng lõi đắt, không quen sẽ trả giá lố. Vùng ven phức tạp pháp lý, người mới dễ vướng. Vùng cận lõi đủ minh bạch để học, đủ tỷ suất để có động lực giữ. Sau căn đầu rồi mới đa dạng hóa.
Câu vàng anh chị nhớ kỹ
Vùng lõi giữ giá trị.
Vùng cận lõi cân bằng.
Vùng ven cho dòng tiền và chờ chu kỳ.
Cuối bài tôi chọn cho chị Tâm
Chị Tâm chọn vùng cận lõi.
Tôi đưa chị đi 3 căn hộ thứ cấp Quận 7 trong 1 buổi sáng.
Chị chọn Sunrise City căn 86 mét 2 phòng ngủ.
Giá thật chốt 4 tỷ 1. Cho thuê được 18 triệu một tháng. Tỷ suất gross 5,3%.
7 tháng sau chị nhắn tôi: “Người thuê hết hợp đồng lại có khách ngay. Tiền vào đều mỗi tháng. Chị thấy đúng tầng.”
Anh chị muốn tôi gửi bảng giá chi tiết 6 vùng theo vốn của mình, hay muốn tôi book luôn 1 buổi 30 phút online cùng tôi để chốt tầng nào nên xem trước?
Nhắn tôi một dòng. Tôi phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều tôi lo là 3 tháng nữa anh chị xem một căn ở Quận 1 mê quá, đặt cọc 200 triệu, rồi nửa đêm vắt tay lên trán tính lại thấy 4 tỷ vào hẻm 25 mét cho thuê không bõ. Phí cọc mất, mà lòng cũng mất nhịp tin tưởng.
