Chị Tâm gọi điện cho Hoàn lúc 8 giờ sáng thứ Tư.
“Hoàn ơi, chị đang đứng trước một căn mặt tiền đường Phan Đăng Lưu, Phú Nhuận. Giá 22 tỷ. Sale nói cho thuê được 50 triệu một tháng. Chị có nên xuống tiền không?”
Hoàn hỏi: “Căn rộng bao nhiêu mét vuông đất, mấy tầng, hiện đang có ai thuê chưa?”
Chị nói: “Đất 4,5 mét nhân 15 mét, tổng 67 mét vuông. 3 tầng 1 lửng. Đang trống. Chủ vừa lấy lại từ một quán cà phê.”
Hoàn lặng một nhịp.
“Chị về văn phòng đi, mình họp lại 11 giờ. Đừng đặt cọc bây giờ.”
Chị Tâm 42 tuổi, người Bắc Giang, làm xuất khẩu nông sản ngoài Bắc gần 15 năm. Vợ chồng tích lũy được 22 tỷ. Chị muốn tài sản này sinh dòng tiền hàng tháng để dần dần đỡ phải bay vào Nam bay ra Bắc.
Chị nhắm vào nhà mặt tiền kinh doanh cho thuê tại các tuyến phố Phú Nhuận, Bình Thạnh, Quận 3.
Đây là sản phẩm hấp dẫn nhất về dòng tiền trong nhóm nhà phố Sài Gòn.
Nhưng cũng là sản phẩm có cú vấp lớn nhất nếu mua nhầm thời điểm và nhầm tuyến.
Nhà mặt tiền kinh doanh cho thuê là gì
Nhà mặt tiền kinh doanh cho thuê là nhà phố nằm trực tiếp mặt đường lớn có vỉa hè, có thể mở cửa hàng, quán cà phê, văn phòng, showroom. Diện tích đất thường 40 đến 90 mét vuông, 3 đến 5 tầng, mặt tiền 4 đến 7 mét.
Khác nhà phố hẻm ở 3 chỗ. Một, vỉa hè và mặt đường công cộng. Hai, được phép treo biển hiệu kinh doanh. Ba, giá cao hơn nhà hẻm cùng diện tích 2 đến 3 lần.
Khách thuê chính: chuỗi cà phê, nhà thuốc, ngân hàng, cửa hàng tiện lợi, showroom xe máy, văn phòng công ty vừa và nhỏ.
Tỷ suất gross cho thuê khoảng 1,7 đến 2,5 phần trăm năm. Thấp hơn nhà phố hẻm. Nhưng dòng tiền tuyệt đối lớn hơn nhiều.
Đây là sản phẩm hợp với NĐT vốn 15 đến 40 tỷ, đã có dòng tiền chính từ công việc khác, muốn có một dòng tiền lớn hơn 30 đến 60 triệu một tháng để bù chi tiêu hưu trí hoặc bù chi phí gia đình.
Vì sao tỷ suất thấp mà vẫn nên cân nhắc
Chị Tâm hỏi: “Tỷ suất chỉ 1,8 đến 2,5 phần trăm thì làm sao bằng tiền gửi?”
Hoàn nói: “Chị nhìn thiếu một mặt. Em vẽ cho chị xem.”
Hoàn lấy bút.
Tài sản 22 tỷ gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng lãi suất 5,2 phần trăm: 1,14 tỷ một năm.
Tài sản 22 tỷ mua nhà mặt tiền Phú Nhuận cho thuê 36 đến 42 triệu một tháng ròng: 432 đến 504 triệu một năm tiền thuê. Cộng với giá nhà tăng theo chu kỳ 10 năm trung bình 6 đến 9 phần trăm năm.
Tổng cộng 10 năm cộng dồn:
Gửi ngân hàng: 22 tỷ vốn gốc + 11,4 tỷ lãi = 33,4 tỷ.
Mua nhà mặt tiền: 22 tỷ vốn gốc + 4,8 tỷ tiền thuê + 13 đến 18 tỷ giá nhà tăng = 39,8 đến 44,8 tỷ.
Chênh lệch 6 đến 11 tỷ sau 10 năm.
Đây là toán học khô.
Nhưng cảnh báo: nó chỉ đúng khi chị mua đúng tuyến phố, đúng giá, đúng thời điểm.
Bẫy giá đỉnh trên các tuyến mặt tiền Sài Gòn
Mặt tiền các tuyến phố Sài Gòn đã tăng rất nhanh trong giai đoạn 2018 đến 2022.
Đỉnh giá rao cao nhất từng thấy ở mặt tiền Phan Xích Long, Lê Văn Sỹ, Phan Đăng Lưu vào năm 2022.
Sau đỉnh đó, giá đã giảm 10 đến 18 phần trăm tính đến giữa năm 2026.
Giá rao hiện tại của nhà mặt tiền Phú Nhuận khu Phan Xích Long khoảng 350 đến 440 triệu một mét vuông đất. Giá thật giao dịch thường thấp hơn giá rao 8 đến 15 phần trăm.
Một căn 65 mét vuông giá rao 24 đến 28 tỷ, giá chốt giao dịch thường ở 21 đến 25 tỷ.
Người mua đỉnh năm 2022 hiện đang ngồi trên căn nhà mà giá thị trường thấp hơn giá mua 12 đến 18 phần trăm.
Đây là bẫy mà NĐT Bắc lần đầu vào Sài Gòn phải biết.
Tin tốt là 2026 đang là vùng giá hợp lý hơn 2022. Người vào lúc này không gánh đỉnh.
Tin xấu là vẫn còn nhiều sale gửi giá rao cũ, kể giá thuê đỉnh năm 2021, vẽ ra một bức tranh không khớp hiện tại.
Cách lọc tuyến phố thật
Hoàn dạy chị Tâm 4 cách kiểm chứng.
Cách 1: Đếm cửa hàng đang mở thật trên 100 mét đoạn đường.
Chị đi bộ 100 mét trên tuyến phố nhắm.
Đếm cửa hàng đang mở kinh doanh thật. Đếm cửa hàng đang đóng cửa, treo biển cho thuê. Đếm nhà đang trống.
Tỷ lệ mở thật trên tổng cửa hàng dưới 75 phần trăm là tuyến yếu. Trên 90 phần trăm là tuyến mạnh.
Cách 2: Hỏi 3 chủ cửa hàng đang thuê.
Chị bước vào 3 quán cà phê hoặc cửa hàng đang vận hành.
Chị nói: “Em đang định mở 1 chi nhánh trên tuyến này, anh chị thuê ở đây có ổn không, lượng khách ra sao.”
Họ sẽ kể thật. Đây là dữ liệu mặt đất chân thật nhất.
Cách 3: Xem số tin đăng cho thuê còn tồn trên tuyến.
Vào batdongsan.com.vn, lọc theo địa chỉ phường. Nếu có 30 đến 50 tin cho thuê đăng cùng phường, đó là tuyến đang dư cung. Giá thuê có thể giảm tiếp 5 đến 10 phần trăm.
Nếu chỉ 5 đến 10 tin đăng cho thuê, đó là tuyến cung khan, giá thuê có thể tăng.
Cách 4: Đếm xe máy và xe ô tô qua trong 10 phút giờ vàng.
Giờ vàng là 7 đến 9 giờ sáng hoặc 5 đến 7 giờ tối.
Chị đứng ở vỉa hè, đếm xe qua trong 10 phút.
Trên 300 xe máy là tuyến cao. Dưới 150 xe là tuyến thấp.
Lưu lượng xe quyết định lượng khách bộ hành cho cửa hàng. Lưu lượng thấp thì cửa hàng không sống được, người thuê không trả nổi giá thuê cao.
Câu vàng chị Tâm phải khắc vào đầu
Nhà mặt tiền không bán giá đất.
Nhà mặt tiền bán DÒNG NGƯỜI ĐI QUA.
Một mét vuông Phan Xích Long 350 triệu khác một mét vuông Phan Đăng Lưu cùng giá vì dòng người khác nhau.
Cùng giá cùng diện tích, tuyến A cho thuê được 60 triệu, tuyến B chỉ 28 triệu, là vì dòng người.
Mua nhà mặt tiền là mua dòng người chứ không mua bê tông.
Vì sao căn 22 tỷ chị Tâm xem chưa đáng xuống tiền
Hoàn quay lại với câu chuyện đầu bài.
Căn 22 tỷ ở Phan Đăng Lưu Phú Nhuận, đất 67 mét vuông, vị thế hợp lý.
Vấn đề:
Một, mới lấy lại từ quán cà phê đóng cửa. Phải hỏi vì sao quán đóng. Đóng vì kinh doanh không hiệu quả là tín hiệu xấu cho tuyến.
Hai, sale nói cho thuê được 50 triệu. Hoàn kiểm tra giá thuê thực tế cùng tuyến chỉ ở mức 32 đến 42 triệu cho căn 4,5 mét nhân 15 mét. 50 triệu là giá rao đỉnh 2022, không phải giá 2026.
Ba, giá 22 tỷ tính ra 328 triệu một mét vuông đất. Giá rao trung bình tuyến này hiện ở 350 đến 380 triệu. Nghe có vẻ thấp hơn giá rao. Nhưng giá thật giao dịch tuyến này chỉ ở 310 đến 340 triệu. Vậy 22 tỷ thật ra không phải giá tốt, ngang giá thị trường.
Bốn, căn đang trống. Người mua phải gánh chi phí cơ hội 2 đến 4 tháng tìm khách thuê mới. Nếu thuê được 35 triệu một tháng, tỷ suất gross chỉ 1,9 phần trăm năm. Trừ phí, ròng còn 1,5 phần trăm.
Tổng đánh giá: căn này không xứng giá 22 tỷ. Mặc cả về 20 tỷ trở xuống mới đáng xuống tiền.
Chị Tâm nghe xong gọi cho chủ nhà.
Chủ nhà từ chối giảm.
Chị bỏ căn này.
3 tuần sau Hoàn dẫn chị xem 1 căn khác, ở phố Trần Quang Diệu cùng Phú Nhuận, 62 mét vuông, đang có một chuỗi nhà thuốc thuê dài hạn 38 triệu một tháng, giá rao 21 tỷ, chốt được 19,5 tỷ. Tỷ suất gross 2,33 phần trăm, ròng 1,9 phần trăm.
Có dòng tiền ngay tháng đầu. Không trống.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin số tiền thuê đỉnh năm 2021–2022. Giá thuê mặt tiền đỉnh 2021–2022 cao hơn hiện tại 20 đến 30 phần trăm ở nhiều tuyến. Sale gửi giá đỉnh đó để vẽ tỷ suất hấp dẫn.
Sai lầm 2: Mua căn đang trống không có người thuê. Căn đang trống có vẻ tiện cho người mới mua, nhưng nó báo hiệu khu khó cho thuê. Ưu tiên căn có khách thuê tốt đang ký hợp đồng.
Sai lầm 3: Mua tuyến đường 1 chiều. Tuyến 1 chiều lưu lượng kém hơn tuyến 2 chiều, cửa hàng khó sống. Trừ một số tuyến đặc biệt như Pasteur, Nguyễn Trung Trực.
Sai lầm 4: Bỏ qua phần kiểm tra quy hoạch mở rộng đường. Một số tuyến có dự án mở rộng đường, sẽ thu hẹp lề và lấn vào nhà. Phải xin trích lục quy hoạch xây dựng trước khi xuống tiền.
Sai lầm 5: Mua nhà mặt tiền vào tuyến đang chuyển từ thương mại sang dân cư. Một số tuyến trước đông cửa hàng, nay dần thành phố ở. Khách thuê thương mại biến mất. Giá thuê giảm 30 phần trăm.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em vốn 18 tỷ thì có chen được vào mặt tiền không? Trả lời: Khó với các tuyến chính Quận 1, Quận 3, Phú Nhuận. Em xét được mặt tiền Bình Thạnh phía Nguyễn Xí, Nơ Trang Long, Tân Bình phía Lê Văn Sỹ kéo dài, hoặc Quận 10 phía Nguyễn Tri Phương. Tỷ suất tương tự nhưng giá vào thấp hơn.
Hỏi: Nhà mặt tiền và shophouse trong khu đô thị khác nhau ra sao? Trả lời: Nhà mặt tiền truyền thống nằm trên đường công cộng, dòng người tự nhiên đông. Shophouse nằm trong khu đô thị có cổng, phải có dân ở thật đông trong khu mới sống được. Shophouse rủi ro cao hơn nếu khu chưa lấp đầy.
Hỏi: Em ở Bắc, làm sao quản căn nhà mặt tiền cho thuê? Trả lời: Hợp đồng thuê thương mại dài hạn 3 đến 5 năm. Có đặt cọc 3 tháng. Người thuê tự lo nội thất và sửa chữa nhỏ. Em chỉ thu tiền thuê hàng tháng. Có thể thuê 1 môi giới quen hỗ trợ kiểm tra định kỳ 6 tháng.
Hỏi: Khi nào nên đổi căn nhà mặt tiền cho thuê? Trả lời: Khi tuyến đó suy giảm dòng người liên tục 18 đến 24 tháng. Hoặc khi có quy hoạch mới làm thay đổi luồng xe. Đổi sớm tốt hơn ôm muộn.
Anh chị muốn Hoàn lọc tuyến hay đi cùng
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 9 tuyến mặt tiền đang còn vùng giá hợp lý tại Phú Nhuận, Bình Thạnh, Quận 3, Tân Bình, hay muốn Hoàn dẫn đi thực địa 1 buổi 4 tuyến để tự đếm cửa hàng và dòng người?
Lọc trước phù hợp với người muốn nghiên cứu chậm.
Đi cùng Hoàn phù hợp với người muốn ra kết luận trong 1 tuần.
Tham khảo thêm [[nhà phố sài gòn]] và [[bán nhà gò vấp]] để có thêm góc nhìn so sánh.
P.S. Chị Tâm sau 6 tuần kiên nhẫn đã chốt căn mặt tiền Trần Quang Diệu 19,5 tỷ, có nhà thuốc đang thuê 38 triệu một tháng, hợp đồng dài 5 năm. Chị nói với Hoàn: “Tháng đầu tiên có tiền vào tài khoản, chị cảm giác như đã có thêm một đứa con tự nuôi mình.” Nếu anh chị đang nhìn vào 1 đến 2 căn mặt tiền cụ thể, nhắn cho Hoàn một dòng. Hoàn gửi bảng chấm điểm 11 mục để anh chị tự đo căn nhà trước khi đặt cọc, gồm cả phần đếm dòng người và kiểm tra quy hoạch.
