Anh Quang ở Long Biên gọi tôi một sáng thứ Bảy.
Anh đang ngồi cafe với bạn ở Hà Nội.
Anh kể: “Mình muốn mua một căn ở Sài Gòn, có người khuyên Thủ Đức, có người khuyên Bình Chánh. Mình chẳng biết đường nào mà chọn.”
Tôi hỏi: “Anh có 4 tỷ rưỡi đúng không?”
Anh: “Đúng. Sao em biết?”
Tôi không biết. Tôi đoán.
Vì 4 tỷ rưỡi là mức tiền hay phải chọn giữa hai hướng Đông và Tây Sài Gòn.
Hai hướng đó nhìn trên bản đồ thì gần nhau.
Nhưng đặt tiền vào hai hướng đó là hai số phận khác nhau hoàn toàn.
Hai hướng đi của Sài Gòn 10 năm qua
Phía Đông Sài Gòn gồm Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Long Thành, kéo dài về Đồng Nai.
Phía Tây Sài Gòn gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, kéo dài về Long An.
10 năm trước hai hướng này giá ngang nhau.
10 năm sau, phía Đông giá đắt gấp 2 đến 3 lần phía Tây ở cùng phân khúc.
Vì sao?
Tôi sẽ kể anh chị nghe câu chuyện hạ tầng đẩy giá đất.
Phía Đông được hạ tầng nuôi 15 năm liên tục
Từ 2010 đến 2026, phía Đông Sài Gòn liên tục có hạ tầng lớn:
Một, Metro số 1 chạy thẳng từ Bến Thành đến Suối Tiên. Vận hành từ Quý 4 năm ngoái.
Hai, cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây. Đã chạy hơn 10 năm.
Ba, Vành đai 2 hoàn thành đoạn phía Đông từ lâu.
Bốn, Vành đai 3 đoạn Thủ Đức đang chạy thông giữa năm nay.
Năm, sân bay Long Thành chuẩn bị khai thác 2026 đến 2027.
Sáu, Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm ra mắt tháng 2 năm nay, đầu tư 7 tỷ USD.
Bảy, cầu Thủ Thiêm 4 khởi công Quý 4 năm nay, nối Phú Mỹ Hưng với Thủ Thiêm.
Bảy lớp hạ tầng đó kéo giá đất phía Đông tăng đều suốt 15 năm.
Cụ thể tôi mới khảo sát giá rao tháng này:
– Thủ Đức Trường Thọ gần Metro: 87 đến 110 triệu một mét vuông. – Thủ Đức Hiệp Bình Chánh sát GigaMall: 55 đến 95 triệu. – Dĩ An Bình An quốc lộ 1K: 43 đến 60 triệu. – Thuận An căn hộ VSIP 1: 25 đến 37 triệu. – Long Thành thị trấn Lê Duẩn: 18 đến 25 triệu.
Giá thật thường thấp hơn rao 5 đến 15% sau đàm phán.
Phía Đông có cộng đồng người Bắc đã vào ở thật rất đông. Thảo Điền Thủ Đức nghe nói tiếng Bắc nhiều như tiếng Nam.
Đó là dấu hiệu một vùng đã chín.
Phía Tây mới đang vào sóng
Phía Tây 10 năm qua hạ tầng về chậm hơn.
Nhưng hiện tại đang vào sóng:
Một, Vành đai 3 đoạn nhánh Tây sẽ hoàn thành cuối năm nay. Đi qua Bình Chánh, Tân Kiên, Bình Hưng.
Hai, Vành đai 4 khởi công ngày 2 tháng 9 năm nay, phần lớn đi qua phía Tây.
Ba, đường Nguyễn Văn Linh nối dài đã mở rộng, gần xong.
Bốn, đề xuất lên quận cho Vĩnh Lộc A và B, Bình Hưng vào năm 2026 đến 2028.
Năm, cảng Cần Giờ đầu tư 5 tỷ USD, khởi công năm nay. Tuy thuộc trục Nam nhưng kéo cả vành Tây qua.
Giá phía Tây hiện ở mức:
– Bình Chánh Tân Kiên hẻm ô tô: 35 đến 54 triệu một mét vuông. – Bình Chánh Bình Hưng cận Quận 7: 23 đến 82 triệu (biên độ rộng). – Bình Chánh Vĩnh Lộc A: 25 đến 35 triệu. – Bình Chánh Vĩnh Lộc B: 8 đến 15 triệu. – Bình Chánh quốc lộ 1A Tân Túc: 20 đến 28 triệu.
Cùng phân khúc hẻm xe hơi, phía Tây rẻ hơn phía Đông khoảng 40 đến 60%.
Vì sao tôi không đơn giản nói “mua phía Đông cho chắc”
Anh Quang hỏi: “Vậy mình mua phía Đông cho chắc đúng không?”
Tôi không trả lời như vậy.
Vì phía Đông đắt hơn nhiều.
Cùng 4,5 tỷ:
– Phía Đông mua được một căn nhà nhỏ ở Thủ Đức Tam Bình Gò Dưa diện tích chừng 70 mét vuông, hoặc một căn hộ VSIP 1 Thuận An 75 mét vuông. – Phía Tây mua được một căn nhà phố Tân Kiên 100 mét vuông hoặc Vĩnh Lộc A 130 mét vuông.
Phía Tây cùng tiền cho tài sản to gấp 1,5 đến 2 lần.
Dòng tiền cho thuê phía Tây cũng cao hơn nhẹ. Tỷ suất gross phía Tây tốt nhất khoảng 4 đến 6%. Phía Đông 1,7 đến 5%.
Đổi lại:
– Phía Đông thanh khoản tốt hơn. Bán được trong 3 đến 6 tháng. – Phía Tây thanh khoản chậm. Bán có khi chờ 1 năm.
– Phía Đông tăng giá đều mỗi năm. – Phía Tây có thể đứng yên 2 đến 3 năm, rồi tăng vọt khi hạ tầng về.
– Phía Đông pháp lý sạch hơn. – Phía Tây có nhiều khu đất phân lô không sổ, phải lọc kỹ.
Mỗi hướng có cái giá của nó.
Cách chọn cho đúng người
Tôi làm rõ với anh Quang qua 3 câu:
Một, anh chị có chấp nhận chờ chu kỳ hạ tầng không?
Chờ được hơn 5 năm thì phía Tây cho biên tăng lớn.
Không chờ được thì phía Đông đi đều và chắc.
Hai, anh chị mua để cho thuê hay để bán lại?
Cho thuê dài hạn: phía Tây tỷ suất khá hơn, nhưng cần người ở thật về.
Bán lại 3 đến 5 năm: phía Đông an toàn hơn, thanh khoản tốt.
Ba, anh chị có ai ở Sài Gòn quản lý hộ không?
Có người tin cậy: phía Tây ok, vì pháp lý cần được trông coi.
Không có ai: phía Đông an toàn hơn, ít việc cần xử lý tại chỗ.
Anh Quang trả lời:
Một, chờ được 7 năm.
Hai, cho thuê là chính, bán lại sau.
Ba, có một người em họ ở Bình Tân.
Với hồ sơ này, tôi đưa anh Quang đến phía Tây.
Tôi chọn cho anh khu Vĩnh Lộc A Bình Chánh, nhà phố 100 mét vuông, 3 tỷ 8.
Anh thấy giá thì sướng. Nhưng anh hỏi: “Em ơi, sao em không khuyên mình phía Đông cho chắc?”
Tôi nói: “Vì anh đã có 7 năm để chờ. Và 700 triệu chênh lệch giữa Vĩnh Lộc A và Tam Bình Gò Dưa, anh dùng làm gì hữu ích hơn được?”
Anh im một lúc.
Sau anh chuyển khoản đặt cọc.
Một câu chuyện ngược về phía Đông
Một khách khác, chị Hằng từ Hải Phòng, cũng 4 tỷ 5.
Tôi đưa chị về phía Đông.
Vì sao?
Một, chị Hằng không có ai ở Sài Gòn.
Hai, chị muốn 2 đến 3 năm bán lại để rút tiền cưới con.
Ba, chị không có thời gian theo dõi hạ tầng phía Tây.
Cùng số tiền, tôi chọn cho chị căn hộ Sunrise City Quận 7, 78 mét vuông, 3 tỷ 9.
Chị Hằng được thanh khoản tốt, dòng tiền cho thuê 17 triệu một tháng, không phải lo gì pháp lý.
Hai khách cùng tiền. Hai hướng khác nhau. Cả hai đều đang ổn.
Phân vùng bất động sản TPHCM sẽ giúp anh chị nhìn rõ 6 vùng và hướng phát triển của từng vùng.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin nguyên một bên không cân nhắc. “Phía Đông là chuẩn không bàn cãi” là câu của môi giới bán hàng Thủ Đức. “Phía Tây sắp lên to lắm” là câu của môi giới Bình Chánh. Nghe một bên thì sai. Nghe cả hai bên rồi quay về câu hỏi của mình.
Sai lầm 2: Mua phía Tây xa hẳn không hạ tầng. Có khu cách trung tâm 25 km không có Vành đai, không có cao tốc, không có đề xuất quy hoạch nào. Mua xong im 10 năm.
Sai lầm 3: Mua phía Đông giá đã cao rồi mong tăng tiếp như xưa. Thủ Đức đã đi qua sóng tăng mạnh. Bây giờ tăng đều và chắc thôi, không còn nhân đôi nhân ba được nữa.
Sai lầm 4: So sánh giá rao chứ không phải giá thật. Giá rao phía Tây cũng nhiều tin neo cao. Giá thật thường thấp hơn rao 10 đến 15%. Phải đi xem thực tế và đàm phán.
Sai lầm 5: Quên đường rút khi chọn hướng. Phía Đông qua cầu Sài Gòn vào trung tâm, hay kẹt cao điểm. Phía Tây qua Nguyễn Văn Linh, thoáng hơn. Người đi làm hàng ngày cảm nhận khác nhau.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em có 6 tỷ, nên đi hướng nào?
Đáp: 6 tỷ vào phía Đông được nhà phố ở Tam Bình Gò Dưa Thủ Đức hoặc Hiệp Bình Chánh. Vào phía Tây được nhà to hơn ở Tân Kiên hoặc Bình Hưng cận Quận 7. Tùy mục đích. Cho thuê: phía Đông an toàn hơn. Tích sản dài 7 năm: phía Tây có biên lớn hơn.
Hỏi: Em có 2 tỷ, có vào được phía nào không?
Đáp: 2 tỷ ở phía Đông chỉ vào được căn hộ thứ cấp ở Thuận An hoặc Long Thành. Ở phía Tây vào được nhà phố Vĩnh Lộc A hoặc QL1A Tân Túc. Vốn ít thì phía Tây cho lựa chọn tốt hơn về nhà phố. Nhưng phải kiểm tra pháp lý kỹ vì rủi ro cao hơn.
Hỏi: Lúc nào nên dừng đi phía Tây?
Đáp: Khi anh chị không có thời gian theo dõi hạ tầng, không có người tại chỗ kiểm tra, và không chấp nhận chờ 5 đến 7 năm. Lúc đó phía Tây không hợp. Nên về phía Đông cho chắc.
Hỏi: Hai hướng có thể đầu tư đồng thời không?
Đáp: Có. Khách lớn của tôi thường đa dạng hóa. Một căn ở Thủ Đức cho thanh khoản và dòng tiền. Một căn ở Bình Chánh chờ Vành đai 3 và 4. Nhưng phải có vốn từ 8 tỷ trở lên mới đa dạng hợp lý. Dưới 5 tỷ chọn một hướng cho gọn.
Câu vàng anh chị nhớ kỹ
Phía Đông cho chắc.
Phía Tây cho biên.
Chọn theo bao nhiêu thời gian anh chị có để chờ.
Tôi gửi anh chị một lời cuối
Hôm anh Quang đặt cọc Vĩnh Lộc A xong, anh hỏi tôi: “Nếu sai thì sao?”
Tôi nói: “Nếu hạ tầng phía Tây trễ 3 năm so với kế hoạch, anh vẫn có nhà cho thuê được 12 triệu một tháng. Tỷ suất gross 3,8%. Không lỗ. Chỉ chậm hơn dự kiến.”
Phía Tây không phải canh bạc. Là chờ hạ tầng về với mức rủi ro có giới hạn.
Phía Đông không phải chắc tuyệt đối. Chỉ là đi đều với nhịp đã được kiểm chứng.
Anh chị muốn tôi gửi bảng so sánh chi tiết 5 khu Đông và 5 khu Tây theo vốn của mình, hay muốn tôi book luôn 1 buổi đi thực địa cả hai hướng trong một ngày?
Nhắn tôi một dòng. Tôi phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều tôi lo là 6 tháng nữa anh chị nghe một môi giới ở Sài Gòn nói “phía Đông là tương lai, chốt nhanh kẻo hết” rồi xuống tay 4 tỷ vào một căn hẻm sâu Thủ Đức không gần Metro. Bán lại 3 năm sau hòa vốn. Cùng tiền đó nếu đi phía Tây đúng vùng, anh chị đã có nhà phố to gấp đôi.
