Có chị Lan, năm nay năm mươi bảy tuổi, sống ở Vinhomes Riverside Hà Nội.
Chị Lan không phải người mới. Chị có tài sản, có kinh nghiệm, có cả những lần đau.
Nhưng có một thứ chị từng nhầm. Và cái nhầm đó tốn của chị nhiều năm mới nhận ra.
Chị có một căn nhà ở Bình Thạnh, mua hai mươi hai tỷ. Căn đó giờ cho sinh viên thuê, thu về bảy mươi triệu một tháng.
Nghe con số thì oách. Bảy mươi triệu một tháng. Nhưng khi tôi ngồi bóc tách ra cùng chị, mọi thứ không đẹp như con số đầu tiên.
Dòng tiền thật và dòng tiền ảo khác nhau ở đâu
Dòng tiền thật là số tiền anh chị thật sự cầm được sau khi trừ hết mọi chi phí, mọi rủi ro trống phòng, mọi hao mòn. Dòng tiền ảo là con số tổng thu trên hợp đồng, nghe to nhưng chưa trừ gì cả.
Hai cái này cách nhau rất xa.
Căn nhà của chị Lan cho sinh viên thuê bảy mươi triệu. Nhưng đó là chia nhỏ thành nhiều phòng. Mỗi phòng một hợp đồng. Mỗi phòng một rủi ro.
Sinh viên thuê theo mùa. Hè về quê, phòng trống. Ra trường, dọn đi. Có tháng đủ người, có tháng hụt ba bốn phòng.
Rồi chi phí. Người quản lý. Điện nước hao. Sửa chữa liên tục vì người trẻ ở không giữ gìn. Nội thất xuống cấp nhanh.
Trừ hết ra, bảy mươi triệu trên giấy còn lại bao nhiêu thật? Ít hơn chị nghĩ nhiều.
Vì sao con số to lại hay đánh lừa
Anh chị có để ý không. Khi nghe “thu bảy mươi triệu một tháng”, đầu mình tự động nhân lên. Một năm hơn tám trăm triệu. Nghe như trúng số.
Nhưng đó là cái bẫy của con số tổng.
Người bán hàng rất hay dùng con số tổng. Họ nói doanh thu, không nói lợi nhuận. Họ nói lúc full phòng, không nói lúc trống. Họ nói tiền vào, không nói tiền ra.
Chị Lan thông minh. Nhưng chị bị con số to làm mờ mắt một thời gian. Mãi đến khi ngồi tính thật, trừ thật, chị mới thấy dòng tiền thật mỏng hơn nhiều.
Đây là chỗ tôi muốn anh chị dừng lại. Trước khi tin một con số cho thuê, hãy hỏi: đây là tiền tổng hay tiền thật?
Cho sinh viên thuê và cho chuyên gia thuê
Cùng một căn nhà, hai kiểu khách thuê cho ra hai dòng tiền hoàn toàn khác.
Cho sinh viên thuê. Chia nhỏ nhiều phòng, tổng thu cao. Nhưng trống theo mùa, hao mòn nhanh, quản lý mệt, hợp đồng ngắn. Dòng tiền cao nhưng bấp bênh và nhiều chi phí ẩn.
Cho chuyên gia hoặc gia đình thuê. Một hợp đồng, thu thấp hơn tổng. Nhưng ổn định, ở dài, giữ nhà sạch, ít trống phòng. Dòng tiền thấp hơn nhưng chắc và nhàn.
Nhiều người chọn sinh viên vì con số tổng to. Nhưng tính ra dòng tiền thật, cho một gia đình tử tế thuê đôi khi lời ngang, mà nhẹ đầu hơn nhiều.
Tôi không nói kiểu nào đúng tuyệt đối. Tôi nói anh chị phải tính dòng tiền thật trước khi chọn.
Cách bóc tách dòng tiền thật trong năm phút
Tôi chỉ anh chị cách tôi vẫn làm với khách.
Lấy tổng thu một năm. Trừ đi số tháng trống dự kiến. Một căn cho thuê bình thường nên tính trống một đến hai tháng một năm cho an toàn.
Trừ tiếp chi phí quản lý, sửa chữa, hao mòn nội thất. Khoảng mười đến hai mươi phần trăm tổng thu, tùy loại khách.
Trừ thuế và phí nếu có.
Con số còn lại chia cho số vốn anh chị bỏ ra. Đó mới là tỷ suất dòng tiền thật.
Làm phép tính này, chị Lan giật mình. Căn hai mươi hai tỷ, dòng tiền thật chỉ quanh ba phần trăm một năm. Trong khi chị tưởng là bốn năm phần trăm.
Ba phần trăm không xấu. Nhưng nó khác hẳn con số trong đầu chị ban đầu. Và khác biệt đó đủ để thay đổi cả quyết định giữ hay bán.
Sai lầm thường gặp khi nhìn dòng tiền cho thuê
– Nhìn con số tổng thu mà quên trừ tháng trống phòng. – Quên chi phí quản lý, sửa chữa, hao mòn nội thất theo thời gian. – Chọn khách thuê cho con số to mà không tính độ ổn định. – Tin lời cam kết cho thuê của người bán mà không tự kiểm chứng. – So sánh dòng tiền cho thuê với lãi tiết kiệm mà quên tính cả phần tăng giá tài sản.
Câu chuyện này nối với cái gì lớn hơn
Chị Lan từng có một lần mua theo cảm xúc và trả giá đắt. Tôi kể chuyện đó trong bài mua bất động sản theo cảm xúc một buổi chiều. Lần này chị tỉnh hơn, chịu ngồi tính thật.
Dòng tiền là một phần. Phần kia là tài sản có tăng giá không, có thanh khoản không. Tôi nói về thanh khoản trong bài lời trên giấy và bài học thanh khoản.
Một tài sản tốt là tài sản cân được cả ba. Dòng tiền thật. Tăng giá. Thanh khoản. Thiếu một chân, cái kiềng nghiêng.
Anh chị có thể tham khảo thêm diễn biến giá thuê và lợi suất qua chuyên mục bất động sản trên VnExpress để có cảm giác về mặt bằng chung.
Câu hỏi thường gặp
Dòng tiền cho thuê thật là gì?
Dòng tiền cho thuê thật là số tiền anh chị thật sự cầm được sau khi trừ hết chi phí, tháng trống phòng, hao mòn và thuế. Nó khác với con số tổng thu trên hợp đồng. Muốn biết tài sản có sinh lời thật không, phải tính dòng tiền thật, không nhìn con số tổng.
Cho sinh viên thuê hay cho gia đình thuê tốt hơn?
Cho sinh viên thuê thường có tổng thu cao hơn nhưng bấp bênh theo mùa, hao mòn nhanh và tốn công quản lý. Cho gia đình hoặc chuyên gia thuê thu thấp hơn nhưng ổn định và nhẹ đầu. Sau khi trừ chi phí, dòng tiền thật của hai kiểu nhiều khi ngang nhau, nên hãy chọn theo độ ổn định mình muốn.
Làm sao tính tỷ suất dòng tiền cho thuê?
Lấy tổng thu một năm trừ đi tháng trống phòng, chi phí quản lý sửa chữa, hao mòn và thuế. Số còn lại chia cho vốn bỏ ra sẽ ra tỷ suất dòng tiền thật. Nên tính trống một đến hai tháng một năm và trừ mười đến hai mươi phần trăm chi phí cho an toàn.
Tỷ suất cho thuê bao nhiêu là tốt?
Tùy khu vực và loại tài sản, nhưng dòng tiền thật quanh ba đến năm phần trăm một năm là mức phổ biến với nhà phố và căn hộ ở thành phố lớn. Quan trọng hơn con số là anh chị phải cộng thêm phần tăng giá tài sản, vì BĐS sinh lời từ cả dòng tiền lẫn tăng giá theo chu kỳ.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Lan mất vài năm mới nhìn ra dòng tiền thật của chính căn nhà mình. Anh chị không cần mất từng đó thời gian.
Nếu anh chị đang có một tài sản cho thuê và không chắc nó sinh lời thật bao nhiêu, tôi có thể ngồi bóc tách cùng anh chị. Hoặc nếu anh chị đang định mua một căn để cho thuê ở miền Nam, tôi soi giúp dòng tiền thật trước khi anh chị xuống tiền.
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị tách con số thật ra khỏi con số nghe cho sướng tai.
P.S. Điều làm tôi nhớ nhất ở chị Lan không phải số tiền. Mà là câu chị nói khi tính xong: “Hóa ra bao năm nay mình mừng nhầm.” Tài sản của chị vẫn tốt. Chỉ là chị chưa từng nhìn đúng nó. Anh chị đã nhìn đúng tài sản của mình chưa?
