Anh Thịnh ngồi đối diện Hoàn ở quán cà phê đường Phạm Ngọc Thạch.
Anh 52 tuổi, người Từ Sơn, Bắc Ninh, làm xưởng cơ khí nhỏ gần 20 năm.
Tay anh cầm cốc cà phê đen đá, mắt nhìn ra ngoài đường.
“Hoàn ơi, tôi có 30 tỷ. Bán nhà phố Bắc Ninh xong còn lại đúng số này.”
Anh ngừng một nhịp.
“Tôi không muốn mua nhà phố Sài Gòn nữa. Tôi muốn mua nhà xưởng cho thuê. Có khả thi không em?”
Hoàn hỏi lại: “Anh đã đi xem khu công nghiệp nào trong này chưa?”
Anh lắc đầu.
“Mới đọc trên mạng. Thấy nói lợi nhuận 8 đến 10 phần trăm một năm. Tôi đang chạy số.”
Hoàn rút cuốn sổ ra, vẽ cho anh một sơ đồ đơn giản.
Và bắt đầu kể cho anh nghe điều mà các bài báo không bao giờ viết.
Nhà xưởng cho thuê thật ra là gì
Nhà xưởng cho thuê là sân chơi của người có vốn từ 15 tỷ trở lên, mua đất công nghiệp hoặc đất hỗn hợp ven khu công nghiệp Bình Dương Long An, dựng khung thép tiền chế, rồi cho doanh nghiệp thuê dài hạn 5 đến 10 năm.
Không phải sân chơi của người muốn 1 đến 2 tỷ kiếm dòng tiền nhanh.
Cũng không phải sân chơi của người chưa bao giờ làm việc với doanh nghiệp.
Sản phẩm này có 3 dạng chính.
Một là kho hàng cho thương mại điện tử thuê, diện tích từ 500 đến 2.000 mét vuông sàn, vị trí ven Vành đai 3, Vành đai 4, gần cảng Cát Lái hoặc gần Sân bay Long Thành.
Hai là xưởng nhỏ cho thuê doanh nghiệp gia công, diện tích từ 1.000 đến 5.000 mét vuông, nằm trong cụm công nghiệp Bình Dương, Long An, Đồng Nai.
Ba là kho lạnh phục vụ thực phẩm và dược, đòi hỏi vốn rất lớn, từ 40 tỷ trở lên, và phải hiểu kỹ thuật.
Anh Thịnh nghe đến đoạn này thì gật đầu.
“Em nói luôn dùm anh, vốn 30 tỷ thì làm được cái nào?”
Vốn 30 tỷ vào nhà xưởng thì làm được gì
Hoàn chia bảng giá ra cho anh nhìn.
Đất công nghiệp Bình Dương khu Tân Uyên, Bến Cát hiện giá rao 7 đến 12 triệu một mét vuông. Giá thật giao dịch thường thấp hơn giá rao 5 đến 10 phần trăm.
Đất hỗn hợp ven khu công nghiệp Long An Đức Hòa giá rao 8 đến 15 triệu một mét vuông tùy mặt tiền đường.
Một lô đất 1.500 mét vuông gần khu công nghiệp đang vận hành, anh phải bỏ ra khoảng 15 đến 18 tỷ tiền đất.
Chi phí dựng nhà xưởng khung thép tiền chế, mái tôn, nền bê tông, hệ thống điện 3 pha, khoảng 3,5 đến 5 triệu một mét vuông sàn.
Tổng đầu tư cho lô 1.500 mét vuông đất, xưởng 1.000 mét vuông sàn, rơi vào khoảng 20 đến 24 tỷ.
Anh còn dư 6 đến 10 tỷ làm quỹ vận hành.
Giá cho thuê hiện tại khoảng 70 đến 100 nghìn một mét vuông sàn một tháng, tùy vị trí và chất lượng.
Doanh thu thuê một tháng: 70 đến 100 triệu.
Một năm: 840 triệu đến 1,2 tỷ.
Tỷ suất gross trên tổng vốn: 3,5 đến 5 phần trăm năm.
Anh Thịnh cau mày.
“Sao thấp vậy em? Trên mạng nói 8 đến 10 phần trăm cơ mà?”
Vì sao con số trên mạng không khớp với thực tế
Lý do con số 8 đến 10 phần trăm trên mạng là vì người ta tính trên giá đất 5 năm trước, không phải giá đất hôm nay.
Năm 2021, đất công nghiệp Bến Cát giá 4 đến 5 triệu một mét vuông. Cho thuê 60 nghìn một mét vuông sàn. Tỷ suất 9 phần trăm thật.
Năm 2026, đất đã lên 10 đến 12 triệu. Giá thuê chỉ lên 80 nghìn. Tỷ suất rút xuống còn 4 đến 5 phần trăm.
Đây là quy luật ai làm khu công nghiệp lâu năm đều biết.
Giá đất chạy nhanh hơn giá thuê.
Cho nên người vào sớm ăn cả 2 mặt: dòng tiền tốt và đất tăng giá.
Người vào muộn chỉ còn 1 mặt: đất tăng giá. Dòng tiền không còn ngon nữa.
Tin tốt là đất khu công nghiệp Bình Dương Long An vẫn đang tăng, vì khu công nghiệp mới còn mở liên tục, và người thuê doanh nghiệp vẫn xếp hàng.
Tin xấu là người mới vào không thể kỳ vọng dòng tiền 9 đến 10 phần trăm như báo chí kể.
Câu vàng anh Thịnh phải khắc vào đầu
Nhà xưởng cho thuê không bán dòng tiền cao.
Nhà xưởng cho thuê bán dòng tiền BỀN.
Khác nhau ở chỗ này.
Một căn nhà phố mặt tiền cho thuê có thể đem lại 25 đến 30 triệu một tháng. Tỷ suất cũng được 2 đến 3 phần trăm. Nhưng hợp đồng thuê tối đa 3 năm. Hết 3 năm anh phải đi tìm khách thuê mới, có thể trống 2 đến 4 tháng.
Nhà xưởng có hợp đồng thuê 5 đến 10 năm. Khách thuê đã đặt máy móc, điện, kho hàng, dây chuyền. Họ không dễ chuyển đi.
Cho nên dòng tiền 70 đến 100 triệu một tháng đó là dòng tiền chạy đều suốt 7 đến 10 năm, không bị đứt.
Anh Thịnh cầm bút chấm chấm trên cuốn sổ.
“Vậy là anh không lo trống thuê, đúng không em?”
Hoàn lắc đầu.
“Lo chứ. Nhưng anh lo cái khác.”
Rủi ro lớn nhất của nhà xưởng cho thuê
Rủi ro lớn nhất không phải là không có người thuê.
Rủi ro lớn nhất là khách thuê dọn đi rồi để lại kho hư hỏng.
Người thuê thương mại điện tử có thể chất hàng lên nền vượt tải. Người thuê gia công có thể đổ hóa chất xuống nền bê tông. Người thuê dược có thể tháo dỡ hệ thống lạnh khi hết hợp đồng.
Khi anh nhận lại xưởng, anh có thể phải bỏ thêm 500 triệu đến 1 tỷ để sửa.
Đây là lý do hợp đồng thuê nhà xưởng phải có điều khoản đặt cọc 3 đến 6 tháng tiền thuê, có biên bản bàn giao kỹ thuật, có quy định rõ về việc khôi phục mặt bằng khi kết thúc.
Anh Thịnh chưa từng làm việc với hợp đồng dạng này.
Anh chỉ quen làm hợp đồng thuê nhà ở 12 tháng.
Đây là khoảng cách lớn nhất giữa người làm xưởng quen và người mới vào.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Mua đất trong khu công nghiệp đã đầy. Khu công nghiệp Sóng Thần, Việt Nam Singapore VSIP 1 đã hết đất từ lâu, đất hiện chỉ còn ở thị trường thứ cấp giá rất cao. Người mới vào dễ trả giá cao gấp đôi đất ven khu công nghiệp mới.
Sai lầm 2: Dựng xưởng không khớp nhu cầu khách thuê. Mỗi ngành cần thiết kế xưởng khác nhau. Xưởng cho thương mại điện tử cần trần cao 8 mét, sàn chịu tải lớn. Xưởng gia công cần cửa rộng, thoát hiểm, điện 3 pha công suất lớn. Dựng sai là khó cho thuê.
Sai lầm 3: Tin lời môi giới về “giá thuê thị trường”. Giá thuê môi giới đưa thường là giá rao, không phải giá thật. Người làm xưởng kỳ cựu thường thuê được rẻ hơn 15 đến 20 phần trăm so với giá rao đăng trên các trang.
Sai lầm 4: Không tính chi phí vận hành. Nhà xưởng có chi phí an ninh, bảo vệ, vệ sinh, sửa chữa định kỳ, bảo hiểm. Mỗi năm tốn 5 đến 8 phần trăm doanh thu thuê. Bỏ qua khoản này là tự đánh lừa mình.
Sai lầm 5: Mua xa nguồn lao động. Xưởng cách khu dân cư công nhân quá xa thì khách thuê khó tuyển người. Họ chuyển đi sau 2 năm.
Vốn 30 tỷ nên đi đâu
Hoàn không bắt anh Thịnh quyết ngay buổi hôm đó.
Anh về Bắc Ninh suy nghĩ thêm 2 tuần.
Sau đó anh nhắn lại: “Anh muốn ra Bình Dương đi thực địa, em sắp xếp đi.”
Hoàn dẫn anh đi 3 chỗ trong 2 ngày: Tân Uyên ven khu công nghiệp Phú Tân, Bến Cát ven khu công nghiệp Mỹ Phước 3, và Đức Hòa Long An ven khu công nghiệp Hải Sơn.
Anh tự nhìn được đường ra, lưới điện, mật độ xe container, dân cư xung quanh.
Anh tự thấy được khu nào còn đất, khu nào đã đầy.
Sau chuyến đi anh nói: “Anh hiểu vì sao em không gửi ngay khu nào cho anh trên Zalo.”
Vì khi anh chưa đứng trên đất, anh chưa thấy mới quyết đúng được.
Đây là [[Bản Đồ Nam Tiến]] mà Hoàn dùng cho mọi nhà đầu tư miền Bắc lần đầu vào Nam.
Đi để thấy. Thấy để chọn. Không phải chọn rồi mới đi xem cho có.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em có 15 tỷ thì vào nhà xưởng cho thuê được không? Trả lời: Khó. Vốn này chỉ đủ mua đất nhỏ 600 đến 800 mét vuông xây xưởng 400 đến 500 mét vuông. Doanh thu thấp mà chi phí vận hành thì không giảm theo tỷ lệ. Em nên cân nhắc nhà phố mặt tiền vùng ven Vành đai 3 thay vào đó.
Hỏi: Mua đất công nghiệp xong tự dựng xưởng có rẻ hơn mua nguyên cụm có sẵn không? Trả lời: Rẻ hơn 15 đến 25 phần trăm về vốn ban đầu. Nhưng tốn 6 đến 9 tháng dựng. Trong 6 đến 9 tháng đó không có dòng tiền. Em phải tính cả khoản đó vào.
Hỏi: Người Bắc không biết doanh nghiệp Bình Dương Long An thì làm sao cho thuê? Trả lời: Đây là phần khó nhất. Em cần có người môi giới chuyên cho thuê xưởng ở khu vực đó. Hoặc làm việc với công ty quản lý chuyên nghiệp. Tự đăng tin trên mạng thì khó tìm khách thuê chất lượng.
Hỏi: Hợp đồng thuê 10 năm có an toàn không nếu khách thuê phá sản? Trả lời: Không có hợp đồng nào an toàn 100 phần trăm. Cách giảm rủi ro là chia 1 lô đất ra 2 đến 3 ô xưởng cho 2 đến 3 khách thuê khác nhau. Một khách phá sản thì 2 khách còn lại vẫn đủ trả chi phí và phần lãi vẫn dương.
Anh chị muốn đi cùng Hoàn hay đi một mình
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 5 cụm khu công nghiệp đang còn đất quanh Bình Dương Long An để tự đi xem cuối tuần, hay muốn Hoàn dẫn đoàn đi thực địa 2 ngày 1 đêm để nhìn tận mắt từng cụm?
Cả 2 cách đều ra cùng một kết quả: anh chị tự thấy mình muốn vào hay không.
Khác nhau là tốc độ.
Đi một mình thì mất 2 đến 3 tháng mới gom đủ dữ kiện. Đi cùng Hoàn thì 2 ngày là có bản đồ.
P.S. Anh Thịnh sau chuyến thực địa đã chốt xuống tiền vào một lô 1.300 mét vuông tại Đức Hòa Long An. Tổng vốn 22 tỷ. Hợp đồng thuê 7 năm với một công ty logistics Hàn Quốc đã ký xong tháng trước. Dòng tiền 82 triệu một tháng, chạy đều suốt 7 năm. Anh nói với Hoàn: “Anh ngủ ngon hơn so với khi để 30 tỷ trong tài khoản gửi tiết kiệm.” Nếu anh chị có 20 đến 30 tỷ và đã chán cảnh nhìn tiền nằm im trong sổ tiết kiệm, nhắn cho Hoàn một dòng. Hoàn gửi luôn bộ câu hỏi 12 mục để anh chị tự đánh giá xem nhà xưởng có hợp với mình không.
