Có chị Nhung, người Đà Nẵng, gần sáu mươi, đầu tư bất động sản mười chín năm.
Chị Nhung không phải tay mơ. Chị đã mua bán nhiều lần, phần lớn đều thắng. Nhưng có một nguyên tắc chị nói rất dứt khoát, không thương lượng.
“Chị chỉ mua nhà độc lập, sổ hồng riêng. Không bao giờ chung sổ với ai.”
Tôi hỏi chị vì sao cứng vậy. Chị kể chị đã đi qua nhiều chuyện, đã thấy người ta khổ vì chung sổ thế nào. Với chị, cái giá rẻ hơn của chung sổ không bao giờ bõ với cái rủi ro đi kèm.
Nguyên tắc đó của một người mười chín năm trong nghề đáng để anh chị nghe.
Sổ riêng và chung sổ khác nhau ở đâu
Sổ hồng riêng là giấy chứng nhận mà anh chị là người duy nhất đứng tên, toàn quyền định đoạt tài sản. Chung sổ là nhiều người cùng đứng tên trên một sổ, mỗi người sở hữu một phần, và mọi quyết định lớn phải có sự đồng ý của tất cả.
Anh chị thử nghĩ. Sổ riêng, anh chị muốn bán là bán, muốn thế chấp là thế chấp, muốn sửa là sửa. Anh chị làm chủ thật sự.
Chung sổ thì khác. Muốn bán phải hỏi những người cùng sổ. Một người không đồng ý là kẹt. Người kia cần tiền muốn bán phần họ, anh chị cũng bị kéo theo. Tài sản của anh chị bị buộc vào quyết định của người khác.
Cái giá của chung sổ thường mềm hơn. Đó là lý do nhiều người ham. Nhưng cái rẻ đó đổi bằng quyền tự quyết. Anh chị mua được một phần tài sản, nhưng mất quyền làm chủ nó.
Vì sao chung sổ rủi ro hơn nhiều người tưởng
Tôi giải thích cho anh chị những rủi ro mà chị Nhung đã thấy.
Khó bán, khó thế chấp. Tài sản chung sổ kén người mua, vì ai cũng ngại dính vào sở hữu chung. Ngân hàng cũng dè dặt khi nhận thế chấp. Khi anh chị cần tiền gấp, đây là lúc khổ nhất.
Tranh chấp khi quyền lợi lệch nhau. Lúc mua thì vui vẻ. Nhưng vài năm sau, người cần tiền, người muốn giữ, người muốn bán giá này, người đòi giá kia. Quyền lợi lệch nhau là mầm tranh chấp, có khi giữa cả người thân.
Bị động hoàn toàn vào người khác. Một người trong sổ vướng nợ, vướng kiện, phần của họ bị kê biên, cả tài sản chung bị ảnh hưởng. Anh chị làm đúng mọi thứ vẫn bị vạ lây vì người cùng sổ.
Khó tách sổ như lời hứa. Người bán hay hứa “sau này tách sổ riêng được”. Nhưng tách sổ phụ thuộc quy hoạch, diện tích tối thiểu, thủ tục địa phương. Nhiều trường hợp hứa mà không tách được, anh chị kẹt vĩnh viễn trong chung sổ.
Khi nào chung sổ tạm chấp nhận được
Tôi phải nói cho công bằng, kẻo anh chị nghĩ chung sổ luôn xấu.
Có trường hợp chung sổ là thật và rõ ràng. Ví dụ anh chị em ruột cùng mua một tài sản lớn, thỏa thuận minh bạch, tin nhau, có giấy tờ phân chia rõ phần ai. Đó là chung sổ có chủ đích, các bên hiểu mình đang làm gì.
Nhưng ngay cả khi đó, tôi vẫn khuyên làm rõ bằng văn bản. Ai góp bao nhiêu, ai sở hữu phần nào, bán thì chia ra sao, một người muốn ra thì xử lý thế nào. Tình thân không thay được giấy tờ rõ ràng.
Còn với người mua đầu tư, mua để giữ giá trị và dễ ra hàng, tôi nghiêng hẳn về sổ riêng. Cái mềm giá của chung sổ không bõ với cái mất thanh khoản và mất quyền tự quyết. Tôi nói thêm về việc kiểm tra giấy tờ trong bài kiểm tra pháp lý sổ đỏ trước khi mua, và về thanh khoản trong bài lời trên giấy và bài học thanh khoản.
Anh chị có thể tra cứu quy định về sổ đỏ sổ hồng qua Cổng thông tin điện tử Chính phủ.
Sai lầm thường gặp về sổ chung
– Ham giá mềm của chung sổ mà quên mình mất quyền tự quyết tài sản. – Tin lời hứa “sau này tách sổ riêng” mà không kiểm tra có tách được không. – Mua chung sổ với người không thân, không có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản. – Quên rằng người cùng sổ vướng nợ thì tài sản chung bị vạ lây. – Không lường khi cần bán gấp, tài sản chung sổ kén người mua và khó thế chấp.
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng riêng và chung sổ khác nhau thế nào?
Sổ hồng riêng là anh chị đứng tên duy nhất, toàn quyền bán, thế chấp, sửa chữa. Chung sổ là nhiều người cùng đứng tên, mỗi người một phần, mọi quyết định lớn phải có sự đồng ý của tất cả. Sổ riêng cho anh chị quyền làm chủ thật sự, còn chung sổ buộc tài sản của anh chị vào quyết định của người khác.
Vì sao không nên mua bất động sản chung sổ?
Vì chung sổ khó bán, khó thế chấp, dễ tranh chấp khi quyền lợi các bên lệch nhau, và bị vạ lây nếu người cùng sổ vướng nợ hay kiện tụng. Lời hứa tách sổ riêng nhiều khi không thực hiện được vì vướng quy hoạch hoặc diện tích. Cái giá mềm hơn của chung sổ thường không bõ với rủi ro mất thanh khoản và mất quyền tự quyết.
Chung sổ có khi nào chấp nhận được không?
Có, khi đó là chung sổ có chủ đích và minh bạch, như anh chị em ruột cùng mua một tài sản lớn, tin nhau và có giấy tờ phân chia rõ phần ai. Ngay cả khi đó vẫn nên làm rõ bằng văn bản: ai góp bao nhiêu, sở hữu phần nào, bán thì chia ra sao. Với người mua để đầu tư thì nên ưu tiên sổ riêng.
Lời hứa tách sổ riêng có đáng tin không?
Phải kiểm tra kỹ, đừng tin suông. Tách sổ phụ thuộc quy hoạch, diện tích tối thiểu được tách và thủ tục địa phương. Nhiều trường hợp người bán hứa nhưng thực tế không tách được, khiến người mua kẹt vĩnh viễn trong chung sổ. Hãy xác minh khả năng tách sổ tại cơ quan địa phương trước khi xuống tiền.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Nhung cứng rắn với nguyên tắc sổ riêng, vì mười chín năm trong nghề dạy chị cái rẻ của chung sổ không bõ. Nhờ vậy chị chưa bao giờ kẹt vì sở hữu chung.
Nếu anh chị đang nhắm một tài sản miền Nam mà người bán đưa ra dạng chung sổ với giá hấp dẫn, tôi có thể giúp anh chị xem kỹ. Sổ thật là gì, tách riêng được không, rủi ro chỗ nào. Tôi ở tại chỗ nên kiểm tra với cơ quan địa phương được.
Nhắn cho tôi trước khi đặt cọc. Tôi giúp anh chị mua một tài sản mình làm chủ, không mua một phần tài sản bị buộc vào người khác.
P.S. Chị Nhung nói câu này. “Rẻ hơn vài trăm triệu mà mất quyền bán nhà mình, chị không ham.” Trong bất động sản, quyền tự quyết tài sản của mình là thứ đắt giá nhất. Đừng đổi nó lấy một cái giá mềm. Anh chị có đang cầm sổ riêng của mình không?
