Anh Bình gửi cho Hoàn một cái ảnh chụp màn hình. Ảnh của một môi giới rao căn hộ ở Thủ Đức. “Giá 3,2 tỷ, cho thuê 12 triệu tháng, lời 4,5 phần trăm năm.” Anh hỏi Hoàn có nên xuống tiền không. Hoàn xem xong nhắn lại một câu. “Anh chờ em tính lại đầy đủ, con số thật khác con số trên tin đăng đấy.” Sau nửa tiếng gõ Excel, con số Hoàn gửi anh Bình là 2,3 phần trăm năm. Anh Bình gọi lại ngay. “Sao chênh nhiều thế em?”
Vì con số môi giới đăng là con số gross, chưa trừ gì cả. Con số thật anh chị nhận về là con số net, đã trừ thuế, phí quản lý, bảo trì, tháng trống, chi phí tìm khách. Con số gross dùng để dụ. Con số net dùng để sống. Hai con số này chênh nhau 40 tới 55 phần trăm. Không hiểu chỗ này là bị lừa bằng toán học, không phải bằng lời. Bài này Hoàn dạy cách tính đúng, để anh chị nào cầm bảng tính lên là biết ngay căn nào đáng, căn nào không.
Dòng tiền ròng sau thuế là gì
Dòng tiền ròng sau thuế là số tiền thực sự chảy vào tài khoản anh chị sau khi trừ hết mọi chi phí liên quan đến căn cho thuê, gồm thuế thu nhập cá nhân, phí quản lý, bảo trì, tháng trống, chi phí tìm khách. Đây là con số duy nhất anh chị nên dùng khi so sánh giữa hai căn hoặc so với việc gửi ngân hàng.
Trên thị trường có ba con số hay bị nhầm lẫn. Tỷ suất sinh lời gộp là giá thuê nhân 12 chia giá mua. Con số này môi giới thích dùng vì nó cao nhất. Tỷ suất sinh lời ròng là đã trừ chi phí vận hành. Tỷ suất ròng sau thuế là đã trừ tiếp thuế. Chỉ con số cuối cùng mới đáng dùng để quyết định.
Bảy khoản chi phí phải trừ khi tính dòng tiền ròng sau thuế
Đây là danh sách Hoàn lôi ra mỗi khi khách gửi Hoàn xem một căn cho thuê. Bảy khoản này gộp lại thường ngốn 40 tới 55 phần trăm giá thuê danh nghĩa.
Khoản một là thuế thu nhập cá nhân cho thuê. Nếu tổng doanh thu cho thuê trên 100 triệu một năm, phải nộp 5 phần trăm thuế giá trị gia tăng và 5 phần trăm thuế thu nhập cá nhân, tổng 10 phần trăm. Căn 12 triệu tháng có doanh thu 144 triệu một năm, phải nộp 14,4 triệu tiền thuế. Không nộp là trốn thuế, có thể bị phạt. Nhiều NĐT mới không biết khoản này, gộp cả vào lời.
Khoản hai là phí quản lý chung cư nếu là căn hộ. Vinhomes tính 15 nghìn đồng một mét vuông một tháng cho căn hộ thường, 22 nghìn cho căn hộ cao cấp. Căn 75m² Vinhomes Central Park mất 1,65 triệu một tháng phí quản lý. Một năm 19,8 triệu. Không nhiều nhưng không nhỏ.
Khoản ba là phí bảo trì căn hộ. 2 phần trăm giá trị căn hộ đóng một lần khi nhận nhà. Nhiều NĐT tưởng đóng xong thì thôi. Thực tế mỗi 5 tới 7 năm cần bổ sung khi quỹ bảo trì tòa nhà cạn. Ước lượng đều mỗi năm khoảng 0,2 phần trăm giá trị căn. Căn 3,2 tỷ là 6,4 triệu một năm.
Khoản bốn là chi phí bảo trì và sửa nhà. Máy lạnh cháy, nóng lạnh hỏng, sàn gỗ cong, tường bong sơn. Ước lượng chung cho căn hộ trung cấp là 0,5 phần trăm giá trị mỗi năm. Nhà phố cao hơn, 1 phần trăm. Đọc thêm bài chi phí bảo trì và hao mòn trừ trước khi tính lời để hiểu sâu hơn.
Khoản năm là tháng trống. Đây là khoản NĐT hay bỏ qua nhất. Trung bình một căn cho thuê thị trường Sài Gòn trống 1 tới 2 tháng mỗi năm. Với căn 12 triệu tháng, mất 12 tới 24 triệu năm. Không tính khoản này là tự lừa mình.
Khoản sáu là chi phí môi giới tìm khách. Khi khách cũ trả nhà, tìm khách mới thường mất 50 tới 100 phần trăm một tháng tiền thuê trả cho môi giới. Nếu mỗi khách ở 2 năm, mỗi năm trung bình khoản này khoảng 25 tới 50 phần trăm một tháng tiền thuê. Căn 12 triệu là 3 tới 6 triệu năm.
Khoản bảy là chi phí nhỏ khác. Vệ sinh giữa hai khách, chụp ảnh đăng tin, phí công chứng hợp đồng, phí bảo hiểm nếu có. Gộp chung khoảng 3 triệu mỗi năm cho căn hộ.
Cộng lại bảy khoản cho căn hộ 3,2 tỷ cho thuê 12 triệu tháng của anh Bình. Doanh thu năm 144 triệu. Trừ thuế 14,4 triệu, phí quản lý 19,8 triệu, phí bảo trì 6,4 triệu, bảo trì sửa chữa 16 triệu, tháng trống 18 triệu, môi giới 4,5 triệu, chi phí khác 3 triệu. Tổng trừ 82,1 triệu. Còn lại 61,9 triệu. Chia giá mua 3,2 tỷ ra tỷ suất ròng sau thuế 1,93 phần trăm. Đó là con số thật.
Cách tính nhanh trên một tờ giấy A4
Hoàn dạy anh Bình cách này để lần sau nhìn tin đăng nào cũng tự tính ra dòng tiền ròng trong 90 giây. Không cần Excel.
Bước một, viết con số doanh thu năm bằng giá thuê tháng nhân 12. Bước hai, nhân 0,45 để lấy tổng chi phí ước lượng cho căn hộ, hoặc nhân 0,4 cho nhà phố. Bước ba, lấy doanh thu trừ đi tổng chi phí ra dòng tiền ròng sau thuế. Bước bốn, chia cho giá mua ra tỷ suất.
Ví dụ căn 3,2 tỷ cho thuê 12 triệu tháng. Doanh thu năm 144 triệu. Chi phí ước lượng 144 nhân 0,45 bằng 64,8 triệu. Còn lại 79,2 triệu. Chia 3,2 tỷ ra 2,47 phần trăm. Con số này hơi lệch con số Hoàn tính kỹ ở trên vì phép ước lượng, nhưng nằm trong khoảng cho phép để ra quyết định nhanh.
Anh chị nào muốn chính xác hơn, tách riêng từng khoản như bảng 7 khoản ở trên. Nhưng để biết một căn có đáng đi tiếp tới bước xem thực tế hay không, phép nhân 0,45 này đủ.
So sánh với gửi ngân hàng và các kênh khác
Đây là chỗ Hoàn muốn anh chị nhìn thẳng. Lãi gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng hiện tại quanh 5,5 tới 6 phần trăm năm. Ròng sau thuế còn 5 tới 5,5 phần trăm vì gửi tiết kiệm chỉ đóng 0,1 phần trăm thuế nếu có.
Căn hộ Vinhomes Central Park 3,2 tỷ cho thuê 12 triệu tháng ròng sau thuế 1,93 phần trăm năm. Chỉ bằng khoảng một phần ba lãi gửi ngân hàng. Nếu chỉ nhìn dòng tiền ròng, đây là khoản đầu tư tệ. Vậy tại sao NĐT vẫn mua?
Vì dòng tiền chỉ là một mặt. Mặt kia là giá vốn tăng. Căn Vinhomes Central Park mua năm 2019 giá khoảng 2 tỷ. Nay 3,2 tỷ. 7 năm tăng 60 phần trăm. Trung bình 7 phần trăm năm chỉ tính giá vốn. Cộng dòng tiền ròng 2 phần trăm, tổng lợi nhuận thực khoảng 9 phần trăm năm, cao hơn gửi ngân hàng.
Đây là lý do Hoàn không gọi việc mua căn hộ cho thuê là “đầu tư dòng tiền”. Dòng tiền chỉ là bảo chứng đường ra. Nó nói cho anh chị biết căn nhà có người thuê, có nhu cầu thật, khi bán ra dễ hơn. Cái sinh lời chính là giá vốn tăng đúng chu kỳ, đúng khu, đúng sản phẩm. Đọc thêm bài dùng tiền nhàn rỗi vs vay tối đa hai trường phái để hiểu bức tranh đầy đủ.
Bảng tỷ suất ròng sau thuế trung bình theo khu vực
Đây là bảng Hoàn tổng hợp từ hồ sơ 200 căn cho thuê ở Sài Gòn và vùng ven trong 3 năm qua. Anh chị dùng để so nhanh khi được chào bán căn nào.
Vùng lõi Bình Thạnh, Quận 3, Phú Nhuận nhà phố hẻm tỷ suất ròng sau thuế 1,3 tới 1,8 phần trăm năm. Căn hộ cao cấp Vinhomes Central Park cũng quanh 1,7 tới 2,0 phần trăm. Vùng này chỉ nên nhắm khi anh chị chấp nhận dòng tiền thấp đổi lấy tăng giá bền vững.
Vùng Đông Thủ Đức nhà phố ròng 1,5 tới 2,5 phần trăm. Căn hộ 1,7 tới 2,2 phần trăm. Vùng này đang tăng giá nhanh nhất vì Metro, Vành đai 3, khu công nghệ cao. Dòng tiền thấp nhưng giá vốn kéo tăng.
Vùng ven Dĩ An, Thuận An, Bình Chuẩn tỷ suất ròng cao hơn, 2,5 tới 3,8 phần trăm. Vốn vào chỉ 5 tới 8 tỷ. Đây là vùng NĐT vốn 5 tới 11 tỷ hay nhắm cho tầng dòng tiền.
Vùng xa hơn như Long Thành và Bà Rịa tỷ suất ròng danh nghĩa cao 4 tới 5 phần trăm nhưng rủi ro trống cao hơn nhiều. Con số ròng thực tế sau khi trừ trống có khi chỉ còn 2,5 tới 3 phần trăm.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm số một là dùng con số tỷ suất gộp mà môi giới đăng để so với gửi ngân hàng. So sai chuẩn. Ngân hàng đã là ròng, bất động sản phải trừ 40 tới 55 phần trăm nữa mới ra ròng.
Sai lầm số hai là không tính thuế. NĐT nhỏ hay nghĩ cho thuê tiền mặt là không ai biết, không đóng thuế. Ba năm sau bị cơ quan thuế truy thu là mất luôn cả năm lời.
Sai lầm số ba là bỏ qua tháng trống trong tính toán. Cầm căn hộ 5 năm, trung bình mỗi năm trống 1,5 tháng là mất 7,5 tháng doanh thu trong 5 năm. Không tính vào là ảo tưởng lời.
Sai lầm số bốn là dùng con số ròng của căn khác đăng lên mạng làm chuẩn cho căn mình. Mỗi căn ở khu khác nhau, tình trạng khác nhau, khách khác nhau. Chỉ tự tính bảng 7 khoản cho căn cụ thể mới ra con số đúng cho mình.
Câu hỏi thường gặp
Em cho thuê dưới 100 triệu năm có phải nộp thuế không?
Không, nhưng vẫn phải làm hợp đồng thuê nhà và khai báo tạm trú. Nếu tổng cả năm vượt 100 triệu, phải nộp 10 phần trăm cho phần vượt. Đừng nghĩ chia ra 2 người đứng tên là né được. Cơ quan thuế xử lý theo hộ gia đình.
Em vay ngân hàng thì lãi vay có được trừ khỏi thu nhập cho thuê không?
Không, thuế cho thuê tính theo doanh thu, không tính lãi vay là chi phí. Đây là chỗ nhiều NĐT bức xúc vì thấy vô lý. Nhưng luật là vậy, phải chấp nhận khi lên kế hoạch.
Em có nên báo cho thuê thấp hơn giá thật để giảm thuế?
Không nên. Cơ quan thuế có bảng giá thuê tham chiếu theo khu vực. Báo thấp quá bị điều chỉnh lại và phạt. Cách hợp lý là báo đúng và tối ưu bằng cách khấu hao thiết bị nếu có.
Con số 45 phần trăm trừ chi phí có đúng cho nhà phố không?
Nhà phố thường thấp hơn, khoảng 35 tới 40 phần trăm vì không có phí quản lý chung cư và phí bảo trì căn hộ. Bù lại chi phí sửa chữa cao hơn nếu là nhà cũ. Dùng phép nhân 0,4 cho nhà phố tương đối.
Bước tiếp theo
Anh Bình sau khi có con số 1,93 phần trăm ròng sau thuế đã quyết định không mua căn Thủ Đức đó. Không phải vì căn dở, chỉ vì giá không hợp với dòng tiền và anh không có ý định giữ 7 tới 10 năm để chờ giá vốn tăng. Anh chuyển sang tìm nhà phố Bình Chuẩn với ròng cao hơn. 4 tháng sau anh chốt một căn 6,2 tỷ cho thuê 15 triệu tháng, ròng sau thuế 2,9 phần trăm. Không phải khoản đầu tư ngon nhất thị trường. Nhưng anh biết rõ mình đang cầm gì.
Anh chị đang xem một căn cho thuê nào đó, muốn Hoàn tính giúp bảng 7 khoản để ra con số ròng sau thuế đúng, hay muốn Hoàn gửi bảng so sánh tỷ suất theo khu vực để chọn vùng nhắm đúng vốn của anh chị?
Bình luận “BẢN ĐỒ” hoặc nhắn tin cho Hoàn.
P.S. Điều Hoàn lo nhất khi thấy NĐT Bắc mua căn cho thuê đầu tiên trong Nam là họ tin con số tỷ suất gộp trên tin đăng, không tự tính lại ròng sau thuế. Ba năm sau ngồi tính, thấy dòng tiền thấp hơn kỳ vọng, mất niềm tin vào việc đầu tư miền Nam. Sự thật là căn nhà không tệ. Chỉ là cách tính từ đầu đã sai. Trước khi xuống tiền căn nào, ngồi 15 phút với tờ A4, tự tính 7 khoản. Đó là 15 phút cứu được 3 năm mất ngủ.
