Anh Trọng gọi Hoàn lúc gần khuya giọng nặng. Anh sở hữu ba căn cho thuê ở Thủ Đức và Bình Chánh. Ba năm nay anh giao toàn quyền cho một môi giới quen ở khu, người đã giới thiệu anh mua ba căn. Anh mới bay vào Nam tuần trước, phát hiện một căn đang bị ba khách khác nhau xưng là chủ, một căn bị người quen môi giới cho anh em họ ở không đóng tiền, và một căn mất giấy tờ gốc. Anh Trọng nói. “Em, anh không hiểu sao mọi thứ tệ đến vậy trong ba năm mà anh không hay biết gì.” Hoàn thở dài. “Anh, anh giao quá nhiều quyền cho một người. Đây là bài toán không mới, chỉ là anh chưa nghe hết những vụ tương tự.”
Bài này Hoàn viết ra để anh chị nào đang có ý định giao toàn quyền cho một người trong Nam đọc trước khi ký. Không phải để đe dọa. Là để có bức tranh đầy đủ trước khi quyết. Có 4 kiểu mất tiền phổ biến khi giao toàn quyền. Có cách phòng.
Giao toàn quyền quản lý là gì
Giao toàn quyền quản lý là việc chủ sở hữu ủy nhiệm cho một cá nhân duy nhất thực hiện gần như toàn bộ quyền định đoạt và vận hành tài sản, gồm ký hợp đồng thay, thu tiền thay, quyết định sửa chữa, quyết định thay khách, giữ giấy tờ gốc. Đây là mô hình đơn giản, tiết kiệm, và nguy hiểm nhất trong ba mô hình quản lý.
Ba mô hình quản lý phổ biến là giao toàn quyền cho một người, giao theo đầu việc cho nhiều người, và thuê đơn vị chuyên nghiệp. Nhiều NĐT Bắc chọn mô hình một vì tin tưởng một người quen. Đây là chỗ dễ mất tiền nhất.
Bốn kiểu mất tiền khi giao toàn quyền cho một người
Hoàn xếp theo mức độ khó phát hiện.
Kiểu một là ăn chênh lệch giá thuê. Người được giao báo giá thuê thấp hơn giá thực. Ví dụ khách trả 20 triệu tháng, báo với chủ nhà là 17 triệu, giữ lại 3 triệu. Mỗi năm mất 36 triệu. Nếu ba căn, mất hơn 100 triệu. Đây là kiểu phổ biến nhất và khó phát hiện vì chủ nhà không hỏi khách trực tiếp.
Kiểu hai là ăn chi phí sửa chữa. Người được giao báo sửa 5 triệu, thực tế sửa 2 triệu, giữ 3 triệu. Có nhiều hình thức. Có thể ăn hoa hồng từ thợ (thợ báo cao, chia lại). Có thể tự sửa và báo mua đồ đắt hơn. Có thể báo sửa mà không sửa gì. Trung bình mất 10 tới 30 phần trăm chi phí sửa mỗi năm.
Kiểu ba là cho người khác thuê không hợp đồng, thu ngoài sổ. Đây là kiểu mất nhiều nhất. Người được giao thu tiền thuê ba tháng đầu bằng tiền mặt không ghi vào sổ, không báo chủ nhà. Chủ nhà tưởng nhà đang trống hoặc đang giảm giá. Ba tháng mất 60 tới 100 triệu trên một căn.
Kiểu bốn là bán giấy tờ hoặc thế chấp giấy tờ gốc. Nếu chủ nhà giao cả bản chính sổ hồng hoặc bản chính hợp đồng mua bán, người được giao có thể sử dụng để cầm cố hoặc gian dối. Đây là kiểu mất nghiêm trọng nhất, có thể mất cả tài sản. Anh Trọng bị kiểu này ở căn thứ ba.
Cách phòng nếu bắt buộc phải giao cho một người
Có những trường hợp chỉ có một người ở gần, không có lựa chọn khác. Hoàn khuyên áp dụng 4 lớp phòng.
Lớp một là không giao giấy tờ gốc. Giữ sổ hồng, hợp đồng mua bán gốc ngoài Bắc trong két sắt hoặc ngân hàng. Chỉ đưa bản photo có công chứng cho người quản. Nếu cần giao dịch pháp lý, anh chị phải có mặt hoặc ủy quyền cụ thể qua công chứng cho từng việc, không ủy quyền chung.
Lớp hai là giới hạn quyền ký hợp đồng thuê. Người quản chỉ được ký hợp đồng thuê dưới một mức giá và một thời hạn quy định. Ví dụ dưới 6 tháng, giá không thấp hơn 90 phần trăm giá thị trường. Vượt mức phải xin phép chủ nhà.
Lớp ba là kiểm tra khách trực tiếp mỗi 6 tháng. Anh chị hoặc người tin cậy khác gọi trực tiếp cho khách thuê, hỏi số tiền đang trả, thời hạn hợp đồng, có phàn nàn gì không. Chỉ 10 phút một cuộc gọi, làm 2 lần một năm, phát hiện được kiểu một và kiểu ba trong 90 phần trăm trường hợp.
Lớp bốn là có người kiểm chéo. Ngoài người được giao chính, có thêm một người phụ (có thể là môi giới bán ban đầu, có thể là bà con hàng xóm, có thể là bạn quen sống gần). Định kỳ 6 tháng, người phụ ghé qua căn, hỏi thăm, chụp ảnh, báo cáo cho chủ nhà. Không báo trước cho người quản chính. Đọc thêm bài về chọn người tại chỗ đáng tin trông coi tài sản để biết cách tuyển người phụ.
Dấu hiệu người được giao đang có vấn đề
Có 5 dấu hiệu cảnh báo Hoàn muốn anh chị chú ý.
Dấu hiệu một là báo cáo tháng bị chậm dần. Ban đầu báo đúng ngày 5, sau chậm ngày 10, rồi ngày 15. Đây là dấu hiệu không muốn đối chiếu số liệu chi tiết.
Dấu hiệu hai là nhiều tháng có chi phí sửa nhỏ dưới 500 nghìn. Nếu tháng nào cũng có sửa mà không có tháng nào không sửa, có khả năng cao là báo giả. Nhà nào cũng có tháng không hư gì.
Dấu hiệu ba là giá thuê trung bình thấp hơn thị trường khu vực 15 tới 25 phần trăm. Kiểm tra bằng cách xem 3 tin đăng cho thuê cùng khu, cùng diện tích, cùng loại. So với giá đang thu.
Dấu hiệu bốn là khách thay đổi nhiều nhưng luôn ít tháng trống. Nếu 12 tháng thay 3 khách mà tổng ngày trống chỉ 5 ngày, khả năng cao là thu tiền ngoài sổ.
Dấu hiệu năm là né gặp mặt khi chủ nhà bay vào. Người được giao viện lý do bận, ốm, đi công tác. Không muốn đối chất trực tiếp. Đây là dấu hiệu muộn, thường đã có việc lớn.
Khi phát hiện dấu hiệu thì làm gì
Đừng xử lý gấp. Hai bước Hoàn khuyên.
Bước một là thu thập bằng chứng trong 2 tới 4 tuần. Gọi trực tiếp cho khách, ghi âm cuộc gọi. Nhờ người phụ ghé kiểm tra, chụp ảnh, ghi phiếu. Xem lại toàn bộ báo cáo tháng, tìm điểm mâu thuẫn.
Bước hai là thu hồi quyền một cách trơn tru. Bay vào Nam, gặp trực tiếp, không tố cáo ngay. Nói lý do cần thay đổi mô hình. Chuyển giao dần trong 30 tới 45 ngày. Không thu hồi đột ngột vì có thể mất giấy tờ, mất khách, mất chìa khóa. Sau khi chuyển giao hoàn tất, nếu phát hiện gian dối rõ ràng, mới cân nhắc pháp lý. Đọc thêm bài xử lý sự cố nhà cho thuê từ xa để biết quy trình từng bước.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là chọn người thân trong nhà vì tin tưởng tự nhiên. Người thân khó nói không, khó thu hồi khi có vấn đề, và làm hỏng cả tình thân lẫn tài sản.
Sai lầm hai là chọn môi giới đã bán căn nhà cho mình. Môi giới bán được là kỹ năng thuyết phục, không phải kỹ năng vận hành. Hai kỹ năng khác nhau.
Sai lầm ba là ký giấy ủy quyền chung không giới hạn phạm vi. Cần liệt kê rõ từng việc được ủy quyền, không dùng câu “toàn quyền định đoạt”.
Sai lầm bốn là không có báo cáo tháng bằng văn bản. Nghe qua điện thoại, không có gì lưu lại, không đối chiếu được sau này.
Sai lầm năm là giữ mối quan hệ ba năm mà không kiểm tra chéo lần nào. Người tốt lâu ngày cũng có thể có việc riêng phải xoay xở. Kiểm chéo bảo vệ cả hai bên.
Câu hỏi thường gặp
Tôi có thể ký hợp đồng ủy quyền có công chứng để bảo vệ mình không
Có phần. Công chứng cho phép anh chị chứng minh phạm vi ủy quyền khi có tranh chấp. Nhưng nếu người được ủy quyền cố tình gian dối trong phạm vi cho phép, công chứng không cứu được. Cách bảo vệ tốt hơn là giới hạn phạm vi thật hẹp.
Nếu tôi chỉ có 1 căn thì có cần chia người phụ không
Có. Một căn cũng cần người phụ kiểm chéo. Chi phí thấp, khoảng 500 nghìn tới 1 triệu một lần cho 6 tháng. So với rủi ro mất chục triệu là rẻ.
Tôi có nên báo trước cho người được giao rằng tôi có kiểm chéo không
Có, nói thẳng ngay từ đầu. Không phải để đe. Là để tạo cấu trúc rõ ràng. Người tốt sẽ hoan nghênh vì bảo vệ họ khỏi bị nghi. Người có ý xấu sẽ chọn không nhận việc.
Bao lâu tôi nên đổi người quản một lần
Không cần đổi định kỳ nếu người tốt và có kiểm chéo. Nhưng cần rà lại phạm vi ủy quyền và mức phí mỗi 18 tới 24 tháng. Nếu có phàn nàn từ khách hoặc dấu hiệu cảnh báo, mới đổi.
Kết
Anh Trọng sau chuyến bay đó mất khoảng 180 triệu tiền thuê ăn chênh và tiền sửa chữa ma trong 3 năm. Riêng vụ giấy tờ căn thứ ba xử lý hết 8 tháng và 45 triệu chi phí pháp lý. Nếu áp dụng 4 lớp phòng Hoàn kể ở trên từ đầu, mất tối đa 20 triệu chi phí kiểm chéo, giữ được 180 triệu và tránh 8 tháng khổ. Không phải chuyện xui. Là chuyện cấu trúc.
Anh chị đang giao toàn quyền cho một người, muốn Hoàn giúp rà 4 lớp phòng xem thiếu chỗ nào, hay muốn Hoàn giới thiệu người phụ tin cậy để kiểm chéo tại khu vực tài sản của anh chị. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Hoàn viết bài này không phải để anh chị nghi người quen. Là để cấu trúc bảo vệ cả hai bên. Người tốt được bảo vệ khỏi bị nghi. Anh chị được bảo vệ khỏi bị mất. Cấu trúc rõ ràng thì quan hệ dài. Cấu trúc mơ hồ thì mất cả tiền lẫn người.
