Chiều Chủ nhật, em Khôi ngồi ở sảnh khách sạn quận 1, mặt phờ. 37 tuổi, kỹ sư IT Hà Nội, vào Nam khảo sát cuối tuần. Vợ ở nhà chăm con nhỏ, dặn “anh chỉ khảo sát thôi nhé, chưa được ký gì”. Nhưng trong ba lô Khôi có sẵn 500 triệu tiền mặt và một hợp đồng đặt cọc chưa ký của căn nhà quận 7 vừa xem chiều nay.
Khôi gọi Hoàn: “Anh Hoàn ơi, em xem 3 căn thấy có 1 căn ổn thật. Chủ nói mai có người khác đến đặt cọc. Em có nên ký không?”. Hoàn nghe câu đó là biết ngay Khôi đang bị cuốn. Đi Nam có 2 ngày, mới xem 3 căn, đã sắp đặt bút. Đây là mẫu Hoàn gặp mỗi tuần. Và nó có tên. Nó tên là thiếu kỷ luật đi xem.
Anh chị đã từng bay đi bay về khảo sát vài chuyến, xem chỉ 4 tới 5 căn mỗi chuyến, và cảm thấy “hình như căn này ổn rồi, kéo dài nữa mệt lắm” chưa? Bài này Hoàn viết cho đúng cảm giác đó. Cảm giác đó không phải thị trường ra tín hiệu. Cảm giác đó là mệt.
Kỷ luật khi đi xem nhà đất là gì
Kỷ luật khi đi xem nhà đất là bộ quy tắc mà người mua tự đặt ra và bám chặt suốt hành trình khảo sát, để cảm xúc không thắng lý trí ở phút cuối. Nó không phải bảng quy tắc cứng nhắc. Nó là hàng rào nội tâm, dựng sẵn từ trước, để khi bị môi giới ép “chốt trong tuần” thì mình còn chỗ đứng vững.
Nguyên tắc lõi Hoàn dùng trong 15 năm và truyền lại cho khách. Đi 20 căn, ngắm kỹ 3, chốt 1. Không phải công thức thần kỳ. Nó là bản đồ thống kê của bất kỳ ai đã đi mua BĐS nhiều lần. Càng xem ít, tỷ lệ chọn nhầm càng cao. Và với người ở xa như NĐT miền Bắc vào Nam, tỷ lệ đó không phải 20 phần trăm mà lên tới 40 phần trăm nếu bỏ kỷ luật.
Vì sao NĐT miền Bắc dễ mất kỷ luật khi vào Nam
Có 3 lý do rất cụ thể, không phải chung chung.
Thứ nhất, chi phí thời gian. Bay Hà Nội vào Sài Gòn mất một ngày làm việc. Mỗi chuyến khách sạn 2 tới 3 triệu, ăn uống di chuyển 1 triệu. Đi 2 chuyến đã 8 triệu và 4 ngày công. Sau chuyến thứ 3 mà chưa chốt, cảm giác “mình đang mất tiền vô ích” xuất hiện. Cảm giác này lớn hơn thực tế, và nó dẫn tới ép mình phải chọn nhanh.
Thứ hai, thiếu bản đồ so sánh trong đầu. Người tại chỗ đi xem 5 căn Bình Thạnh cũng đủ, vì trong đầu họ đã có sẵn 20 căn từng thấy qua nhiều năm. NĐT miền Bắc không có bộ nền đó. Xem 5 căn không phải là 5 căn, mà là 5 mảnh rời không có cái để so.
Thứ ba, áp lực từ vợ hoặc gia đình ở nhà. Đi xa mà không có kết quả, về nhà bị hỏi “anh làm gì trong đó”. Câu hỏi này im lặng nhưng nặng. Nó đẩy người đi khảo sát sang phía muốn “có cái gì để mang về”, thay vì muốn “chọn cho đúng”.
Ba lý do này cộng lại tạo ra một cái bẫy tâm lý. Người mua ở xa dễ trả giá cao hơn người tại chỗ 15 tới 25 phần trăm. Đó không phải Hoàn nói vống. Đó là con số Hoàn quan sát trực tiếp trên hàng chục ca 3 năm qua.
Bộ kỷ luật 7 quy tắc Hoàn khuyên anh chị dán lên tường
Quy tắc 1 — Chốt số căn PHẢI xem trước khi lên máy bay
Không phải “xem được cái nào hay cái đấy”. Chọn cụ thể, ví dụ 15 căn cho chuyến 3 ngày. Danh sách 15 căn này chốt trước, môi giới gửi trước, mình lọc trước. Bay vào chỉ để đi xem, không để tìm.
Quy tắc 2 — Không được ký trong chuyến ĐẦU TIÊN
Chuyến 1 là để quan sát. Xem đường, xem hạ tầng, xem xóm, xem chợ. Không xem để chốt. Ký hợp đồng đặt cọc trong chuyến đầu là chỉ dấu rõ ràng anh chị đang bị dẫn dắt, không phải đang lựa chọn.
Quy tắc 3 — Trước mỗi buổi xem, viết ra 3 tiêu chí cứng của mình
Ví dụ, tiêu chí Khôi tự viết ra khi Hoàn hỏi kỹ. Một, dòng tiền thuê tối thiểu 20 triệu/tháng. Hai, cách trường tiểu học tốt dưới 1,5 km. Ba, không nằm trong hẻm sâu quá 2 lần rẽ. Có 3 câu này in ra bỏ túi, anh chị đi xem tỉnh gấp 3 lần. Vì mỗi khi cảm xúc muốn nhảy vào, tay móc túi lấy tờ giấy ra đọc, cảm xúc dịu xuống.
Quy tắc 4 — Không đi xem một mình vào buổi tối
Buổi tối căn nhà nào cũng có vẻ ấm cúng, đèn vàng, hàng xóm nướng thịt thơm. Buổi tối là kịch bản môi giới dàn dựng. Đi xem BUỔI SÁNG SỚM (thấy giao thông giờ đi làm) và BUỔI TRƯA NẮNG GẮT (thấy nhà có nóng không, mái tôn có phát nhiệt không). Buổi tối chỉ nên là buổi thứ 3 để xác nhận, không phải buổi đầu tiên.
Quy tắc 5 — Không cho môi giới biết ngân sách thật
Đây là quy tắc Hoàn thấy 8 trên 10 khách phá. Vừa ngồi lên xe môi giới đã hỏi “anh chị dự trù bao nhiêu”. Trả lời thẳng con số là mở cửa cho môi giới xoay. Trả lời “để anh xem hàng của em rồi tính”. Câu này giữ vị thế cho mình suốt buổi.
Quy tắc 6 — Sau mỗi căn, dừng 15 phút ghi 5 dòng
Không được đi 2 căn liền tiếp mà không dừng. Sau mỗi căn, xuống xe, đi bộ 100 mét quanh khu, ngồi vào quán nước, mở sổ ghi 5 dòng. Ưu điểm, nhược điểm, giá chào, giá mình đoán, cảm xúc mạnh nhất mình vừa thấy. Bước dừng này chống việc “ký nhớ lộn căn nào với căn nào” và giữ cảm xúc không cộng dồn.
Quy tắc 7 — Về khách sạn, PHẢI ngủ một đêm trước khi ra quyết định
Không quyết định trong ngày. Không ký buổi tối. Không xem xong ăn cơm rồi ra quyết định. Cho não 8 giờ ngủ. Sáng hôm sau đọc lại 5 dòng đã ghi. Nếu vẫn thấy đúng, đi xem lại lần 2 cùng ngày. Nếu không thấy đúng nữa, biết ơn mình đã không ký tối qua.
Câu vàng Hoàn nói với em Khôi tối hôm đó qua điện thoại. Cảm giác vội không phải tín hiệu thị trường. Cảm giác vội là dấu hiệu mình đang mệt.
Chuyện em Khôi và kết quả sau 3 tháng bám kỷ luật
Nghe Hoàn nói xong tối Chủ nhật, Khôi trả 500 triệu về ví, không ký. Bay ra Hà Nội sáng thứ Hai. Vợ hỏi “sao chưa mua gì hết?”. Khôi kể lại 7 quy tắc, vợ gật đầu, còn khen “em thấy anh làm đúng”.
Hai tháng sau Khôi bay vào chuyến 2, xem thêm 12 căn. Chuyến 3 xem thêm 8 căn nữa. Tổng cộng 23 căn trong 3 chuyến. Lần này Khôi chốt căn thứ 21, một căn nhà phố Bình Chánh 5,4 tỷ, gần khu công nghiệp, dòng tiền thuê 22 triệu/tháng. Không phải căn đẹp nhất Khôi từng thấy. Nhưng là căn khớp cả 3 tiêu chí cứng, đủ cho vợ chồng tích thêm 3 năm rồi lên nấc tiếp.
Cái quan trọng không phải căn đó tốt. Cái quan trọng là Khôi ngủ được suốt 3 năm sau, không bao giờ hối tiếc, không bao giờ lén lút mở batdongsan xem có căn nào rẻ hơn. Đó là giá trị của kỷ luật khi đi xem.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1 — Đo hiệu quả chuyến đi bằng “có ký được cái gì không”. Chuyến đi hiệu quả là chuyến loại được nhiều căn sai, không phải chốt được nhiều căn đúng. Loại 15 căn sai trong 1 chuyến là hiệu quả, dù không ký gì.
Sai lầm 2 — Xem một mình mà không quay video. Chuyến sau muốn so sánh không có gì để nhớ. Mỗi căn 1 clip 60 giây quay mặt tiền, cửa vào, phòng khách, mái. Về khách sạn xem lại thấy rõ căn nào giả đẹp.
Sai lầm 3 — Tin câu “mai có người khác đến đặt cọc”. 9 trên 10 lần đây là kịch bản. Nếu thật, mất căn đó, còn 20 căn khác. Không có căn duy nhất trong thị trường 20 triệu dân.
Sai lầm 4 — Đi xem với nhiều môi giới không hẹn trước. Rối. Chọn 1 tới 2 môi giới đi cùng suốt chuyến, họ hiểu tiêu chí anh chị, đi hiệu quả hơn.
Sai lầm 5 — Không dành ngày cuối để “đi lại 3 căn mình thích”. Xem lần 2 luôn ra khác lần 1. Lần 2 mắt tỉnh hơn, thấy nhược điểm lần 1 bị đèn che.
Câu hỏi thường gặp
Em không sống ở Sài Gòn, đi xem 20 căn có tốn quá không?
Không tốn hơn mua nhầm. 3 chuyến bay 3 ngày mỗi chuyến, tổng chi phí khoảng 25 tới 35 triệu. So với căn nhà 5 tới 8 tỷ, đó là 0,4 phần trăm. Con số bảo hiểm rất rẻ để không mua nhầm.
Nếu em có người thân trong Sài Gòn đi hộ thì được không?
Được, với điều kiện người đó có kinh nghiệm mua BĐS. Người thân nhiệt tình nhưng chưa từng mua sẽ dẫn anh chị đi theo cảm giác của họ, không phải theo tiêu chí của mình. Vẫn nên tự đi ít nhất 1 chuyến để cảm khu vực bằng chân mình.
Có nên nhờ Hoàn đi cùng khi khảo sát không?
Hoàn không đi cùng khách như một người dẫn tour. Hoàn phân tích từ xa và gặp trực tiếp khi anh chị đã lọc còn 3 tới 5 căn. Đi cùng khách từ đầu làm anh chị phụ thuộc, không rèn được con mắt riêng. Con mắt của anh chị mới là tài sản dài hạn.
Kỷ luật này có áp dụng cho đất nền không?
Có, và còn nghiêm ngặt hơn. Đất nền không có hàng xóm, không có mái, không có cây. Chỉ có ranh giới. Càng ít yếu tố quan sát càng dễ ký ẩu. Đi 20 lô, giữ tỉnh, chốt 1.
Chốt lại
Kỷ luật khi đi xem nhà đất không phải rào cản. Nó là cái phanh Hoàn đã dùng để dừng lại đúng lúc trong 15 năm nghề. Người mua chuyên nghiệp không phải người xem ít mà chọn nhanh. Là người xem nhiều, so kỹ, và tỉnh táo đến phút cuối.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu checklist 7 quy tắc in ra bỏ ba lô mang theo chuyến khảo sát tới, hay muốn Hoàn hẹn 30 phút nói chuyện trước khi anh chị lên máy bay bay vào Nam?
Nhắn “BẢN ĐỒ” bên dưới hoặc vào Zalo Hoàn.
P.S. Cái Hoàn lo nhất không phải anh chị mua nhầm căn. Cái Hoàn lo là 6 tháng sau anh chị nhìn lại chuyến đi vội đó và ước gì mình đã dừng lại một đêm để suy nghĩ. Đêm đó rẻ hơn 6 tháng hối tiếc rất nhiều.
