Sáng thứ Bảy, chị Liên nhắn tin Hoàn kèm 3 tấm ảnh chụp brochure. 40 tuổi, chủ salon tóc Hà Nội, vốn 8 tỷ. Vừa đi xem dự án căn hộ mới ở quận 7 chào bán tuần này. “Em ơi, em xem giúp chị. Sale nói tòa Riverside này giai đoạn 1 chỉ còn 6 căn view sông. Chị phải chuyển 100 triệu booking ngay hôm nay để giữ chỗ. Booking không mất tiền, chỉ giữ chỗ thôi. Chị chuyển được không?”
Hoàn đọc xong tin nhắn, hỏi lại 4 câu. Booking hoàn được không nếu chị đổi ý sau 7 ngày? Booking đứng tên ai, chuyển vào tài khoản nào? Có văn bản ký lấy tận tay không, hay chỉ tin nhắn xác nhận? Nếu dự án chậm mở bán thì giữ chỗ giá trị đến khi nào?
Chị Liên đọc 4 câu, im lặng 5 phút. Rồi nhắn: “Em Sale không nói mấy cái này. Chị chỉ được bảo là booking không rủi ro.” Hoàn viết ngắn: “Chị chưa chuyển tiền. Đúng không? Chưa chuyển thì chưa mất gì. Em gọi chị trong 30 phút.” Bài này Hoàn viết ra cho đúng 30 phút Hoàn nói chuyện với chị Liên hôm đó. Vì bẫy booking là bẫy Hoàn thấy nhiều nhất hiện nay ở phân khúc căn hộ mới quận 7, quận 8, Nhà Bè. Anh chị đã từng được mời chuyển “booking không rủi ro” chưa?
Bẫy booking giữ chỗ dự án là gì
Booking giữ chỗ dự án là bước đặt tiền trước khi mở bán chính thức, để “giữ” một căn hộ, lô đất, hoặc ưu tiên chọn vị trí. Số tiền thường 30 tới 100 triệu. Cách gọi khác: đặt cọc thiện chí, phiếu ưu tiên, VIP giữ chỗ. Bản chất tài chính là cho chủ đầu tư mượn tiền không lãi trong 1 tới 6 tháng chờ mở bán.
Bẫy nằm ở chỗ 3 điều được nói ra và 3 điều bị giấu đi.
Điều được nói. Booking không rủi ro. Booking hoàn được nếu đổi ý. Booking cho anh chị quyền chọn căn đẹp trước.
Điều bị giấu. Booking có 2 loại: loại có văn bản pháp lý ràng buộc và loại chỉ có tin nhắn. Loại thứ hai gần như mất trắng nếu có tranh chấp. Booking có thể bị “chuyển giai đoạn” bởi chủ đầu tư, tức là số tiền anh chị đặt trước cho căn A cuối cùng bị áp qua căn B kém hơn, và nếu anh chị không đồng ý, phải chấp nhận trừ phí. Booking không tính vào tiền cọc chính thức trong nhiều trường hợp, tức khi mở bán anh chị vẫn phải đặt cọc riêng.
5 kịch bản khan hiếm giả anh chị phải nhận ra
Kịch bản 1 — “Giai đoạn 1 chỉ mở 20 căn ưu đãi đặc biệt”
Câu này 9 trên 10 dự án đều dùng. Sự thật thường là dự án có 200 tới 500 căn, nhưng chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn để tạo cảm giác khan. Giai đoạn 1 và giai đoạn 2 chênh giá 2 tới 5 phần trăm, không phải chênh 20 phần trăm như sale hay nói. Anh chị booking để “vào giai đoạn 1” thực chất chỉ tiết kiệm được 2 tới 5 phần trăm, đổi lại rủi ro pháp lý cao hơn (dự án chưa có sổ, chưa có giấy phép bán).
Kịch bản 2 — “View sông chỉ còn 6 căn cuối”
Số căn cụ thể (5, 6, 8, 10) là con số tâm lý. Sale nói xong nhìn anh chị chờ phản ứng. Cảnh báo. Đây là câu ép quyết định. Cách phản ứng đúng. Hỏi lại: “Vậy 6 căn đó nằm ở tầng nào, hướng nào cụ thể? Em cho anh chị xem sơ đồ mặt bằng và bảng đã bán/còn có ghi số căn cụ thể chứ?”. Nếu sale không xuất được bảng cứng có số căn ghi rõ, đó là con số miệng. 80 phần trăm là số bịa.
Kịch bản 3 — “Hôm nay chuyển booking mới được giá này”
Giá “hôm nay” là kịch bản kinh điển. Sự thật là giá mở bán chính thức chưa được công bố (vì chưa có giấy phép bán). Cái sale nói “giá hôm nay” thực chất là giá dự kiến, có thể tăng hoặc giảm. Ưu đãi “hôm nay” thường là một khoản chiết khấu 1 tới 3 phần trăm sẽ được cộng vào hợp đồng chính thức. Không booking cũng có, nhưng anh chị phải nói cứng.
Kịch bản 4 — “Booking không mất tiền, chị cứ đặt đi”
Câu này là câu Hoàn ghét nhất. Vì nó không sai hoàn toàn (một số dự án thật sự hoàn), nhưng nó bỏ qua 3 rủi ro. Một, dự án bị chậm mở bán 6 tháng đến 1 năm, tiền booking mắc kẹt, không có lãi. Hai, dự án thay đổi thiết kế, căn anh chị giữ chỗ không còn, phải chuyển sang căn khác, thường xấu hơn. Ba, chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, việc hoàn tiền kéo dài 1 tới 3 năm. Booking “không mất tiền” chỉ đúng trong kịch bản đẹp.
Kịch bản 5 — “Chuyển vào tài khoản cá nhân của em”
Đây là kịch bản đỏ nhất. Booking đúng chuẩn phải chuyển vào tài khoản pháp nhân của chủ đầu tư, có mã dự án ghi rõ trong nội dung chuyển khoản, có phiếu thu ký đóng dấu tại quầy chủ đầu tư. Chuyển vào tài khoản cá nhân của sale, hoặc tài khoản công ty môi giới không phải chủ đầu tư, là hình thức Hoàn thấy có nguy cơ mất trắng cao nhất. Sale có thể ăn số tiền đó rồi biến mất hoặc nghỉ việc trước khi anh chị đến hạn ký hợp đồng.
Nếu vẫn muốn booking, đây là 5 điều Hoàn khuyên chị Liên phải làm
Sau khi Hoàn giải thích 5 kịch bản, chị Liên vẫn còn quan tâm dự án đó vì lý do khác (con gái đang học ĐH cần chỗ ở gần trường). Hoàn không bảo “đừng bao giờ booking”. Hoàn chỉ đưa ra 5 điều kiện.
Một, phải có văn bản ký nhận giữa anh chị và chủ đầu tư (không phải môi giới), ghi rõ số căn cụ thể, giá dự kiến, và điều kiện hoàn tiền. Chỉ tin nhắn hoặc email là không đủ.
Hai, chuyển vào tài khoản pháp nhân của chủ đầu tư, nội dung ghi rõ “Booking dự án X — căn số Y — người booking Z”.
Ba, thời hạn hoàn tiền tối đa 30 ngày kể từ khi anh chị yêu cầu hoàn. Ghi vào văn bản. Không có điều khoản này, có thể chờ 6 tháng đến 2 năm.
Bốn, kiểm tra giấy phép bán của dự án (giấy phép chính thức để bán căn hộ hình thành trong tương lai) và tiến độ đóng góp Quỹ bảo lãnh với ngân hàng nào. Không có giấy phép, dự án chưa được luật cho phép bán. Booking trước đó rủi ro cao.
Năm, giới hạn tổng booking không quá 1 phần trăm giá trị dự kiến. Chị Liên định mua căn 3,5 tỷ, booking tối đa 35 triệu. Sale ép chuyển 100 triệu là ép vượt ngưỡng an toàn.
Chuyện chị Liên sau 3 tháng nghe Hoàn
Chị Liên không chuyển 100 triệu ngày hôm đó. Sale gọi lại 3 lần trong tuần sau, mỗi lần nói “giá đang tăng, chị bỏ lỡ giai đoạn 1 rồi”. Chị Liên không nghe. Ba tháng sau dự án mở bán chính thức. Giá công bố giảm 4 phần trăm so với “giá booking hôm đó”. Không tăng như sale hù. Chị Liên vào giai đoạn 2, chọn được đúng căn view sông tầng 15 chị thích, giá thực 3,4 tỷ. Không mất 100 triệu tiền chờ 3 tháng.
Hoàn không phải lúc nào cũng khuyên không booking. Với một số dự án lớn có uy tín (Vinhomes, Masterise, một vài chủ đầu tư top 10), booking hợp lý là công cụ chọn được căn đẹp. Nhưng số đó là thiểu số. Đại đa số dự án nhỏ và trung, booking là công cụ marketing của chủ đầu tư, không phải quyền lợi thực của khách.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1 — Nghĩ booking khác cọc. Về mặt tài chính, một khi tiền đã chuyển đi và có tranh chấp, ranh giới giữa “booking” và “cọc” mờ đi. Kiện tụng xử lý tương tự. Đừng để chữ khác nhau ru ngủ mình.
Sai lầm 2 — Không đọc kỹ điều khoản hoàn tiền. Điều khoản hoàn tiền là tim của booking. Điều khoản mập mờ, biết ngay booking không an toàn.
Sai lầm 3 — Booking nhiều dự án cùng lúc để “so”. Booking 3 dự án, mất 300 triệu tiền chờ trong 6 tháng, chi phí cơ hội bằng nửa năm lãi suất tiết kiệm. Chọn 1 dự án tin tưởng, booking đúng chuẩn, thay vì rải mỏng.
Sai lầm 4 — Tin lời sale hơn tin giấy trắng mực đen. Sale nghỉ việc là mất luôn người xác nhận cho lời hứa miệng. Chỉ tin văn bản có chữ ký chủ đầu tư và dấu công ty.
Sai lầm 5 — Không kiểm chứng dự án có giấy phép bán. Sở Xây dựng TP.HCM có website công khai danh sách dự án đủ điều kiện bán. Miễn phí kiểm. Không kiểm là tự bịt mắt.
Câu hỏi thường gặp
Có phải mọi dự án đều lừa booking không?
Không. Một số chủ đầu tư uy tín (top 5 đến top 10 thị trường) có quy trình booking chuẩn và thực sự hoàn tiền. Nhưng ngay cả với những dự án đó, anh chị vẫn phải làm đủ 5 điều kiện Hoàn nêu, không được nhắm mắt tin.
Nếu em đã lỡ chuyển booking cho sale rồi thì sao?
Yêu cầu ngay văn bản xác nhận từ chủ đầu tư (không phải môi giới) trong 7 ngày. Nếu không có, đòi hoàn lại và cân nhắc rút khỏi giao dịch. Càng để lâu càng khó lấy lại.
Booking hết bao nhiêu là hợp lý?
Không quá 1 tới 2 phần trăm giá trị dự kiến của căn. Với căn 3 tỷ, booking 30 tới 60 triệu. Vượt ngưỡng đó là dấu hiệu chủ đầu tư đang cần tiền, không phải chủ đầu tư mạnh.
Có cách gì tránh hoàn toàn booking không?
Có. Chờ dự án mở bán chính thức (có giấy phép bán). Giá không chênh nhiều như sale hù. Chọn căn từ bảng đã công bố công khai, ký hợp đồng đặt cọc chính thức có mộc đỏ. An toàn hơn nhiều so với booking sớm.
Chốt lại
Booking không phải một khái niệm xấu. Nó có thể là công cụ tốt trong tay chủ đầu tư uy tín. Nhưng nó là bẫy tâm lý trong tay các dự án nhỏ, mới, chưa có giấy phép bán, chưa có bảo lãnh ngân hàng.
Câu vàng Hoàn nói với chị Liên hôm đó. Cảm giác khan hiếm được sale tạo ra trong 30 giây. Sự thật khan hiếm được thị trường tạo ra trong 30 tháng. Đừng nhầm hai loại này.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu văn bản booking chuẩn (10 điều khoản bảo vệ khách) để đối chiếu với văn bản sale đưa cho mình, hay muốn Hoàn hẹn 30 phút phân tích dự án anh chị đang cân nhắc booking?
Nhắn “BẢN ĐỒ” bên dưới hoặc vào Zalo Hoàn.
P.S. Cái Hoàn lo nhất không phải anh chị mất 100 triệu tiền booking. Cái Hoàn lo là anh chị chuyển booking, dự án chậm mở bán 1 năm, và trong 1 năm đó thị trường có căn ngon hơn xuất hiện mà anh chị không dám mua vì “tiền đang bị giữ chỗ ở dự án cũ”. Booking không mất tiền có thể đúng, nhưng booking mất cơ hội thì Hoàn thấy đầy.
