Sáng thứ Ba, em Khôi gửi Hoàn 3 tin đăng đất nền Dĩ An Bình Dương. Ba lô cùng đường, cùng diện tích 90 mét vuông, giá lần lượt 3,8 tỷ, 4,2 tỷ, và 4,5 tỷ. Sale nói cả 3 giá này “là giá đón sóng metro Bến Thành – Suối Tiên kéo dài, giá thực khu này chỉ 2 năm nữa sẽ về 6 tới 7 tỷ”. Em Khôi hỏi Hoàn: “Anh Hoàn, em có nên chớp 1 lô ngay không? Sale nói tuần này giá còn tăng.”
Hoàn nhìn 3 tin, tra thêm 4 tin cùng đường trong 6 tháng gần nhất, rồi trả lời một câu. “Khôi, giá đúng khu này 2 tới 2,4 tỷ/lô 90 mét vuông. Ba tin em đang xem đang bị thổi từ 60 đến 100 phần trăm. Sale gọi đó là ‘đón sóng metro’ — chính xác từ ngữ là thổi giá theo hạ tầng.”
Anh chị đã từng nghe sale nói “giá đang tăng vì hạ tầng sắp có” chưa? Đây là dạng bẫy mà 15 năm nghề Hoàn thấy chạy đi chạy lại. Nó không mới. Nó chỉ đổi tên hạ tầng theo từng thời kỳ. Trước là “gần cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Giây”, bây giờ là “gần metro, gần Vành đai 3”. Vài năm tới sẽ là “gần sân bay Long Thành”. Bài này Hoàn viết ra để anh chị hiểu cách hạ tầng thật sự tác động lên giá, và cách phân biệt tin thổi với tin thật.
Thổi giá theo hạ tầng là gì
Thổi giá theo hạ tầng là kịch bản người bán và môi giới dùng thông tin về công trình hạ tầng sắp có (metro, Vành đai, cao tốc, sân bay, cầu, đường mới) để nâng giá đất/nhà cao hơn giá thị trường thực trong thời điểm hiện tại. Điểm khác biệt giữa thổi và tăng giá bình thường ở 3 điểm.
Một, thổi giá dựa trên kỳ vọng chưa xảy ra, không phải kết quả đã có. Metro chưa vận hành, Vành đai chưa thông xe, sân bay chưa mở cửa. Giá tăng dựa trên tương lai, không dựa trên hiện tại.
Hai, thổi giá thường tăng vượt biên độ hợp lý. Hạ tầng có tác động thực khi vận hành, nhưng tác động đó là 20 tới 40 phần trăm giá trước hạ tầng, không phải 100 tới 200 phần trăm như sale hù.
Ba, thổi giá dùng ngôn ngữ khan hiếm và khẩn cấp. “Không mua bây giờ hết cơ hội”. Đây là dấu hiệu tâm lý, không phải dấu hiệu thị trường.
Người ôm bom cuối cùng là ai. Là người mua ở đỉnh sóng thổi, giữ tài sản 3 tới 5 năm chờ hạ tầng vận hành thật, rồi mới bán được với giá bằng hoặc thấp hơn giá đã mua. Trong 5 năm đó tiền không sinh lời, cơ hội đầu tư khác trôi qua, và nợ ngân hàng nếu vay còn ăn mòn.
5 nguyên tắc Hoàn dùng để phân biệt tin hạ tầng thật và tin thổi
Nguyên tắc 1 — Chỉ tin hạ tầng đã có văn bản chính thức
Nghị quyết HĐND, quyết định của Thủ tướng, quyết định giao đất cho chủ đầu tư hạ tầng — đây là 3 dạng văn bản chính thức. Có ba loại này, dự án đã ở “giai đoạn cứng”. Chưa có ba loại này, chỉ là tin đồn hoặc đề xuất chưa duyệt.
Ví dụ metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã có văn bản đầy đủ, đã thi công, đã có mốc thời gian vận hành. Tin về đoạn kéo dài đi Bình Dương thì có nhiều tuyến đề xuất, nhưng cụ thể nào đã có quyết định, đã có vốn, đã có mốc thời gian, hầu hết chưa. Sale bán giá “đón đoạn kéo dài” là bán trên tin đồn.
Nguyên tắc 2 — Tính khoảng thời gian từ lúc mua đến lúc hạ tầng vận hành thật
Đây là bước 8 trên 10 người bỏ qua. Nếu hạ tầng dự kiến vận hành năm 2029, và anh chị mua năm 2026, phải chờ 3 năm. Trong 3 năm đó, số tiền mua đất không sinh lời. Nếu vay ngân hàng, còn ăn lãi. Tính chi phí cơ hội thẳng: 4 tỷ nhân lãi suất 8 phần trăm/năm, mất 320 triệu/năm chi phí cơ hội. Ba năm là 960 triệu.
Giá đất 3 năm sau phải tăng ít nhất bằng chi phí cơ hội này. Nếu tin thổi hứa “tăng 100 phần trăm sau 2 năm” thực chất phải tăng 120 tới 140 phần trăm mới bằng chi phí cơ hội của khoản đầu tư an toàn khác.
Nguyên tắc 3 — So với các khu đã có hạ tầng tương tự vận hành
Cách kiểm tra chân thực nhất. Đi tìm 1 tới 2 khu đã có hạ tầng tương tự vận hành từ 3 tới 5 năm trước. Xem giá đất khu đó tăng bao nhiêu sau khi hạ tầng vận hành thật. Đó là con số thật để anh chị đối chiếu với con số sale hứa.
Ví dụ tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã bắt đầu vận hành. Giá đất khu Bình Thái, An Phú, Long Trường Thủ Đức sau khi metro vận hành tăng khoảng 25 tới 40 phần trăm trong 3 năm. Không phải 200 phần trăm. Con số 25 tới 40 phần trăm là con số thật, đo được từ dữ liệu giao dịch, không phải từ tin đăng thổi.
Nguyên tắc 4 — Kiểm tra ai đang mua ở khu đó bây giờ
Nếu là NĐT tay to tại địa phương (nhóm đầu tư có kinh nghiệm 10 năm, có vốn trên 50 tỷ), khả năng cao khu đó có cơ sở. NĐT tay to mua để giữ dài hạn, ít bị thổi.
Nếu là NĐT lẻ ở xa (miền Bắc, miền Trung, môi giới F5 dẫn khách nhóm), khả năng cao đây là làn sóng thổi. NĐT lẻ ở xa dễ mua theo cảm xúc, và làm mồi cho vòng thổi tiếp theo.
Câu hỏi Hoàn hay hỏi khách: “Người bán khu này khoảng 60 phần trăm là dân địa phương hay dân môi giới F5?”. Câu trả lời cho anh chị thông tin quan trọng hơn cả giá.
Nguyên tắc 5 — Kiểm tra tin đăng cùng khu trong 6 tháng gần nhất
Nếu giá tin đăng cùng loại tài sản cùng khu biến động dữ dội trong 3 tháng (tăng 30 tới 50 phần trăm), đây là sóng thổi rất rõ. Giá thị trường thật biến động chậm hơn nhiều, thường dưới 5 phần trăm/tháng ngay cả trong thời điểm “sốt”.
Hoàn dùng batdongsan và chotot, lọc theo phường/xã, thời gian đăng 30/60/180 ngày, so đơn giá m². Nếu chênh nhau quá 20 phần trăm giữa 30 ngày và 180 ngày, đây là dấu hiệu sóng thổi đang chạy.
Em Khôi tra thấy gì
Em Khôi làm 3 việc trong tối thứ Ba đó theo Hoàn hướng dẫn.
Một, tra văn bản chính thức về đoạn metro kéo dài đến Dĩ An. Kết quả. Đề xuất đã có, nhưng chưa có quyết định phê duyệt, chưa có nguồn vốn cụ thể, chưa có mốc thời gian vận hành. Nói cách khác, chưa cứng.
Hai, so với giá đất Thủ Đức khu đã có metro. Đơn giá đất khu Bình Thái Thủ Đức khoảng 100 tới 150 triệu/m² sau khi metro vận hành. Đơn giá đất Dĩ An hiện tại khoảng 25 tới 35 triệu/m². Ba tin em Khôi đang xem chào 45 triệu/m². Tức đang chào giá bằng 1,5 đến 1,8 lần giá thực khu, dựa trên kỳ vọng metro chưa được phê duyệt.
Ba, kiểm tra tin đăng cùng đường 6 tháng qua. 30 ngày gần nhất có 12 tin, đơn giá trung bình 42 triệu/m². 180 ngày trước đó có 40 tin, đơn giá trung bình 24 triệu/m². Chênh 75 phần trăm trong 6 tháng. Đây là sóng thổi rất rõ, không phải tăng giá bình thường.
Em Khôi đóng máy đi ngủ. Sáng thứ Tư gọi Hoàn: “Em không mua nữa. Em chờ khi metro có quyết định phê duyệt cụ thể mới tính lại. Cảm ơn anh.”
Ba tháng sau, tin thổi ở Dĩ An dịu lại. Giá trung bình rớt về 28 triệu/m², gần lại giá thực. Nhiều khách mua đỉnh sóng đang ngồi im. Em Khôi thoát bẫy đó nhờ 3 giờ tra cứu.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1 — Tin sale hơn tin quyết định của cơ quan nhà nước. Sale nói metro sắp có. Cơ quan nhà nước chưa phê duyệt. Tin ai. Câu trả lời rõ ràng.
Sai lầm 2 — Nghĩ “vào sớm để có giá tốt”. Vào sớm khi hạ tầng chưa cứng là vào giai đoạn thổi, không phải giai đoạn thật. Vào sau khi hạ tầng có quyết định cứng cũng chưa muộn — tăng giá thật xảy ra sau khi vận hành, không phải sau khi có tin.
Sai lầm 3 — Không tính chi phí cơ hội của thời gian chờ. 4 tỷ chờ 3 năm mất 960 triệu chi phí cơ hội. Đây là con số phải trừ vào lợi nhuận kỳ vọng.
Sai lầm 4 — Chỉ nhìn tin đăng, không đi thực địa. Tin đăng bị thổi lên rất dễ. Đi ra hiện trường thấy đường vẫn còn ruộng lúa, không có san lấp, không có tiến độ, ngay lập tức nhận ra khoảng cách giữa tin và thực.
Sai lầm 5 — Nghe câu “không mua bây giờ hết cơ hội”. Câu này chưa bao giờ đúng. Nếu hạ tầng có thật, cơ hội có suốt 10 năm. Nếu hạ tầng không có thật, “cơ hội” chỉ là bẫy được đặt sẵn.
Câu hỏi thường gặp
Em có nên chờ đến khi hạ tầng vận hành mới mua không?
Không cần chờ đến vận hành. Chờ đến khi có văn bản pháp lý cứng (quyết định phê duyệt, nguồn vốn, mốc thời gian) là đủ. Lúc đó giá đã tăng một phần (khoảng 30 tới 50 phần trăm giá trước tin), nhưng còn dư địa tăng khi vận hành thật.
Nếu em mua đất giá thị trường bình thường ở khu chưa có tin hạ tầng thì sao?
Đây là chiến lược an toàn hơn. Mua theo giá trị hiện tại của khu (giá thuê, tiện ích, dân số), không mua theo kỳ vọng tương lai. Nếu hạ tầng đến sau, đó là bonus. Nếu không đến, tài sản vẫn có giá trị nội tại. Chiến lược này Hoàn gọi là mua nền, không mua tin.
Có cách gì tra được văn bản cứng của hạ tầng không?
Có. Website Bộ Giao thông vận tải, Sở Giao thông của tỉnh, và website UBND các cấp đều có công bố. Ngoài ra Cổng thông tin điện tử Chính phủ có mục nghị quyết HĐND. Tra 30 phút là ra.
Hạ tầng nào đáng tin nhất hiện nay?
Ở miền Nam, những hạ tầng đã có văn bản cứng bao gồm Vành đai 3 (đang thi công), sân bay Long Thành (đang thi công), metro số 1 (đã vận hành từng phần), cao tốc HCM – Chơn Thành (đã có nguồn vốn). Những cái này có thể tin và tính. Các đoạn kéo dài, tuyến metro số 2, 3, 4 chưa cứng hết, phải tra kỹ từng đoạn.
Chốt lại
Câu vàng Hoàn nói với em Khôi hôm đó. Hạ tầng có văn bản mới là hạ tầng thật. Hạ tầng có brochure là hạ tầng của sale. Cả hai đều có thể tăng giá, nhưng cái đầu tăng bền, cái sau tăng rồi rơi.
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 8 dự án hạ tầng thật ở miền Nam đã có văn bản cứng để làm căn cứ tra cứu khi quyết định, hay muốn Hoàn hẹn 30 phút phân tích khu anh chị đang xem?
Nhắn “BẢN ĐỒ” bên dưới hoặc vào Zalo Hoàn.
P.S. Cái Hoàn lo nhất không phải anh chị mua đắt hơn thị trường 60 phần trăm. Cái Hoàn lo là 3 năm sau anh chị chờ metro không đến, muốn bán không ai mua ở giá đã trả. Ôm bom lâu quá gây mất ngủ hơn là mất tiền. Vì mất tiền đau một lần, còn ôm bom đau mỗi đêm.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Thời điểm vào sóng hạ tầng: NĐT Bắc nên mua đất khi công bố hay lúc khởi công
- Đất Nền Tỉnh Ven Chôn Vốn: Vì Sao Mua Theo Hạ Tầng Mà Vẫn Kẹt Thanh Khoản 3 Năm?
- Mua Theo Hạ Tầng Tương Lai: Anh Tân Học Cách Phân Biệt Thật Giả
- Hạ tầng giao thông phía Nam bất động sản: đọc đúng để hiểu sóng giá 3 năm tới
- Đất nền Bình Dương Dĩ An: thực địa và giá thật cho NĐT Bắc
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
