Chiều thứ Sáu, anh Thành nhắn Hoàn tấm ảnh chụp căn nhà phố mặt tiền hẻm quận 8. “Em ơi, sale nói căn này của chủ vỡ nợ, đang cần bán gấp. Giá thị trường 6 tỷ, chủ chịu 4,5 tỷ để giải nợ nhà băng trước cuối tháng. Anh thấy hời quá. Em có đi soi với anh không?” 42 tuổi, doanh nhân Hà Nội, vốn 6 tới 8 tỷ, anh Thành đã nghe câu “hàng ngộp bán tháo” đến chục lần trong 6 tháng khảo sát TP.HCM.
Hoàn nhìn ảnh 3 giây rồi trả lời: “Sáng mai 8 giờ em ra đó. Nhưng em cảnh báo trước — hàng ngộp thật ở TP.HCM hiếm hơn anh nghĩ. 8 trên 10 hàng gọi là ngộp là ngộp giả. Đi để anh học cách phân biệt.” Anh chị đã từng bị chào “hàng ngộp giá đặc biệt” chưa? Bài này Hoàn viết ra đúng những gì Hoàn dạy anh Thành sáng thứ Bảy đó, ngay tại hiện trường căn Q8.
Mua nhà ngộp bán tháo là gì
Mua nhà ngộp bán tháo là chiến lược mua tài sản của người bán đang trong tình trạng tài chính khó khăn (thường là nợ ngân hàng đến hạn không có tiền trả), buộc phải bán nhanh dưới giá thị trường để giải nợ. Về lý thuyết, đây là cơ hội tốt cho người có tiền mặt sẵn sàng. Về thực tế, thị trường có 3 loại “ngộp” mà NĐT phải phân biệt được, vì mỗi loại có mức rủi ro khác nhau.
Ngộp thật (loại 1) — chủ nhà bị ngân hàng phát mãi trong 30 tới 90 ngày. Có văn bản đòi nợ, có lịch trình đấu giá. Chủ chấp nhận bán 10 tới 15 phần trăm dưới giá thị trường để tránh phát mãi. Đây là cơ hội thật, nhưng chỉ chiếm 15 tới 20 phần trăm hàng gọi là ngộp trên thị trường.
Ngộp bùn (loại 2) — chủ nhà đang khó khăn nhưng chưa đến mức phát mãi. Tiền cần tối đa 3 tới 6 tháng. Giá bán chỉ giảm 3 tới 7 phần trăm so với thị trường. Đây không phải cơ hội đặc biệt, nhưng cũng không phải bẫy.
Ngộp giả (loại 3) — không có ngộp gì hết. Sale bịa câu chuyện “chủ vỡ nợ” để tạo cảm giác cấp bách cho khách. Giá chào rẻ 20 tới 30 phần trăm dưới thị trường trên miệng, nhưng khi vào chi tiết hoặc là căn có vấn đề (pháp lý, tranh chấp, quy hoạch), hoặc giá thật khi đàm phán chỉ giảm 3 tới 5 phần trăm. Loại này chiếm 60 tới 70 phần trăm hàng gọi là ngộp.
Câu chuyện của anh Thành sáng thứ Bảy là bài học lột trần 3 loại này.
4 lớp Hoàn dạy anh Thành soi hàng “ngộp” tại hiện trường
Lớp 1 — Xin bản chụp sổ và giấy tờ vay ngân hàng
Chủ “vỡ nợ” thật sẽ có 2 loại giấy tờ. Một, sổ hồng ghi rõ đang thế chấp ngân hàng nào, khoản vay bao nhiêu. Hai, thông báo đòi nợ hoặc thông báo phát mãi từ ngân hàng, gửi trước đó 30 tới 90 ngày.
Nếu chủ không xuất được cả 2 loại giấy tờ này, câu chuyện “vỡ nợ” chỉ là lời sale nói. Ngân hàng nào cũng có văn bản chính thức khi đòi nợ. Chủ nhà thật không giấu văn bản đó, vì đó là bằng chứng để đàm phán giá thấp hợp lý.
Anh Thành hỏi trực tiếp chủ nhà sáng thứ Bảy: “Chị cho anh xin bản chụp thông báo đòi nợ của ngân hàng để anh yên tâm về lý do bán gấp”. Chủ nhà tránh mắt 5 giây rồi nói “văn bản đang ở luật sư”. Đó là câu trả lời cho biết tất cả.
Lớp 2 — Kiểm tra khoản vay còn lại có khớp với giá bán “ngộp” không
Cơ chế cứng của ngộp thật. Chủ bán để trả nợ ngân hàng. Vì vậy giá bán phải đủ trả nợ cộng với ít lợi nhuận cho chủ (nếu có). Nếu khoản vay còn 3 tỷ, chủ không bán 4,5 tỷ mà thấp hơn ngưỡng đó. Nếu khoản vay còn 5 tỷ, chủ không thể bán 4,5 tỷ (vì bán xong vẫn còn thiếu).
Ở căn Q8 của anh Thành, chủ nói vay 3 tỷ, đang cần bán 4,5 tỷ để “trả nợ và có ít vốn xoay”. Nghe thì hợp lý. Nhưng khi Hoàn nhờ người quen tra ngân hàng, khoản vay còn lại chỉ 2,2 tỷ. Bán 4,5 tỷ tức chủ dư 2,3 tỷ sau trả nợ. Không phải bán giải nợ, mà là bán bình thường có chút giảm giá.
Lớp 3 — So giá “ngộp” với giá thị trường thực (không phải giá thị trường sale nói)
Sale luôn nói “giá thị trường 6 tỷ”. Nhưng giá thị trường thực bao nhiêu, phải tra chứ không được nghe.
Hoàn hướng dẫn anh Thành mở batdongsan và chotot ngay tại quán cà phê đối diện căn Q8. Lọc 5 tin đăng nhà phố cùng khu vực (đường Tạ Quang Bửu và các đường lân cận), cùng diện tích 60 tới 80 mét vuông, đăng trong 60 ngày gần nhất. Đơn giá trung bình 55 tới 60 triệu/m². Căn 68 mét vuông, tức giá thực khoảng 3,7 tới 4 tỷ.
Sale nói “giá thị trường 6 tỷ”. Sự thật giá thị trường 3,7 tới 4 tỷ. Chủ chào 4,5 tỷ. Tức chủ đang chào cao hơn thị trường 12 tới 20 phần trăm, không phải rẻ hơn 25 phần trăm như sale hù.
Đây là kịch bản kinh điển. Bịa giá thị trường cao, để giá bán cao hơn thực tế nhưng nghe như “hời”. Đo giá thực trong 15 phút phá được kịch bản.
Lớp 4 — Kiểm tra pháp lý và hiện trạng bằng con mắt lạnh
Ngay cả khi 3 lớp trên qua được, còn lớp 4. Ngộp thật hay ngộp giả, tài sản vẫn có thể có vấn đề riêng. Hàng ngộp thật thường có 2 dạng vấn đề. Một, chủ trong thời gian khó khăn tài chính không sửa chữa, nhà xuống cấp nặng (hư điện, hư nước, mối mọt). Chi phí sửa có thể 200 tới 500 triệu. Hai, chủ đã cắm sổ nhiều lần cho các khoản vay khác nhau, dẫn tới nhiều bên có quyền lợi trên tài sản. Sang tên phức tạp.
Với căn Q8 của anh Thành, khi vào bên trong thấy 3 dấu hiệu. Trần nhà có vết nước ngấm lớn (chỗ đó có nghĩa mái đã hỏng lâu). Tường nhà bếp có vết nứt xuyên tường (móng có vấn đề). Hồ sơ căn có thêm 1 lần thế chấp cho ngân hàng khác đã tất toán, nhưng chưa xóa đăng ký thế chấp trên sổ (thường lộ ra vấn đề cẩu thả trong xử lý pháp lý).
Ba dấu hiệu này cộng lại. Nếu mua, chi phí sửa 300 tới 500 triệu. Cộng chi phí xử lý pháp lý xóa thế chấp cũ 20 triệu. Tổng thêm 320 tới 520 triệu vào giá mua. Căn 4,5 tỷ thành thực chi 4,8 tới 5 tỷ. Cao hơn giá thị trường 3,7 tới 4 tỷ rất nhiều.
Sáng thứ Bảy đó kết thúc thế nào
Sau 4 lớp, anh Thành đứng nhìn Hoàn 30 giây, rồi cười. “Em nói với chị chủ là anh cần suy nghĩ thêm rồi liên lạc lại.” Ra khỏi căn Q8, ngồi ăn hủ tiếu góc đường, anh Thành nói: “Em ơi, anh đã bị 3 sale khác chào 3 căn ‘ngộp’ trong tháng trước. Nếu không có sáng nay, chắc anh đã ký một trong 3 rồi.”
Hai tháng sau, anh Thành gặp một căn ngộp thật ở Bình Chánh — chủ đã có thông báo phát mãi từ ngân hàng, khoản vay còn 2,8 tỷ, chủ bán 3,3 tỷ để trả nợ và có chút chi phí đi thuê nhà. Giá thị trường thực căn đó khoảng 3,7 tỷ. Rẻ hơn thị trường 10 phần trăm, giấy tờ đầy đủ, nhà xuống cấp nhẹ chỉ cần sửa 50 triệu. Anh Thành chốt căn này. Đó là căn ngộp thật, không phải căn ngộp giả.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1 — Tin ngay lời “chủ vỡ nợ” từ sale. Câu “chủ vỡ nợ” là câu sale nói dễ nhất. Không có bằng chứng, không được tin.
Sai lầm 2 — Không so giá thị trường thực. “Giá thị trường theo sale” khác giá thị trường thực. Chênh 15 tới 30 phần trăm là bình thường ở kịch bản ngộp giả. Tra 15 phút biết ngay.
Sai lầm 3 — Nghĩ “ngộp thì phải rẻ”. Ngộp thật rẻ 10 tới 15 phần trăm dưới thị trường. Ngộp giả rẻ trên miệng nhưng thực tế bằng giá. Đo bằng con số, không đo bằng cảm giác.
Sai lầm 4 — Vội xuống tiền vì sợ mất căn ngộp. Căn ngộp thật vẫn cần 7 tới 30 ngày để hoàn tất giao dịch. Không có ngộp thật nào ép mua trong 24 giờ. Ai ép, đó là ngộp giả.
Sai lầm 5 — Không tính chi phí sửa và chi phí pháp lý ẩn. Nhà ngộp thật thường xuống cấp và có vấn đề pháp lý phức tạp. Không tính đủ chi phí này, “hời” biến mất.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao tra được ngân hàng nào đang thế chấp căn nhà?
Ba cách. Một, xem trực tiếp trên sổ hồng (có ghi rõ). Hai, hỏi phòng công chứng nơi giao dịch tài sản này. Ba, nhờ luật sư quen tra hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm. Chi phí 300 tới 500 nghìn, thời gian 1 tới 3 ngày.
Có phải hàng phát mãi từ ngân hàng đấu giá rẻ hơn không?
Có nhưng rủi ro cao hơn. Hàng phát mãi từ ngân hàng đấu giá thường 15 tới 25 phần trăm dưới thị trường, nhưng phải cạnh tranh với nhiều người, thủ tục phức tạp, thời gian 6 tới 12 tháng để chính thức sở hữu. Chỉ phù hợp NĐT có kinh nghiệm và có luật sư quen.
Ngộp thật thường xuất hiện ở khu vực nào?
Không có quy luật khu. Ngộp thật xuất hiện rải rác toàn thành phố, phụ thuộc vào tình trạng tài chính từng chủ. Tuy nhiên trong giai đoạn thị trường khó (lãi suất cao, tín dụng siết), ngộp thật xuất hiện nhiều hơn ở phân khúc bất động sản trung — cao (giá 5 tỷ trở lên), vì NĐT nhóm này thường vay đòn bẩy nặng.
Có công cụ hoặc kênh nào để tìm hàng ngộp thật?
Có 2 kênh Hoàn hay dùng. Một, mạng lưới môi giới địa phương lâu năm (họ biết trước sale F5 6 tới 12 tháng). Hai, kênh xử lý nợ của ngân hàng (một số ngân hàng công bố danh sách tài sản chờ xử lý). Cả 2 đòi hỏi có quan hệ trước, không phải anh chị mở website là ra.
Chốt lại
Câu vàng Hoàn nói với anh Thành sáng thứ Bảy. Không phải mọi thứ gọi là ngộp đều rẻ. Không phải mọi thứ rẻ đều ngộp thật. Người mua tỉnh phân biệt được ba loại: ngộp thật, ngộp bùn, và ngộp giả.
Anh chị muốn Hoàn gửi checklist 4 lớp soi hàng ngộp dạng file in ra mang theo khi xem căn nào bị chào “ngộp”, hay muốn Hoàn hẹn 30 phút phân tích căn anh chị đang được chào “ngộp” hiện tại?
Nhắn “BẢN ĐỒ” bên dưới hoặc vào Zalo Hoàn.
P.S. Cái Hoàn lo nhất không phải anh chị mua nhầm một căn ngộp giả. Cái Hoàn lo là sau khi mua nhầm, anh chị mất niềm tin vào cả kênh “ngộp thật”. Vì ngộp thật là kênh mua tốt nhất cho người có tiền mặt và kiên nhẫn — trong đó có tệp NĐT miền Bắc. Đừng để một ca giả đóng cửa cả kênh thật.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Mua nhà chung sổ ở TP HCM: cái bẫy cần tránh
- Mua Nhà Mà Không Biết Nó Chưa Hoàn Công: Chuyện Anh Quý
- Không Biết Giá Thật Thì Không Biết Mình Lời Hay Lỗ: Chuyện Anh Thành
- Đất sắp lên thành phố có thật không: NĐT Bắc cần đọc trước khi mua đất giá rẻ vùng xa
- Sợ Bán Xong Lại Chưa Mua Được: Nỗi Lo Có Thật Của Chị Tâm
- Người Mua Nhà Bằng Dữ Liệu: Chuyện Anh Tiến Dân IT
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
