Có anh Thành, nhà đầu tư Nghệ An, giỏi ở quê mà lúng túng ở vùng đất lạ.
Anh Thành nói với tôi một câu rất thật. Ở Nghệ An, Hà Tĩnh, anh nghe giá là biết đắt rẻ ngay, vì anh sống ở đó, nắm thị trường đó. Nhưng vào Sài Gòn, anh mù.
“Người ta báo giá, anh không biết cái giá đó cao hay thấp. Mất cảm giác hết.”
Đây là vấn đề lớn mà ít người nói ra. Không biết giá thật thì không biết mình đang mua đắt hay rẻ. Mà mua đắt mà tưởng rẻ là cái sai âm thầm, lúc mua thấy vui, lúc bán mới đau.
Định giá đúng là kỹ năng nền. Thiếu nó, mọi quyết định mua bán đều là đoán mò.
Vì sao biết giá thật là kỹ năng nền
Định giá bất động sản là việc xác định giá trị hợp lý của một tài sản dựa trên dữ liệu thị trường, vị trí, đặc điểm và khả năng sinh lời, để biết mức giá người bán đưa ra là cao, thấp hay vừa. Nó là nền của mọi quyết định, vì anh chị không thể biết mình lời hay lỗ nếu không biết giá thật.
Anh chị thử nghĩ. Người bán luôn nói tài sản của họ đáng giá. Người môi giới muốn chốt cũng nói vậy. Nếu anh chị không có thước đo riêng, anh chị tin theo lời họ, và mua theo giá họ đặt.
Người biết định giá thì khác. Họ có thước đo riêng. Họ nghe giá là đối chiếu được, biết cái giá đó lệch thật bao nhiêu so với giá trị. Họ không bị dắt mũi.
Anh Thành mất cảm giác giá ở vùng lạ, nên anh không dám quyết. Đó là phản ứng đúng. Thà thừa nhận mình không biết giá còn hơn tự tin mua bừa rồi gánh hậu quả.
Cách định giá một tài sản cho đúng
Tôi chia sẻ với anh Thành mấy cách đối chiếu, để anh có thước đo thay vì đoán.
So sánh với giao dịch tương tự. Cách cơ bản nhất. Tìm những tài sản giống về loại, vị trí, diện tích đã giao dịch gần đây trong khu, xem họ mua bán giá nào. Giá thật nằm ở các giao dịch đã chốt, không phải giá rao.
Phân biệt giá rao và giá chốt. Giá người bán rao thường cao hơn giá thật. Cái quan trọng là giá thật sự có người mua. Đừng lấy giá rao làm chuẩn, hãy tìm giá đã giao dịch.
Định giá theo dòng tiền cho thuê. Với tài sản cho thuê, một cách hay là nhìn tiền thuê thu được so với giá mua. Nếu giá mua chạy quá xa khỏi tiền thuê, tài sản đang bị định giá cao. Tôi nói thêm trong bài dòng tiền cho thuê thật hay ảo.
Trừ đi các chi phí ẩn. Tài sản có vấn đề thì giá trị thật phải trừ chi phí khắc phục. Nhà chưa hoàn công, pháp lý cần xử lý, sửa chữa lớn. Tôi nói về việc này trong bài mua nhà chưa hoàn công rủi ro ẩn.
Người ở xa định giá thế nào cho đỡ sai
Đây là chỗ khó nhất với anh Thành và những anh chị mua ở xa.
Định giá cần cảm giác thị trường tại chỗ, thứ tích cóp qua thời gian sống ở đó. Người ở xa không có cái đó. Nghe giá qua điện thoại, nhìn tài sản qua hình, rất dễ bị lệch.
Cho nên người ở xa cần hai thứ. Một là dữ liệu giao dịch thật của vùng, để có thước đo khách quan. Hai là người tại chỗ đáng tin, người sống ở đó và nắm giá thật, để đối chiếu. Tôi nói về vai trò này trong bài người dẫn đường bất động sản miền Nam.
Đừng tự định giá một mình ở thị trường mình không thuộc. Đó không phải yếu kém, đó là khôn ngoan. Chính anh Thành, một người giỏi, cũng chọn cách đó. Anh chị có thể tham khảo thêm dữ liệu thị trường qua tin bất động sản trên VnExpress.
Sai lầm thường gặp khi định giá
– Tin giá người bán đưa ra mà không có thước đo riêng để đối chiếu. – Lấy giá rao làm chuẩn, quên giá thật nằm ở các giao dịch đã chốt. – Quên trừ chi phí ẩn như pháp lý, hoàn công, sửa chữa khỏi giá trị thật. – Mua tài sản cho thuê khi giá đã chạy quá xa khỏi tiền thuê thực tế. – Tự tin định giá một mình ở thị trường lạ mà không có dữ liệu và người tại chỗ.
Câu hỏi thường gặp
Định giá bất động sản là gì và vì sao quan trọng?
Là việc xác định giá trị hợp lý của tài sản dựa trên dữ liệu thị trường, vị trí, đặc điểm và khả năng sinh lời, để biết giá người bán đưa ra là cao hay thấp. Nó là nền của mọi quyết định mua bán, vì không biết giá thật thì không biết mình lời hay lỗ, và dễ bị người bán dắt theo giá họ đặt.
Làm sao biết một tài sản đang đắt hay rẻ?
Cách cơ bản là so sánh với các giao dịch tương tự đã chốt gần đây trong khu, không lấy giá rao làm chuẩn vì giá rao thường cao hơn giá thật. Với tài sản cho thuê, đối chiếu tiền thuê thu được so với giá mua. Đồng thời trừ đi chi phí ẩn như pháp lý, hoàn công, sửa chữa để ra giá trị thật.
Giá rao và giá chốt khác nhau thế nào?
Giá rao là giá người bán mong muốn, thường cao hơn giá trị thật để có chỗ thương lượng. Giá chốt là giá thật sự có người mua và giao dịch thành công. Khi định giá phải dựa vào giá chốt của các tài sản tương tự, vì đó mới phản ánh giá thị trường thật, lấy giá rao làm chuẩn sẽ khiến anh chị định giá lệch lên cao.
Người ở xa làm sao định giá cho đúng?
Cần hai thứ: dữ liệu giao dịch thật của vùng để có thước đo khách quan, và người tại chỗ đáng tin nắm giá thật để đối chiếu. Người ở xa thiếu cảm giác thị trường tại chỗ nên rất dễ định giá lệch khi chỉ nghe qua điện thoại và nhìn qua hình. Tự định giá một mình ở thị trường lạ là rủi ro, nên có người đồng hành tại chỗ.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Thành thừa nhận mất cảm giác giá ở vùng lạ, và chọn tìm người đồng hành thay vì mua bừa. Đó là cách của người khôn, không phải người yếu.
Nếu anh chị đang nhắm một tài sản miền Nam mà không chắc giá đó đắt hay rẻ, tôi có thể giúp anh chị định giá. Giao dịch thật quanh đó bao nhiêu, dòng tiền cho thuê ra sao, có chi phí ẩn nào phải trừ. Tôi ở tại chỗ nên nắm được giá thật của vùng.
Nhắn cho tôi trước khi trả giá. Tôi giúp anh chị biết mình đang mua đắt hay rẻ, thay vì đoán mò.
P.S. Tôi nói với anh Thành câu này. “Người mua đắt mà tưởng rẻ thì lúc mua vui nhất, lúc bán đau nhất.” Trong bất động sản, biết giá thật là biết mình đang đứng ở đâu. Không biết giá là đi trong tối. Anh chị có thước đo giá của riêng mình chưa?
