Nhịp giá đất quanh Long Thành: NĐT Bắc đọc trước khi vào sân bay lớn nhất phía Nam

Anh Hiệp 42 tuổi, ở Hai Bà Trưng, cầm 9 tỷ vốn tự có cuối 2024. Anh nghe câu “sân bay Long Thành sắp thông xe, đất quanh vùng còn cơ hội”. Anh vào TP.HCM cuối tuần, được môi giới chở đi Long Thành. Đứng ở khu tái định cư số 4, cách sân bay 3km, anh xem một lô đất 200m² giá 8,5 tỷ. Môi giới bảo “Hai năm trước lô này 6 tỷ, giờ 8,5 tỷ, sang năm thông xe lên 12 tỷ”. Anh Hiệp muốn cọc luôn. Anh gọi Hoàn hỏi ý. Hoàn hỏi lại: “Sóng Long Thành có ba nhịp, em có biết em đang ở nhịp nào không?”. Anh Hiệp im. Hoàn giải thích trong 20 phút. Kết luận: “Vào bây giờ là vào giữa nhịp khởi công, biên còn được nhưng không nhiều như em nghĩ. Đừng vào lô 8,5 tỷ, chọn lô 6 tới 7 tỷ ở vị trí kết nối tốt hơn”.

Bài này Hoàn viết để anh chị hiểu ba nhịp giá đất quanh Long Thành, thời gian, biên độ tăng thật, và cách chọn vị trí phù hợp.

Sóng Long Thành và ba nhịp giá đất

Sóng Long Thành là nhịp tăng giá đất bất động sản khu vực quanh sân bay Long Thành theo tiến độ dự án, chia thành ba nhịp lớn: nhịp công bố 2018-2020, nhịp khởi công 2021-2027, nhịp thông xe 2027-2029, mỗi nhịp có biên độ và thời gian riêng. Nghe khô nhưng đây là bản đồ thời gian mà NĐT Bắc muốn vào phải hiểu.

Nhịp công bố kéo dài từ khi có quyết định đầu tư chính thức năm 2018 đến 2020. Giá đất khu vực bán kính 10 km tăng trung bình 60 tới 100% từ giá gốc 2015-2017. Người vào lúc công bố lời lớn, nhưng thời gian giữ đã 5 tới 7 năm.

Nhịp khởi công bắt đầu từ 2021 khi công trường thực sự hoạt động, kéo dài tới 2027 dự kiến. Giá tăng thêm trung bình 30 tới 60% từ đỉnh nhịp công bố. Nhưng biên độ không đều: đỉnh sóng nhịp khởi công rơi vào cuối 2021 đến giữa 2022, sau đó điều chỉnh 10 tới 25% trong 2023-2024, hồi phục nhẹ từ 2025.

Nhịp thông xe dự kiến từ 2027 khi giai đoạn 1 sân bay khai thác thương mại. Giá dự báo tăng thêm 20 tới 40% tùy khu, kéo dài 6 tới 12 tháng sau thông xe, rồi ổn định.

Câu hỏi cốt lõi cho NĐT Bắc muốn vào Long Thành hiện nay: “Tôi đang vào ở giữa hồi phục sau đỉnh 2022, còn 24 tới 36 tháng chờ thông xe. Biên còn khoảng 25 tới 40% từ đây tới đỉnh nhịp thông xe. Đủ hấp dẫn với vốn và tầm nhìn của tôi không?”

Hoàn chỉ NĐT Bắc chọn khu vực gần cao tốc Long Thành Dầu Giây có kết nối trực tiếp

Vì sao NĐT Bắc dễ mua ở đỉnh sóng Long Thành 2021-2022

Nhìn lại, đỉnh sóng Long Thành đầu tiên rơi vào cuối 2021 đến giữa 2022. Nhiều NĐT Bắc vào giai đoạn này, và bị chôn vốn 3 năm sau đó khi giá điều chỉnh xuống 15 tới 25%. Có ba lý do.

Lý do một là độ trễ thông tin. Khi tin Long Thành khởi công lan tới Hà Nội, các nhóm chat, các bài báo mạnh, đã cuối 2020 đầu 2021. NĐT Bắc bay vào Nam mua trong 2021 và 2022. Đây là đỉnh của nhịp khởi công, không phải đầu.

Lý do hai là câu chuyện đám đông. Trong 2021-2022, câu chuyện “lời 3 tỷ trong 6 tháng ở Long Thành” chạy khắp mạng xã hội. Người khoe lời là người mua từ 2018-2019 ở giai đoạn công bố. NĐT Bắc mới nghe câu chuyện đó cuối 2021, vào 2022 với giá đã tăng 60 tới 100% so với người khoe.

Lý do ba là chọn khu vực sai. Không phải mọi khu quanh Long Thành đều tăng đều. Khu vực có kết nối trực tiếp cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây tăng mạnh. Khu vực chỉ có đường liên xã, xa nút giao cao tốc, tăng ít và điều chỉnh sâu hơn. NĐT Bắc không biết bản đồ kết nối, mua theo “gần sân bay là được”.

Cách vào Long Thành đúng nhịp hiện tại (giữa 2025 tới 2027)

Với khách của Hoàn hiện tại muốn vào Long Thành, quy tắc như sau.

Nguyên tắc 1: Chọn khu vực có kết nối trực tiếp. Ưu tiên các khu Tân Hiệp, Bình Sơn, Long Đức, Bàu Cạn, những khu có đường kết nối cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, hoặc đường liên khu vực chất lượng cao. Không mua các khu xa nút giao, dù giá rẻ hơn.

Nguyên tắc 2: Ưu tiên đất có pháp lý sạch trên bản đồ 1/500. Long Thành có nhiều dự án khu dân cư đã được quy hoạch chi tiết 1/500. Chọn dự án đã có sổ hồng riêng cho từng lô, hạn chế đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

Nguyên tắc 3: Kiểm tra dòng thu tương lai. Khu vực gần sân bay Long Thành sẽ có nhu cầu thuê từ nhân viên sân bay, chuyên gia, doanh nghiệp logistics. Chọn tài sản phù hợp cho thuê sau này (nhà phố nhỏ, căn hộ vừa túi tiền) sẽ có dòng thu ổn định khi sân bay hoạt động.

Nguyên tắc 4: Kỳ vọng lợi nhuận thực tế 25 tới 40% trong 24-36 tháng. Từ giữa 2025 tới sau thông xe khoảng 12 tháng, biên còn lại thực tế khoảng 25 tới 40%. Không kỳ vọng x2 x3 như giai đoạn công bố. Ai kỳ vọng cao là kỳ vọng sai giai đoạn.

Nguyên tắc 5: Đòn bẩy tối đa 40 tới 50%. Thời gian giữ 24 tới 36 tháng, chi phí lãi vay 8 tới 10% năm, tổng lãi 16 tới 30%. Nếu biên lợi nhuận chỉ 25 tới 40%, đòn bẩy quá cao sẽ ăn hết lợi nhuận. Đòn bẩy vừa phải mới ra tiền thực.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm phổ biến nhất là mua bất kỳ khu nào quanh Long Thành với suy nghĩ “gần sân bay là được”. Không phải khu nào cũng lời. Kết nối và pháp lý quan trọng hơn khoảng cách.

Sai lầm thứ hai là mua đất nông nghiệp với hy vọng chuyển đổi. Chuyển đổi mục đích sử dụng cần theo quy hoạch tổng thể, không phải ai cũng chuyển được. Nhiều lô đất nông nghiệp giữa các dự án 1/500 sẽ mãi mãi là nông nghiệp.

Sai lầm thứ ba là kỳ vọng lời như giai đoạn 2019. Người vào 2019 lời x2 sau 6 năm. Giờ vào 2025 kỳ vọng x2 sau 3 năm là quá lạc quan. Kỳ vọng thực tế 25 tới 40% trong 24-36 tháng là đúng nhịp.

Sai lầm thứ tư là dùng đòn bẩy cao trong giai đoạn hồi phục sau đỉnh. Long Thành đã có đỉnh nhịp khởi công. Đòn bẩy cao trong giai đoạn hồi phục ăn hết lợi nhuận.

Câu hỏi thường gặp

Vào Long Thành bây giờ có muộn không? Không muộn cho tầm nhìn 24 tới 36 tháng, biên lợi nhuận thực tế 25 tới 40%. Nhưng muộn so với người vào giai đoạn công bố 2018-2019. Ai kỳ vọng biên x1,5 trở lên nên đợi chu kỳ khác hoặc chọn dự án hạ tầng khác đang ở nhịp công bố.

Sau thông xe 2027-2028, còn cơ hội không? Có, nhưng biên hẹp hơn, thời gian ngắn hơn. Sóng thông xe kéo dài 6 tới 12 tháng, biên trung bình 15 tới 25%. Sau đó ổn định. Ai chỉ vào lúc thông xe là ăn nhịp cuối, phù hợp với NĐT thận trọng nhất.

Long Thành có cạnh tranh với Tân Sơn Nhất không? Có, nhưng không thay thế hoàn toàn. Long Thành chủ yếu cho các chuyến quốc tế và chuyến trung chuyển. Tân Sơn Nhất vẫn giữ vai trò quốc nội và một phần quốc tế. Bất động sản quanh cả hai sân bay có nhu cầu khác nhau.

Em nên chọn đất nền hay nhà phố? Tùy vốn. Vốn 5 tới 8 tỷ, chọn đất nền dự án đã có sổ hồng riêng. Vốn 10 tới 15 tỷ, chọn nhà phố ở dự án đang thi công hạ tầng nội khu. Không mua đất nông nghiệp chờ chuyển đổi.

CTA

Anh chị đang cân nhắc vào Long Thành nhưng chưa chắc đang ở nhịp nào của sóng? Anh chị muốn Hoàn phân tích từng khu vực cụ thể trong 30 phút Zoom, hay muốn Hoàn xem giùm hợp đồng cọc trước khi anh chị bay vào? Cả hai đều là một việc: Hoàn giúp anh chị vào đúng nhịp, đúng khu, đúng biên lợi nhuận thực tế. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn nhắn lại trong ngày và gửi luôn cuốn Bản đồ Nam tiến để anh chị đọc trước.

P.S. Anh Hiệp ở đầu bài, sau khi hiểu ba nhịp Long Thành, đã quyết chọn một lô đất Tân Hiệp 220m² giá 6,8 tỷ, kết nối trực tiếp cao tốc, pháp lý sạch. Kỳ vọng thoát ở 2028 với biên 40 tới 55%. Anh nói với Hoàn: “Cái Hoàn cứu em không phải 2 tỷ chênh giá. Là chọn khu đúng để 3 năm sau còn thanh khoản”. Ai đang tính vào Long Thành tháng tới, đọc lại bài này. Đọc nhịp trước khi đọc lô. Bài về thời điểm vào sóng hạ tầng và Bài về metro và vành đai TP.HCM là hai bài đi cùng bài này.