Có nên vay ngân hàng để tăng số bất động sản nắm giữ

Chị Luyến ở Thái Bình, 51 tuổi, chủ cửa hàng tạp hoá đã 18 năm, có sẵn một căn nhà phố nhỏ tại thị xã giá thị trường 2,2 tỷ đã trả hết nợ. Cuối năm chị đọc tin một khu dân cư mới ở Hưng Yên đang mở bán, căn góc 3,5 tỷ. Chị gọi cho Hoàn: “Em ơi, chị cầm 800 triệu tiền mặt. Nếu vay thêm 1,7 tỷ nữa thì mua được. Vay ngân hàng để tăng tài sản có nên không em?”

Câu hỏi của chị Luyến là câu hỏi của nhiều người đã có một bất động sản muốn tích luỹ thêm. Vay ngân hàng mua thêm nhà không phải câu chuyện ngân hàng cho vay bao nhiêu, mà là câu chuyện sức chịu đựng của chính mình. Bài này Hoàn chỉ ba câu phải kiểm tra trước khi ký vay, công thức tỷ lệ vay an toàn, và năm kịch bản xấu phải tính trước.

Vì sao câu “vay bao nhiêu được” là câu sai

Phần lớn người đi vay bắt đầu bằng việc hỏi ngân hàng: “Tôi có căn nhà 2 tỷ, có lương công việc, ngân hàng cho vay được bao nhiêu?”. Ngân hàng tính dựa trên tài sản thế chấp và dòng tiền, thường cho vay 50-70 phần trăm giá tài sản mua và yêu cầu dòng tiền trả nợ dưới 50 phần trăm thu nhập.

Nhưng số tiền ngân hàng duyệt là số tối đa họ chấp nhận rủi ro, không phải số an toàn cho mình. Người đi vay hay nhầm hai thứ này.

Số tiền an toàn phải tính ngược từ sức chịu đựng của chính mình, cụ thể là ba câu dưới.

Hoàn tư vấn ba câu phải trả lời trước khi vay ngân hàng mua thêm bất động sản

Ba câu phải trả lời trước khi ký vay

Câu một – Mất việc 6-12 tháng, có đủ tiền trả nợ không

Đây là câu quan trọng nhất và cũng là câu hay bị bỏ qua. Lương công việc có thể biến mất bất kỳ lúc nào: cắt giảm nhân sự, bệnh tật, công ty đóng cửa, xung đột với sếp.

Giả sử lương mất trong 6-12 tháng. Lúc đó tiền trả nợ ngân hàng phải lấy từ đâu? Có hai nguồn:

Nguồn A – Tiền thuê từ bất động sản thứ hai. Nếu căn mua thêm là căn cho thuê, dòng tiền thuê đủ trả nửa khoản vay là ổn. Dưới mức đó phải tính thêm nguồn khác.

Nguồn B – Tiền tiết kiệm dự phòng. Phải đủ trả 12 tháng gốc + lãi. Khoản này tách riêng, không được tính vào tiền trả tháng đầu.

Thiếu một trong hai nguồn này, không vay được. Hoặc chọn phương án vay thấp hơn, hoặc hoãn mua.

Câu hai – Lãi suất tăng 2-3 phần trăm, mỗi tháng gánh thêm bao nhiêu

Phần lớn khoản vay bất động sản ban đầu áp dụng lãi suất ưu đãi 7-9 phần trăm/năm trong 12-24 tháng, sau đó thả nổi theo thị trường + biên 3-4 phần trăm. Lãi suất thị trường có thể lên 12-14 phần trăm.

Giả sử vay 1,7 tỷ, kỳ hạn 20 năm, lãi ban đầu 8 phần trăm/năm. Trả tháng đầu khoảng 14,2 triệu. Lãi tăng lên 12 phần trăm, trả tháng tăng lên 18,7 triệu. Chênh lệch 4,5 triệu/tháng, cả năm là 54 triệu.

Phải kiểm tra: nếu mỗi tháng gánh thêm 4-5 triệu, cân đối chi tiêu gia đình có chịu được không? Chịu được thì vay. Không chịu được, vay thấp hơn hoặc hoãn.

Câu ba – Giá tài sản mua xuống 20-30 phần trăm trong 2-3 năm, có bán cắt lỗ được không

Thị trường bất động sản không chỉ đi lên. Giai đoạn 2022-2023 nhiều khu giảm 20-30 phần trăm. Nếu phải bán gấp lúc giá đáy, có bán được không, bán ra giá nào?

Phép thử: mua căn 3,5 tỷ, giảm xuống 2,7 tỷ. Vẫn còn nợ 1,5 tỷ. Nếu bán 2,7 tỷ trừ nợ còn 1,2 tỷ. Đã bỏ 1,8 tỷ (800 triệu tiền mặt + 1 tỷ đã trả nợ). Mất ròng 600 triệu.

Người có khả năng chịu được 600 triệu lỗ trong kịch bản xấu nhất thì vay được. Người không chịu được, phải tìm cách giảm số nợ hoặc giảm giá mua.

Công thức tỷ lệ vay an toàn

Hoàn dùng bốn mức tỷ lệ cho khách tư vấn, tuỳ hoàn cảnh:

Mức an toàn tối đa – 20-30 phần trăm giá mua. Người có công việc dễ biến động, không có tài sản thanh khoản dự phòng. Vay 20-30 phần trăm giúp đẩy nhanh mua tài sản mà không chôn vốn hoàn toàn, nhưng khoản nợ nhỏ nên áp lực hàng tháng thấp.

Mức an toàn chuẩn – 30-40 phần trăm giá mua. Người có công việc ổn định 5+ năm, có tài sản dự phòng 12 tháng chi phí. Dòng tiền trả nợ không quá 30 phần trăm thu nhập.

Mức chấp nhận được – 40-50 phần trăm giá mua. Người có dòng tiền thuê từ tài sản thứ nhất hoặc có doanh nghiệp đang chạy tốt. Dòng tiền trả nợ 30-40 phần trăm thu nhập.

Mức rủi ro cao – trên 50 phần trăm giá mua. Chỉ dành cho người đã đầu tư nhiều, có 3+ tài sản thanh khoản, có dòng tiền kinh doanh lớn và đều. Dòng tiền trả nợ có thể lên 40-50 phần trăm thu nhập, nhưng phần dự phòng cũng phải lớn.

Chị Luyến với 800 triệu tiền mặt + 1 căn nhà 2,2 tỷ, không có lương ngoài doanh thu cửa hàng. Doanh thu cửa hàng 60-80 triệu/tháng, lãi ròng 15-20 triệu. Hoàn khuyên chị ở mức an toàn tối đa – vay không quá 1 tỷ (28 phần trăm giá căn 3,5 tỷ). Nghĩa là chị cần tăng vốn tự có hoặc chọn căn nhỏ hơn.

Năm kịch bản xấu phải tính trước khi vay

Kịch bản một – Lãi suất thả nổi lên 12-14 phần trăm. Đã nói ở câu hai. Phải cân đối chi tiêu gia đình chịu được mức trả nợ cao hơn.

Kịch bản hai – Căn cho thuê không có khách. Nhiều người tính dòng tiền thuê trả lãi, nhưng thực tế có thể trống 2-3 tháng/năm. Khu mới toanh chưa có dân có thể trống 1-2 năm. Phải trừ hệ số lấp đầy.

Kịch bản ba – Doanh nghiệp hoặc công việc gặp khó. Dịch bệnh, suy thoái, công ty cắt giảm. Lương/doanh thu giảm 30-50 phần trăm trong 6-12 tháng. Có bù được bằng nguồn khác không?

Kịch bản bốn – Chi phí y tế lớn phát sinh. Người thân bệnh nặng, cần 300-500 triệu không báo trước. Nếu dự phòng y tế đã bị dùng vào mua nhà là tình huống nguy hiểm.

Kịch bản năm – Thanh khoản thị trường xấu. Cần bán nhanh thì phải giảm 10-20 phần trăm giá. Căn ở khu dự án mới chưa có dân có thể treo 1-2 năm không bán được.

Người tính đủ năm kịch bản này trước khi vay thường quyết định vay thấp hơn 10-20 phần trăm so với ban đầu. Đó là mức an toàn thực tế.

Khi nào thì vay là đòn bẩy đúng, khi nào là bẫy

Vay ngân hàng đúng là đòn bẩy nhân vốn – cho phép sở hữu tài sản lớn hơn vốn tự có, hưởng chênh lệch khi giá tăng. Nhưng nó chỉ đúng khi:

– Chọn đúng tài sản – khu đã có dân, pháp lý rõ, thanh khoản ổn. Mua tài sản thanh khoản xấu bằng tiền vay là chôn vốn kép. – Chọn đúng pha chu kỳ – mua vào pha hút hoặc đầu pha nén. Mua vào pha xả là mua đỉnh, giá giảm trong lúc còn nợ. – Chọn đúng kỳ hạn vay – tối thiểu 15 năm, tối đa 25 năm. Kỳ hạn ngắn áp lực tháng cao, kỳ hạn quá dài tiền lãi tích luỹ lớn. – Có kế hoạch trả nợ sớm 3-5 năm – khi có thu nhập đột xuất (bán tài sản khác, lợi nhuận kinh doanh, thừa kế), trả bớt gốc để giảm áp lực lâu dài.

Thiếu một trong bốn điều kiện này, khoản vay dễ trở thành bẫy.

Ca thật – chị Luyến đã làm gì

Chị Luyến ngồi với Hoàn, Hoàn trình bày ba câu kiểm tra và năm kịch bản. Chị thừa nhận:

– Câu một: Doanh thu cửa hàng giảm là có thể xảy ra. Nếu giảm 50 phần trăm trong 6 tháng, chị chỉ đủ sinh hoạt, không đủ trả nợ. – Câu hai: Vay 1,7 tỷ, lãi 12 phần trăm là 20 triệu/tháng. Chị không chịu được. – Câu ba: Khu Hưng Yên chị nhắm là khu mới, chưa có dân. Nếu giảm 25 phần trăm trong 2 năm, chị không có nguồn bù.

Sau hai tháng, chị chọn phương án khác: không mua căn góc 3,5 tỷ nữa. Chị mua căn nhỏ hơn 1,5 tỷ ở khu đã có dân, vay 400 triệu (27 phần trăm giá mua), kỳ hạn 15 năm. Trả 4,2 triệu/tháng. Căn cho thuê 7 triệu/tháng, dư 2,8 triệu để tích luỹ.

Chị bảo: “Em, chị tưởng vay lớn mới gọi là đầu tư. Hoá ra vay vừa phải, chọn đúng căn mới ngủ ngon.” Đúng. Vay không phải để chứng tỏ, vay là công cụ. Công cụ dùng đúng mới sinh lời.

Phương pháp này không dùng được khi nào

Ba câu kiểm tra + tỷ lệ vay an toàn áp dụng cho người đã có một bất động sản muốn mua thêm căn thứ hai hoặc thứ ba, đã có thu nhập đều. Không áp dụng cho:

– Vay mua nhà đầu tiên để ở – khung tính khác, ưu tiên khả năng sống, không ưu tiên khả năng sinh lời. – Vay đầu tư đất nền xa dân cư, chờ hạ tầng – rủi ro quá cao, không nên dùng đòn bẩy. – Vay mua bất động sản nghỉ dưỡng chờ cho thuê – dòng tiền thuê bấp bênh, không bù được lãi vay ổn định. – Vay bằng tài sản của cha mẹ thế chấp – rủi ro gia đình, phải có sự đồng thuận rất rõ ràng và văn bản.

Nếu cần người cùng tính các kịch bản và chọn tài sản, xem dịch vụ đại diện người mua – Hoàn ngồi cùng từ bước đánh giá sức vay đến khi chọn xong tài sản.

Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà bao nhiêu là hợp lý năm 2026? Ưu đãi 12-24 tháng đầu khoảng 7-9 phần trăm/năm, sau đó thả nổi 10-12 phần trăm. Chọn ngân hàng lớn (Vietcombank, BIDV, Techcombank, MB) để biên thả nổi thấp hơn ngân hàng nhỏ 0,5-1 phần trăm.

Vay mua nhà thế chấp bằng chính căn mua được không? Được. Đây là hình thức phổ biến. Nhưng tỷ lệ vay thường chỉ 60-70 phần trăm giá thẩm định (thấp hơn giá mua 10-15 phần trăm). Phần còn lại phải có vốn tự có.

Có nên trả nợ sớm hay giữ nợ chạy dài? Nếu lãi vay cao hơn lãi tiết kiệm 3-4 phần trăm, trả nợ sớm có lợi hơn. Nhưng không được trả hết sạch tiền dự phòng để trả nợ – phải giữ dự phòng 6-12 tháng chi phí.

Vay bao nhiêu phần trăm thu nhập là an toàn? Dòng tiền trả nợ không quá 30 phần trăm thu nhập ổn định. Vượt 40 phần trăm là rủi ro cao. Vượt 50 phần trăm là đang đẩy mình vào thế dễ vỡ.

Vay ngân hàng mua thêm nhà có cần nói với vợ/chồng không? Có. Bắt buộc. Nợ của một người là nợ chung của hộ gia đình. Không nói trước, khi có vấn đề là xung đột nặng.

Vay dài hạn 25 năm so với 15 năm chọn cái nào? Vay dài áp lực tháng thấp nhưng tổng tiền lãi lớn. Vay ngắn áp lực tháng cao nhưng ít tiền lãi. Nguyên tắc: chọn kỳ hạn mà áp lực tháng chịu được thoải mái, rồi trả sớm khi có tiền dư.

Kết

Chị Luyến gọi lại Hoàn sau một năm. Căn vay 400 triệu đã trả còn 320 triệu. Cho thuê đều 7 triệu/tháng. Chị bảo: “Em, lúc đầu chị tưởng không mua căn 3,5 tỷ là mất cơ hội. Giờ chị thấy nếu lúc đó mua là chôn đầu vào.”

Vay ngân hàng mua thêm nhà là một công cụ mạnh, nhưng chỉ mạnh với người biết tính kịch bản xấu. Ba câu kiểm tra – mất việc 12 tháng, lãi lên 12-14 phần trăm, giá giảm 20-30 phần trăm – là ba câu tối thiểu phải trả lời được trước khi ký. Trả lời được thì vay là đòn bẩy. Trả lời không được thì vay là bẫy.

Nếu anh chị muốn một bản bảng tính Excel kèm công thức tỷ lệ vay an toàn theo thu nhập và tài sản, nhắn Hoàn trên fanpage với từ khoá “SỨC VAY”. Hoàn gửi file miễn phí trong 24 giờ.