Đầu tư bất động sản bằng tiền nhàn rỗi hay có vay thêm

Anh Cường, 42 tuổi, trưởng phòng kinh doanh một công ty vật liệu xây dựng ở Thanh Xuân, cầm 1 tỷ 8 tiền nhàn rỗi. Tháng trước anh gọi Hoàn: “Em ơi, anh có 1 tỷ 8, nhắm căn nhà phố Dĩ An giá 3 tỷ 2. Nếu không vay thì anh chỉ mua được căn tầm 1 tỷ 5. Nếu vay thêm 1 tỷ 4 thì mua được căn 3 tỷ 2 nhưng lãi mỗi tháng 13 triệu, anh gồng 10 năm. Em thấy nên vay hay không?”

Hoàn hỏi lại anh một câu: “Nếu bất ngờ công ty cắt lương 6 tháng, anh có cầm cự được không?” Anh trả lời: “Có, lương anh 42 triệu một tháng, vợ anh 18 triệu, hai vợ chồng để riêng được 500 triệu rồi.” Hoàn hỏi tiếp: “Mẹ anh năm nay bao nhiêu?” Anh ngập ngừng: “Mẹ anh 72, bố anh mất rồi, mẹ ở với vợ chồng anh.” Hoàn im lặng vài giây rồi nói: “Vậy anh phải nghĩ về khả năng mẹ anh nhập viện. 72 tuổi, nhập viện là chuyện của ngày mai, không phải năm sau.”

Đó là câu chuyện có thật về đầu tư bằng tiền nhàn rỗi so với vay thêm. Hai hướng đi dẫn tới hai cuộc đời rất khác nhau. Bài này Hoàn mổ cho anh chị thấy cách chọn đúng theo tuổi, theo loại tài sản, theo tình thế gia đình.

Đầu tư bằng tiền nhàn rỗi là gì

Đầu tư bằng tiền nhàn rỗi là hình thức xuống tiền mua tài sản chỉ bằng vốn tự có, không vay ngân hàng, không huy động từ bên ngoài. Trả 100 phần trăm giá trị tài sản bằng tiền mặt mình đang cầm. Ngược lại là đầu tư có đòn bẩy, tức là dùng cả vốn tự có lẫn vốn vay để mua một tài sản lớn hơn khả năng tự có.

Người đầu tư bằng tiền nhàn rỗi có một thế mạnh và một yếu điểm. Thế mạnh là không áp lực trả nợ, ngủ ngon, không sợ lãi suất tăng. Yếu điểm là quy mô tài sản bị giới hạn bởi số tiền mình có, không tận dụng được chu kỳ giá đi lên.

Người đầu tư có vay cũng có một thế mạnh và một yếu điểm. Thế mạnh là nhân đôi hoặc nhân ba quy mô tài sản so với vốn tự có, hưởng lợi mạnh khi giá tăng. Yếu điểm là phải trả lãi hàng tháng đều đặn, một cú sốc dòng tiền là mất tài sản.

Chọn một trong hai không phải chọn đúng hay sai. Nó là chọn hướng đi phù hợp với tuổi, thu nhập, tình thế gia đình, và loại tài sản mình đang nhắm.

Trần Quốc Hoàn — quyết định đầu tư tiền nhàn rỗi hay vay thêm dựa trên tuổi và thu nhập

Khi nào nên đầu tư bằng tiền nhàn rỗi

Có bốn hoàn cảnh nên dùng 100 phần trăm vốn tự có, không vay.

Hoàn cảnh thứ nhất – người trên 55 tuổi, chuẩn bị nghỉ hưu. Thời gian trả nợ còn ngắn. Cú sốc sức khỏe xảy ra nhiều hơn. Thu nhập có xu hướng giảm. Vay 10 đến 15 năm nữa trong khi tuổi đã cao là tự đẩy mình vào tình thế khó. Nhóm này ưu tiên giữ của, không ưu tiên nhân vốn.

Hoàn cảnh thứ hai – người có thu nhập không ổn định. Người kinh doanh tự doanh, chủ cửa hàng, nghệ sĩ, freelancer. Doanh thu biến động theo mùa và chu kỳ kinh tế. Lãi vay thì không biến động, phải trả đều hàng tháng. Lệch nhịp hai dòng tiền này là lý do nhiều người tự doanh mất tài sản.

Hoàn cảnh thứ ba – khi lãi suất vay đang cao. Lãi suất ngân hàng trên 11 phần trăm một năm cho vay bất động sản thì tỷ suất lợi nhuận của phần lớn tài sản thuê không bù được lãi vay. Vay lúc này là tự nguyện trả tiền cho ngân hàng. Chờ lãi suất xuống dưới 9 phần trăm hãy tính vay.

Hoàn cảnh thứ tư – mua tài sản không có dòng tiền. Đất nền, đất nông nghiệp chờ chuyển mục đích sử dụng, bất động sản nghỉ dưỡng chưa có khách thuê. Nhóm này không trả được lãi vay bằng dòng tiền thu từ chính tài sản đó. Vay để mua là tự chôn mình.

Khi nào nên vay thêm

Cũng có bốn hoàn cảnh ngược lại, nên dùng đòn bẩy vay.

Hoàn cảnh thứ nhất – người trong khoảng 35 đến 45 tuổi, thu nhập ổn định, còn 20 đến 25 năm làm việc. Thời gian trả nợ dài, dòng tiền thu nhập đều, chịu được áp lực trả lãi 7 đến 10 năm. Nhóm này tận dụng đòn bẩy để nhân tài sản, hưởng lợi khi thị trường vào chu kỳ lên.

Hoàn cảnh thứ hai – mua tài sản có dòng tiền thuê đều. Căn hộ cho thuê ở khu đã có dân, nhà phố mặt tiền, shophouse khu đông người ở. Dòng tiền thuê bù được 50 đến 70 phần trăm lãi vay, phần còn lại anh chị bù từ thu nhập. Áp lực nhẹ hơn nhiều so với vay mua đất nền không có thuê.

Hoàn cảnh thứ ba – lãi suất ngân hàng dưới 9,5 phần trăm một năm. Lãi suất thấp, chi phí vay nhẹ. Tỷ suất thuê gross trên bất động sản dòng tiền ở miền Nam hiện khoảng 4 đến 5 phần trăm, kèm với lãi vốn dài hạn 7 đến 10 phần trăm một năm thì vay vẫn có lợi.

Hoàn cảnh thứ tư – có một mức vay vừa phải, không quá 40 phần trăm giá trị tài sản. Dưới 40 phần trăm thì áp lực lãi hàng tháng không nặng, không đẩy anh chị vào thế phải bán tháo khi gặp khó. Trên 50 phần trăm là tự đưa cổ vào thòng lọng.

Công thức ba câu hỏi quyết định

Trước khi chọn vay hay không, chạy qua ba câu hỏi này. Trả lời được cả ba thì chọn được.

Câu một – mất thu nhập 6 tháng, tôi có đủ tiền trả lãi và sống không? Lấy số tiền phòng thủ chia cho tổng chi phí sống hàng tháng cộng lãi vay dự kiến. Nếu ra kết quả dưới 6 là không an toàn, nên bớt vay hoặc không vay.

Câu hai – tỷ suất thuê gross của căn này có cao hơn lãi vay không? Thuê gross dưới 4 phần trăm mà vay lãi 11 phần trăm là mỗi tháng mất một khoản. Thuê gross 5 đến 6 phần trăm vay lãi 9 phần trăm là bù được một phần, có thể vay. Số liệu thuê thực tế lấy từ môi giới địa phương, không lấy từ quảng cáo.

Câu ba – tổng dư nợ sau khi vay có vượt 40 phần trăm tổng tài sản không? Vượt 40 phần trăm là tỷ lệ vay cao, rủi ro cao khi lãi suất tăng hoặc tài sản mất thanh khoản. Dưới 40 phần trăm là mức an toàn cho phần lớn người bình thường.

Anh Cường chạy qua ba câu hỏi: câu một ra 4,5 tháng (quỹ 500 triệu, chi phí sống 36 triệu + lãi 13 triệu + lãi khoản vay cũ 2 triệu = 51 triệu, 500 chia 51 = 9,8 tháng – thực ra ổn hơn Hoàn tưởng), câu hai căn Dĩ An đó thuê được 15 triệu một tháng tức 5,6 phần trăm năm, cao hơn lãi vay 10,5 phần trăm (bù được hơn một nửa), câu ba dư nợ 1 tỷ 4 trên tổng tài sản 3 tỷ 2 là 43 phần trăm (hơi vượt ngưỡng 40). Kết luận: vay được, nhưng nên giảm xuống 1 tỷ 2, mua căn 3 tỷ, giữ thêm 100 triệu đệm.

Bốn tình huống thật

Tình huống một – chị Nga, 48 tuổi, dược sĩ Hà Nội. Có 2 tỷ 2, nhắm căn chung cư Thủ Đức 2 tỷ 3. Chị định vay 300 triệu để đủ. Hoàn khuyên không vay. Lý do: chị ở nhóm 46 đến 55, đã có một khoản nợ thẻ tín dụng tồn, mẹ chị bệnh nền. Chị giảm căn xuống còn 1 tỷ 8, giữ 400 triệu đệm. 7 tháng sau mẹ chị nhập viện 2 lần, chị không phải vay nóng.

Tình huống hai – anh Trung, 38 tuổi, kỹ sư phần mềm Cầu Giấy. Có 1 tỷ 6, lương 45 triệu, vợ 20 triệu, chưa có con. Nhắm căn nhà phố Bình Dương 2 tỷ 8. Anh vay 1 tỷ 2, chịu lãi 11 triệu một tháng. Căn thuê được 11 triệu một tháng, gần bù hết lãi. 2 năm sau giá căn lên 3 tỷ 2. Anh đã nhân được đồng vốn bằng đòn bẩy đúng tuổi.

Tình huống ba – anh Thắng, 51 tuổi, chủ garage ô tô Hải Phòng. Có 3 tỷ, định vay thêm 1 tỷ 5 mua hai căn liền kề Dĩ An. Hoàn khuyên không. Lý do: garage có doanh thu lên xuống, 2 năm trước có 3 tháng doanh thu dưới điểm hòa vốn. Anh làm theo, mua một căn 2 tỷ 6, giữ 400 triệu đệm. Mùa khó năm nay doanh thu giảm 35 phần trăm trong 4 tháng, anh dùng đệm bù, giữ được garage và căn nhà.

Tình huống bốn – ngược lại, chị Hạnh, 41 tuổi, giáo viên. Có 1 tỷ 4, dồn hết vào căn chung cư cũ 1 tỷ 35, không vay, giữ 50 triệu. Năm sau giá chung cư cũ ở khu đó đi ngang, trong khi dự án mới ở xa hơn một chút lên 15 phần trăm. Chị không có tiền mua thêm căn mới, cũng không tận dụng được đòn bẩy. Nếu chị vay thêm 500 triệu, mua căn 1 tỷ 8 tại dự án tốt hơn, chị đã có 15 phần trăm trên 1 tỷ 8 là 270 triệu, trừ lãi vay 55 triệu còn 215 triệu lời. Đây là ca không vay cũng mất cơ hội.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – vay tối đa vì ngân hàng cho vay tối đa. Ngân hàng cho vay 70 phần trăm giá trị tài sản không có nghĩa anh chị nên vay 70 phần trăm. Mức vay an toàn là 30 đến 40 phần trăm. Mức ngân hàng cho vay là mức tối đa họ chịu rủi ro, không phải mức an toàn cho anh chị.

Sai lầm hai – không vay vì sợ nợ dù đủ điều kiện vay an toàn. Nhiều người có nguyên tắc “không vay bao giờ” nên bỏ qua cơ hội tốt. Ở tuổi 35 đến 45, thu nhập ổn, mua tài sản dòng tiền, lãi suất thấp, không vay là tự đóng cửa chu kỳ giá.

Sai lầm ba – nhìn lãi vay danh nghĩa, không tính lãi suất thả nổi. Ngân hàng chào lãi 7 phần trăm năm đầu nhưng từ năm thứ hai thả nổi theo lãi suất tham chiếu, thường cao hơn 2,5 đến 4 phần trăm. Tính kế hoạch trả nợ dài hạn phải tính theo mức thả nổi, không phải mức ưu đãi năm đầu.

Sai lầm bốn – vay để mua đất nền không có thuê. Đất nền ở xa dân cư không có dòng tiền, giá có thể lên nhưng chỉ sau 3 đến 7 năm. Trong thời gian đó anh chị phải tự bù 100 phần trăm lãi vay bằng thu nhập. Lệch nhịp nhỏ là mất tài sản.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em 36 tuổi, có 1 tỷ, có nên vay 500 triệu mua căn 1,5 tỷ ở Bình Dương không? Chạy qua ba câu hỏi. Quỹ phòng thủ của em có đủ 6 tháng chi phí sống cộng lãi vay chưa? Căn em nhắm cho thuê được bao nhiêu phần trăm một năm? Tổng nợ sau vay có vượt 40 phần trăm tài sản không? Nếu cả ba đều đạt, em vay được. Xem thêm bài tỷ lệ vay an toàn mua bất động sản.

Hỏi: Lãi suất đang 10,5 phần trăm có nên vay không? 10,5 phần trăm là mức giáp ranh. Nếu tài sản thuê được 5,5 phần trăm trở lên, kèm vốn dự kiến tăng 7 đến 10 phần trăm một năm, có thể vay nhưng không nên quá 30 phần trăm giá trị tài sản. Dưới mức thuê 4,5 phần trăm thì tạm chưa vay.

Hỏi: Em có tiền đủ mua không cần vay, nhưng muốn giữ tiền mặt làm việc khác, có nên vay không? Nếu “việc khác” của em có tỷ suất lợi nhuận cao hơn lãi vay, thì có. Nếu không rõ việc đó, thì không. Vay để giữ tiền mặt không có mục đích rõ ràng là cho ngân hàng ăn lãi của mình.

Hỏi: Nếu đã vay rồi mà lãi suất lên quá cao, phải làm sao? Có ba lựa chọn. Một là gồng, nếu đệm còn đủ. Hai là bán một phần tài sản khác để trả bớt nợ, giảm áp lực lãi. Ba là bán chính tài sản vay mua, nhưng chỉ khi hai lựa chọn kia không được. Luôn nhớ, bán gấp là bán rẻ.

P.S.

Hoàn làm một bảng tính so sánh hai hướng – vay và không vay – trên cùng một căn nhà anh chị đang nhắm. Bảng chạy 10 năm, cho ra tổng chi phí, tổng tiền còn lại, và điểm hòa vốn. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 20 phút tính giúp một trường hợp cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận TÍNH VAY bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.