Bất động sản hay chứng khoán - chọn gì với tiền nhàn rỗi của anh chị

Phong nhắn Hoàn qua Zalo lúc 11 giờ đêm. Em 36 tuổi, kỹ sư phần mềm công ty Nhật ở Hà Nội, lương tốt, đang để dành được 1 tỷ 7. Em kể: “Anh ơi, em đọc nhiều bài trên mạng. Một bên bảo chứng khoán lãi gấp 5 lần bất động sản, chỉ cần nghiên cứu tốt. Một bên bảo chỉ có đất là an toàn, chứng khoán nguy hiểm. Em đọc xong càng rối. Anh dành cho em 10 phút được không?”

Hoàn hẹn em sáng hôm sau cà phê. Và trong buổi sáng đó Hoàn kể cho em nghe một chuyện mà Hoàn gặp ở nghề này 15 năm. Vì câu hỏi bất động sản hay chứng khoán là câu hỏi mà Hoàn trả lời cho ít nhất 50 người trong 15 năm làm nghề. Và câu trả lời không bao giờ là “bên này tốt hơn bên kia”. Câu trả lời luôn là “anh chị đang là ai, cần gì, chịu được gì”.

Hôm nay Hoàn kể lại cho anh chị, như Hoàn đã kể cho Phong hôm đó.

Bất động sản hay chứng khoán – ba điểm khác biệt lớn nhất

Bất động sản hay chứng khoán không phải là so điểm số lãi suất. Hai thứ này khác nhau ở bản chất, phục vụ hai kiểu người khác nhau. Trước khi chọn, anh chị cần hiểu ba điểm khác biệt gốc.

Điểm thứ nhất: thời gian theo dõi. Chứng khoán biến động hàng ngày. Giá cổ phiếu hôm nay có thể khác hôm qua 5 đến 10%, có khi khác 20% chỉ sau một tin. Ai chơi chứng khoán nghiêm túc phải theo dõi mỗi ngày, đọc báo cáo tài chính, nghe tin kinh tế vĩ mô, biết cổ phiếu nào đang có chuyện gì. Bất động sản không như vậy. Mua xong để đó 1 năm không nhìn vẫn ổn. Giá bất động sản không nhảy theo tuần, giá dịch chuyển theo chu kỳ 3 đến 5 năm. Thời gian anh chị bỏ ra để theo dõi hai loại tài sản này khác hẳn nhau.

Điểm thứ hai: khả năng kiểm soát. Chứng khoán anh chị không kiểm soát gì được. Anh chị mua cổ phiếu một công ty, ngày mai lãnh đạo của họ ra tin xấu, giá rơi 15%, anh chị chỉ ngồi nhìn. Anh chị không ở trong hội đồng quản trị, không quyết định được chiến lược của họ, không biết trước được tin xấu nào sắp ra. Bất động sản khác. Anh chị kiểm soát được chọn khu, chọn vị trí, chọn thời điểm, chọn người thuê, chọn giữ hay bán. Mỗi quyết định đều ở trong tay anh chị. Rủi ro cao nhất của bất động sản là chọn sai từ đầu, chứ không phải một tin bất ngờ ngày mai làm giá rơi 20%.

Điểm thứ ba: cách tiền sinh ra tiền. Chứng khoán sinh ra tiền theo hai cách: giá cổ phiếu tăng và cổ tức. Cổ tức Việt Nam phần lớn thấp, trung bình 2 đến 4% một năm. Giá tăng thì phụ thuộc vào hiệu quả kinh doanh của công ty cộng với tâm lý thị trường, hai thứ anh chị không kiểm soát. Bất động sản sinh ra tiền theo ba cách: giá đất tăng, dòng tiền thuê, và giá trị sử dụng nếu anh chị về ở. Giá tăng phụ thuộc vào hạ tầng, dân cư, công việc ở khu đó, những thứ anh chị quan sát được. Dòng tiền thuê là tiền thật về mỗi tháng, không phải con số trên bảng điện tử.

Ba điểm đó. Ba cách nhìn khác nhau. Mỗi loại tài sản mạnh ở một điểm. Chứng khoán mạnh ở thanh khoản và khả năng nhân vốn nhanh nếu đúng. Bất động sản mạnh ở khả năng kiểm soát và ổn định dài hạn.

Hoàn ngoài thực địa miền Bắc - bất động sản hay chứng khoán hợp với anh chị phụ thuộc vào cuộc đời của chính anh chị — Hoàn ngoài thực địa miền Bắc – bất động sản hay chứng khoán hợp với anh chị phụ thuộc vào cuộc đời của chính anh chị

Phong hợp với cái nào

Hoàn hỏi Phong. Em có bao nhiêu thời gian mỗi ngày để theo dõi tiền của em? Em trả lời: “Em làm 9 đến 10 tiếng ở công ty, về nhà vợ con, cuối tuần em muốn nghỉ, không muốn nhìn vào bảng điện tử.”

Hoàn hỏi tiếp. Em chịu được giá tiền của em dao động mạnh trong một tuần không? Em bảo: “Em thú thật, em thấy giá rơi 10% em không ngủ được. Vợ em còn kém chịu hơn em.”

Hoàn hỏi câu cuối. Em cần tiền này làm gì cho em trong 5 năm tới? Phong nói: “Em muốn mua một ngôi nhà cho gia đình, 5 năm nữa đổi căn chung cư đang thuê sang nhà riêng. Số tiền này là tiền để chuẩn bị cho mục tiêu đó.”

Hoàn ngồi im một lúc rồi nói. Em không hợp chứng khoán. Em hợp bất động sản. Lý do: em không có thời gian theo dõi hàng ngày, em chịu đựng dao động kém, em có mục tiêu rõ 5 năm nữa cần tiền ra. Nếu em bỏ 1 tỷ 7 vào chứng khoán, 3 năm nữa thị trường đúng chu kỳ xuống, em có thể cầm 1 tỷ 1. Lúc đó em phải chọn: bán cắt lỗ để mua nhà, hay chờ thị trường lên, nhưng không biết chờ bao lâu. Áp lực đó em không chịu được, mà vợ em còn chịu kém hơn.

Em hỏi lại Hoàn: “Nhưng em nghe nói chứng khoán lãi 15 đến 20% một năm, cao hơn bất động sản.”

Hoàn trả lời em. Đó là con số trung bình thị trường chứng khoán Mỹ 50 năm qua. Việt Nam thì khác, dao động mạnh hơn nhiều, có năm thị trường tăng 50%, có năm giảm 40%. Và quan trọng nhất, con số trung bình chỉ đúng với người theo dõi liên tục và biết chọn cổ phiếu. Người bình thường chơi theo cảm xúc thì có khi 10 năm chỉ hoà vốn, không lãi được.

Phong gật. Em nói: “Vậy em chọn bất động sản. Nhưng em có nên để một phần nhỏ cho chứng khoán, để học không?”

Hoàn nói với em. Nếu em muốn học thì để 10% tiền nhàn rỗi của em, khoảng 170 triệu, dùng để học thị trường. Số đó mất không ảnh hưởng gia đình. Phần còn lại 1 tỷ 5 em để vào bất động sản cho mục tiêu nhà 5 năm nữa. Chia hợp lý thì vừa có mục tiêu chính, vừa có không gian học.

Người nào hợp chứng khoán hơn

Hoàn không bảo chứng khoán sai. Hoàn chỉ bảo nó không hợp Phong. Có nhiều người hợp chứng khoán hơn bất động sản. Cụ thể là ai.

Người có thời gian theo dõi hàng ngày, đọc báo cáo tài chính, hiểu cách doanh nghiệp vận hành, chịu được dao động mạnh. Thường là người làm nghề liên quan đến tài chính, hoặc người có kiến thức tích luỹ nhiều năm.

Người có số vốn ban đầu nhỏ, dưới 500 triệu, chưa đủ mua bất động sản tốt ở khu đáng mua. Chứng khoán cho phép bắt đầu với vài chục triệu.

Người cần thanh khoản cao, có thể cần tiền rút ra bất cứ lúc nào. Chứng khoán rút ra trong 2 ngày.

Người đã có bất động sản rồi, muốn chia một phần tài sản sang kênh khác để không dồn trứng vào một giỏ.

Nếu anh chị thuộc một trong bốn nhóm trên, chứng khoán có thể hợp với anh chị. Nếu không, bất động sản là ngả an toàn và chủ động hơn.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất: nhảy vào chứng khoán vì nghe người ta lãi lớn. Mỗi lần thị trường chứng khoán nóng, báo chí đăng chuyện người lãi gấp đôi, gấp ba. Nhưng không ai đăng chuyện người lỗ 60%. Chơi chứng khoán theo tâm lý đám đông là cách nhanh nhất để mất tiền.

Sai lầm thứ hai: nghĩ bất động sản an toàn tuyệt đối. Bất động sản mua sai khu, sai dự án, sai chu kỳ thì chôn vốn 5 đến 10 năm, bán ra lỗ 20 đến 30% là chuyện có thật. Bất động sản an toàn hơn chứng khoán ở điểm biến động, nhưng không an toàn tuyệt đối. Phải chọn đúng.

Sai lầm thứ ba: dồn hết tiền vào một kênh. Dồn hết vào chứng khoán thì rủi ro cao, dồn hết vào bất động sản thì mất thanh khoản. Chia hợp lý theo nhu cầu, không dồn hết.

Sai lầm thứ tư: so sánh lãi suất mà không so cả rủi ro và thời gian theo dõi. Chứng khoán trung bình có thể lãi 15% một năm, bất động sản 10 đến 12%, nghe thì chứng khoán tốt hơn. Nhưng chứng khoán 15% đó anh chị phải đổi bằng 2 tiếng mỗi ngày đọc tin, chịu đựng dao động, có năm lãi 40% có năm lỗ 30%. Bất động sản 12% đó anh chị gần như không phải làm gì, giá tăng đều theo chu kỳ. Hai con số không so sánh trực tiếp được.

Sai lầm thứ năm: nghe lời người thắng mà không nghe lời người thua. Trong 100 người chơi chứng khoán nghiêm túc 10 năm, có 20 người lãi lớn, 30 người hoà vốn, 50 người lỗ. Người lãi thì nói to, người lỗ thì im lặng. Nếu anh chị chỉ nghe người lãi mà không nghe người lỗ, anh chị không nhìn được bức tranh thật.

Kết

Trước khi quyết bất động sản hay chứng khoán, trả lời năm câu đơn giản này:

Một. Mỗi ngày tôi có bao nhiêu thời gian thực sự để theo dõi tiền của tôi? Nếu dưới 30 phút, nghiêng về bất động sản. Nếu trên 1 tiếng và tôi thích làm việc đó, có thể xét chứng khoán.

Hai. Tôi chịu được giá tiền của mình rơi 20 đến 30% trong một tháng không? Nếu không, bất động sản an toàn hơn vì giá rơi chậm, có thời gian phản ứng.

Ba. Tôi cần tiền này trong bao lâu nữa? Nếu dưới 2 năm, chứng khoán rủi ro cao, bất động sản cũng rủi ro vì bán gấp. Hãy xét lại có nên đụng vào kênh đầu tư nào không.

Bốn. Tôi có người đi trước đáng tin ở lĩnh vực nào? Nếu có người dẫn bất động sản uy tín, bắt đầu từ đó. Chứng khoán có người dẫn thì đi chứng khoán. Không có ai dẫn thì chọn kênh ít rủi ro ngắn hạn hơn, tức là bất động sản.

Năm. Nếu mất 20% tiền này tôi còn sống được không? Nếu không, chọn kênh an toàn hơn. An toàn ở đây là an toàn với mục tiêu của mình, không phải an toàn chung chung.

Trả lời xong 5 câu, câu trả lời tự hiện ra. Hoàn không trả lời thay anh chị được, vì mỗi người là một trường hợp riêng.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 500 triệu, nên vào chứng khoán hay chờ gom thêm mua bất động sản?

Trả lời: 500 triệu khó mua bất động sản tốt ở khu đáng mua. Hai lựa chọn: một, chia 100 triệu học chứng khoán, 400 triệu gửi tiết kiệm chờ gom thêm. Hai, mua một bất động sản nhỏ ở khu đã có dân, dù không tối ưu nhưng bắt đầu học thị trường thật. Chọn cái nào tuỳ anh chị thấy mình học được từ đâu.

Hỏi: Em có bạn chơi chứng khoán 5 năm lãi gấp 3, có nên để bạn tư vấn mua giúp không?

Trả lời: Không. Bạn anh chị có thể giỏi thật, nhưng tiền của anh chị không phải tiền của bạn, hoàn cảnh của anh chị khác, chịu đựng rủi ro của anh chị khác. Nếu muốn học, hỏi bạn cách tiếp cận, không nhờ bạn mua giúp. Cầm tiền của mình là cầm trách nhiệm, không giao được.

Hỏi: Bất động sản bây giờ cao quá, chứng khoán có phải là lối thoát không?

Trả lời: Bất động sản ở một số khu đúng là cao. Nhưng ở một số khu khác còn thấp, còn đáng mua. Chứng khoán không phải là lối thoát khi bất động sản cao, vì chứng khoán có logic riêng, không phụ thuộc bất động sản. Chọn kênh theo nhu cầu của mình, không chọn theo giá cả thị trường tạm thời.

Hỏi: Em muốn thử cả hai, mỗi bên 50%, có nên không?

Trả lời: Nên, nếu anh chị có thời gian theo dõi chứng khoán và có người dẫn bất động sản. Không nên, nếu anh chị không có cả hai, lúc đó chia 50 50 là chia đều rủi ro, không chia đều hiểu biết. Hiểu bên nào thì nghiêng về bên đó.

Nếu anh chị muốn Hoàn gửi tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách thật, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.

Bài liên quan: Mua vàng hay bất động sản khi có tiền nhàn rỗi, Có 1 tỷ nhàn rỗi nên đầu tư gì để không mất giá, Giữ của hay tích sản – tiền của anh chị đang làm việc gì.

P.S. Phong gọi lại Hoàn 6 tháng sau. Em kể em dành 170 triệu học chứng khoán, 3 tháng đầu em lỗ 40 triệu, nhưng em học được rất nhiều về cách thị trường vận hành. Số còn lại 1 tỷ 5 em để Hoàn tư vấn vào một căn nhà phố nhỏ ở khu công nghiệp đã vận hành đủ lâu. Em cho thuê được 7 triệu một tháng. Em bảo: “Em không mơ lãi lớn nữa. Em muốn ngủ ngon và biết tiền của em đang ở đâu, làm việc gì.” Hoàn gật. Đó là cái mà Hoàn muốn mỗi người có.