Em Tâm nhắn Hoàn giọng mệt. Em ấy có 6 căn ở Nam. Ba căn cho thuê, hai căn giữ chờ tăng giá, một căn đang xây thô chưa xong. Em ấy sống ở Hà Nội, mỗi tháng có ít nhất một sự cố với một trong sáu căn. Em ấy hỏi Hoàn. “Anh ơi, em nghĩ em nên bán bớt 2 tới 3 căn. Nhưng bán căn nào và bán vào lúc nào? Em không biết bắt đầu từ đâu.” Hoàn nghe rồi hỏi lại. “Em thấy mệt vì căn nào nhất? Kể anh nghe cụ thể ba tháng qua sự cố ở đâu.”
Bài này Hoàn viết ra sau cuộc gọi đó. Ôm nhiều tài sản trong Nam không phải lúc nào cũng tốt. Có 5 dấu hiệu tới lúc bán bớt để cơ cấu lại. Đọc kỹ, nếu anh chị mắc 2 tới 3 dấu hiệu, tới lúc rồi.
Bán bớt bất động sản để dễ quản lý là gì
Bán bớt bất động sản để dễ quản lý là quyết định chủ động thanh lý một hoặc vài tài sản trong danh mục để giảm số lượng tài sản phải quản, dồn vốn vào tài sản tốt hơn, và giảm áp lực vận hành cho chủ nhà. Đây là khác với bán vì cần tiền hoặc bán vì tài sản không tăng giá.
Nhiều NĐT Bắc nghĩ bán tài sản là thất bại. Sai. Bán để cơ cấu lại là quyết định của NĐT chín, không phải NĐT non. Ai giữ đúng số lượng tài sản phù hợp năng lực quản mới có lãi tổng dài hạn. Ôm quá nhiều làm giảm hiệu quả từng căn.
Năm dấu hiệu đã tới lúc bán bớt
Hoàn xếp theo mức độ gấp giảm dần.
Dấu hiệu một là chi phí quản lý vượt 20 phần trăm dòng thu tổng. Nếu tổng chi phí quản lý (người quản, đi lại, công nghệ, bảo trì, trống) chiếm hơn 20 phần trăm dòng thu, tức là bài toán quản đang không hiệu quả. Lý do phổ biến là quá nhiều căn phân tán quá xa nhau, một đội không quản hết hoặc chi phí đội cao. Bán bớt để dồn vốn vào căn ít hơn nhưng gần nhau hơn.
Dấu hiệu hai là số chuyến bay vào Nam vượt 6 chuyến năm. Nếu anh chị phải bay vào Nam nhiều hơn 6 chuyến một năm mà vẫn không kiểm soát được, tức là số căn vượt năng lực quản của một người. Có hai lựa chọn. Một là lập đội tại chỗ (cần đủ số căn). Hai là bán bớt xuống mức phù hợp. Chọn cách nào tùy quy mô.
Dấu hiệu ba là có một tới hai căn liên tục lỗ hoặc gần lỗ trong 24 tháng liên tiếp. Không phải căn nào cũng thắng. Có căn mua sai chu kỳ, sai phân khúc, sai vị trí. Giữ tiếp là ăn mòn lãi của các căn khác. Bán để chuyển vốn sang căn khác đúng chu kỳ hơn. Đọc thêm bài về theo dõi dòng tiền cho thuê để nhận diện căn nào đang lỗ thật.
Dấu hiệu bốn là danh mục phân tán quá rộng địa lý. Nếu tài sản nằm ở 4 tới 5 khu cách nhau 30 tới 60 km, đội tại chỗ không quản hết, hoặc phải lập nhiều đội, chi phí cao. Bán căn xa nhất, dồn về 2 tới 3 khu tập trung.
Dấu hiệu năm là mệt tinh thần rõ ràng. Đây là dấu hiệu nội tại, khó đo bằng số. Nhưng thực. Anh chị mất ngủ khi nghĩ đến tài sản, ngại đọc báo cáo tháng, không muốn bay vào Nam, cảm giác gánh nặng thay vì thành công. Đây là dấu hiệu bán bớt để lấy lại năng lượng, dù các số liệu tài chính có thể chưa xấu.
Cách chọn căn để bán
Không phải bán căn lỗ nhất. Có 4 tiêu chí Hoàn dùng.
Tiêu chí một là giá vốn tăng chậm nhất trong 24 tháng gần đây. Căn nào mua 2 năm trước giá 10 tỷ nay bán được 10,5 tỷ (tăng 5 phần trăm) trong khi các căn khác cùng danh mục tăng 15 tới 20 phần trăm là căn đang chết. Bán đi lấy vốn về căn khác.
Tiêu chí hai là khả năng bán khó trong 60 tới 90 ngày. Căn khó thanh khoản là căn không đúng phân khúc thị trường đang cần. Bán sớm khi thị trường còn ấm, đừng đợi thị trường lạnh mới bán.
Tiêu chí ba là chi phí quản lý riêng căn đó cao bất thường. Có căn hàng năm sửa 30 tới 50 triệu do kết cấu xấu hoặc vị trí bất lợi (ngập, gần nguồn ô nhiễm). Sửa mãi không hết, ăn mòn lãi. Bán đi rẻ hơn giữ.
Tiêu chí bốn là xa nhất khỏi trung tâm đội quản lý của anh chị. Nếu đội đóng ở Thủ Đức mà có căn ở Củ Chi cách 35 km, căn Củ Chi tốn nhiều thời gian đội hơn giá trị mang lại. Bán để dồn về gần.
Quy trình bán căn để cơ cấu lại
Bán không phải rao lên mạng chờ. Có quy trình để bán được giá tốt trong thời gian hợp lý. Hoàn xếp 4 bước.
Bước một là đánh giá giá thị trường thực trong 15 ngày. Xem 5 tới 8 tin đăng bán cùng khu, cùng phân khúc, cùng diện tích. Trừ 5 tới 15 phần trăm để ra giá chào có khả năng bán. Không dùng giá rao làm mốc.
Bước hai là chuẩn bị căn để bán trong 30 ngày. Sơn lại nếu cần (3 tới 8 triệu). Sửa các hư nhỏ. Chụp ảnh chất lượng cao. Chuẩn bị bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ. Căn đẹp bán trong 45 tới 60 ngày. Căn không chuẩn bị bán 90 tới 150 ngày.
Bước ba là rao qua 3 kênh song song trong 60 ngày. Kênh một là môi giới đã bán căn cho anh chị, họ có mạng lưới khách. Kênh hai là 2 tới 3 trang đăng tin lớn. Kênh ba là mạng lưới quen (bạn cũ, đối tác cũ đang tìm mua). Không dùng một kênh, không đủ tiếp cận.
Bước bốn là có kịch bản đàm phán chuẩn. Định trước mức giá tối thiểu, mức giá kỳ vọng, mức giá lý tưởng. Không đàm phán theo cảm xúc. Nếu 60 ngày không có khách trả tới mức tối thiểu, xem lại chiến lược, có thể phải giảm 3 tới 5 phần trăm.
Đọc thêm bài về so sánh giá bất động sản HN và HCM để hiểu giá thị trường thực khác giá rao thế nào.
Cách dồn vốn sau khi bán
Bán rồi phải có chỗ dồn vốn. Đây là bước nhiều NĐT lơ.
Cách một là mua căn khác đúng chu kỳ và gần trung tâm đội. Nếu bán được 12 tỷ, mua 1 căn 12 tỷ ở khu có sóng hạ tầng gần đội. Chi phí quản lý tương đương nhưng tiềm năng tăng giá vốn cao hơn.
Cách hai là bổ sung dòng tiền vào căn còn giữ. Sửa nâng cấp 2 tới 3 căn còn giữ để tăng giá thuê 10 tới 15 phần trăm. Đây là cách tăng dòng tiền không cần thêm căn.
Cách ba là giảm vay ngân hàng. Nếu đang vay lãi cao, dùng tiền bán trả bớt gốc, giảm áp lực dòng tiền tháng. Đây là lựa chọn an toàn khi thị trường chưa rõ hướng.
Cách bốn là giữ tiền mặt chờ cơ hội trong 6 tới 12 tháng. Không phải bán xong phải mua ngay. Nếu thị trường không có cơ hội tốt, giữ tiền chờ. 6 tháng chờ ít thất bại hơn mua vội.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là chờ đến khi thị trường lạnh mới bán. Bán trong thị trường ấm giá tốt hơn 10 tới 20 phần trăm so với bán trong thị trường lạnh. Chờ là mất tiền.
Sai lầm hai là chỉ bán căn tệ nhất, giữ căn tốt nhất. Đôi khi cần bán căn tốt vừa vừa ở xa để dồn về, giữ căn đủ tốt gần đội. Không phải bán căn kém nhất là đủ.
Sai lầm ba là bán để lấy tiền tiêu, không lấy tiền đầu tư lại. Cơ cấu lại không phải để rút vốn khỏi bất động sản. Là để tối ưu danh mục còn lại.
Sai lầm bốn là không có kế hoạch dồn vốn sau bán. Bán xong mới nghĩ dồn vào đâu. Kế hoạch dồn phải có trước khi bán, không sau.
Sai lầm năm là ngại nói với môi giới cũ. Môi giới đã bán căn cho anh chị thường quan tâm tiếp tục làm việc. Nói thẳng anh chị muốn bán, họ hỗ trợ tốt nhất vì đã hiểu tài sản.
Câu hỏi thường gặp
Tôi có 6 căn thì nên bán bớt xuống bao nhiêu
Tùy khả năng quản của anh chị và có đội hay không. Nếu tự quản không có đội, 3 tới 4 căn là ngưỡng thoải mái. Nếu có đội 3 người, 8 tới 12 căn là ngưỡng hiệu quả. 6 căn không có đội là quá tải, hoặc bán bớt xuống 4 hoặc lập đội.
Bán căn đang cho thuê có ảnh hưởng khách không
Có. Khách sẽ được thông báo và có quyền rời sớm nếu hợp đồng cho phép. Nếu muốn bán căn đang cho thuê, chờ hết hợp đồng hoặc tìm khách mua chấp nhận giữ khách hiện tại. Cách thứ hai bán giá tốt hơn 5 tới 10 phần trăm.
Có nên bán căn đang xây thô chưa xong không
Bán khó vì thanh khoản thấp. Ưu tiên hoàn thiện xây xong rồi bán, hoặc chuyển nhượng hợp đồng nếu đang trong dự án phân lô có thể chuyển nhượng. Cần hỏi kỹ chủ đầu tư về điều kiện chuyển nhượng.
Bán rồi mua căn khác có phải chịu thuế trước bạ và thuế thu nhập chuyển nhượng gấp đôi không
Có. Bán và mua căn khác là hai giao dịch riêng, mỗi giao dịch có thuế riêng. Cần tính chi phí thuế vào bài toán trước khi quyết định cơ cấu. Xem thêm bài về chi phí quản lý bất động sản từ xa để tính tổng chi phí vòng đời.
Kết
Em Tâm sau khi Hoàn giúp đánh giá, em ấy quyết bán 2 căn. Căn thứ nhất ở Củ Chi cách trung tâm đội của em 42 km, giá vốn tăng chậm 24 tháng gần đây. Căn thứ hai đang xây thô ở Bình Chánh, đội không quản được vì chưa vận hành. Bán mất 4 tháng, thu về 18,5 tỷ. Em ấy trả bớt vay 8 tỷ giảm chi phí lãi năm 76 triệu. Còn 10,5 tỷ để chờ cơ hội mua căn khác đúng chu kỳ trong 6 tháng tới. Bốn căn còn lại quản dễ hơn hẳn, chuyến bay vào Nam giảm từ 8 xuống 4 mỗi năm.
Anh chị đang mắc 2 tới 3 dấu hiệu Hoàn liệt kê, muốn Hoàn giúp đánh giá danh mục hiện tại và chỉ căn nào nên bán trước, hay muốn Hoàn gửi mẫu bảng tính chi phí quản lý so với dòng thu để tự đánh giá. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Ôm nhiều không phải giàu. Ôm đúng số lượng phù hợp năng lực mới giàu. NĐT chín biết khi nào dừng. NĐT non nghĩ giữ càng nhiều càng tốt. Chín hơn ba năm là ở chỗ dám bán để cơ cấu lại. Không phải ở chỗ mua thêm.
