Vốn nhỏ nên dồn một chỗ hay chia nhiều nơi: nguyên tắc từ 30 ca thực tế

Cuối tuần trước, em Khoa nhắn Hoàn qua Messenger đúng ba dòng: “Anh Hoàn ơi, em có 6 tỷ, thấy nhiều người khuyên dồn một căn cho chắc, nhiều người lại bảo chia hai để đỡ tập trung rủi ro. Em phân vân hai tuần rồi vẫn chưa quyết. Anh giúp em nguyên tắc chọn được không?”

Em Khoa 37 tuổi, làm kỹ sư phần mềm ở Cầu Giấy, hai vợ chồng đều đi làm, con nhỏ 5 tuổi. Câu hỏi của Khoa không của riêng Khoa. Trong 30 khách miền Bắc Hoàn tư vấn ba tháng qua, câu này là câu hay lặp nhất. Nhưng đằng sau câu hỏi tưởng đơn giản này là một sự nhầm lẫn phổ biến: anh chị đang tìm câu trả lời chung cho một câu hỏi luôn cá nhân.

Anh chị đọc đến cuối bài này sẽ có bộ 5 tiêu chí Hoàn dùng để phân biệt khi nào nên dồn, khi nào nên chia. Không cần đoán, không cần hỏi bạn bè, tự soi vào là ra hướng.

Vì sao câu hỏi “dồn hay chia” luôn bị hỏi sai

Trong đầu đa số NĐT miền Bắc, dồn = tập trung rủi ro, chia = an toàn. Đây là logic có vẻ đúng nhưng không đúng.

Chia không đồng nghĩa an toàn. Nếu anh chị có 6 tỷ, chia thành 3 căn hộ 2 tỷ mỗi căn thì mỗi căn đều rơi vào phân khúc yếu, thanh khoản kém, khi cần bán một lúc là bị ép giá 15 đến 20 phần trăm. An toàn giả.

Dồn không đồng nghĩa rủi ro. Nếu anh chị dồn 6 tỷ vào nhà phố hẻm Bình Thạnh có thanh khoản mạnh, giá vốn ổn định – tài sản đó bán ra được trong 2 tháng khi cần. Đây là dồn có kiểm soát.

Vấn đề không nằm ở “chia bao nhiêu”. Vấn đề nằm ở chất lượng tài sản anh chị chọn. Chia mà chọn tài sản chất lượng thấp thì rủi ro thật. Dồn mà chọn tài sản chất lượng cao thì an toàn thật.

Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao bộ 5 tiêu chí dưới đây quan trọng hơn câu trả lời “dồn hay chia”.

Vốn nhỏ dồn hay chia đầu tư BĐS — anh Trần Quốc Hoàn ghé mua mía ven quốc lộ trong chuyến thực địa miền Nam

5 tiêu chí Hoàn dùng để tư vấn “dồn hay chia”

Sau 30 ca thực tế, Hoàn đúc kết 5 câu hỏi. Trả lời hết 5 câu là ra hướng. Không cần đoán.

Tiêu chí 1: Anh chị có cần tiền lấy ra gấp trong 3 năm tới không?

Nếu có – cần lấy ra 500 triệu đến 1 tỷ trong 2 đến 3 năm nữa cho việc cụ thể (cưới con, du học, mua ô tô lớn, sửa nhà lớn) – nên nghiêng về chia. Chia hai tài sản cho phép anh chị bán một tài sản nhỏ khi cần, không phải đụng đến tài sản chính.

Nếu không – không có kế hoạch chi phối lớn trong 3 năm, dòng tiền công việc đủ – nên nghiêng về dồn. Dồn cho phép anh chị chọn được tài sản đẹp hơn, thanh khoản mạnh hơn, giá vốn tăng nhanh hơn.

Tiêu chí 2: Dòng tiền công việc hàng tháng có đủ chi tiêu gia đình không?

Nếu đủ – lương và thu nhập kinh doanh đã bao được chi tiêu, không cần tiền cho thuê – nên nghiêng về dồn. Anh chị mua tài sản để giữ giá và tăng vốn, không cần chia nhỏ để lấy dòng tiền.

Nếu không đủ – cần thêm 15 đến 25 triệu một tháng từ cho thuê để chi tiêu – nên nghiêng về chia. Chia hai tài sản cho thuê được cho phép anh chị có dòng tiền vào tay hàng tháng, không phải trông vào chuyện bán ra tay xa vời.

Tiêu chí 3: Anh chị có thời gian quản lý nhiều tài sản không?

Nếu có – anh chị dưới 50 tuổi, sức khỏe tốt, có xe đi lại được, sẵn sàng trực tiếp gặp người thuê, quản lý sửa chữa – có thể chia.

Nếu không có – anh chị trên 55 tuổi, con cái không ở gần, không muốn phức tạp – dồn một tài sản, thuê công ty quản lý là hợp lý nhất.

Tiêu chí 4: Anh chị đã quen thị trường miền Nam bao lâu?

Nếu lần đầu vào Nam – nên dồn. Chia hai tài sản khi chưa hiểu thị trường có nghĩa là chọn sai gấp đôi. Dồn một tài sản, chọn kỹ một chỗ, học thị trường trong quá trình mua và giữ, sau 2 đến 3 năm mới bổ sung tài sản thứ hai.

Nếu đã có 3 đến 5 năm kinh nghiệm ở miền Nam – có thể chia. Anh chị đã biết vùng nào chu kỳ nhanh, vùng nào chu kỳ chậm, đã biết chọn khu nào có tệp thuê nào.

Tiêu chí 5: Vốn của anh chị đang ở mức nào?

Đây là tiêu chí có thể đo bằng số.

Từ 5 đến 7 tỷ: gần như luôn nên dồn. Vốn mức này chia hai là mỗi tài sản chỉ 2,5 đến 3,5 tỷ, rơi hết vào phân khúc căn hộ vùng ven hoặc nhà phố vùng xa – thanh khoản kém.

Từ 8 đến 12 tỷ: xét theo 4 tiêu chí trên. Đa số vẫn nên dồn, một số hợp chia.

Từ 13 tỷ trở lên: chia hai là hợp lý vì mỗi tài sản còn đủ 6 đến 7 tỷ, rơi vào phân khúc nhà phố có thanh khoản.

Áp bộ tiêu chí vào chân dung em Khoa

Trở lại tin nhắn của Khoa. Hoàn gọi lại và hỏi 5 câu theo bộ tiêu chí trên.

Câu 1: “3 năm tới em có kế hoạch chi phối lớn nào không?” Khoa nói: “Con em vào lớp 1 năm sau, học phí trường quốc tế em định cho học tầm 200 triệu một năm. Ngoài ra không có gì lớn.” – 200 triệu một năm trong 3 năm là 600 triệu, dòng tiền công việc bao được, không cần lấy từ tài sản.

Câu 2: “Lương hai vợ chồng có đủ chi tiêu không?” Khoa nói: “Đủ, còn dư 30 triệu một tháng đưa vào tiết kiệm.” – Không cần dòng tiền từ tài sản.

Câu 3: “Em có thời gian quản lý nhiều tài sản không?” Khoa: “Em làm giờ hành chính, cuối tuần tự do. Nhưng vợ em bảo càng ít việc càng tốt.” – Không nên chia.

Câu 4: “Em đã vào Nam bao giờ chưa?” Khoa: “Chưa. Em sẽ vào sau khi mua xong để xem tài sản.” – Lần đầu, phải dồn.

Câu 5: Vốn 6 tỷ – rơi vào khoảng 5 đến 7 tỷ, gần như luôn phải dồn.

Cả 5 tiêu chí đều trỏ về hướng dồn. Cụ thể Hoàn đề xuất Khoa: dồn 5 tỷ vào nhà phố hẻm 5 mét khu Dĩ An Bình An hoặc Thủ Đức Trường Thọ, giữ 700 triệu tiết kiệm, 300 triệu dự phòng. Cho thuê được 8 đến 12 triệu một tháng bù phí bảo trì. Sau 4 đến 5 năm, khi Khoa đã hiểu thị trường và có thêm vốn, bổ sung tài sản thứ hai.

Sai lầm thường gặp

Ba sai lầm hay gặp nhất khi phân vân dồn hay chia.

Sai lầm thứ nhất là chia để trấn an tâm lý. Anh chị chia nhiều nơi vì thấy “an toàn hơn” chứ không phải vì tài sản đó thật sự tốt. Đây là chia bằng cảm xúc, không phải chia bằng chiến lược. Kết quả là mỗi tài sản đều yếu, tổng danh mục còn kém hơn dồn một chỗ.

Sai lầm thứ hai là dồn tài sản mình thích thay vì tài sản thị trường thích. Anh chị nghe câu “dồn” là chọn ngay căn hộ Q1 hẻm nhỏ vì thích chữ Q1. Nhưng thị trường không mua nhà hẻm 2 mét Q1, thị trường mua nhà hẻm xe hơi Bình Thạnh. Dồn đúng phải là dồn vào tài sản có tệp mua sẵn, không phải tài sản mình thấy hay.

Sai lầm thứ ba là thay đổi hướng giữa chừng. Anh chị đã chọn dồn, đã đặt cọc, đến ngày ký công chứng lại đổi ý muốn chia vì bạn bè bảo. Kết quả là mất cọc, mất khu tốt vừa nhắm được, tiền quay về tài khoản chờ 6 tháng mới có cơ hội khác. Đã chọn hướng, phải đi đến cuối.

Câu hỏi thường gặp

Chia hai vùng khác nhau có phải là “chia thông minh” không? Có, nếu anh chị đã hiểu cả hai vùng. Ví dụ chia một nhà phố Bình Thạnh và một nhà phố Bà Rịa – hai vùng khác chu kỳ. Nhưng đây là chiến lược nâng cao, đòi kinh nghiệm ít nhất 3 năm ở miền Nam. Người mới vào lần đầu không nên áp dụng.

Dồn xong rồi có mua thêm tài sản thứ hai được không? Được, và Hoàn khuyến khích. Sau khi dồn tài sản đầu tiên và giữ được 2 đến 3 năm, anh chị đã hiểu thị trường, có dòng tiền cho thuê tích lũy thành khoản mới, cộng với lương tiết kiệm – lúc này bổ sung tài sản thứ hai là hợp lý. Đây là chiến lược tích sản đúng, không phải chia ngay từ đầu.

Vốn 8 tỷ nên dồn hay chia? Xét theo 5 tiêu chí. Nếu anh chị dưới 45, dòng tiền công việc mạnh, chưa cần dòng tiền cho thuê, lần đầu vào Nam – dồn. Nếu anh chị trên 55, cần dòng tiền vào tay hàng tháng, đã có kinh nghiệm miền Nam – có thể chia thành 1 nhà phố 5 tỷ và 1 căn hộ 3 tỷ.

Chia bao nhiêu tài sản là hợp lý? Không có số cố định. Nguyên tắc: mỗi tài sản phải đủ để rơi vào phân khúc có thanh khoản. Nghĩa là mỗi tài sản tối thiểu 3 tỷ với căn hộ, tối thiểu 4 tỷ với nhà phố vùng ven, tối thiểu 6 tỷ với nhà phố lõi mở rộng. Đừng chia đến mức mỗi tài sản đều nằm dưới ngưỡng thanh khoản.

Câu vàng cho anh chị nhớ

Dồn hay chia không phải câu hỏi về rủi ro.

Dồn hay chia là câu hỏi về chân dung anh chị và về chất lượng của tài sản anh chị đang định mua.

Bước tiếp theo

Anh chị đang phân vân giữa dồn và chia, chưa biết mình rơi vào chân dung nào – Hoàn có sẵn Bản đồ Nam tiến trong đó có phần bảng đối chiếu vốn với chiến lược, giúp anh chị tự soi ra được hướng chỉ trong 10 phút đọc.

Để lại bình luận BẢN ĐỒ dưới bài này, Hoàn gửi qua Zalo trong ngày.

P.S. – Điều Hoàn thấy đáng tiếc nhất ở NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam không phải chọn dồn hay chọn chia. Là phân vân quá lâu. Hoàn đã gặp không ít trường hợp cầm tiền 8 đến 12 tháng vì cứ đi đi lại lại giữa hai hướng, hỏi thêm bạn này bạn kia, đọc thêm bài này bài kia. 12 tháng sau nhìn lại giá đã lên 8 đến 12 phần trăm, tương đương 500 đến 800 triệu chưa kể lãi cơ hội của tiền tiết kiệm thấp. Đây không phải Hoàn ép anh chị. Đây là toán học đơn thuần của thời gian.