Anh Toản gõ Hoàn lúc 10 giờ tối, giọng đắn đo. Anh vừa bán được lô đất Từ Sơn 25 tỷ. Đang tính vào Nam mua 2 căn. Một căn cho thuê lấy dòng tiền, một căn để trống chờ tăng giá. Anh hỏi Hoàn có nên tách rõ ràng như vậy không. Hoàn nghĩ một lúc rồi trả lời thẳng. “Anh, có một cách thứ ba mà em nghĩ hợp với anh hơn. Cho thuê cả hai căn, nhưng dùng dòng tiền như bảo chứng, không phải như đích đến.” Anh Toản im lặng nửa phút. Rồi anh nói: “Em nói rõ hơn được không?”
Đây là bài Hoàn viết ra sau cuộc trò chuyện đó. Nó là chiến lược mà Hoàn dùng cho hầu hết NĐT cầm 20 tới 50 tỷ vào Nam đầu tư. Không phải chiến lược dòng tiền thuần túy. Cũng không phải chiến lược lướt sóng chờ giá lên. Là chiến lược hai trong một, dùng dòng tiền để nuôi tài sản đang tăng giá vốn. Nếu anh chị đang phân vân chọn chiến lược nào, đọc kỹ bài này.
Cho thuê chờ tăng giá là gì
Cho thuê chờ tăng giá là chiến lược mua bất động sản có giá vốn được kỳ vọng tăng mạnh trong 5 tới 7 năm tới, đồng thời cho thuê để dòng tiền đủ trả lãi vay ngân hàng và chi phí giữ tài sản, không kỳ vọng lãi từ tiền thuê. Đây là chiến lược hai tầng. Tầng dưới là dòng tiền bảo chứng đường ra. Tầng trên là giá vốn tăng đúng chu kỳ.
Điểm khác biệt với chiến lược dòng tiền thuần túy nằm ở chỗ đích đến. Chiến lược dòng tiền nhắm căn có tỷ suất cho thuê cao ở vùng ven, chấp nhận giá vốn tăng chậm. Chiến lược cho thuê chờ tăng giá nhắm căn ở vị trí đang có sóng hạ tầng và dân số, chấp nhận tỷ suất thuê thấp để giữ được sóng giá. Hai bài toán khác nhau, không nên gộp.
Tại sao dòng tiền chỉ nên là bảo chứng, không nên là đích đến
Đây là chỗ Hoàn muốn nói thẳng. Trong 15 năm nhìn thị trường BĐS Việt Nam, tài sản sinh lời lớn nhất luôn là tài sản tăng giá vốn, không phải tài sản dòng tiền cao. Một căn hộ Vinhomes Central Park mua 2019 giá 2 tỷ, nay bán 3,2 tỷ. Tăng 60 phần trăm trong 7 năm. Cùng thời gian đó, dòng tiền cho thuê nhận được khoảng 1,3 tỷ, tương đương lãi gộp 65 phần trăm nhưng tính ròng sau chi phí và thuế chỉ còn khoảng 700 triệu. Cộng lại tổng lãi 1,9 tỷ trên vốn 2 tỷ, tương đương gấp đôi vốn trong 7 năm.
Nếu chỉ nhắm dòng tiền, mua căn 2 tỷ ở vùng xa, cho thuê tỷ suất ròng 4 phần trăm, 7 năm được 560 triệu. Nhưng giá vốn không tăng, bán ra vẫn 2 tỷ. Tổng lãi 560 triệu, tương đương 28 phần trăm vốn. Chênh lệch tổng lãi giữa hai chiến lược là 3,4 lần. Không nhỏ.
Đó là lý do vì sao Hoàn không gọi việc mua BĐS cho thuê là “đầu tư dòng tiền”. Dòng tiền là bảo chứng đường ra. Nó nói cho anh chị biết căn nhà có người thuê, có nhu cầu thật, khi bán ra dễ hơn. Nhưng cái sinh lời chính là giá vốn tăng đúng thời điểm, đúng chu kỳ, đúng khu vực, đúng sản phẩm. Bốn cái “đúng” này là bài học đắt.
Đặc điểm căn hợp chiến lược cho thuê chờ tăng giá
Không phải căn nào cũng hợp chiến lược này. Có căn hợp chiến lược dòng tiền, có căn hợp chiến lược đầu cơ. Cho thuê chờ tăng giá cần 5 đặc điểm cụ thể.
Đặc điểm một là nằm trong khu có hạ tầng lớn đang thi công hoặc sắp thông. Vành đai 3 đang thi công. Vành đai 4 đang giải phóng mặt bằng. Metro số 1 vừa chạy. Sân bay Long Thành đang xây. Đây là những cú hích giá vốn 5 tới 10 năm tới. Cần phải mua trước khi hạ tầng hoàn thành, không phải sau. Đọc thêm bài về sóng hạ tầng vào lúc công bố hay lúc khởi công để hiểu cách đọc chu kỳ.
Đặc điểm hai là có dân số thật đang chuyển đến. Khu công nghiệp mở, công viên phần mềm hoạt động, trường đại học vừa xây. Người đến ở, không phải đầu cơ bảo là sẽ đến. Nhìn tuyến buýt tăng chuyến, nhìn cửa hàng mọc mới, nhìn học sinh đứng cổng trường. Không có dân, hạ tầng có tốt tới đâu cũng không kéo giá được.
Đặc điểm ba là dòng tiền cho thuê đủ trả 60 tới 80 phần trăm lãi vay. Đây là ngưỡng an toàn. Dưới 60 phần trăm là căn nặng gánh, mỗi tháng anh chị phải bù thêm nhiều. Trên 80 phần trăm nghĩa là căn thiên về dòng tiền, giá vốn khó tăng mạnh. Ngưỡng 60 tới 80 là điểm ngọt.
Đặc điểm bốn là pháp lý sạch, sổ hồng riêng. Chờ tăng giá 5 tới 7 năm là thời gian dài. Trong khoảng đó có thể có sự kiện bất ngờ. Sổ hồng riêng cho phép anh chị bán ra bất cứ lúc nào, vay được ngân hàng nếu cần. Đất chung sổ, chưa lên thổ, đang tranh chấp thì loại luôn.
Đặc điểm năm là chi phí giữ hàng năm không quá 1,5 phần trăm giá trị. Chi phí gồm thuế đất, phí quản lý, bảo trì, chênh lệch dòng tiền so với lãi vay. Vượt 1,5 phần trăm năm là gánh nặng, ăn mòn lãi giá vốn dự kiến.
Cách anh Toản phân bổ 25 tỷ theo chiến lược này
Sau cuộc trò chuyện, Hoàn ngồi vẽ ra bảng phân bổ cho anh Toản. Không phải bảng duy nhất, chỉ là một cách. Anh chị có thể tham chiếu.
Căn một là nhà phố Thủ Đức Hiệp Bình Chánh, gần Metro và Vành đai 3, giá 12 tỷ, cho thuê 22 triệu tháng. Tỷ suất gộp 2,2 phần trăm năm, ròng sau chi phí khoảng 1,4 phần trăm. Nghe thấp. Nhưng đây là căn Hoàn kỳ vọng tăng giá 40 tới 55 phần trăm trong 5 tới 6 năm khi Vành đai 3 thông toàn tuyến và khu công nghệ cao Q.9 cũ đủ dân.
Căn hai là căn hộ 3 phòng ngủ Vinhomes Central Park Bình Thạnh, giá 13 tỷ, cho thuê 35 triệu tháng. Tỷ suất gộp 3,2 phần trăm, ròng sau chi phí và thuế khoảng 1,9 phần trăm. Kỳ vọng tăng giá 30 tới 40 phần trăm trong 5 tới 7 năm khi lõi Bình Thạnh tiếp tục thiếu nguồn cung căn hộ cao cấp.
Anh Toản không vay ngân hàng vì đủ tiền. Tổng dòng tiền cho thuê hai căn khoảng 57 triệu tháng, sau chi phí và thuế còn khoảng 33 triệu. Đây là tiền nuôi hai căn, không phải tiền sống. Anh vẫn đi làm kinh doanh chính ngoài Bắc bình thường. Sau 5 tới 6 năm, hai căn kỳ vọng bán ra tổng 34 tới 38 tỷ. Lãi giá vốn 9 tới 13 tỷ. Cộng dòng tiền dồn 5 năm khoảng 2 tỷ. Tổng lãi 11 tới 15 tỷ trên vốn 25 tỷ, tương đương 44 tới 60 phần trăm trong 5 năm.
Con số này không phải chắc chắn. Đây là kịch bản trung bình dựa trên các sóng hạ tầng và chu kỳ giá lịch sử. Có thể tốt hơn, có thể tệ hơn. Nhưng nó có căn cứ. Đó là điều Hoàn muốn anh Toản có trước khi xuống tiền, không phải là niềm tin mù.
Khi nào chiến lược này không phù hợp
Bài này Hoàn không muốn nói một chiều. Có những trường hợp chiến lược cho thuê chờ tăng giá không hợp. Nói rõ để anh chị tự đối chiếu.
Trường hợp một là anh chị cần dòng tiền hàng tháng để sống. Nếu tiền thuê là nguồn thu chính cho gia đình, không nên chọn căn tỷ suất 2 phần trăm ròng. Chọn căn 3,5 phần trăm ở vùng ven, ưu tiên dòng tiền, chấp nhận giá vốn tăng chậm. Hai bài toán khác.
Trường hợp hai là anh chị chỉ có 6 tới 8 tỷ. Chiến lược này cần đa dạng ít nhất 2 căn ở 2 vị trí khác nhau để phân tán rủi ro sóng. Với 6 tới 8 tỷ chỉ mua được 1 căn ở vùng ven, không đủ đa dạng. Nên chọn chiến lược dòng tiền một căn trước, tích lũy thêm.
Trường hợp ba là anh chị vay ngân hàng trên 65 phần trăm. Lãi vay 10 phần trăm năm, tỷ suất ròng cho thuê 2 phần trăm, chênh lệch 8 phần trăm phải bù mỗi năm. Trên 6 năm anh chị bù thêm 8 phần trăm nhân 6 bằng 48 phần trăm giá trị căn. Đây là gánh nặng lớn, chỉ hợp khi anh chị chắc chắn giá vốn tăng trên 50 phần trăm trong 5 năm. Ai chắc được điều đó? Ít lắm. Đọc thêm bài lãi suất tăng ảnh hưởng NĐT dùng đòn bẩy thế nào để tính lại đòn bẩy.
Trường hợp bốn là anh chị không có thời gian theo dõi thị trường. Chiến lược cho thuê chờ tăng giá cần theo dõi tín hiệu hạ tầng, chu kỳ, dân số hàng năm để biết khi nào cần bán. Không có thời gian, nên đi cùng người dẫn có kinh nghiệm, không đi một mình.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm số một là gộp cả hai mục tiêu vào một căn. Vừa muốn tỷ suất cao 4 phần trăm vừa muốn giá vốn tăng mạnh 60 phần trăm 5 năm. Không có căn nào thỏa mãn cả hai đồng thời. Ép quá là chọn sai khu, kết cục cả hai đều không đạt.
Sai lầm số hai là không tính đến chi phí cơ hội. Tiền để trong căn nhà 7 năm không sinh lời nếu gửi ngân hàng cùng thời gian cũng sinh được 45 tới 55 phần trăm gộp. Kỳ vọng tăng giá phải trừ đi phần này mới ra lãi thật.
Sai lầm số ba là mua căn “đang có sóng” thay vì “sắp có sóng”. Khi báo chí và môi giới nói khu này sốt, giá đã tăng xong 60 phần trăm rồi. Vào sau chỉ ăn được 10 tới 15 phần trăm còn lại rồi chững. Đọc dấu hiệu ngầm trước khi truyền thông rầm rộ mới là kỹ năng.
Sai lầm số bốn là không có kịch bản thoát rõ ràng. Mua với ý định giữ 7 năm nhưng không có mốc thời gian cụ thể khi nào bán, chờ đến khi nào. Đến năm thứ 4 giá đã tăng đúng kỳ vọng, không bán vì tham thêm. Đến năm thứ 6 thị trường chững, mất cơ hội. Phải có mốc rõ ràng ngay từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Em có nên vay ngân hàng để làm chiến lược này không?
Có, nhưng chỉ vay tối đa 50 phần trăm và chọn căn có dòng tiền ròng đủ trả 70 phần trăm lãi vay. Vay hơn là tự đưa mình vào tình trạng phải bù nhiều, dễ bán hoảng khi có sự cố.
Em nên chọn nhà phố hay căn hộ cho chiến lược này?
Cả hai đều được, nhưng chọn theo vốn. Vốn 8 tới 12 tỷ chọn nhà phố Thủ Đức, Dĩ An gần Vành đai 3 và Metro. Vốn 12 tới 25 tỷ có thể chia đôi một nhà phố một căn hộ. Vốn trên 25 tỷ nên có ít nhất 2 tài sản ở 2 khu khác nhau.
Chờ 5 tới 7 năm quá lâu, em có kịp không?
Nếu anh chị dưới 55 tuổi, kịp. Nếu trên 55 tuổi, chọn chiến lược dòng tiền và sản phẩm dễ bán ra sẽ hợp hơn. Cho thuê chờ tăng giá cần thời gian và sức chịu đựng chu kỳ, không hợp với người sắp cần thanh khoản.
Em phải theo dõi những chỉ số gì trong 5 tới 7 năm giữ tài sản?
Ba chỉ số chính. Một, tiến độ hạ tầng lớn khu vực. Hai, dân số thật vào khu. Ba, giá thuê trung bình có tăng theo lạm phát không. Ba chỉ số này lên đều là tài sản đang chạy đúng hướng. Một trong ba đứng lại quá 12 tháng thì phải xem xét lại.
Bước tiếp theo
Anh Toản xuống tiền hai căn theo đúng bảng phân bổ Hoàn dựng. Hiện tại đã đi được năm thứ hai. Giá căn Thủ Đức tăng khoảng 12 phần trăm, căn Vinhomes Central Park tăng 9 phần trăm. Dòng tiền chảy đều tay. Anh Toản không sốt ruột. Anh biết đây là bài toán 5 năm, không phải bài toán tháng.
Anh chị đang cầm khoản vốn 20 tới 50 tỷ, muốn Hoàn giúp phân tích một khu cụ thể có hợp chiến lược cho thuê chờ tăng giá không, hay muốn Hoàn dựng bảng phân bổ cho danh mục của anh chị?
Bình luận “BẢN ĐỒ” hoặc nhắn tin cho Hoàn.
P.S. Điều Hoàn lo nhất khi thấy NĐT Bắc cầm 20 tới 50 tỷ vào Nam là họ chọn nhầm chiến lược. Chọn dòng tiền thuần túy, chôn tiền ở vùng xa, 5 năm sau nhìn lại thấy đứng im. Chọn đầu cơ lướt sóng, không có dòng tiền bảo chứng, gặp chu kỳ xuống là kẹt. Chiến lược hai tầng ở bài này không phải cách duy nhất, nhưng là cách Hoàn thấy an toàn nhất cho tệp vốn này. Trước khi xuống tiền, ngồi lại đọc kỹ 5 đặc điểm ở phần đầu. Đó là 30 phút cứu được 5 năm.
