Em Khôi gọi Hoàn giọng hoảng. Căn cho thuê của em ấy ở Bình Chánh vừa bị dột nặng, trần nhà tắm rơi. Khách gọi báo. Em ấy bay vào Nam trong đêm. Sáng ra khảo sát mới biết chỗ dột đã ẩm 6 tháng trước, nhưng khách không báo. Chi phí sửa gấp 8 lần so với sửa sớm. Em ấy hỏi Hoàn. “Anh ơi, sao em không biết trước? Em có nhờ người ngó qua mỗi tháng.” Hoàn hỏi lại. “Người đó ngó bằng cách nào? Đứng ngoài cổng nhìn hay vào trong nhà kiểm tra từng phòng?” Em ấy im.
Đây là bài Hoàn viết ra sau chuyến đó. Anh chị nào đang cầm căn cho thuê trong Nam mà không có lịch kiểm tra định kỳ đọc kỹ. Không có lịch là mất tiền vì hư hỏng nhỏ hóa lớn. Có lịch mà không đúng cách cũng mất tiền.
Kiểm tra nhà cho thuê định kỳ là gì
Kiểm tra nhà cho thuê định kỳ là hoạt động rà soát tình trạng vật lý và pháp lý của căn nhà theo mốc thời gian đều đặn, dù chủ nhà có ở gần hay ở xa. Kiểm tra không phải chỉ nhìn cổng nhà. Là vào bên trong, mở tủ điện, xoay vòi nước, kiểm tra trần, kiểm tra mái, kiểm tra sổ.
Nhiều NĐT Bắc hiểu nhầm rằng khách trả tiền đúng ngày là căn nhà ổn. Sai. Khách trả tiền đúng ngày vì họ chưa muốn mất chỗ ở. Còn căn nhà có vấn đề gì thầm lặng thì khách không báo cho tới khi không chịu nổi. Lúc đó chi phí đã leo thang.
Bốn mốc kiểm tra định kỳ Hoàn khuyên
Hoàn xếp bốn mốc theo tần suất từ dày tới thưa.
Mốc một là kiểm tra hàng tháng qua ảnh và video. Không cần có mặt. Người tại chỗ chụp 12 ảnh và quay 3 video mỗi tháng. Ảnh gồm cổng, sân, tủ điện, bếp, phòng khách, tất cả phòng ngủ, tất cả nhà tắm, trần nhà, mái. Video quay xoay 360 độ trong 3 phòng chính. Gửi qua Zalo. Anh chị lưu vào folder theo tháng. Cuối 6 tháng nhìn lại chuỗi ảnh phát hiện thay đổi. Đây là cách phát hiện sớm ẩm mốc, nứt tường, rò rỉ.
Mốc hai là kiểm tra kỹ mỗi 3 tháng. Người tại chỗ vào nhà cùng khách, dành 45 tới 60 phút rà toàn bộ. Kiểm tra dòng nước, dòng điện, thiết bị. Đặc biệt kiểm tra bếp và nhà tắm vì đây là hai chỗ hư nhiều nhất. Chụp ảnh kỹ hơn mốc một. Ghi phiếu kiểm tra có ký của người tại chỗ. Nếu phát hiện hư hỏng, xử lý trong 5 ngày.
Mốc ba là chủ nhà bay vào kiểm tra mỗi 6 tháng. Bay vào 2 ngày. Ngày đầu vào căn nhà cùng người tại chỗ. Ngày hai gặp môi giới, gặp bà con hàng xóm, đi vòng khu để cập nhật thị trường. Đây là mốc quan trọng nhất vì anh chị trực tiếp cảm nhận tài sản và khu vực. Không thể ủy thác.
Mốc bốn là kiểm tra cuối chu kỳ hợp đồng. Trước khi khách hết hợp đồng 30 ngày, chủ nhà hoặc người tại chỗ vào kiểm tra toàn bộ, so với hiện trạng khi khách vào. Đây là mốc chốt bồi thường hư hỏng. Không kiểm mốc này là mất tiền vì khách trả nhà xong không thể yêu cầu bồi thường sau.
Cách chọn người kiểm tra tại chỗ khi không thể có mặt
Kiểm tra mốc một và mốc hai thường phải nhờ người tại chỗ vì chủ nhà không thể có mặt. Chọn người đúng là bài toán riêng. Hoàn có 4 tiêu chí.
Tiêu chí một là người có địa chỉ cố định trong bán kính 3km với căn nhà. Nếu xa hơn, người ta sẽ ngại đi kiểm. Đọc thêm bài chọn người trông coi nhà đất tại chỗ để hiểu tiêu chí đầy đủ.
Tiêu chí hai là người có nghề chính rõ ràng, không phụ thuộc thu nhập từ mình. Người có nghề chính, kiểm tra nhà là việc phụ, sẽ làm đàng hoàng. Người không có nghề, sống nhờ tiền của chủ nhà, dễ ăn gian.
Tiêu chí ba là người biết ghi phiếu và chụp ảnh có hệ thống. Không phải ai cũng biết chụp cả 12 ảnh theo đúng thứ tự và quay video 360 độ. Tập một lần rồi kiểm ba tháng đầu. Không được thì đổi người.
Tiêu chí bốn là có người thứ hai để kiểm chéo. Không nên chỉ dựa vào một người duy nhất. Định kỳ 6 tháng một lần, người thứ hai (có thể là môi giới cũ, có thể là bạn của chủ nhà sống gần khu) ghé kiểm chéo. Không báo trước cho người thứ nhất.
Các dấu hiệu phải chú ý khi xem ảnh và video
Anh chị nhận được 12 ảnh và 3 video mỗi tháng. Không phải lướt qua rồi bỏ. Có 5 điểm phải nhìn kỹ.
Điểm một là vệt ẩm trên trần và tường. Vệt xám hoặc vàng nhạt. Nếu tháng trước không có mà tháng này có, kiểm ngay. Đây là dấu hiệu rò rỉ nước hoặc dột. Sửa sớm mất 2 tới 5 triệu. Sửa muộn 3 tháng có thể lên 20 tới 40 triệu vì thấm sâu.
Điểm hai là cửa sổ và cửa chính có bị gỉ hoặc mục không. Đặc biệt với nhà miền Nam khí hậu ẩm quanh năm. Cửa gỗ mục nhanh, cửa sắt gỉ nhanh. Sơn lại trong 15 phút mất 200 nghìn. Để lâu phải thay cửa mấy triệu.
Điểm ba là tủ điện có sạch không. Bụi và tổ nhện trong tủ điện là dấu hiệu không ai bảo trì. Rủi ro chập điện tăng. Yêu cầu người tại chỗ mở tủ chụp lại mỗi tháng.
Điểm bốn là bồn cầu và ống nước có dấu hiệu rỉ. Nước đọng dưới bồn cầu, ống dẫn có vệt nước là dấu hiệu rò. Rò nhỏ chưa thấm tường thì sửa 300 nghìn. Rò to thấm tường thì đục ra sửa 5 tới 10 triệu.
Điểm năm là bên ngoài nhà có gì thay đổi không. Cây mọc sát tường, hàng rào nghiêng, mái tôn cong. Bên ngoài kể chuyện bên trong, thường liên quan đến vấn đề móng, tường chịu lực, hoặc mái. Đây là chỗ nhìn tổng thể tài sản.
Cách ghi phiếu kiểm tra chuẩn
Mẫu phiếu Hoàn dùng cho khách miền Bắc rất đơn giản.
Đầu phiếu ghi ngày kiểm, người kiểm, mốc kiểm (tháng, quý, năm, cuối hợp đồng). Sau đó chia 8 mục. Cổng và sân. Cửa và khóa. Tường và trần. Sàn và mái. Điện và ánh sáng. Nước và ống dẫn. Thiết bị bếp và nhà tắm. Vật dụng chung.
Mỗi mục ghi 3 cột. Trạng thái (tốt, khá, xấu). Ghi chú (nếu xấu thì tả cụ thể). Cần xử lý gì (nếu có). Cuối phiếu ghi tổng nhận xét và ước chi phí sửa nếu có. Có chữ ký của người kiểm và có thể có chữ ký của khách xác nhận.
Phiếu này gửi cho chủ nhà cùng ảnh và video. Chủ nhà lưu vào file, so với phiếu tháng trước. Sau 12 tháng nhìn chuỗi phiếu biết được tài sản đang xuống cấp hay giữ tốt.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là chỉ kiểm bên ngoài. Đứng ngoài nhìn không thấy được rò rỉ, ẩm mốc, hư điện. Phải vào bên trong.
Sai lầm hai là kiểm không đúng thứ tự. Mỗi tháng chụp khác nhau, khó so. Cần chuỗi ảnh cùng góc để phát hiện thay đổi.
Sai lầm ba là kiểm mà không ghi. Nhìn xong về không có gì lưu lại. Sau 6 tháng không nhớ trạng thái tháng nào. Phải có phiếu ghi.
Sai lầm bốn là không kiểm mốc cuối hợp đồng. Khách trả nhà xong mới phát hiện hư. Không đòi được bồi thường vì đã ký biên bản bàn giao trơn tru.
Sai lầm năm là chỉ nhờ một người kiểm trong nhiều năm. Người quen tay dễ bỏ sót. Thay hoặc thêm người kiểm chéo mỗi 12 tới 18 tháng.
Câu hỏi thường gặp
Khách có ngại việc kiểm định kỳ không
Có, nếu không thông báo trước và không có quy định trong hợp đồng. Trong hợp đồng thuê phải ghi rõ chủ nhà hoặc người được ủy quyền có quyền kiểm tra tối đa 4 lần một năm, thông báo trước 3 ngày. Ghi rõ thì khách không ngại.
Tôi có thể tự kiểm qua camera không
Có, cho tháng và quý. Nhưng mốc 6 tháng bay vào và mốc cuối hợp đồng phải có mặt hoặc người tin cậy. Camera chỉ nhìn được vùng nó chiếu, không thay được kiểm tay.
Chi phí thuê người kiểm hàng tháng bao nhiêu
Ở HCM khoảng 300 tới 500 nghìn mỗi lần cho kiểm cơ bản, 800 nghìn tới 1,2 triệu cho kiểm kỹ mỗi quý. Nếu khoán trọn gói 12 tháng thường 6 tới 10 triệu. So với chi phí sửa hư khi phát hiện muộn thì rẻ hơn nhiều.
Kiểm mà phát hiện hư thì ai sửa
Chủ nhà chịu nếu hư do hao mòn tự nhiên (thời gian dùng, thời tiết). Khách chịu nếu hư do sử dụng sai (đập tường, đục sàn, để cháy). Hợp đồng phải ghi rõ. Xem thêm bài về xử lý sự cố nhà cho thuê từ xa để biết quy trình phân trách nhiệm.
Kết
Em Khôi sau vụ trần rơi ở Bình Chánh áp dụng lịch bốn mốc kiểm tra. Sáu tháng sau, người tại chỗ phát hiện vết ẩm nhỏ trên trần nhà tắm căn thứ hai. Sửa 1,8 triệu, gộp thay ống dẫn cũ. Nếu không kiểm sớm, sáu tháng nữa thành trần rơi lần hai, chi phí 15 tới 25 triệu. Chuỗi bốn mốc cứu số tiền lớn hơn nhiều lần phí kiểm.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu phiếu kiểm tra bốn mốc để dùng ngay từ tháng này, hay muốn Hoàn giới thiệu người tại chỗ tin cậy tại khu vực tài sản của anh chị. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị bỏ qua kiểm định kỳ thì trong 3 năm sẽ có ít nhất một lần bị sốc chi phí sửa từ 20 triệu trở lên. Không phải xui. Là toán học của việc để lâu thành thâm. Bắt đầu lịch bốn mốc tháng này, không phải tháng sau.
