Trưa Chủ nhật, anh Đạt 43 tuổi, dân Hà Đông, gọi điện cho Hoàn lúc đang ăn cơm. Giọng anh mệt, anh nói: “Em ơi, ba thằng bạn anh nó đang đòi rút, nhà chưa mua xong mà anh em đã căng. Em cứu anh.” Bốn người bạn cũ chung lớp đại học của anh đã thống nhất góp 30 tỷ, mua một căn hẻm xe hơi cận lõi Sài Gòn để vừa giữ giá vừa cho thuê. Lúc bàn thì cười nói. Lúc đặt cọc xong thì xích mích. Câu chuyện này Hoàn nghe gần như tuần nào cũng có. Vì góp vốn chung mua bất động sản không phải bài toán tiền. Là bài toán quyền và niềm tin.
Hôm đó Hoàn nói thẳng với anh Đạt một câu mà mình nói với tất cả khách: “Anh và mấy người bạn không vỡ vì miếng đất. Anh chị vỡ vì không có giấy chia rõ ngay từ tuần đầu.”
Vì sao mua chung dễ vỡ hơn mua một mình
Mua chung là khi từ hai người trở lên cùng đứng tên hoặc cùng góp tiền vào một bất động sản. Nghe đơn giản. Thực tế phức tạp vì ba lớp.
Lớp tiền không khó. Tiền có hợp đồng, có chuyển khoản, có ngân hàng làm chứng. Lớp tình mới khó. Bạn thân, anh em ruột, vợ chồng cũ, đối tác từng làm ăn chung. Mỗi người mang vào cuộc một câu chuyện cảm xúc khác nhau. Lớp thời gian khó nhất. Vì bất động sản tính bằng năm. Cái cãi vã của tháng thứ ba khi chưa hiểu nhau hết sẽ kéo dài đến năm thứ tư khi giá lên gấp đôi.
Hoàn thấy đa số vụ vỡ không xảy ra lúc mua. Mua xong là vui. Vỡ xảy ra ba thời điểm: khi cần thêm tiền sửa, khi có người muốn rút, và khi giá lên đáng kể, bắt đầu xuất hiện câu hỏi “ai có công nhiều hơn”.
Anh Đạt bốn người, 30 tỷ, mỗi người 7,5 tỷ
Bốn người. Anh Đạt 8 tỷ, anh Hùng 8 tỷ, anh Trung 7 tỷ, anh Lực 7 tỷ. Mua một căn hẻm xe hơi quận 3, diện tích 55 mét vuông, giá rao 165 triệu một mét, tổng khoảng 9 tỷ cho riêng giá nhà, thêm phí, sửa chữa, đẩy lên 30 tỷ cho cả thương vụ và quỹ vận hành. Đây là giá rao trên thị trường, giá giao dịch thật thường thấp hơn 5 đến 15 phần trăm, cụ thể Hoàn sẽ giúp anh đo lại.
Anh Đạt đứng tên trên sổ. Ba người kia tin anh, “chú em chu đáo nhất, cứ đứng tên đi”. Đây là lỗ hổng đầu tiên. Sổ một tên, tiền bốn người, rủi ro nằm ở chỗ nếu anh Đạt có chuyện cá nhân, bà xã ly hôn, hoặc anh mất bất ngờ, ba người còn lại không có gì trong tay ngoài tờ giấy chuyển khoản. Tài sản đã hòa vào khối tài sản chung của vợ chồng anh Đạt theo luật.
Lỗ hổng thứ hai. Không có thỏa thuận khi nào ai có quyền bán. Anh Hùng cần tiền cho con đi du học sau hai năm, ba người còn lại muốn giữ năm năm. Không ai nói trước. Khi anh Hùng đòi rút, không có giá thị trường tham chiếu rõ, không có cơ chế ai mua lại phần ai. Cãi.
Lỗ hổng thứ ba. Không có ai làm trưởng nhóm. Bốn người đều bằng vai, bằng quyền, khi cần ra quyết định nhỏ như chọn sơn nhà, chọn khách thuê, ai cũng có ý. Mất thời gian, mất tình.
Hoàn nói với anh Đạt: “Hoàn không phán xét cái cách anh đã ký. Hoàn giúp anh viết lại từ tuần này, trước khi sang tên.” Anh thở dài: “Sang tên tuần sau rồi em.”
Sáu thứ phải chốt trên giấy trước khi xuống tiền
Hoàn gửi anh Đạt một danh sách sáu cái. Đây là phiên bản rút gọn cho anh chị nào đang định góp vốn chung mua bất động sản miền Nam, hoặc đang dang dở chưa kịp viết.
Một, tỷ lệ vốn rõ ràng bằng phần trăm. Không ghi bằng số tiền. Ghi bằng phần trăm. Vì khi cải tạo thêm, khi đóng thuế, khi bán, mọi chi phí và doanh thu chia theo phần trăm. Anh Đạt 26,7 phần trăm, anh Hùng 26,7 phần trăm, anh Trung 23,3 phần trăm, anh Lực 23,3 phần trăm.
Hai, ai đứng tên trên sổ và pháp lý đi kèm. Có ba cách. Cách an toàn nhất là đồng sở hữu trên sổ, ghi tên cả bốn người, nhưng phức tạp khi giao dịch sau này. Cách thực tế nhất là một người đứng tên kèm hợp đồng ủy quyền có công chứng cho ba người còn lại, có điều khoản kế thừa nếu người đứng tên có biến cố. Cách thứ ba là lập một pháp nhân nhỏ, hợp tác kinh doanh, pháp nhân đứng tên. Tùy số tiền và mục đích.
Ba, ai làm trưởng nhóm và quyết định gì được làm một mình. Một trưởng nhóm. Quyền ra quyết định nhỏ một mình, ví dụ chọn sơn, chọn người sửa, dưới một mức tiền nhất định. Quyết định lớn cần đa số. Đa số là ba trên bốn, không phải hai trên bốn. Không có trưởng nhóm thì bốn người là tám ý.
Bốn, ai cho thuê, ai quản lý, hoa lợi chia ra sao. Hợp đồng cho thuê đứng tên ai, tiền vào tài khoản nào, hàng tháng chia về bốn tài khoản nhỏ tự động vào ngày cố định. Đừng để ai cầm tiền chung quá một tháng. Tiền cầm lâu sinh chuyện.
Năm, cơ chế thoát. Nếu một người muốn ra trước khi nhóm muốn bán, ai có quyền mua lại phần đó trước, ở giá nào. Có hai cách thông dụng. Một, định giá theo giá giao dịch thật của thị trường tại thời điểm đó, do ba môi giới độc lập định giá. Hai, định giá theo công thức cứng như giá mua cộng lãi 8 phần trăm một năm. Chốt từ đầu để khỏi cãi khi đến lúc.
Sáu, cơ chế giải tán. Ai cũng nghĩ mua chung là mua mãi. Đời không thế. Phải có ngày bán, có điều kiện kích hoạt, ví dụ “sau 5 năm hoặc khi giá tăng 50 phần trăm hoặc khi ba phần tư đồng ý”. Có ngày kết là có an tâm.
Sáu cái này nghe đơn giản. Trong số 100 vụ góp chung Hoàn từng tư vấn, chưa đến 10 vụ có đủ. Cái mất tin nhau bắt đầu từ cái thiếu giấy.
Vì sao NĐT Bắc hay rơi vào mua chung
Hoàn để ý một chuyện. Người miền Nam quen mua chung từ trong ruột, có quy tắc ngầm trong đầu, dễ bằng nhau. Người miền Bắc khi vào Nam thường mua chung vì ba lý do.
Một, vốn chưa đủ một căn lõi tốt một mình. Một căn hẻm xe hơi Phú Nhuận 6 đến 10 tỷ, vốn riêng chỉ có 4 tỷ. Rủ bạn cho đủ. Đây là lý do hợp lý nhất, nếu chốt rõ giấy.
Hai, chia rủi ro khi vào thị trường lạ. “Mua một mình thua sạch, mua chung thua nửa”. Đây là lý do tâm lý. Nó không sai, nhưng nếu chỉ vì sợ thì nên dành thêm thời gian học thị trường trước, không phải kéo thêm người vào.
Ba, anh em rủ rê cho vui. Đây là lý do nguy hiểm nhất. “Anh có miếng ngon, chú vào không, mỗi đứa vài tỷ”. Vui mua không bằng tỉnh táo mua. Tiền chung không phải bữa nhậu chung.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin nhau là đủ. Tin là vốn quý nhất. Nhưng tin không thay được giấy. Giấy không phải vì không tin nhau, giấy là để hai năm nữa, năm năm nữa, mười năm nữa, mình vẫn còn nhau.
Sai lầm 2: Một người đứng tên hết, không có hợp đồng ủy quyền song song. Đứng tên một mình hợp pháp với người đứng tên. Ba người còn lại chỉ có tờ chuyển khoản. Tờ chuyển khoản không phải sổ hồng.
Sai lầm 3: Chia bằng phẩy đẹp, không bằng phần trăm thật. Chia “4 phần đều” rồi sau đó một người đóng góp thêm 200 triệu sửa, không cập nhật lại tỷ lệ. Cuối năm thứ ba khi bán, người đó tự thấy thiệt, sinh chuyện.
Sai lầm 4: Không lập tài khoản chung riêng cho căn nhà. Để tiền thuê đi vào tài khoản cá nhân của một người, sau đó chuyển ra. Lâu dần khó kiểm. Hãy mở một tài khoản tên là tên chung, hoặc tài khoản pháp nhân, dòng vào dòng ra rõ ràng.
Sai lầm 5: Không gặp luật sư trước khi ký. Sáu cái Hoàn liệt kê ở trên cần một bản hợp đồng dân sự công chứng. Phí công chứng vài triệu. Cái mất khi cãi nhau sau này là vài trăm triệu. So ra rẻ.
Câu hỏi thường gặp
Tôi với anh ruột góp chung, cần giấy không? Cần. Anh em ruột là người mình tin nhất, cũng là người dễ tổn thương nhất khi mâu thuẫn vì tiền. Càng gần càng cần giấy rõ.
Tôi nên góp tối đa với mấy người? Hai đến ba người là vừa. Bốn người trở lên cần một pháp nhân và trưởng nhóm rõ. Quá nhiều người ngang vai, ra quyết định nặng nề.
Vợ chồng tôi và một cặp bạn cùng góp, ai là trưởng nhóm? Hai cặp vợ chồng là hai bên, không phải bốn người. Trưởng nhóm chọn một trong hai bên. Trong mỗi bên, vợ chồng chốt nội bộ. Không đưa cãi vã vợ chồng ra ngoài cuộc chung.
Có nên góp vốn để cùng mua đất nền không? Đất nền vùng xa nếu mua chung càng rủi ro hơn nhà phố. Vì đất nền dễ kẹp, kẹp lâu thì người này muốn ra trước người kia, mâu thuẫn lớn. Mua chung nên ưu tiên hàng có dòng vào, có thanh khoản, ví dụ nhà phố hẻm cận lõi hoặc căn hộ thứ cấp.
Hoàn đã làm gì cho anh Đạt
Hoàn ngồi với cả bốn người trong một buổi tối ở quán cà phê đường Pasteur. Mở Excel, viết ra sáu cái. Mỗi cái cho mỗi người nói ý kiến. Có chỗ căng, có chỗ nhường. Cuối buổi ký một bản ghi nhớ ba trang. Tuần sau ra phòng công chứng. Sang tên xong, cãi vã của tháng đầu thành chuyện cười. Vì mỗi người biết mình ở đâu trong căn nhà đó, và biết cái cửa ra ở đâu nếu cần.
Anh Đạt sau buổi đó nhắn tin cho Hoàn: “Em ơi, không phải miếng nhà cứu được tụi anh, là tờ giấy đó.” Hoàn nhắn lại: “Tờ giấy là cái tin nhau viết ra cho con cháu thấy.”
Đọc thêm khung tính vốn riêng trong [[kế hoạch tài chính trước khi mua nhà]] và bài cách phân tầng rủi ro trong [[áp lực trả nợ đầu tư bất động sản]] để có khung quyết định đầy đủ trước khi rủ bạn vào cùng.
P.S. — Anh chị đang định góp vốn cùng ai đó để mua bán nhà đất ở miền Nam, đừng ký trước khi có sáu cái Hoàn vừa kể. Cái thiếu một dòng giấy hôm nay là cái cãi nhau vì cả tỷ ba năm sau. Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu thỏa thuận sáu cái này để cùng bạn anh chị soi trước, hay muốn Hoàn ngồi cùng cả nhóm anh chị một buổi tối để thống nhất từng cái rồi mới ra công chứng tuần sau.
