Khung quyết định mua bất động sản: bốn câu hỏi NĐT miền Bắc phải trả lời trước khi chốt

Anh Khôi ngồi đối diện Hoàn, kéo cái laptop ra, mở excel bốn tab. “Hoàn xem giùm anh, đây là căn ở Dĩ An, đây là căn ở Bình Chánh, đây là căn ở Nhà Bè, đây là căn ở Tân Uyên. Bốn căn, tổng cộng anh xem đã sáu tuần rồi mà vẫn chưa quyết được.” Anh nhìn Hoàn với đôi mắt của người thực sự mệt.

Anh Khôi 43 tuổi, làm chủ một cửa hàng nội thất ở Hà Nội, có 10 tỷ để đầu tư. Nghe Hoàn nói về việc dịch chuyển từ Bắc vào Nam đã hơn nửa năm, đọc bản đồ giá, đi thực địa hai chuyến vào Nam. Nhưng đến giờ vẫn chưa xuống tiền được căn nào. Vì mỗi lần chuẩn chốt, anh lại nghĩ ra một lý do để xem thêm.

Hoàn không đưa anh Khôi ý kiến. Hoàn đưa anh Khôi một khung 4 câu hỏi. Bốn tuần sau anh chốt căn ở Bình Chánh, giá 5 tỷ 5, dòng thuê 24 triệu/tháng. Hôm nay Hoàn viết bài này để chia sẻ khung đó, vì Hoàn tin nó giúp được nhiều anh chị NĐT miền Bắc đang trong tình trạng như anh Khôi.

Vì sao NĐT miền Bắc thường phân vân lâu hơn NĐT tại chỗ

Trước khi vào khung, Hoàn muốn nói một chuyện. Anh chị NĐT miền Bắc phân vân lâu không phải vì kém quyết đoán. Ngoài Bắc anh chị làm ăn hai ba mươi tỷ mỗi tháng còn quyết trong tiếng. Vào Nam mua một căn nhà 5 tỷ lại thấy khó là vì ba lý do rất cụ thể.

Lý do một là so sánh BĐS Hà Nội và TP HCM chưa được chỉ ra tường minh. Ngoài Bắc, khi nói giá đất Hoàng Mai 200 triệu/m², anh chị đối chiếu ngay được. Vào Nam nghe “Dĩ An 45 triệu/m²” thì con số nghe rẻ nhưng trong đầu chưa có mỏ neo để so sánh có đúng chu kỳ không.

Lý do hai là không có người tại chỗ mình tin. Ngoài Bắc anh chị có mạng lưới, gọi một cuộc là xác minh được. Vào Nam, mọi thông tin đi qua điện thoại đều bị nghi ngờ đôi khi hợp lý, đôi khi không.

Lý do ba là lần đầu mua ở nơi mình không định ở. Đầu tư khác với mua để ở. Ở là mình dùng hằng ngày, thấy được ngay tốt xấu. Đầu tư ở xa là gửi tiền cho một tài sản mình không kiểm tra được mỗi ngày.

Khung bốn câu hỏi dưới đây giải quyết cả ba lý do đó. Trả lời được rõ ràng, quyết định tự đến.

Khung quyết định bất động sản cho NĐT miền Bắc – Trần Quốc Hoàn brand voice tự tin dẫn đường

Câu hỏi 1: Vốn 5–15 tỷ hay 20–50 tỷ và mình cần dòng thuê hay cần vị thế?

Đây là câu đầu tiên và cũng là câu ít người trả lời được rõ nhất. Đa số anh chị NĐT miền Bắc trả lời “cả hai”. Trả lời “cả hai” là chưa quyết. Phải chọn một trục làm chính.

Nếu vốn của anh chị nằm trong khoảng 5 đến 11 tỷ, trục chính là dòng thuê tại vùng ven Vành đai 3. Cụ thể: Bình Chánh nhà phố hẻm xe hơi 45–55 triệu/m², Dĩ An nhà phố hẻm 43–65 triệu/m², Nhà Bè nhà phố 40–60 triệu/m². Dòng thuê thô 2,5 đến 3% mỗi năm, không cao nhưng đều đặn và có căn hộ để thế chấp vay tiếp khi cần. Đây là tài sản nhỏ, thanh khoản tốt, không kén khách thuê.

Nếu vốn của anh chị nằm trong khoảng 20 đến 50 tỷ, trục chính là vị thế trong lõi hoặc gần lõi. Cụ thể: Quận 1 hẻm xe hơi 155–180 triệu/m², Bình Thạnh hẻm P24/P25/P26 140–165 triệu/m², Phú Nhuận hẻm Phan Xích Long 155–175 triệu/m². Dòng thuê thấp hơn (2,2 đến 2,5%) nhưng bù lại tăng giá mạnh theo chu kỳ và khó bị đào thải theo thời gian.

Nếu vốn dưới 5 tỷ, Hoàn khuyên không vào Nam đầu tư ở xa. Vốn đó ở lại Bắc để tích lũy thêm hoặc gửi ngân hàng chờ đủ điều kiện. Vào Nam với vốn quá mỏng là ép mình vào những sản phẩm mờ pháp lý hoặc quá xa để có giá rẻ, cả hai đều là bẫy.

Câu hỏi 2: Mình cần tiền ra lúc nào — 3 năm, 5 năm hay 10 năm sau?

Không có câu trả lời đúng chung cho mọi người. Nhưng phải chọn một mốc.

Nếu anh chị cần tiền ra sau 3 năm (con vào đại học Mỹ, bố mẹ già cần chăm, hoặc chuyển việc), thì Hoàn khuyên không mua đất trống chờ tăng giá. Ba năm quá ngắn cho một chu kỳ giá đất. Anh chị nên mua căn hộ thứ cấp có sổ hồng riêng đang có dòng thuê ổn, chấp nhận lãi vốn thấp nhưng thanh khoản cao.

Nếu anh chị cần tiền ra sau 5 năm, đây là khoảng thời gian đẹp cho nhà phố hẻm xe hơi vùng ven Vành đai 3 hoặc căn hộ dự án lớn ở khu trung tâm mở rộng. Vừa có dòng thuê, vừa có lãi vốn từ chu kỳ.

Nếu anh chị cần tiền ra sau 10 năm hoặc để lại cho con, thì mua đất nền pháp lý sạch ở các trục hạ tầng đang mở (Long Thành, Tân Uyên, Bến Cát) là hợp lý. Không có dòng thuê nhưng khả năng tăng giá mạnh khi hạ tầng hoàn thành.

Anh Khôi trả lời câu này rất chậm. Cuối cùng anh nói: “Anh cần dòng thuê trong 3–5 năm để trả lãi ngân hàng anh vay, sau đó thoải mái hơn.” Câu đó tự động loại bỏ tab Tân Uyên (đất trống, không có dòng thuê) và tab Nhà Bè (căn 8 tỷ vượt ngân sách vay của anh). Còn hai tab.

Câu hỏi 3: Nếu 3 tháng không có người thuê thì mình chịu được không?

Đây là câu ít người dám trả lời thật lòng. Vì trả lời thật là phải thừa nhận sự yếu vốn của mình.

Trong đầu tư cho thuê ở xa, tháng trống là chuyện có thật. Kể cả căn ở Bình Chánh dòng thuê ổn định, mỗi lần đổi khách vẫn có thể trống một đến hai tháng. Nếu anh chị đang vay ngân hàng và mỗi tháng phải trả 35 triệu tiền gốc và lãi, ba tháng trống là 105 triệu bay ra khỏi tài khoản mà không có nguồn bù.

Hoàn khuyên anh chị luôn giữ quỹ dự phòng bằng 6 tháng chi phí vận hành trước khi xuống tiền. Nếu vay ngân hàng 3 tỷ, mỗi tháng trả 30 triệu, thì phải có sẵn 180 triệu để riêng, không tính vào phần đầu tư. Không có 180 triệu đó thì đừng vay. Hạ ngân sách xuống, mua căn nhỏ hơn để không vay hoặc vay ít hơn.

Anh Khôi có sẵn 200 triệu dự phòng ngoài vốn 10 tỷ. Câu này anh trả lời được.

Câu hỏi 4: Nếu người thân phản đối, mình có đủ lý do để bảo vệ quyết định không?

Câu này nhiều người xem nhẹ nhưng thực ra là câu quyết định lớn nhất. Không phải vì phải làm hài lòng người thân, mà vì nếu chính anh chị không giải thích được cho vợ chồng, bố mẹ nghe, thì nghĩa là chính anh chị chưa hiểu đủ.

Trước khi ký hợp đồng bất kỳ, thử ngồi kể lại cho vợ/chồng nghe trong 15 phút: mua ở đâu, giá bao nhiêu, dòng thuê bao nhiêu, sao chọn khu đó, ba năm nữa dự kiến bán được bao nhiêu, kịch bản xấu nhất là gì. Nếu kể xong mà người kia gật đầu hiểu (không cần đồng ý hết, chỉ cần hiểu), thì anh chị đủ tỉnh táo để chốt. Nếu kể xong người kia hỏi mấy câu mình lúng túng, thì nghĩa là chính mình chưa vững, đừng chốt.

Câu này cũng lọc được rất nhiều deal môi giới đẩy. Vì môi giới đẩy thường có logic rất nhanh và mượt trong buổi tư vấn, nhưng khi anh chị ngồi kể lại cho người thứ hai nghe thì logic đó rơi vãi rất nhiều điểm.

Bốn câu ghép lại thành một quyết định

Khi cả bốn câu đều có câu trả lời rõ ràng bằng văn bản (Hoàn hay yêu cầu ghi ra giấy, không phải nghĩ trong đầu), thì mỗi căn nhà đang xét đều tự động rơi vào một trong ba nhóm.

Nhóm A — chốt được ngay: khớp đủ 4 câu, giá đúng ngưỡng, pháp lý rõ, thực địa đã đi. Chốt trong 48 giờ.

Nhóm B — cần bổ sung: khớp 3/4 câu, thiếu một mảnh cụ thể (chưa xác minh pháp lý, chưa đi thực địa, chưa có quỹ dự phòng). Xử lý mảnh thiếu rồi chốt.

Nhóm C — bỏ qua: khớp dưới 3/4 câu. Không cãi. Không tiếc. Bỏ qua và tìm căn khác.

Anh Khôi áp khung này, tab Dĩ An rơi vào nhóm B (chưa đi thực địa kỹ trục hạ tầng phía Bắc Dĩ An), tab Bình Chánh rơi vào nhóm A. Anh chốt Bình Chánh trong tuần sau.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một: quyết định bằng cảm giác thay vì bằng khung. “Anh thấy căn này hay hay” không phải câu trả lời cho câu hỏi nào cả. Cảm giác dễ bị đẩy bởi ảnh đẹp, bởi giọng môi giới. Khung câu hỏi buộc bộ não phải làm việc chậm lại.

Sai lầm hai: bỏ qua câu số 4 vì cho rằng “vợ mình không hiểu BĐS”. Đây là sai lầm hay gặp nhất. Vợ không hiểu BĐS không có nghĩa vợ không nhìn ra rủi ro. Người ngoài cuộc thường nhìn thấy thứ mà người trong cuộc bỏ qua vì đã “yêu căn đó rồi”.

Sai lầm ba: áp khung nhưng gian lận trong câu trả lời. Ví dụ: câu 2 hỏi “cần tiền lúc nào” mà tự nhủ “chắc 5 năm cũng được, 3 năm cũng được, tuỳ tình hình”. Đó không phải trả lời, đó là né. Bắt buộc phải chọn một mốc.

Câu hỏi thường gặp

Em có 8 tỷ, có nên vay ngân hàng thêm 4 tỷ để mua căn 12 tỷ ở Quận 7 không?

Áp khung 4 câu. Câu 1: 12 tỷ đưa anh chị vào tầng vị thế nhưng còn thiếu vốn nên phải vay 33% giá trị tài sản. Câu 2: nếu cần tiền ra 3 năm, thì áp lực trả nợ 3 năm khi lãi vay 9-10%/năm là rất lớn (mỗi năm phải trả gốc và lãi khoảng 700-800 triệu). Câu 3: 3 tháng trống thuê ở căn 12 tỷ Quận 7 (dòng thuê 25-35 triệu/tháng) là mất 75-105 triệu. Câu 4: vợ có đồng thuận việc vay 4 tỷ để đầu tư ở xa không? Nếu 4 câu chưa đủ rõ, nên hạ ngân sách xuống căn 8 tỷ không vay, hoặc chờ tích luỹ thêm 1-2 năm.

Áp khung 4 câu này có phải làm mất cơ hội nhanh không?

Không. Khung không làm anh chị chậm, khung làm anh chị chuẩn bị. Người có khung sẵn 4 câu trả lời được luôn khi thấy căn đúng — quyết trong 48 giờ. Người không có khung phải xem 4-6 tuần rồi mới quyết, mất thời gian nhiều hơn.

So sánh BĐS Hà Nội và TP HCM thì khung có khác nhau không?

Câu hỏi giống nhau, nhưng số cụ thể trong câu trả lời khác. Hà Nội đã ở đỉnh chu kỳ, dòng tiền cho thuê thấp hơn TP HCM ở phân khúc nhà phố (chỉ 1-1,5% so với 2,5-3% ở TP HCM vùng ven). Với vốn 10 tỷ, ngoài Hà Nội chỉ đủ căn hộ thứ cấp trong đường nội đô, trong khi tại TP HCM vẫn có nhà phố có sân đỗ xe ở vùng ven. Đó là khác biệt về chu kỳ chứ không phải về khung.

Nếu không đủ vốn 5 tỷ thì làm gì?

Ở lại Bắc tích luỹ thêm, hoặc gửi ngân hàng. Hoặc học thêm về thị trường trong 1-2 năm trong khi tích thêm vốn. Hoàn không phục vụ tệp dưới 5 tỷ vì Hoàn không thấy cách nào dẫn khách tệp đó vào Nam mà an toàn. Đây không phải kén khách, đây là nói thật.

CTA

Anh chị muốn Hoàn giúp trả lời từng câu trong khung 4 câu này cho tình huống cụ thể của anh chị, hay muốn Hoàn gửi trước bản đồ giá 3 khu ứng với vốn mà anh chị đang có? Nhắn cho Hoàn kèm vốn và mốc thời gian cần ra tiền, Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. — Anh chị mà không có khung này trong tay, ba tháng nữa vẫn còn 4 tab Excel như anh Khôi. Bốn câu hỏi này không phải bí kíp gì to tát, chỉ là buộc bộ não phải trả lời rõ ràng thay vì để cảm giác dắt đi. Ai trả lời được 4 câu là chốt được. Ai còn né một câu là còn chưa xong.