Chín giờ tối hôm kia, em Khoa nhắn tin cho Hoàn qua Zalo. Em vừa nộp hồ sơ vay ngân hàng để mua một lô đất 4,2 tỷ ở Long An, đặt cọc 300 triệu tuần trước. Em hỏi Hoàn: “Anh Hoàn ơi, em xem trên Facebook người ta bảo chỗ này sắp lên giá, em cọc rồi anh xem giúp em có ổn không?”
Hoàn đọc tin nhắn em Khoa mà lòng thắt lại. Em Khoa mới 37 tuổi, mới bán căn hộ ở Cầu Giấy lời được 1,8 tỷ, tổng vốn giờ khoảng 6 tỷ. Đây là khoản đầu tư đầu tiên vào Nam của em. Em chưa đi thực địa lô đất đó. Em chưa xem quy hoạch. Em chưa biết có ai đang thuê, ai sẽ ở. Em chỉ đọc mấy bài Facebook rồi cọc.
Hoàn gọi lại cho em ngay tối đó. Câu đầu tiên Hoàn nói với em: “Khoa ạ, em đang đi ngược lộ trình. Người mới vào Nam đầu tư không nên bắt đầu bằng một lô đất 4,2 tỷ ở khu chưa biết. Nhưng anh sẽ chỉ em đường đi đúng, đọc kỹ nhé.”
Vì sao NĐT mới cần một lộ trình rõ ràng khi vào miền Nam
Lộ trình cho người mới đầu tư miền Nam là kế hoạch từng bước cụ thể giúp NĐT Hà Nội (hoặc bất kỳ tỉnh phía Bắc nào) chưa từng mua bất động sản trong Nam có thể vào thị trường an toàn, không cháy vốn, không mất 3-5 năm cuộc đời cho một quyết định vội vàng.
NĐT miền Bắc đầu tiên vào Nam thường mắc một cái sai chung. Đó là bê nguyên cách nghĩ của thị trường HN vào áp cho thị trường HCM. HN mấy năm 2020-2024 tăng liên tục, đâu cũng thắng, mua nhanh mà tính chậm là mất chỗ. Tâm lý “phải nhanh” đó mang vào Nam thì lệch, vì Nam đang bắt đầu chu kỳ mới, không phải đỉnh chu kỳ. Nam có thời gian, có nhiều lựa chọn, ai vào vội là ai trả giá.
Người Hà Nội mua nhà miền Nam cần hiểu ba khác biệt lớn ngay từ đầu.
Khác biệt thứ nhất, khoảng cách trong Nam đánh lừa người Bắc. Ở HN đi 10km là qua nửa thành phố. Trong Nam, TP.HCM cũ nay đã sáp nhập cả Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, đi 30-40km vẫn trong thành phố. Nghe “cách trung tâm 25km” đừng vội hoảng, phải xem cụ thể đó là hướng nào, có Vành đai nào, có Metro nào tới.
Khác biệt thứ hai, thị trường Nam phân tầng theo vùng rõ hơn Bắc. Hoàn đã đo trên thực địa. Vùng lõi (Q1, Phú Nhuận, Bình Thạnh) giá nhà phố hẻm 140-180 triệu/m², tỷ suất cho thuê 2,4-4,1%. Vùng ven mép Vành đai 3 (Bình Dương, Thủ Đức cũ) giá 43-65 triệu/m², tỷ suất 2,9-3,4%. Chênh lệch giá gấp 3-4 lần trong cùng một thành phố. Người mới vào không có bản đồ vùng thì không biết chọn đâu.
Khác biệt thứ ba, số lượng dự án và môi giới trong Nam nhiều gấp mấy lần Bắc. Chỉ riêng vùng Long An giáp TP.HCM đã có hàng trăm dự án đang mở bán, hàng nghìn môi giới đang chào. Người mới vào không có lộ trình sẽ như em Khoa, đọc gì cũng thấy hay, cuối cùng cọc theo cảm xúc.
Lộ trình 5 bước Hoàn dựng cho NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam
Đây là lộ trình Hoàn khuyên em Khoa và khuyên anh chị đang đọc bài này. Không phải công thức duy nhất, nhưng là công thức đã chạy được với nhiều khách của Hoàn trong 15 năm nghề.
Bước một, dành 3 tháng đi khảo sát trước khi cọc bất cứ căn nào. Không có ngoại lệ. Ba tháng này em không mua gì, không đặt cọc gì. Em chỉ đi. Đi vào tận trong Nam, ở lại 5-7 ngày mỗi chuyến, đi hết ít nhất 4 vùng: lõi (Q1, Q3), Q7, Thủ Đức cũ, và một vùng ven (Bình Dương hoặc Long An). Đi để cảm nhận khoảng cách, giao thông, dân cư, nhịp sống. Đi để hiểu tại sao căn 8 tỷ chỗ này khác căn 8 tỷ chỗ kia.
Bước hai, viết ra 7 nguyên tắc cá nhân trước khi ra quyết định. Hoàn đã nói kỹ ở bài trước, nguyên tắc đầu tư bất động sản cá nhân. Không viết 7 nguyên tắc là không có bộ lọc. Không có bộ lọc thì đọc bài nào cũng thấy hay, gặp môi giới nào cũng thấy chân thành, cuối cùng cọc theo cảm xúc.
Bước ba, xuống tiền lần đầu bằng một khoản nhỏ hơn khả năng của mình. Cái này quan trọng. Em Khoa có 6 tỷ, nhưng lần đầu vào Nam Hoàn khuyên em nên mua căn 3-4 tỷ chứ đừng dồn hết 6 tỷ vào một lô. Không phải vì căn 3-4 tỷ tốt hơn. Vì cái em cần lúc này là học thị trường bằng tiền thật của mình, học một cách rẻ. Mua sai căn 3 tỷ mất 300-500 triệu học phí còn ngủ được. Mua sai căn 6 tỷ mất 1-1,5 tỷ học phí, mất ngủ cả năm.
Bước bốn, sống với khoản đó ít nhất 12 tháng trước khi mua tiếp. Mua xong không mua ngay căn thứ hai. Sống với căn đầu 12-18 tháng để hiểu chu kỳ thuê, chi phí bảo trì thật, thời gian tìm khách thuê thật, quy trình chuyển tiền, xử lý sự cố. Đây là 18 tháng học nghề, không thay được bằng đọc sách.
Bước năm, mua căn thứ hai chỉ khi đã hiểu rõ căn thứ nhất. Đến bước này em đã có 18 tháng thực chiến. Em biết mình hợp phân khúc nào (căn hộ hay nhà phố), khu vực nào (lõi hay ven), khách thuê nào (công nhân, sinh viên, gia đình trẻ, người nước ngoài). Bây giờ mới đủ điều kiện dồn vốn lớn hơn.
Em Khoa nghe xong bảo Hoàn: “Anh ạ, giờ em mới hiểu vì sao anh nói em đang đi ngược. Em đang bước ngay vào bước ba mà chưa qua bước một và bước hai.”
Hoàn nói với em: “Đúng rồi. Cọc 300 triệu Long An, anh sẽ soi giúp em xem có nên giữ hay bỏ. Nhưng từ giờ trở đi, em đi theo lộ trình 5 bước, đừng nhảy cóc nữa.”
Vốn 5-7 tỷ vào Nam lần đầu nên đi khu nào
Đây là câu hỏi cụ thể mà em Khoa hỏi Hoàn ngay tối đó. Hoàn nói thẳng dựa trên số liệu thực địa.
Với vốn 5-7 tỷ, có 3 hướng đi hợp bước 3 (mua lần đầu bằng khoản nhỏ hơn khả năng).
Hướng một, căn hộ Q7 vùng Sunrise City hoặc tương đương. Vốn vào khoảng 3-5 tỷ cho căn 2PN, tỷ suất cho thuê ước tính 5%/năm, đơn giản quản lý từ xa, khách thuê ổn định. Người Bắc mới vào Nam mà tính chuyện quản lý từ HN thì Q7 là phương án dễ nhất.
Hướng hai, căn hộ khu Thuận An Bình Dương (VSIP 1 và Bình Chuẩn). Vốn 1,8-3 tỷ cho căn tương tự, tỷ suất 3,6-5,4%/năm. Rẻ hơn Q7, nhưng đổi lại xa lõi hơn, cầu thuê chủ yếu công nhân KCN. Hợp em nào có nguyên tắc “vào Nam thử thị trường, không dồn vốn”.
Hướng ba, nhà phố hẻm Thủ Đức cũ khu Tam Bình Gò Dưa. Giá 45-65 triệu/m², vốn vào 3-5 tỷ cho căn nhỏ. Tỷ suất 3,1%. Chậm hơn hai hướng trên nhưng đây là tài sản có sổ riêng, dễ vay, dễ bán khi cần rút.
Ba hướng này giá đều là giá rao, giao dịch thật thường thấp hơn 5-15%, có khi hơn nếu chủ đang cần bán gấp. Đây là ranh giới quan trọng: giá rao không phải giá em phải trả, giá thật là giá em thương lượng được.
Hoàn không khuyên em Khoa mua Long An lô đất 4,2 tỷ. Không phải vì Long An xấu. Vì với người mới vào lần đầu, đất nền vùng chưa hình thành dân cư quá rủi ro. Mua căn hộ hoặc nhà phố có sẵn dòng thuê là ít bẽ mặt nhất.
Câu vàng của bài này
Người mới đầu tư đi nhanh sẽ sớm dừng lại.
Người mới đầu tư đi chậm sẽ đi được rất xa.
Sai lầm thường gặp của NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam
Mua ngay lô đất khu chưa hình thành dân cư vì “giá rẻ”. Rẻ có lý do. Rẻ vì chưa có ai muốn mua. Rẻ vì hạ tầng còn xa. Rẻ mà không có dòng tiền là rẻ mà không có đường ra khi cần bán. Người mới nên tránh đất nền vùng chưa dân cư ở lần đầu.
Dồn hết vốn vào một căn duy nhất ngay lần đầu. Cái này gây sai lầm lớn nhất. Có 6 tỷ dồn hết vào căn 6 tỷ Long An, cọc xong 6 tháng đọc lại thấy sai, không còn tiền để xoay. Chia nhỏ ra: căn đầu 3-4 tỷ, giữ 2-3 tỷ dự phòng, sau 18 tháng mới quyết đợt hai.
Nghe theo bạn thân từng thắng ở Nam mà không nhìn hoàn cảnh mình. Bạn thắng năm 2019 chu kỳ khác. Bạn có kinh nghiệm và mối quan hệ trong Nam khác. Bạn có thời gian ở lại Nam khác. Copy cách bạn không copy được kết quả.
Không đi thực địa trước khi cọc. Nhìn ảnh, xem video, đọc bài, gọi môi giới, tất cả không thay được một buổi sáng đứng tại chân đất. Cảm nhận hạ tầng thật, cảm nhận dân cư thật, cảm nhận khoảng cách thật, chỉ có đi mới có. Không đi mà cọc là đánh bạc mù.
Quản lý từ xa mà không có người tại chỗ. Người Bắc mua căn trong Nam ở HN mà chưa có người tin cậy tại chỗ để trông nom, xử lý khi khách thuê có việc, chuyển tiền, ký hợp đồng, thì hàng tháng đau đầu. Trước khi xuống tiền phải có phương án quản lý rõ.
Câu hỏi thường gặp
Nếu tôi không có thời gian dành 3 tháng đi khảo sát thì sao? Nếu em không có 3 tháng để đi khảo sát thì em cũng không có thời gian đi cứu lỗi khi mua sai. Đầu tư bất động sản Nam không phải bấm nút online. Nó cần chân đi, mắt nhìn, tai nghe. Không dành được 3 tháng thì đừng đầu tư vội, giữ tiền tiết kiệm cho đến khi sắp xếp được.
Vốn tôi chỉ có 3 tỷ có vào Nam được không? Tệp Hoàn phục vụ chủ yếu 5-50 tỷ, có căn 3 tỷ vẫn có nhưng lựa chọn hẹp, chủ yếu là căn hộ Thuận An Bình Dương. Nếu vốn dưới 5 tỷ, Hoàn khuyên em nên tích lũy thêm 1-2 năm nữa hoặc chọn phân khúc rất cụ thể có dòng tiền tốt (căn hộ VSIP 1 tỷ suất 5,4%), đừng dồn hết vào đất nền vùng xa.
Bao lâu sau khi mua căn đầu tiên thì được mua căn thứ hai? 12-18 tháng là mức Hoàn khuyên. Không phải cố định, nhưng dưới 12 tháng thì em chưa đủ trải nghiệm chu kỳ thuê một năm để rút bài học. Trên 24 tháng thì cũng không cần thiết, đến bước 5 rồi.
Có phải người Bắc nào vào Nam cũng cần đi theo lộ trình 5 bước này không? Không. Người Bắc đã có kinh nghiệm đầu tư nhiều năm, đã đi qua vài chu kỳ, có thể bỏ qua bước 3 (mua nhỏ trước). Nhưng người MỚI, chưa từng mua ngoài quê nhà, thì 5 bước này gần như bắt buộc.
Kết
Anh chị muốn Hoàn gửi Bản đồ Nam tiến kèm lộ trình 5 bước dạng file để tự áp dụng cho hoàn cảnh mình, hay muốn Hoàn ngồi lại 30 phút cùng anh chị lập lộ trình riêng dựa trên số vốn và mục tiêu của anh chị?
Bình luận BẢN ĐỒ bên dưới, Hoàn gửi tận tay Bản đồ Nam tiến để anh chị đọc trước khi quyết định bước một.
P.S. Em Khoa đêm đó gọi Hoàn xong đã quyết bỏ cọc 300 triệu Long An. Mất 300 triệu học phí. Nhưng nếu em đã cọc luôn 3,9 tỷ còn lại thì mất không phải 300 triệu, mà là 3-5 năm cuộc đời chôn vốn trong lô đất không dòng tiền, không thanh khoản. Bảy trăm triệu học phí đầu tiên đó là một trong những khoản đầu tư tốt nhất em từng làm. Hoàn kể lại chuyện em Khoa để anh chị hiểu: đi chậm là đi tiết kiệm nhất.
