Mỗi năm thêm một tài sản: chiến lược tích sản bất động sản cho NĐT miền Bắc

Đầu tháng Sáu, anh Bình 42 tuổi, một chủ xưởng cơ khí ở Hà Đông, ngồi trong xe của Hoàn đi dọc quốc lộ 13 xuống Dĩ An. Anh vừa bán một nhà xưởng nhỏ, cầm 8 tỷ tiền tươi, và câu hỏi anh đưa ra không phải “mua ở đâu”, mà là một câu khác. Anh nói: “Bình muốn 5 năm nữa có 5 tài sản, không phải 1 căn to. Em làm giùm anh không?” Hoàn im một lúc. Vì câu này khác với 90% người Nam tiến hay hỏi. Đa số hỏi “8 tỷ mua căn nào cho ngon”, ít người hỏi “5 năm nữa em muốn danh mục thế nào”. Anh Bình hỏi câu thứ hai, và đó là dấu hiệu của người sắp làm được tích sản thật.

Anh chị có tin không, mỗi năm thêm một tài sản không phải mơ mộng, mà là một cỗ máy toán học có công thức rõ ràng? Câu trả lời nằm ở phần 3 bài này.

Tích sản là gì, khác gì với đầu cơ

Chiến lược tích sản bất động sản là việc mỗi năm mua thêm một tài sản, giữ dài hạn, dùng dòng tiền của tài sản cũ cộng với tiết kiệm cá nhân để nạp vốn cho tài sản mới, không bán ra trong ít nhất 10 năm. Nó khác đầu cơ ở ba chỗ. Đầu cơ mua xong chờ tăng để bán, tích sản mua xong chờ tăng để giữ. Đầu cơ đo bằng phần trăm lời một thương vụ, tích sản đo bằng số tài sản trong tay sau 5 năm, 10 năm, 20 năm. Đầu cơ sợ nhất là thị trường xuống, tích sản chỉ ngại thanh khoản chết vì không bán được nếu muốn.

Cỗ máy này chạy được không nhờ may mắn, nó chạy nhờ kỷ luật gom vốn. Anh Bình có 8 tỷ, lương xưởng đều 60 triệu một tháng sau chi phí gia đình. Nếu Hoàn giúp anh chọn đúng căn đầu, tài sản đó sẽ cho thuê được 10 triệu một tháng ròng sau khi trừ phí. Cộng lương 60 triệu và tiền thuê 10 triệu, mỗi năm anh Bình dôi ra khoảng 840 triệu, đủ để 3 năm sau gom vốn căn thứ ba mà không cần bán căn đầu.

Hoàn tư vấn cỗ máy tích sản 5 năm 5 tài sản cho nhà đầu tư miền Bắc Nam tiến

Cỗ máy 5 năm 5 tài sản: số thật, không lý tưởng hóa

Năm 1, căn đầu. Hoàn tư vấn anh Bình chia 8 tỷ thành hai phần. 6 tỷ đưa vào một căn nhà phố Dĩ An Bình An gần đại lộ Nguyễn Tri Phương nối dài, giá rao 43 tới 60 triệu một mét vuông cho khu Opal Boulevard thứ cấp, ra tay được ở tầm 40 tới 55. Diện tích chuẩn 100 mét, tổng vốn vào tay 4,5 tới 5,5 tỷ, chưa kể thuế phí. Tài sản này cho thuê 10 tới 15 triệu một tháng, tỷ suất thô ra khoảng 2,9% tới 3,4% một năm. Còn 2 tỷ giữ tiền mặt, không tham căn to.

Năm 2, căn thứ hai. Cộng dòng thuê 12 tháng khoảng 144 triệu, cộng lương dư 720 triệu, cộng 2 tỷ tiết kiệm ban đầu, tổng có sẵn 2,86 tỷ. Không đủ mua một căn Dĩ An thứ hai giá 5 tỷ. Hoàn khuyên anh Bình rẽ hướng: mua đất nền phân lô sổ đỏ ở Bình Dương Tân Uyên hoặc Bến Cát, đường 7 tới 10 mét, giá rao 7 tới 15 triệu một mét vuông, lô 90 mét, tổng vốn 700 triệu tới 1,4 tỷ. Đất nền không có dòng tiền, nhưng nó là kho giá trị mà 3 tới 5 năm nữa lớn hơn tốc độ căn hộ. Vay ngân hàng thêm 1,5 tỷ, thế chấp bằng căn Dĩ An, mua thêm một căn hộ Thuận An VSIP giá rao 25 tới 37 triệu một mét, diện tích 70 mét, tổng 2 tỷ. Cho thuê 8 tới 12 triệu, TSSH thô 5,4%. Cuối năm 2 anh Bình có ba tài sản.

Năm 3, gom vốn. Hai tài sản dòng tiền cho về 20 tới 27 triệu một tháng, cộng lương dư 60 triệu, mỗi tháng dôi ra 80 tới 87 triệu. Trả lãi ngân hàng 12 triệu, ròng còn 68 tới 75 triệu. Cả năm gom được 800 tới 900 triệu. Cộng thêm 400 triệu để dành riêng, đủ 1,2 tỷ. Trả bớt gốc ngân hàng 500 triệu, còn 700 triệu tiền mặt.

Năm 4, căn thứ tư. Vay tiếp 1,8 tỷ, thế chấp bằng đất nền Bình Dương đã tăng giá 25% sau 3 năm (từ 15 triệu lên 19 triệu một mét). Cộng 700 triệu tiền mặt, cộng bán lô đất nền lấy về 1,7 tỷ (lời 300 triệu), tổng có 4,2 tỷ. Mua một căn nhà phố Thủ Đức Tam Bình đường Gò Dưa, giá rao 45 tới 65 triệu một mét, diện tích 60 mét, ra tay 2,7 tới 3,9 tỷ. Còn 300 triệu dự phòng. Tài sản này cho thuê 8 tới 12 triệu, TSSH thô 3,1%, nhưng ở trục tăng trưởng Thủ Đức Metro.

Năm 5, căn thứ năm. Dòng tiền tổng bây giờ 28 tới 39 triệu một tháng. Trả lãi 22 triệu, ròng còn 6 tới 17 triệu. Cộng lương dư 60 triệu, gom được 66 tới 77 triệu mỗi tháng, cả năm 800 tới 924 triệu. Đủ trả bớt gốc vay và mua thêm một lô đất nền Bến Cát 700 triệu. Cuối năm 5, anh Bình có 5 tài sản, tổng giá trị danh mục khoảng 13 tới 15 tỷ, vay ngân hàng còn 2 tỷ, ròng danh mục 11 tới 13 tỷ. Xuất phát từ 8 tỷ, sau 5 năm nhân được khoảng 1,4 lần vốn ròng.

Vì sao cỗ máy này không sập giữa chừng

Anh chị đang nghĩ: “Nghe đẹp quá, sao Hoàn không thấy ai làm được?” Vì đa số bỏ giữa chừng ở năm thứ hai. Lý do không phải vì thị trường xấu, mà vì lòng tham. Năm thứ hai vừa có dòng tiền, nhiều người muốn mua căn to hơn, đẹp hơn, ở lõi hơn, thay vì mua căn ven vừa túi. Kết quả là dùng đòn bẩy quá tay, một cú giảm giá 15% là mất cả căn đầu. Cỗ máy tích sản chỉ chạy được nếu kỷ luật với ngân sách và kỷ luật với sản phẩm. Mỗi năm mua một căn vừa vốn, không tham căn đắt, không tham đòn bẩy quá 40% giá trị danh mục.

Lý do thứ hai cỗ máy này sống được là vì thị trường miền Nam chưa vào chu kỳ tăng nóng. Bắc đã tăng x2 tới x3 từ 2023 và đang đứng đỉnh, ai vào Bắc bây giờ mua đỉnh. Nam thì ngược, dòng tiền cho thuê tốt hơn, chu kỳ đang bắt đầu, vành đai 3 mới thông xe cuối 2025 sẽ kéo giá vùng đông và bắc lên trong 3 tới 5 năm tới. Người tích sản trong giai đoạn đầu chu kỳ là người ăn nguyên đoạn tăng, người tích sản trong giai đoạn cuối chu kỳ là người ăn phần cuối.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, quá tham đòn bẩy. Nghe cỗ máy cho vay 60% giá trị, đưa ngay lên 70 tới 80% vì “lãi thấp, dùng vốn ngân hàng cho khỏe”. Đúng cho tới lúc thị trường đứng 12 tháng, dòng thuê rơi 30% vì có hai căn không có khách, ngân hàng gõ cửa. Cỗ máy sập vì thiếu đệm, không phải vì thị trường.

Sai lầm thứ hai, dồn hết vào một khu vực. Vốn 8 tỷ chia thành 3 căn nhưng cả 3 đều nằm ở Bình Dương. Khi Bình Dương đứng lại 18 tháng vì lô đất công nghiệp giãn tiến độ, cả ba tài sản đứng theo. Tích sản cần chia khu, không phải chia loại.

Sai lầm thứ ba, không tính chi phí ẩn. Phí sang tên 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2% khi bán, phí quản lý căn hộ 3 tới 5 triệu một tháng, thuế đất phi nông nghiệp, bảo trì mỗi năm. Cộng lại chiếm 8 tới 12% dòng thuê, không tính là số ảo.

Sai lầm thứ tư, không cắt lỗ khi cần. Có căn 3 năm không có khách thuê tốt, dòng tiền âm, nhưng vẫn giữ vì “sợ bán lỗ”. Giữ càng lâu, cỗ máy càng bị hút vốn. Tài sản không sinh dòng và không tăng giá vốn thì phải bán, dù cắn răng.

Câu hỏi thường gặp

Vốn 5 tỷ có tích sản được không?

Được, nhưng năm đầu chỉ mua được một căn hộ ven Bình Dương hoặc đất nền Long An. Cỗ máy chạy chậm hơn, 5 năm chỉ ra được 3 tới 4 tài sản thay vì 5. Vẫn hơn để tiền trong sổ tiết kiệm.

Cỗ máy này có cần thời gian toàn phần không?

Không. Anh Bình vẫn chạy xưởng, mỗi năm Hoàn giúp anh chọn căn 1 tới 2 lần, mỗi lần 3 tới 5 buổi đi thực địa cuối tuần. Người bận rộn vẫn tích sản được nếu có người dẫn đường và kỷ luật.

Nên mua căn hộ hay nhà phố cho tích sản?

Cả hai. Căn hộ cho dòng tiền đều nhưng khấu hao đất nhanh, nhà phố cho tài sản đất trường tồn nhưng dòng tiền yếu hơn. Chia 60% nhà phố, 30% căn hộ, 10% đất nền là khung phổ biến.

5 năm nữa nếu thị trường xuống thì sao?

Cỗ máy tích sản không sợ thị trường xuống, sợ thanh khoản chết. Nếu chọn khu có thanh khoản tốt như Thủ Đức, Dĩ An, Q7, thì thị trường xuống 20% mà cần bán vẫn bán được. Chọn khu xa như Đồng Nai vùng sâu thì xuống 20% mà không ai mua.

Việc tiếp theo

Anh Bình bây giờ đã đi được năm thứ hai của cỗ máy, đang thẩm định căn thứ ba ở Thuận An. Còn anh chị đang đứng ở năm nào của mình?

Anh chị muốn Hoàn gửi bản kế hoạch 5 năm 5 tài sản theo vốn của anh chị, hay muốn Hoàn phân tích danh mục hiện có để xem đang thiếu chân nào? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Tỷ lệ vàng giữa tài sản giữ giá và dòng tiền và Có 5 tỷ mua bất động sản Nam và Có 7 tỷ đầu tư bất động sản.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện chưa bắt đầu. Điều Hoàn lo là 5 năm nữa nhìn lại, thấy vẫn còn nguyên 8 tỷ trong sổ tiết kiệm, ăn lãi 4,5% một năm, trong khi người bên cạnh đã có 5 tài sản đứng vững ở miền Nam. Không phải Hoàn muốn thúc, đây là toán học.