Mùa nào trong năm dễ mua BĐS giá tốt: 3 cửa sổ vàng NĐT miền Bắc nên nhớ

Hoàn muốn kể cho anh chị nghe câu chuyện này. Anh Thành, một khách của Hoàn năm ngoái, mua căn nhà phố ở Dĩ An Bình An giá 4 tỷ 8. Anh xuống tiền ngày 27 tháng Chạp âm lịch, đúng 3 ngày trước Tết. Chủ nhà là một cô giáo về hưu, cần tiền lo cho con trai đi du học vào tháng 3. Giá rao ban đầu là 5,5 tỷ.

Anh Thành 41 tuổi, giọng nhẹ nhàng nhưng biết đàm phán. Anh chỉ nói một câu: “Cô ơi, Tết đến rồi, chuyển khoản trước ngày 30 được không, con lấy giá 4,8.” Cô giáo đồng ý. Chênh giá rao và giá chốt là 700 triệu, đúng bằng 12,7%.

Đây không phải may mắn. Đây là quy luật mùa mua. Bảy trăm triệu đó chính là phần thưởng mà Hoàn muốn nói với anh chị hôm nay.

Mùa mua bất động sản giá tốt là gì

Mùa mua BĐS giá tốt là những khoảng thời gian trong năm mà nguồn cung đăng bán cao hơn nhu cầu, chủ nhà chấp nhận đàm phán rộng, và giá chốt thực tế thấp hơn giá rao 10 đến 20%. Đây không phải giá xuống, mà là chủ nhà cần tiền vì lý do cá nhân, và người mua thông minh biết chọn đúng cửa sổ đó.

15 năm quan sát thị trường, Hoàn thấy có 3 cửa sổ vàng lặp lại mỗi năm.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa BĐS Hà Nội và TP.HCM là ở đây. Hà Nội có nhịp mua theo mùa rất rõ, tập trung vào sau Tết và trước rằm tháng Bảy. TP.HCM và các tỉnh phía Nam nhịp mùa khác, ba cửa sổ Hoàn kể dưới đây mới là chuẩn của thị trường Nam.

Anh chị đọc kỹ, vì đây là điều mà môi giới thường không nói.

Trần Quốc Hoàn thực địa Phường Lái Thiêu TP.HCM, khu vực chớm đáy đúng cửa sổ vàng cho NĐT miền Bắc mua BĐS giá tốt

Cửa sổ 1: Cuối tháng Chạp âm, từ 20 tháng Chạp đến 30 Tết

Đây là cửa sổ mạnh nhất trong năm. Chiết khấu đàm phán trung bình 12 đến 20%, có căn giảm 25%.

Lý do rất người. Chủ nhà cần tiền để trả nợ cuối năm. Chủ nhà cần tiền lo Tết cho gia đình. Chủ nhà cần tiền chuẩn bị cho con nhập học tháng 2, tháng 3. Chủ nhà cần tiền để đóng thuế phi nông nghiệp trước Tết. Chủ nhà đầu cơ ôm hàng đến cuối năm, không xả không được vì còn 5, 6 căn khác trong danh mục cần thanh khoản.

Tất cả các lý do đó đều dồn vào một khoảng thời gian 10 ngày cuối năm. Và đó là lúc người mua có tiền mặt trong tay có lợi thế đàm phán lớn nhất.

Đây là lúc anh Thành xuống tiền. Ba trăm bảy mươi triệu tiết kiệm được là phần thưởng cho việc đứng đúng chỗ, đúng lúc.

Kinh nghiệm thực tế Hoàn quan sát ở TP.HCM và vùng ven trong 15 năm. Tuần cuối Chạp có số giao dịch giá chốt dưới giá rao 15% cao nhất trong năm. Sau Tết 15 ngày, cửa sổ này đóng lại, giá quay về mức đàm phán 6 đến 8%.

Cửa sổ 2: Trung tuần tháng Bảy dương lịch, cận rằm tháng Bảy âm

Cửa sổ này ít người biết. Chiết khấu đàm phán trung bình 10 đến 15%.

Lý do là văn hóa miền Nam khác miền Bắc ở chỗ này. Người miền Nam kiêng giao dịch lớn vào tháng Bảy âm lịch, gọi là “tháng cô hồn”. Chủ nhà nào cần bán mà chưa kịp bán trước rằm tháng Bảy sẽ phải chờ đến sau tháng 8 âm mới có người xem lại. Đây là áp lực tâm lý làm chủ nhà đồng ý giảm giá để chốt trước ngày Vu Lan.

Đối với NĐT miền Bắc không kiêng tháng cô hồn, đây là cửa sổ vàng. Người mua ít, người bán vẫn phải bán, cầu giảm còn cung giữ nguyên. Kết quả là chiết khấu đàm phán rộng ra.

Hoàn đã dẫn 4 khách vào Nam đúng cửa sổ này trong 3 năm qua. Cả 4 đều chốt được giá tốt hơn dự tính từ 10 đến 15%. Anh chị có thể tự kiểm tra trên batdongsan, so sánh số giao dịch tháng 7 dương lịch với tháng 4 dương lịch của cùng khu, chênh lệch rất rõ.

Cửa sổ 3: Cuối quý 3, tháng 9 dương lịch

Cửa sổ này liên quan đến chu kỳ doanh nghiệp. Chiết khấu đàm phán 8 đến 12%.

Lý do là các doanh nghiệp BĐS phải chốt kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm trước ngày 30 tháng 9 để báo cáo. Chủ đầu tư cần thanh khoản cuối quý để trả nợ ngân hàng, trả cổ tức, chuẩn bị cho quý 4. Nhà đầu tư cá nhân đầu cơ cũng thường xả hàng cuối quý 3 để cân đối thuế thu nhập cá nhân trước cuối năm.

Cửa sổ này rộng hơn hai cửa sổ trên, kéo dài từ khoảng 10 đến 30 tháng 9 dương lịch, sau đó áp lực xả giảm dần và đàm phán co lại.

Ba cửa sổ này lặp lại mỗi năm. Cộng lại là 45 đến 60 ngày trong năm để mua giá tốt. Còn lại 300 đến 320 ngày là mua giá trung bình.

So sánh nhịp mùa BĐS Hà Nội và TP.HCM

Đây là bảng Hoàn tổng hợp sau 15 năm hoạt động ở cả hai thị trường.

Hà Nội có 2 cửa sổ chính. Sau Tết đến rằm tháng Giêng, chủ nhà xả để lấy tiền đầu tư đầu năm. Cuối năm dương lịch tháng 11 đến 12, chủ nhà đầu cơ chốt lời để tính thuế. Hai cửa sổ này không rơi vào tháng Chạp, vì tâm lý người Bắc coi tháng Chạp là tháng thu về, không phải tháng bán ra.

TP.HCM và vùng ven có 3 cửa sổ như Hoàn đã liệt kê. Tháng Chạp mạnh nhất, tháng Bảy dương và cuối quý 3 yếu hơn.

Điểm chung của cả hai miền là thanh khoản chậm lại từ tháng 4 đến tháng 6 dương lịch. Đây là giai đoạn đầu hè, mọi người tập trung cho con thi cuối năm học, du lịch, chuẩn bị con nhập học. Không phải mùa mua tốt.

Anh chị NĐT miền Bắc nếu đã quen nhịp mua ở Hà Nội, khi vào Nam phải điều chỉnh. Không mang nguyên nhịp Bắc sang Nam. Nhịp mùa khác nhau tạo ra chiết khấu khác nhau.

Vì sao 8 trong 10 người mua sai mùa

Có ba lý do Hoàn quan sát được.

Lý do thứ nhất là mua theo cảm xúc, không theo lịch. Người mua thấy khu đẹp, thấy giá vừa túi, thấy có bạn khoe khoản đầu tư trước, là xuống tiền ngay. Không dừng lại hỏi câu: “Mình có đang đứng đúng cửa sổ vàng không?” Chờ thêm 3 tháng cho đúng cửa sổ có thể tiết kiệm 300 đến 500 triệu.

Lý do thứ hai là sợ hết hàng nếu chờ. Đây là bẫy tâm lý mà môi giới dễ khai thác. Sự thật là hàng đẹp luôn xuất hiện đều đặn trong năm. Chờ 1 đến 2 tháng cho đúng cửa sổ vàng, có khi ra được căn tốt hơn với giá thấp hơn.

Lý do thứ ba là không nắm được nhịp mùa của thị trường Nam. Đây là bất lợi lớn của NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam. Không có ai chỉ nên tự mò, tự đoán, cuối cùng mua sai thời điểm. Đây chính là chỗ Hoàn dẫn khách vào bằng kinh nghiệm 15 năm nghề, không phải bằng may mắn.

Sai lầm thường gặp về mùa mua

Sai lầm lớn nhất là chờ cả năm chỉ để mua trong cửa sổ vàng. Sai. Cửa sổ vàng là cộng thêm giá trị, không phải điều kiện bắt buộc. Nếu tìm được căn đủ 3 điều kiện cơ bản (hạ tầng, dòng tiền, pháp lý) vào tháng 5, cứ mua, đừng chờ. Cửa sổ vàng là bonus, không phải phao cứu sinh.

Sai lầm thứ hai là nghĩ mùa mua áp dụng đều mọi khu. Sai. Cửa sổ tháng Chạp mạnh nhất ở khu nhà đầu tư đầu cơ nhiều (Bình Dương sâu, Vũng Tàu). Ở khu người ở thật đông (Q7 PMH, Bình Thạnh VCP), chiết khấu mùa vụ nhỏ hơn.

Sai lầm thứ ba là nghĩ cận Tết chủ nào cũng cần bán. Sai. Chủ tự ở, không có áp lực nợ, thì giá không mềm. Cửa sổ Chạp chỉ hiệu quả với chủ đầu cơ, chủ vay nợ, chủ có việc gấp. Phải nhận diện đúng loại chủ.

Sai lầm thứ tư là kiêng tháng cô hồn theo tâm lý Bắc, bỏ qua cửa sổ giữa năm. NĐT Bắc nào không kiêng thì tháng cô hồn Nam chính là cửa sổ mua giá tốt. Kiêng theo văn hóa Nam là mất cơ hội, mà văn hóa gia đình không đòi mình phải kiêng.

Câu hỏi thường gặp

Em có 8 tỷ, nếu chờ tới tháng Chạp mới vào có kịp không? Còn khoảng 5 đến 6 tháng nữa mới tới tháng Chạp âm. Trong khoảng đó có cửa sổ tháng 7 dương và cuối quý 3 tháng 9. Không cần chờ tới Chạp. Vào cuối quý 3 hoặc cận rằm tháng 7 là kịp chiết khấu 10 đến 15%.

Em ở Hà Nội, có nên vào Nam đúng những cửa sổ đó không, hay có thể vào bất kỳ lúc nào? Vào đúng cửa sổ tiết kiệm 300 đến 700 triệu cho căn 5 đến 8 tỷ. Nếu Hoàn dẫn, có thể lên lịch bay vào cận cửa sổ để thực địa và đàm phán. Ba ngày cuối tuần đủ để chốt căn ứng viên, sau đó về Hà Nội chờ chốt cọc trong tuần.

Nếu em bỏ qua 3 cửa sổ này, chiết khấu đàm phán cả năm còn lại là bao nhiêu? Trung bình 5 đến 8% ở vành đai 3 và vùng ven, 3 đến 5% ở lõi. Không mềm bằng cửa sổ vàng, nhưng vẫn có cửa. Không phải cứ ngoài mùa là mua giá cứng.

Cửa sổ nào phù hợp với NĐT lần đầu vào Nam? Cửa sổ cuối quý 3 tháng 9 phù hợp nhất cho người lần đầu. Không quá gần Tết nên chưa vội. Thời tiết mát, đi thực địa thoải mái. Chiết khấu vừa phải, không cực đoan như tháng Chạp. Là điểm bắt đầu tốt.

Điều Hoàn muốn nói với anh chị

Đầu tư BĐS không phải trò lướt sóng, nhưng biết chọn đúng cửa sổ mua là chênh 300 đến 700 triệu cho cùng một tài sản. Đó không phải tiền nhỏ với ai cả.

Trong 30 nhà đầu tư Hoàn dẫn suốt 15 năm, người mua đúng cửa sổ tháng Chạp, tháng 7 dương, hoặc cuối quý 3 đều có cùng cảm giác. Đàm phán không mệt. Chủ nhà đồng ý nhanh. Cảm giác không bị hớ. Ba năm sau nhìn lại vẫn thấy đúng.

Người mua ngoài cửa sổ thì đàm phán vất vả, chủ nhà bám giá, tâm lý người mua căng thẳng. Kết quả có khi vẫn tốt, nhưng cảm giác không thoải mái.

Anh chị muốn Hoàn gửi bản Lịch mùa mua BĐS TP.HCM 12 tháng có ghi rõ cửa sổ vàng và các khu áp dụng mạnh nhất, hay muốn Hoàn phân tích trực tiếp 20 phút qua zoom về cửa sổ phù hợp với kế hoạch vào tiền của anh chị?

Bình luận BẢN ĐỒ bên dưới, Hoàn gửi tận tay trong 24 giờ.

P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bài này là 6 tháng nữa, anh chị mua căn nhà đầu tiên ở miền Nam đúng vào tháng 5, trong lúc thị trường ấm nhất, mất phần chiết khấu 400 đến 600 triệu mà đáng lẽ có được nếu chờ thêm 4 tháng.

Đọc thêm: Mua BĐS lúc thị trường trầm và Dấu hiệu đáy bất động sản.