Mua gần hay mua xa cho rẻ: cân giá và cân đời cho NĐT miền Bắc

Em Khoa gọi Hoàn cuối tuần trước, giọng hào hứng. Em Khoa 38 tuổi, dân IT làm cho một tập đoàn công nghệ ở Hà Nội, vừa được công ty gợi ý chuyển vào TP.HCM sau 6 tháng nữa. Em Khoa có 5,2 tỷ tiền tiết kiệm. Em nói: “Anh Hoàn, em vừa gặp một sale bán đất Long Thành giá 25 triệu một mét vuông, so với Thủ Đức 85 triệu một mét vuông, rẻ gần 4 lần. Em thấy bùi tai lắm. Nhưng lại sợ. Em hỏi anh, mua xa rẻ hay mua gần đắt là hơn?”

Đây là câu hỏi Hoàn nghe từ nhà đầu tư miền Bắc vào Nam lần đầu ít nhất 6 lần một tháng. Câu hỏi bùi tai nhưng câu trả lời phức tạp, phụ thuộc vào mục đích và điều kiện của anh chị. Bài này Hoàn tách rõ, tránh anh chị chôn vốn vành ngoài.

Mua gần và mua xa cho rẻ là gì

Mua gần là mua tài sản nằm trong vùng lõi hoặc cận lõi TP.HCM (quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, quận 7, Thủ Đức lõi), giá cao 80 đến 260 triệu một mét vuông, thanh khoản tốt, có dân về ở dày, hạ tầng đã đầy đủ. Mua xa cho rẻ là mua tài sản nằm vành ngoài (Long Thành, Nhơn Trạch, Bến Cát, Củ Chi, Cần Giờ), giá 15 đến 40 triệu một mét vuông, thanh khoản thấp, có nhiều đất trống chờ hạ tầng và chờ dân về.

Nghe qua thì rất rõ ràng, ai cũng biết vùng lõi đắt, vành ngoài rẻ. Nhưng câu hỏi lõi không phải giá đắt hay rẻ. Câu hỏi lõi là “cùng số vốn 5 tỷ, sau 5 năm cái nào cho anh chị nhiều tiền hơn”. Câu trả lời không đơn giản.

Nút giao Tân Vạn Vành đai 4: hạ tầng thật cho vùng ven Bình Dương đón chu kỳ mới

Tiêu chí một: dòng tiền cho thuê

Đây là tiêu chí phân biệt lớn nhất trong thời điểm hiện tại.

Mua gần vùng lõi TP.HCM, với 5 tỷ, mua được một căn hộ 65 mét vuông Thủ Đức hoặc nhà phố hẻm 40 mét vuông quận 12. Dòng thuê thực tế 16 đến 22 triệu một tháng, tỷ suất 3,8 đến 5% năm. Người thuê là dân văn phòng, sinh viên đại học, gia đình trẻ đi làm gần. Nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ trống trung bình dưới 15% năm.

Mua xa vành ngoài, với 5 tỷ mua được một lô đất 200 đến 500 mét vuông Long Thành, hoặc 2 lô nhỏ Nhơn Trạch. Dòng thuê gần như bằng không, vì đất trống không cho thuê được nhiều. Nếu là nhà đã xây, dòng thuê 5 đến 10 triệu một tháng, tỷ suất 1,2 đến 2,4%. Người thuê ít, tỷ lệ trống có thể lên 40 đến 60% năm.

Kết luận tiêu chí một, mua gần cho dòng tiền tốt hơn 2 đến 3 lần mua xa.

Tiêu chí hai: biên tăng giá theo chu kỳ

Đây là chỗ nhiều người nghĩ vành ngoài thắng.

Vùng lõi TP.HCM đã có mặt bằng giá cao, biên tăng theo chu kỳ trung bình 8 đến 15% một năm nếu chọn đúng khu. Đôi khi có sóng ngắn 20 đến 30% trong 12 tháng, nhưng hiếm và không kéo dài.

Vành ngoài có tiềm năng biên tăng cao hơn, có thể 25 đến 60% trong 3 đến 5 năm nếu chọn trúng khu có hạ tầng lớn về. Long Thành với Sân bay, Bình Dương với KCN mới, Nhơn Trạch với Vành đai 3. Nhưng chữ “nếu” ở đây rất nặng. Nếu chọn sai khu, không có hạ tầng thật đi qua, không có dân về ở, giá đi ngang 5 năm hoặc thậm chí giảm.

Ví dụ, đất Long Thành khu KDC An Thuận đường 25B năm 2018 rao 8 đến 12 triệu một mét vuông. Đến 2023 quanh 22 đến 28 triệu, tăng gấp 2 đến 3 lần trong 5 năm nhờ tin sân bay. Nhưng nhiều khu vệ tinh Long Thành khác giá chỉ tăng 30 đến 40% trong 5 năm, dưới cả lãi ngân hàng.

Kết luận tiêu chí hai, vành ngoài có biên tăng cao hơn nếu chọn trúng khu. Nhưng xác suất chọn trúng chỉ khoảng 30 đến 40% với người ngoài ngành. Vùng lõi tăng đều nhưng chậm, xác suất thắng 80% trở lên.

Tiêu chí ba: thanh khoản và chi phí thoát hàng

Đây là chỗ mua xa thua đau nhất.

Căn hộ hoặc nhà phố hẻm vùng lõi TP.HCM có thị trường thứ cấp sôi động. Rao lên các trang batdongsan, chotot, môi giới trong khu, 30 đến 90 ngày có khách xem thật. Giá đúng thị trường ra được hàng trong 60 đến 90 ngày, chi phí giảm giá 2 đến 5% để bán nhanh.

Đất và nhà vành ngoài thanh khoản thấp hơn nhiều. Long Thành, Bến Cát, Nhơn Trạch, chờ 6 đến 18 tháng mới bán được, phải giảm giá 8 đến 15% mới thoát. Có lô đất Hoàn theo dõi 2 năm chưa có khách xem thật.

Chi phí chôn vốn thanh khoản cao là chi phí thầm lặng. Một lô đất 3 tỷ chôn 12 tháng chờ bán, lãi cơ hội mất khoảng 165 triệu (nếu gửi ngân hàng 5,5%). Cộng chi phí giảm giá 250 triệu để thoát hàng, tổng thiệt 415 triệu chỉ vì chọn khu thanh khoản thấp.

Kết luận tiêu chí ba, mua gần thanh khoản thắng mua xa gấp 3 đến 5 lần.

Tiêu chí bốn: chi phí quản lý và rủi ro chọn khu

Mua gần trong thành phố có chi phí quản lý thấp. Ban quản lý tòa nhà, đội ngũ dịch vụ, bảo vệ khu vực đều sẵn có. Nếu là căn hộ, phí quản lý 12 đến 25 nghìn một mét vuông một tháng. Nếu là nhà phố, chi phí bảo trì thường xuyên khoảng 3 đến 5 triệu một tháng, có thợ tại chỗ.

Mua xa vành ngoài, đặc biệt đất trống, chi phí quản lý ẩn cao. Đất bỏ trống 2 năm bị hàng xóm lấn ranh, có khi bị dựng nhà tạm chiếm dụng. Cỏ mọc, đường vào hư hỏng. Đi kiểm tra mỗi 3 tháng một lần, mỗi chuyến 2 đến 3 ngày, chi phí 5 đến 8 triệu.

Rủi ro chọn khu ở vành ngoài cao gấp 3 đến 4 lần vùng lõi. Vì vành ngoài phụ thuộc vào hạ tầng chưa hoàn thiện, kế hoạch nhà nước có thể chậm 3 đến 5 năm so với dự kiến, dân về ở chưa đủ dày. Chọn sai khu chờ 8 đến 10 năm mới có sóng.

Sai lầm thường gặp

Ba sai lầm Hoàn thấy nhiều nhất khi khách quyết định mua xa cho rẻ.

Sai lầm thứ nhất là lấy giá Hà Nội làm mỏ neo, thấy vành ngoài TP.HCM 25 triệu một mét vuông là “rẻ”. So sánh không đúng cột. Giá vành ngoài phải so với vành ngoài, giá lõi phải so với lõi. Long Thành 25 triệu không rẻ so với chu kỳ, nếu đất chưa có hạ tầng thật thì đó là giá chôn vốn.

Sai lầm thứ hai là mua theo bản đồ quy hoạch trên giấy, không đi thực địa. Ai cũng có thể vẽ ra bản đồ đẹp, nhưng thực địa mới cho biết đường nào đã thảm nhựa, đường nào còn đất đỏ. Một dự án Vành đai 3 trên giấy đi qua khu này, nhưng thực tế cách khu 4 km, giá đất khu đó không hưởng lợi thật.

Sai lầm thứ ba là mua nhiều lô nhỏ vành ngoài để “chia rủi ro”. Thực tế là chia rủi ro thất bại cho tất cả các lô, thay vì tập trung vốn vào 1 lô có nghiên cứu kỹ. 4 lô 1,3 tỷ mỗi lô ở 4 khu khác nhau vành ngoài, xác suất 3/4 lô thất bại (không tăng giá đủ trong 5 năm) là rất cao. Thà 1 lô 5 tỷ ở khu chắc chắn.

Trò chuyện thẳng: câu hỏi anh chị đang nghĩ

Lúc này em Khoa có thể đang nghĩ, nghe Hoàn nói vùng lõi tốt hơn, vậy chỉ có người vốn nhiều 20 tỷ trở lên mới mua vùng lõi được sao? Em có 5 tỷ có nên vào vành ngoài không? Hoàn hiểu câu hỏi này rất phổ biến.

Câu trả lời thật, có nhiều giải pháp trung dung không nhất thiết chọn cực. Với 5 tỷ, em có thể mua căn hộ 2 phòng ngủ 65 đến 75 mét vuông ở Thủ Đức lõi (không phải Thủ Đức vành ngoài), giá 60 đến 75 triệu một mét vuông. Đây là vùng cận lõi, có dân về ở đông, có tuyến metro, có trường học đại học lớn, có nhu cầu thuê ổn định. Không phải cực đắt như quận 1 Vinhomes, cũng không cực xa như Long Thành. Trung dung thắng cực đoan.

Bằng chứng từ số thật

Hoàn đưa em Khoa hai case cụ thể.

Case một, anh khách Hoàn tên Đông, năm 2020 cầm 4,5 tỷ vào Nam. Anh chọn mua nhà phố hẻm Bình Tân giá 4,3 tỷ, dòng thuê 14 triệu một tháng. Đến 2026, căn đó rao lại 6,2 tỷ, tăng 44% trong 6 năm, cộng dòng thuê ròng 700 triệu. Tổng lợi tức tuyệt đối 2,4 tỷ trên vốn 4,3 tỷ.

Case hai, một anh khác tên Tùng cùng cầm 4,5 tỷ năm 2020 chọn mua 3 lô đất tách thửa Bến Cát mỗi lô 1,4 tỷ. Đến 2026, mỗi lô còn khoảng 1,8 đến 2 tỷ, tăng 35 đến 42%. Nhưng chưa bán được lô nào vì thanh khoản kém, không có dòng thuê. Rao 8 tháng nay, chỉ có 2 khách xem thật. Tùng đang bị chôn vốn.

Cùng vốn, cùng thời điểm vào, kết quả khác nhau vì chọn gần hay xa.

Cam kết của Hoàn

Hoàn không đẩy anh chị vào vùng lõi bằng mọi giá. Có nhiều trường hợp Hoàn khuyên khách vành ngoài, khi khách có 4 đến 5 tỷ đầu tư ở tệp giữ nắm dài hạn 8 đến 10 năm, chấp nhận không có dòng tiền, chờ hạ tầng lớn. Nhưng Hoàn nói thẳng những case đó là ngoại lệ, không phải chuẩn cho phần lớn nhà đầu tư miền Bắc lần đầu vào Nam. Chuẩn là cận lõi hoặc vùng lõi.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 4 tỷ, mua vùng lõi được cái gì? 4 tỷ vẫn mua được căn hộ 2 phòng ngủ 60 mét vuông ở Thủ Đức lõi hoặc quận 12 vùng cận lõi. Giá dao động 60 đến 68 triệu một mét vuông. Dòng thuê 14 đến 18 triệu một tháng, tỷ suất 4,2 đến 5%. Đây là ngân sách vừa với căn hộ cận lõi, không phải nhà mặt đất.

Nếu tôi muốn mua đất để giữ 10 năm dài hạn, vành ngoài có hợp không? Có, nếu em có 3 điều kiện. Một, chọn được khu có hạ tầng thật (không phải trên giấy), Vành đai 3 khép kín, Sân bay Long Thành khai thác, KCN mới đang xây. Hai, có người thẩm định pháp lý tại chỗ trước khi mua. Ba, không kỳ vọng dòng tiền, sẵn sàng chờ 8 đến 10 năm. Thiếu 1 trong 3, đừng vào vành ngoài.

Cận lõi có phải là vùng ven không? Không hoàn toàn giống. Cận lõi là các quận, phường đã đô thị hóa, cách trung tâm quận 1 dưới 12 km, có dân về ở dày, có tuyến giao thông chính (metro, quốc lộ, vành đai). Ví dụ Thủ Đức lõi, quận 12, quận Gò Vấp. Vùng ven xa hơn, 15 đến 30 km, dân về chưa dày, hạ tầng còn thiếu. Cận lõi an toàn, vùng ven mạo hiểm.

Có nên chia vốn nửa gần nửa xa để cân? Được, nhưng theo tỷ lệ 70/30 nghiêng về gần. 70% vốn vào vùng lõi hoặc cận lõi, cho dòng tiền và thanh khoản. 30% vào vành ngoài chọn kỹ, cho biên tăng dài hạn. Chia đều 50/50 không tối ưu vì nửa vành ngoài không đủ để chọn nổi 1 khu có nghiên cứu kỹ.

Đọc thêm bài cùng cụm: căn hộ hay đất nền cho người ở xa, mua dự án hay đất tách thửa, và tự đi mua hay nhờ người dẫn.

Hành động ngay

Mỗi tháng em Khoa chần chừ là một tháng vùng cận lõi Thủ Đức nhích giá thêm 0,8 đến 1,2%. 5,2 tỷ hôm nay mua được căn 78 mét vuông, quý sau có thể chỉ mua được căn 74 mét vuông cùng khu. Đây là toán học của thị trường, không phải Hoàn nói để thúc.

Anh chị muốn Hoàn dẫn đi thực địa 3 khu (một vùng lõi, một cận lõi, một vành ngoài) trong 1 chuyến 3 ngày để tự thấy khác biệt tuần này hay tuần sau? Nhắn tin cho Hoàn kèm ngân sách và thời điểm rảnh. Hoàn thiết kế lịch và gửi trong ngày, không tính phí cho chuyến khảo sát đầu.

P.S. Hoàn lo nhất là em Khoa nghe sale chào “rẻ 4 lần Thủ Đức” rồi chốt Long Thành mà chưa biết khu đó có hạ tầng thật hay chỉ trên giấy. Vành ngoài không phải cho ai cũng được. Đi thực địa trước khi ký cọc, đừng ký theo bản đồ sale in ra.