Mua nhanh khi gặp hàng tốt hay chờ thêm cho chắc: NĐT miền Bắc đang phân vân đây

Đêm thứ Sáu tuần trước, Hoàn nhận cuộc gọi từ anh Thành lúc 11 giờ đêm. Giọng anh gấp gáp. “Hoàn ơi, cái căn nhà phố ở Bình Chánh anh đang xem, môi giới nói sáng mai có người vào cọc rồi. Anh có nên chốt luôn tối nay không, chuyển khoản qua Zalo cho họ giữ chỗ?” Hoàn hỏi lại: “Anh đã xem thực địa chưa?” “Chưa. Anh xem qua ảnh với video môi giới quay.” Hoàn nói một câu duy nhất: “Anh tắt máy đi ngủ. Sáng mai anh gọi lại cho em.”

Sáng hôm sau anh Thành gọi. Cái căn nhà đó không có ai vào cọc. Môi giới bịa để tạo áp lực. Anh Thành 41 tuổi, làm giám đốc kinh doanh một công ty vật liệu ngoài Bắc, có 8 tỷ trong tay, tỉnh táo trong mọi việc trừ lần đầu mua nhà ở xa quê. Hoàn đã dùng câu chuyện này rất nhiều lần để mở đầu cho một bài học mà Hoàn thấy anh chị NĐT miền Bắc hay vấp: phân biệt “mua nhanh vì đây là hàng tốt” và “mua vội vì đang bị đẩy”.

Mua nhanh là gì và khi nào nên mua nhanh thật sự

Mua nhanh là ra quyết định trong 24 đến 72 giờ sau khi tìm được sản phẩm ưng ý. Không phải mua trong 30 phút qua điện thoại. Không phải mua vì môi giới nói “hàng nóng lắm anh ơi”. Mua nhanh là mua có chuẩn bị.

Anh chị chỉ nên mua nhanh khi hội đủ ba điều kiện sau. Không đủ ba, đừng ép mình.

Điều kiện một: Đã có bản đồ giá vùng đó ít nhất 3 tháng trước. Nghĩa là anh chị biết Bình Chánh đường Trần Đại Nghĩa nhà phố hẻm xe hơi đang ở mức 45 đến 55 triệu/m² theo giá rao (giá thật thấp hơn khoảng 10-15%), và anh chị đã đọc bảng giá đó từ ba tháng trước. Khi thấy một căn báo 48 triệu/m², anh chị đối chiếu được ngay là trong ngưỡng hay ngoài ngưỡng.

Điều kiện hai: Đã đi thực địa vùng đó ít nhất 1 lần. Không phải xem qua Google Maps. Phải đã đứng ở con đường đó, đi vào con hẻm đó, ngồi trong quán cà phê đối diện để nhìn xe cộ ra vào giờ cao điểm. Khi thấy căn nhà mới, anh chị hình dung ra ngay vị trí, không cần đến tận nơi lần nữa.

Điều kiện ba: Đã có sẵn tiền trong tài khoản, hoặc đã được ngân hàng phê duyệt sơ bộ hạn mức vay. Không phải “để em gọi ngân hàng hỏi”. Phải là “em có sẵn tiền đây, ký hợp đồng đặt cọc là chuyển được liền”.

Khi đủ ba điều kiện đó, tìm được căn giá đúng trong khu đúng, chốt cọc trong 48 giờ là hoàn toàn tỉnh táo. Không phải vội. Vì việc chuẩn bị đã kéo dài mấy tháng trước rồi.

Mua nhanh hay chờ thêm bất động sản - Trần Quốc Hoàn trong chuyến thực địa dẫn NĐT miền Bắc vào Nam — Mua nhanh hay chờ thêm bất động sản – Trần Quốc Hoàn trong chuyến thực địa dẫn NĐT miền Bắc vào Nam

Chờ thêm cho chắc là gì và cạm bẫy nó giấu

Chờ thêm cho chắc nghe rất khôn ngoan. Nhưng đa số anh chị NĐT miền Bắc dùng cụm từ này để hợp lý hoá cho sự sợ hãi. Chờ thêm hai tháng để “xem giá có xuống nữa không”. Chờ thêm ba tháng để “chờ có căn khác đẹp hơn”. Chờ thêm sáu tháng để “chờ tình hình rõ ràng hơn”. Sáu tháng sau nhìn lại, căn nhà năm ngoái 4,5 tỷ giờ đã 5 tỷ, và anh chị vẫn chưa mua gì.

Có một câu Hoàn hay nói với khách: “Người mua đợi giá xuống thì thường ngồi ngoài cả một chu kỳ. Người mua giá đúng thì đã ở trong tài sản lâu rồi.” Không phải Hoàn khuyên bừa. Hoàn đang nhìn thấy cả một tệp NĐT Bắc đã đợi từ 2023 tới nay, ba năm rồi vẫn chưa vào Nam, mỗi năm nhìn giá lên thêm 10-15% ở mấy khu tốt.

Chờ thêm có lý duy nhất khi: (một) anh chị chưa xong bản đồ giá và chưa đi thực địa, (hai) căn nhà hiện tại đang xét có yếu tố pháp lý chưa rõ, (ba) anh chị chưa quyết được rõ mình muốn dòng thuê hay muốn giữ đất chờ tăng giá. Ba lý do đó chờ mới thật. Còn lại là sợ hãi mặc áo trí tuệ.

Ba câu hỏi phải trả lời trước khi chốt cọc

Khi đứng trước quyết định “mua nhanh hay chờ thêm”, anh chị buộc bản thân trả lời rõ ba câu này. Trả lời được là chốt. Trả lời không được là chờ.

Câu một: Nếu ba năm nữa nhìn lại, mình có tiếc vì đã bỏ qua căn này không? Hoàn không hỏi “có tiếc vì đã mua không” — mua rồi thì trách nhiệm mình phải chịu. Hoàn hỏi “tiếc vì bỏ qua không”. Nếu câu trả lời là “tiếc” thì chốt. Vì khi anh chị thấy tiếc trước khi bỏ qua, nghĩa là căn đó có điểm mạnh anh chị chưa dám thừa nhận.

Câu hai: Nếu bỏ qua căn này, tuần sau có căn tương đương ở khu tương đương không? Nếu khu vực đó có mấy chục căn tương đương đang bán, chờ thêm không mất gì. Nếu khu đó cả năm mới ra một căn có vị trí như vậy, chờ là mất cơ hội thật. Muốn trả lời câu này, quay lại điều kiện một ở phần trên: phải có bản đồ giá và biết nguồn hàng của vùng đó.

Câu ba: Mình đang sợ điều gì thật sự? Sợ mua nhầm giá? Sợ pháp lý? Sợ vợ chồng cãi nhau? Sợ bố mẹ chê? Ghi rõ nỗi sợ ra giấy. Nếu nỗi sợ là “chưa kịp kiểm chứng số liệu” thì kiểm chứng xong rồi chốt. Nếu nỗi sợ là “mình chưa quen với việc mua ở xa” thì đó là nỗi sợ chung, không cụ thể, bỏ qua đi rồi mua căn khác vẫn sẽ sợ y như vậy.

Sáu dấu hiệu môi giới đang ép anh chị mua vội

Hoàn ghi ra sáu câu này để anh chị nhận ra khi nào mình đang bị đẩy chứ không phải đang mua nhanh.

Một: “Chiều nay có người vào cọc rồi anh ạ.” Câu này nghe không dưới ba lần mỗi tuần trong đời một môi giới. Đa số là bịa. Nếu thật thì để họ cọc, mình tìm căn khác.

Hai: “Giá này chỉ trong hôm nay, mai chủ tăng giá.” Chủ nhà không đăng giá theo giờ. Ai bảo giá tăng trong 24 giờ đều đang đẩy.

Ba: “Anh không cần đi xem đâu, em ở đó rồi, em xem giúp anh.” Không. Không ai xem giúp được anh chị. Nếu không đi thực địa được thì cử người tin cậy đi thay, không giao cho môi giới bên bán.

Bốn: “Ký hợp đồng đặt cọc xong rồi có gì tính sau.” Không có gì tính sau cả. Hợp đồng cọc là ràng buộc pháp lý. Ký xong mà tính lại là mất cọc.

Năm: “Sổ đỏ ngân hàng đang giữ, mai lên phòng công chứng làm luôn.” Sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thì phải giải chấp trước khi bán. Không có chuyện “mai công chứng luôn”. Ai nói vậy là đang giấu vấn đề pháp lý.

Sáu: “Anh chuyển cọc qua Zalo em giữ chỗ cho, mai công ty làm hợp đồng sau.” Chuyển tiền cho ai đó không phải chủ nhà, không có hợp đồng ký tay, là tự nguyện mất tiền. Không bao giờ làm chuyện này.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một: mua nhanh vì sợ hụt cơ hội, không phải vì đã chuẩn bị. Đây là sai lầm đắt nhất. Người mua nhanh có chuẩn bị ba tháng khác hoàn toàn với người mua nhanh vì môi giới đẩy. Nhìn bên ngoài giống nhau, kết quả sáu tháng sau khác nhau một trời một vực.

Sai lầm hai: chờ thêm mãi mà không có tiêu chí “chờ đến khi nào thì chốt”. Chờ phải có mốc. Chờ đến khi thấy 3 căn có giá dưới ngưỡng X thì chốt căn tốt nhất. Chờ đến khi đi thực địa xong 2 vùng thì chốt vùng ưng. Chờ mà không có mốc là chờ mãi.

Sai lầm ba: đổi tiêu chí liên tục để không phải quyết. Tuần trước muốn nhà phố, tuần này muốn căn hộ, tuần sau muốn đất nền. Đổi tiêu chí liên tục là dấu hiệu chưa xác định được mình đang cần gì. Trước khi mua bất cứ căn nào, phải chốt được rõ: mình cần dòng thuê hay cần lãi vốn, cần cho thuê nhanh hay chấp nhận trống ba tháng đầu. Đổi liên tục là không quyết được, không phải chờ cơ hội.

Vậy Hoàn xử lý thế nào với khách của mình

Với mỗi khách NĐT miền Bắc mới vào, Hoàn đều làm ba việc theo thứ tự trước khi để họ đứng trước bất cứ căn nhà nào.

Một, làm rõ vốn và mục tiêu: 5-11 tỷ hướng dòng thuê ở vùng ven Vành đai 3, 20-50 tỷ hướng vị thế trong lõi. Không có tệp dưới 5 tỷ, không có tệp lẫn lộn.

Hai, dựng bản đồ giá 3 khu vực mà khách quan tâm, đọc trong 2 tuần. Nếu Bình Chánh đang là 45-55 triệu/m² nhà phố hẻm xe hơi thì khách phải thuộc con số đó trước khi đi xem căn nào.

Ba, đi thực địa 2 vùng, mỗi vùng 1 ngày. Ngồi cà phê trong khu đó ít nhất một giờ để nhìn nhịp sống. Đi hết các tuyến đường chính trong khu.

Xong ba bước đó, khi có căn đúng giá đúng khu, Hoàn nhắn khách: “Căn này đúng ngưỡng anh cần, đi xem chiều mai được không? Nếu ưng, cọc trong 48 giờ.” Đó là mua nhanh thật. Không phải vội.

Câu hỏi thường gặp

Em vừa nghe tin căn nhà em thích có người vào cọc, em nên chuyển ngay hay xem thực địa trước?

Không bao giờ chuyển tiền trước khi xem thực địa. Nếu người khác cọc mất, thì đó không phải căn của mình. Xem thực địa là điều tối thiểu để phân biệt “hàng thật đúng giá” với “hàng đã có vấn đề nên chủ muốn ra nhanh”. Không đi thực địa là mù mắt.

Em đã đi thực địa rồi, thấy ưng, nhưng vợ em muốn xem thêm 2-3 căn nữa để so. Có nên chờ vợ đi cùng không?

Nên. Không phải vì vợ có thể nhìn ra cái mình chưa thấy (có thể có, có thể không), mà vì đầu tư chung là quyết định chung. Nếu bây giờ mua mà vợ chưa được xem, ba năm nữa lúc thị trường xuống hoặc căn nhà có vấn đề, vợ sẽ nhắc lại chuyện “hồi đó em không được xem”. Cho vợ vào từ đầu, quyết định vững hơn nhiều.

Em có bản đồ giá rồi, có đi thực địa rồi, có tiền rồi, mà vẫn thấy sợ chốt. Sợ vậy có phải dấu hiệu không nên mua không?

Không hẳn. Sợ khi xuống tiền lớn là chuyện tự nhiên, ai cũng có. Nếu ba tiêu chí chuẩn bị đều đủ mà vẫn sợ, thì nỗi sợ đó là do lần đầu mua ở xa. Cách xử lý là kể lại nỗi sợ với người đã đi trước (Hoàn hoặc người nào khách quan mà anh chị tin), xem họ có thấy dấu hiệu cụ thể nào đáng lo không. Nếu họ nhìn số liệu vẫn thấy ổn, sợ chỉ là cảm giác lần đầu.

Nếu em bỏ qua căn này, sáu tháng nữa nhìn lại thấy tiếc, thì phải làm gì?

Ghi vào sổ. Không phải để tự trách, mà để lần sau khi gặp căn tương tự, mình quyết được nhanh hơn. Đầu tư là kỹ năng, và kỹ năng đó tăng lên nhờ tiếc đúng lúc.

CTA

Anh chị muốn Hoàn dựng bản đồ giá cho 3 khu miền Nam mà anh chị đang quan tâm, hay muốn Hoàn xem giúp căn nhà cụ thể mà anh chị đang phân vân chốt? Nhắn cho Hoàn kèm vốn và khu vực, Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất là ba tháng nữa anh chị lại nhắn tin lúc 11 giờ đêm hỏi “có nên chốt luôn tối nay không”. Đến lúc đó Hoàn cũng chỉ trả lời được một câu như đã trả lời anh Thành: tắt máy đi ngủ, sáng mai gọi lại. Vì chuẩn bị mấy tháng thì đủ để mua nhanh, không chuẩn bị thì mãi mãi là mua vội.