Chị Nhung 47 tuổi, ngoài Bắc Ninh, vừa từ Nhơn Trạch quay về Hà Nội.
Chị nhắn em một câu: “Em ơi, sao một khu rộng mấy chục hecta, đường to, đèn cao áp đầy đủ, mà tối 7 giờ không có một bóng người vậy?”
Em hỏi lại: “Chị có thấy cửa hàng tạp hoá nào sáng đèn không?”
Chị im lặng một lúc rồi đáp: “Không. Không có.”
Đó là khoảnh khắc chị Nhung tự trả lời được câu hỏi của mình.
Đô thị ma là gì, đô thị sống là gì
Đô thị ma là khu đã xây xong hạ tầng, có đường, có điện, có nhà, nhưng không có người ở thật, không có chợ thật, không có trẻ con đi học. Nó là một bộ xương rất đẹp — nhưng không có máu thịt chạy bên trong.
Đô thị sống là khu có người ăn cơm tối, có khói bay từ bếp, có tiếng xe máy 6 giờ sáng đi làm, có tiếng trẻ con khóc ở nhà bên cạnh. Nó có thể chưa đẹp bằng đô thị ma trên ảnh chụp drone. Nhưng nó có sự sống thật.
Anh chị nghe cái khái niệm này quen tai. Nhưng đa số người Bắc lần đầu vào Nam tin rằng đường rộng tức là sẽ có người về. Đó là tư duy đến từ Hà Nội — nơi đất chật người đông, làm ra đường nào là đầy ngay đường đó.
Trong Nam khác. Đất rộng hơn. Người ít hơn. Có vùng làm đường 10 năm vẫn cỏ mọc.
Vì sao có đô thị ma trong Nam mà ngoài Bắc ít gặp
Lý do thật không phải vì miền Nam làm dự án ẩu. Mà vì hai chuyện này.
Một là đất công nghiệp và đất ở không đi cùng nhịp. Có khu chủ đầu tư đẩy nhà ở trước, hi vọng nhà máy kéo về sau. Nhưng nhà máy chậm 5 năm — thế là nhà xây xong không có ai về thuê, không có ai về mua.
Hai là người Nam mua nhà gần chỗ làm. Người Bắc quen mua nhà đẹp dù xa, sáng dậy đi 20 cây số đi làm. Người Nam không thế. Họ ưu tiên gần — gần chợ, gần trường, gần công ty. Khu nào không có ba thứ đó, người Nam không vào.
Anh chị mang tư duy Bắc vào áp lên đất Nam — anh chị sẽ thấy khu nào cũng “có tiềm năng”. Nhưng tiềm năng không trả tiền thuê hàng tháng.
5 dấu hiệu để nhìn ra đô thị ma trong 30 phút
Em đi thực địa hàng tuần. Em rút ra 5 dấu hiệu này — anh chị áp dụng được ngay.
Dấu hiệu 1: đếm số nhà có sáng đèn lúc 7 giờ tối. Một con phố 50 căn mà chỉ 3-5 căn có ánh đèn — đó là đô thị ma. Đô thị sống có ít nhất 60% căn sáng đèn.
Dấu hiệu 2: tìm cửa hàng tạp hoá, quán cơm, tiệm cắt tóc. Ba thứ này là máu của một khu dân cư. Không có ba thứ đó — không có người sống thật. Người ta không lái xe 5 cây đi mua chai dầu ăn.
Dấu hiệu 3: nghe tiếng động. Đứng giữa khu lúc chiều tối, im hơi thở 30 giây. Có nghe tiếng trẻ con khóc, tiếng xoong nồi va chạm, tiếng tivi vọng ra không? Không có — bỏ qua khu đó.
Dấu hiệu 4: nhìn đồ phơi trên ban công. Quần áo phơi, chậu cây có lá xanh, dép để trước cửa — đó là dấu hiệu nhà có người ở thật. Nhà sạch tinh, cửa khoá kín suốt ngày — phần lớn là nhà mua đầu cơ, không có người ở.
Dấu hiệu 5: hỏi shipper. Anh chị bắt một shipper đang chạy qua, hỏi “anh ơi khu này một ngày anh giao mấy đơn?” Shipper là người trung thực nhất về mật độ dân cư. Họ giao 30 đơn/ngày = đô thị sống. Họ giao 3 đơn/ngày = đô thị ma.
Hai khu trong Nam người Bắc hay nhầm nhất
Em đi nhiều, em thấy hai khu này người Bắc hay nhầm là đô thị sống nhưng thực ra vẫn đang là đô thị ma. Em không nói tên cụ thể vì mỗi khu có nhiều phân khu khác nhau — chỗ này ma, chỗ kia sống.
Nhưng nguyên tắc chung: khu nào quảng cáo bằng ảnh drone từ trên cao, ảnh hoàng hôn, ảnh đường vắng đẹp — anh chị phải cảnh giác. Đô thị sống không cần khoe vẻ đẹp từ drone. Nó khoe vẻ đẹp từ 6 giờ sáng có người dắt chó đi dạo.
Còn khu nào quảng cáo bằng ảnh chợ nhỏ, ảnh bà cụ ngồi bán xôi sáng, ảnh học sinh đi học — đó thường là khu thật.
Sai lầm thường gặp
Người Bắc lần đầu vào Nam hay mắc 3 lỗi này.
Lỗi 1: tin vào sa bàn của chủ đầu tư. Sa bàn nào cũng có người đi bộ, có gia đình ngồi ghế đá, có trẻ con chạy. Nhưng sa bàn không phản ánh hiện thực 5 năm tới. Em từng đứng giữa một khu Nhơn Trạch — sa bàn vẽ một thiên đường, hiện thực là cỏ cao đến đầu gối.
Lỗi 2: nghe môi giới nói “sắp có người về”. “Sắp” là từ nguy hiểm nhất trong ngành này. Sắp có thể là 6 tháng, có thể là 6 năm. Anh chị đợi 6 năm — tiền chôn 6 năm.
Lỗi 3: nhìn hạ tầng quá to. Đường to không kéo người về. Việc làm kéo người về. Trường học kéo người về. Chợ kéo người về. Hạ tầng to chỉ là điều kiện cần — không phải điều kiện đủ.
Tại sao đô thị ma không bán được lại
Đây là phần đau nhất.
Anh chị mua đô thị ma 3 tỷ. 2 năm sau thị trường lên giá — anh chị muốn bán. Anh chị rao 3,5 tỷ.
Không ai mua. Vì sao?
Vì người mua thật cũng nhìn thấy điều anh chị từng thấy: khu này không có người ở. Người ta không mua nhà về cho con cháu ở khu không có trường học. Người ta không mua đầu tư cho thuê khu không có cầu thuê.
Khu nào không bán được lại — khu đó là chôn vốn 5 năm. Tiền nằm im trong căn nhà không ai thuê, không ai mua. Cuối năm nhìn lại tài khoản vẫn vậy.
Đô thị sống đắt hơn — nhưng đáng
Anh chị đứng giữa hai lựa chọn. Một bên là đô thị ma 3 tỷ. Một bên là đô thị sống 4 tỷ.
Người Bắc lần đầu vào Nam hay chọn 3 tỷ — vì “rẻ hơn”. Người đã ở Nam 10 năm chọn 4 tỷ — vì biết 4 tỷ có người thuê, 3 tỷ không.
Một tỷ chênh lệch đó — không phải là tiền. Đó là 3 năm cuộc đời anh chị có hay không có dòng tiền hàng tháng. Đó là anh chị có ngủ ngon hay không khi cuối tháng nhìn ngân hàng.
Em không bao giờ dẫn khách vào đô thị ma — kể cả khi hoa hồng cao gấp đôi. Vì em biết một điều: khách hài lòng 1 lần kể em nghe 3 năm. Khách bị dẫn sai 1 lần kể em nghe 30 năm.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi 1: Nhơn Trạch có phải đô thị ma không? Có những khu Nhơn Trạch vẫn là đô thị ma sau 10-15 năm. Nhưng cũng có những khu đã có người về (gần KCN, gần đường lớn nối Q9). Phải đi từng phường mới phân biệt được. Em không gom cả Nhơn Trạch thành một khái niệm.
Hỏi 2: Đô thị ma có giá rẻ — mua chờ tăng giá được không? Được, nhưng anh chị phải sẵn tiền chờ 7-10 năm. Đa số người Bắc nói “chờ được” nhưng 3 năm sau muốn rút vì có việc gia đình. Lúc đó bán không ai mua. Đô thị ma chỉ hợp với người có vốn dư rất nhiều, không cần dùng đến.
Hỏi 3: Em có dẫn khách đi xem đô thị sống không? Có. Em đi mỗi tuần. Em đi vào giờ ăn cơm tối thay vì giờ hành chính. Anh chị muốn đi cùng em một buổi — em sắp lịch.
Hỏi 4: Đô thị mới mở bán có phải đô thị ma không? Không nhất thiết. Có khu mở bán mà 2 năm sau đã có người về ở 70% (gần KCN, gần Sài Gòn). Có khu mở bán 10 năm vẫn không có ai. Phải nhìn vào lý do người ta sẽ về — không nhìn vào lúc mở bán.
P.S.
P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều em lo nhất là 6 tháng nữa anh chị nhắn em: “Em ơi, anh mua khu này 2 năm rồi, giờ rao bán không ai hỏi, tiền chôn không rút ra được.”
Em sẽ không trách. Em chỉ nói: “Anh nhớ bài về đô thị ma không? Anh đã đứng giữa khu đó 30 phút trước khi xuống tiền chưa?”
Em không muốn nhận tin nhắn đó. Anh chị cũng không muốn gửi.
Anh chị muốn đi cùng em một buổi vào giờ ăn cơm tối ở một khu — hay muốn tôi gửi danh sách 3 khu đang là đô thị sống thật để đọc trước?
Nhắn em “ĐÔ THỊ SỐNG” — em phản hồi trong ngày.
