Chị Linh nhắn cho Hoàn sáng thứ Sáu. “Em ơi, căn em ở Vinhomes Grand Park lại trống. Khách cũ ở được 5 tháng rồi ra. Đây là khách thứ 3 trong 14 tháng. Em mệt rồi.”
Chị Linh 41 tuổi, làm tài chính cho công ty Nhật ở Hà Nội. Năm 2024 chị mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở Vinhomes Grand Park giá 3,2 tỷ. Cho thuê 15 triệu tháng. Vấn đề là khách cứ thay liên tục. Trung bình 6 tháng đổi 1 khách. Mỗi lần đổi mất 1-1,5 tháng trống.
Tính ra một năm chị mất 2 tháng trống. Tức là tỷ suất thực giảm từ 5,6% gộp xuống còn 4,7% gộp. Cộng phí môi giới mỗi lần đổi khách 1 tháng tiền thuê, năm 2 lần là 30 triệu. Tỷ suất ròng còn 3,8%.
Hoàn ngồi với chị Linh tối đó qua zoom 45 phút. Tìm ra vấn đề. Chị đang lọc khách sai. Lấy ai trả nổi tiền thì cho ở, không phân biệt loại khách. Sau khi đổi cách lọc, 8 tháng nay căn của chị có khách ở ổn định, hợp đồng 2 năm.
Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang sở hữu căn hộ Sài Gòn cho thuê hiểu cách tìm khách ổn định. Khác với tìm khách đầu tiên.
Khách thuê ổn định là ai
Khách thuê ổn định không phải khách trả tiền đầy đủ. Đó là tiêu chuẩn tối thiểu. Khách ổn định là khách ở 2-3 năm liên tục, gia hạn hợp đồng, không gây phiền hà, trả tiền đúng hạn, nếu chuyển đi thì báo trước 1-2 tháng.
Khác với khách trả tiền đầy đủ mà ở 4-6 tháng rồi đi. Hoặc khách trả tiền đúng nhưng gọi anh chị mỗi tuần báo sự cố nhỏ.
Khách ổn định không tự đến. Anh chị phải lọc ra từ nguồn ban đầu. Cách lọc khác nhau cho từng phân khúc căn hộ. Hoàn chia thành 3 phân khúc và 5 nguồn khách khác nhau.
5 nguồn khách thuê cho căn hộ Sài Gòn
Hoàn liệt kê theo độ ổn định, cao nhất đến thấp nhất.
Nguồn 1. Người nước ngoài làm việc cho công ty đa quốc gia (expat). Chủ yếu Hàn Quốc, Nhật, Singapore, châu Âu. Hợp đồng làm việc 2-3 năm thường. Thu nhập ổn định cao. Trả tiền đúng hạn. Yêu cầu căn full nội thất, gần khu công ty (Quận 1, Quận 7, Thủ Đức). Giá thuê chấp nhận cao hơn 20-30% giá thị trường. Đây là nguồn ổn định nhất nhưng kén căn.
Nguồn 2. Gia đình trẻ Việt làm cho công ty lớn. Cặp vợ chồng 30-40 tuổi, có 1-2 con nhỏ, làm cho ngân hàng, công ty công nghệ, đa quốc gia. Thuê 2-3 năm để con đi học gần. Ưu tiên căn gần trường quốc tế hoặc trường tốt, có ban công, an ninh tốt.
Nguồn 3. Lao động chuyên môn Việt độc thân/cặp đôi. Người 25-35 tuổi, làm IT, tài chính, marketing. Thuê 1-2 năm. Ưu tiên căn studio hoặc 1 phòng ngủ ở Thủ Đức, Bình Thạnh, Quận 7. Giá thuê tương đối, ổn định trung bình.
Nguồn 4. Sinh viên đại học chia phòng. Thường 3-4 sinh viên thuê chung. Trả tiền chia ra. Ở 1 năm theo năm học. Hè trống. Phân khúc giá rẻ. Không ổn định lắm vì cuối năm sinh viên ra trường thay đổi.
Nguồn 5. Khách thuê ngắn hạn theo dự án. Người Việt vào Sài Gòn làm dự án 3-6 tháng. Trả tiền theo tháng. Không ký hợp đồng dài. Đây là nguồn ít ổn định nhất nhưng giá cao.
Cách lọc khách trước khi ký hợp đồng
Đây là chỗ chị Linh đã sai. Chị chỉ kiểm tra tiền cọc và CMND. Hoàn dạy chị 5 câu hỏi phải hỏi trực tiếp trước khi quyết định cho thuê.
Câu 1. Anh chị làm ở đâu, công ty nào, làm bao lâu rồi. Câu này lọc người đang ổn định việc làm khỏi người đang tìm việc.
Câu 2. Anh chị thuê căn này dự định ở bao lâu, vì sao. Người định ở 2-3 năm trả lời có lý do cụ thể (con đi học, công ty gần). Người định ở 6 tháng thường trả lời mơ hồ.
Câu 3. Anh chị đang ở đâu, vì sao chuyển. Câu này phát hiện được người mới chuyển công tác, có nhu cầu ở dài. Hoặc người đang có vấn đề với chủ cũ.
Câu 4. Số người sống trong căn hộ là mấy người. Câu này phát hiện trước được khách định cho 6-8 người ở chung trong căn 2 phòng ngủ. Đây là dấu hiệu căn sẽ xuống cấp nhanh.
Câu 5. Anh chị có thú cưng không, có hút thuốc không. Câu này không phải để cấm. Là để định giá đúng và đặt điều khoản hợp đồng đúng. Khách nuôi mèo và khách không nuôi mèo căn xuống cấp khác nhau hoàn toàn.
Sai lầm thường gặp khi tìm khách thuê
Sai lầm thứ nhất. Cho ai trả đủ thì ở. Khách trả đủ không có nghĩa khách ổn định. Phải lọc theo nguồn và mục đích thuê.
Sai lầm thứ hai. Không hỏi đủ thông tin trước khi ký. Hoặc hỏi nhưng không xác minh. Phải gọi điện cho công ty khách làm, xác nhận có nhân sự đó thật.
Sai lầm thứ ba. Giá quá rẻ thu hút khách kém. Giá thấp hơn thị trường 10-15% nghe có vẻ giúp tìm khách nhanh, thực ra thu hút nhóm khách dễ chuyển đi. Giá đúng thị trường thu hút khách có ý định ở dài.
Sai lầm thứ tư. Không kiểm tra căn sau 3 tháng. Anh chị nên đến (hoặc nhờ người) kiểm tra căn sau 3 tháng từ ngày khách vào. Phát hiện sớm vấn đề thay vì đợi đến lúc khách trả nhà.
Sai lầm thứ năm. Tự đăng tin mà không chọn kênh đúng. Đăng tin căn hộ cao cấp ở Chợ Tốt thu hút khách bình dân không phù hợp. Đăng tin căn studio Bình Thạnh ở batdongsan thì khách target không tới.
Kênh đăng tin theo phân khúc
Hoàn chia theo phân khúc và kênh tương ứng để anh chị không lãng phí thời gian.
Phân khúc cao cấp 25 triệu trở lên một tháng. Đăng trên batdongsan.com.vn, các trang chuyên expat như BatDongSan.com.vn (mục Cao cấp), liên hệ công ty môi giới chuyên expat. Tránh các trang phổ thông.
Phân khúc trung cấp 12-25 triệu. Đăng trên batdongsan, chotot, các nhóm Facebook chuyên cho thuê căn hộ Sài Gòn theo từng khu (Vinhomes Grand Park, Masteri, Saigon Pearl). Đây là khu vực có nhóm Facebook hoạt động mạnh.
Phân khúc bình dân 6-12 triệu. Chotot, các nhóm Facebook địa phương từng phường, môi giới chuyên căn hộ giá vừa.
Phân khúc studio dưới 6 triệu. Chotot, dán tin tại các trường đại học, công ty gần đó.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em có căn hộ 2 phòng ở Vinhomes Grand Park, thuê 15 triệu. Em không tìm được expat. Em nên hạ giá để có khách Việt không?
Trước khi hạ giá, kiểm tra full nội thất đã đủ chuẩn expat chưa (máy giặt, máy sấy, lò vi sóng, internet tốc độ cao, ban công khô). Nếu đủ thì đăng trên các nhóm Facebook expat Sài Gòn, không hạ giá. Hạ giá thu hút khách kém ổn định hơn.
Câu 2. Em có căn 1 phòng ngủ ở Thủ Đức 9 triệu. Khách 6 tháng đổi 1 lần. Em làm sao giữ khách lâu hơn?
Hai cách. Một, giảm 5-7% giá thuê khi khách gia hạn năm 2. Khách ở 2 năm tổng tiền vẫn cao hơn 2 khách ở 6 tháng cộng phí môi giới. Hai, sửa nhỏ trước khi khách ký gia hạn (sơn lại, đổi rèm). Khách thấy chủ chăm thì ở lâu.
Câu 3. Em ở Hà Nội, em không trực tiếp gặp khách thuê được. Ai lọc khách giúp em?
Có 3 lựa chọn. Một, thuê dịch vụ quản lý chuyên nghiệp 1-1,5 triệu tháng họ tự lọc. Hai, môi giới cho thuê họ lọc khách giúp lấy 1 tháng tiền thuê phí. Ba, nhờ người quen ở Sài Gòn gặp khách thay em, gọi video em xác nhận lần cuối.
Câu 4. Em muốn em phân tích căn cụ thể em đang gặp vấn đề cho thuê không?
Được. Em nhắn cho Hoàn qua zalo địa chỉ căn, giá thuê hiện tại, ảnh nội thất, lịch sử khách thuê. Hoàn xem trong ngày, gọi lại trao đổi 15-20 phút.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách kênh đăng tin chuẩn cho phân khúc căn hộ của anh chị, hay muốn Hoàn ngồi 20 phút phân tích căn cụ thể đang gặp vấn đề tìm khách? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay trong ngày.
P.S. Hoàn nói thẳng. Người cho thuê thua không phải vì giá quá cao. Là vì không lọc khách trước khi ký. Anh chị mà không hỏi đủ 5 câu trước khi cho khách vào, 6 tháng sau lại trống thuê 1-2 tháng.
