**Bài này nói với:** Chị Mai, 42 tuổi, công chức huyện ở Hưng Yên, cầm 1,2 tỷ tiền đáo hạn sổ tiết kiệm, đang nhìn một mảnh đất ở Long An mà không có thời gian xuống tận nơi để so giá.
Mảnh đất ở xa 1.400 km và một câu nhắn
Chị Mai nhắn Hoàn: “Em ơi chị thấy một mảnh đất Long An 1,1 tỷ, 100 mét vuông, có sổ hồng riêng. Môi giới bảo giá rẻ, khu đó đang lên. Chị không có cách nào xuống xem trong tháng này. Chị tin được không em?”
Hoàn trả lời: “Chị đừng tin, nhưng cũng đừng không tin. Chị mở máy tính ra làm 5 việc dưới đây trong 2 tiếng. Xong, chị biết 11 triệu một mét vuông đó là rẻ hay là bị thổi.”
Hai tiếng sau, chị Mai gọi lại: “Em ơi, mảnh đó đang bị rao cao hơn mặt bằng khu 25%. Chị cảm ơn em.”
Chị không cần đi 1.400 km để biết. Và anh chị cũng vậy.
Vì sao người ở xa hay bị thổi giá
Người bán và môi giới biết một thứ: người ở xa không có mỏ neo giá.
Người Hà Nội không biết giá đất Dĩ An, Thuận An, Long An, Nhơn Trạch bao nhiêu một mét là rẻ. Người Sài Gòn không biết giá đất Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên.
Thiếu mỏ neo nghĩa là anh chị nghe một con số không biết so với cái gì. Lúc đó môi giới nói sao cũng được. “Rẻ lắm chị ơi, khu này đang lên.” Anh chị không có cách nào kiểm được “rẻ” là so với cái gì.
Mảnh đất ở xa càng hấp dẫn thì bẫy giá càng dày. Vì bên bán biết anh chị không có mỏ neo.
Việc đầu tiên anh chị phải làm, không phải xuống xem, mà là dựng mỏ neo trước khi xuống.
Năm bước tra giá đất tỉnh từ xa trong 2 tiếng
Hoàn làm việc này cho khách 15 năm. Mẹo gói trong 5 bước, mỗi bước mất 20-30 phút.
Bước 1: Tra 20 tin rao cùng khu, cùng loại, cùng diện tích
Mở trang bán bất động sản, gõ tên xã hoặc tên khu. Lọc theo loại đất (thổ cư, nông nghiệp lên thổ, đất nền dự án) và diện tích gần giống (chênh nhau không quá 20%).
Lấy ít nhất 20 tin rao đang treo. Chép vào bảng Excel 3 cột: diện tích, giá rao, giá mỗi mét.
Tính giá mỗi mét trung bình của 20 tin. Đó là mặt bằng rao của khu.
Lưu ý thật thà: giá rao không phải giá chốt. Giá rao thường cao hơn giá chốt 5-15% ở tỉnh gần, cao hơn 5-10% ở tỉnh xa. Giá chốt thực tế là giá rao trừ đi khoảng này.
Bước 2: Loại các tin ảo, giữ tin có mùi thật
Trong 20 tin đó, không phải tin nào cũng thật. Có 3 dấu hiệu loại tin ảo:
Dấu hiệu một: giá quá thấp so với mặt bằng (dưới 60% trung bình). Đó thường là tin câu khách, không phải mảnh có thật.
Dấu hiệu hai: tin không có ảnh thật, chỉ có bản đồ hoặc ảnh phối cảnh. Mảnh có thật phải có ảnh chụp hiện trạng.
Dấu hiệu ba: tin đã rao trên 6 tháng, không hạ giá. Đó thường là tin câu, không phải chủ muốn bán thật.
Loại 3-5 tin ảo. Còn lại 15-17 tin thật. Tính giá trung bình lại. Đây mới là mỏ neo đáng tin.
Bước 3: Hỏi 2 môi giới địa phương, không nói mình đã có mảnh định mua
Vào group Facebook của khu đó, hoặc tìm số môi giới trên tin rao, gọi 2 người. Giả vờ hỏi: “Em ơi anh/chị đang có 1,2 tỷ muốn mua đất tỉnh. Khu X có mảnh nào tầm 100 mét không?”
Môi giới sẽ gửi 3-5 lựa chọn. Anh chị chép giá vào bảng. So với giá rao trên mạng.
Mẹo: không nói mình đã có mảnh định mua. Vì nếu nói ra, môi giới sẽ nói giá bên kia cao hơn, nói mảnh của họ rẻ hơn, mục đích là kéo khách sang mảnh của họ. Giả vờ chưa biết gì sẽ nhận được giá thật hơn.
Hai môi giới địa phương không quen biết nhau mà báo giá chênh nhau không quá 10% thì giá đó gần sự thật. Chênh lệch lớn hơn thì tiếp tục hỏi.
Bước 4: Kiểm giá đất Nhà nước và giá đền bù khu
Lên trang chính thức của tỉnh, tìm bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân tỉnh cho giai đoạn hiện tại. Mỗi tỉnh có bảng giá đất riêng, công bố công khai.
Giá Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường 3-5 lần. Nhưng nó cho một mỏ neo cứng. Nếu mảnh anh chị xem đang rao cao hơn giá Nhà nước 12-15 lần, phải xem lại.
Thêm một việc: tra tin bồi thường giải phóng mặt bằng gần đó. Nếu khu có dự án mới mở, giá bồi thường vừa công bố là mỏ neo thật của Nhà nước đánh giá khu đó.
Bước 5: Chụp bản đồ vệ tinh, so với giá
Vào bản đồ vệ tinh, xem hiện trạng khu đất. Hỏi mấy câu:
– Khu có đường vào không, đường mấy mét? – Xung quanh là nhà dân, đất trống, hay ruộng? – Cách tỉnh lộ, quốc lộ gần nhất bao nhiêu km? – Có trường học, chợ, bệnh viện gần đó không?
Mảnh đất 100 mét vuông ở gần đường quốc lộ, có nhà dân xung quanh, cách chợ 500 mét phải đắt hơn mảnh 100 mét giữa đồng ruộng, không có đường vào, cách trung tâm xã 3 km.
So hiện trạng với giá, anh chị sẽ nhận ra ngay mảnh này đang được định giá đúng chưa.
Chuyện chị Mai và mảnh 11 triệu một mét
Chị Mai làm xong 5 bước:
Bước 1: 20 tin rao cùng xã, cùng loại 100 mét. Trung bình giá rao là 8,5 triệu mỗi mét.
Bước 2: Loại 4 tin ảo. 16 tin còn lại trung bình 8,2 triệu một mét.
Bước 3: Hai môi giới địa phương báo mảnh tương tự giá 7,8-8,4 triệu một mét.
Bước 4: Bảng giá đất Nhà nước khu đó là 850 nghìn một mét. Giá thị trường cao hơn 10 lần giá Nhà nước, hợp lý so với các tỉnh ven Sài Gòn.
Bước 5: Chụp vệ tinh mảnh chị đang xem. Đường vào 3 mét, cách chợ 1,2 km, xung quanh có nhà dân nhưng thưa.
Kết luận: Giá thị trường thật khoảng 8-8,5 triệu một mét. Mảnh chị xem đang rao 11 triệu một mét, cao hơn mặt bằng 25%. Môi giới nói “rẻ” là chưa đúng. Giá đó không rẻ.
Chị Mai không mất 1.400 km để biết. Chị mất 2 giờ, một bảng Excel, và 2 cuộc điện thoại.
Khi nào thì bắt buộc phải xuống tận nơi
Dù vậy, có 3 trường hợp phải xuống xem, không được tin bản đồ:
Một là: mảnh có đường vào riêng, không nằm trên đường có tên trong bản đồ. Phải xuống xem đường thật rộng bao nhiêu, có đi được ô tô không, có bị chủ đất bên cạnh ngáng không.
Hai là: khu có pháp lý nhạy cảm (đất lúa chuyển, đất nông nghiệp đợi lên thổ, đất giáp quy hoạch). Phải xuống hỏi dân xung quanh và cán bộ địa chính.
Ba là: anh chị đã lọc được 2-3 mảnh đáng mua từ xa, giờ cần xuống để so sánh tay đôi. Lúc đó một chuyến đi là xứng đáng.
Nhưng xuống tận nơi là bước cuối, không phải bước đầu. Làm 5 bước trên trước, lọc xuống còn 2-3 mảnh thật đáng xem, rồi mới mua vé máy bay. Thế mới tiết kiệm thời gian và tiền.
Sai lầm thường gặp của người cầm tiền ở xa
Một là chỉ hỏi một môi giới. Môi giới nào cũng nói mảnh của mình là rẻ, khu của mình là tốt. Phải hỏi ít nhất 2 môi giới khác không quen biết nhau để chéo kết quả.
Hai là chỉ dựa vào tin rao trên mạng. Tin rao có cả thật lẫn ảo. Không lọc là lấy mặt bằng sai.
Ba là tin câu “khu này đang lên”. Câu này 90% môi giới nào cũng nói, không phải vì khu đó đang lên thật. Phải tra tin hạ tầng, quy hoạch cụ thể, không chỉ nghe câu nói.
Bốn là so giá với tỉnh khác. Giá đất ven Sài Gòn khác giá đất Thái Nguyên, khác giá đất Nghệ An. Chỉ so trong cùng tỉnh, cùng huyện.
Mẹo thực chiến của tôi
Hoàn giữ một bảng theo dõi giá 6 vùng cho miền Nam, cập nhật mỗi tháng. Mỗi lần có khách hỏi mảnh ở đâu, Hoàn mở bảng là biết ngay mảnh đó đắt hay rẻ so với mặt bằng.
Anh chị không cần bảng to như vậy. Nhưng mỗi khi xem một tỉnh, nên tự dựng mỏ neo riêng cho mình bằng 5 bước ở trên. Lần đầu mất 2 tiếng. Lần sau mất 1 tiếng. Lần thứ 5 trở đi, mất 20 phút.
Khi anh chị có mỏ neo, không ai thổi giá được anh chị nữa.
Câu hỏi hay gặp
Giá đất tỉnh thường chênh giá rao bao nhiêu phần trăm?
Tỉnh gần Sài Gòn (Long An, Bình Dương, Đồng Nai) chênh 5-10%. Tỉnh xa hơn (Tiền Giang, Bến Tre, Tây Ninh) chênh 10-15%. Khu sốt đất chênh có thể cao hơn, nhưng cũng mạo hiểm hơn. Lấy giá rao trừ 10% để ra giá chốt là mức an toàn chung.
Có nên hỏi giá qua các nhóm Zalo bất động sản?
Có, nhưng cẩn thận. Nhóm Zalo của môi giới địa phương là nơi tốt để hỏi. Nhóm chung chung “đầu tư toàn quốc” thường có người thổi giá cho dự án của họ. Tin các số của 2-3 nhóm địa phương, không tin các con số viral.
Giá trên trang rao bất động sản có đáng tin không?
Đáng tin ở mức tham khảo mặt bằng rao, không đáng tin ở mức “giá chốt”. Giá rao cao hơn giá chốt 5-15%, và trên trang có cả tin ảo. Dùng được khi lọc kỹ và kết hợp với nhiều nguồn khác.
Việc nên làm sau khi đọc xong
Nếu anh chị đang xem một mảnh đất tỉnh, mở máy tính ra, lấy giấy ghi 5 việc: – Tra 20 tin cùng khu – Loại tin ảo – Hỏi 2 môi giới địa phương (không nói đã có mảnh) – Kiểm giá đất Nhà nước – Chụp bản đồ vệ tinh
Làm 5 việc này trong 2 tiếng. Rồi mới quyết định xuống xem hay không.
Nếu muốn tôi gửi bộ phiếu tra giá đất tỉnh đầy đủ, kèm bảng Excel mẫu để chép tin rao, hãy nhắn fanpage Trần Quốc Hoàn từ khóa TRA GIÁ. Tôi gửi tận tay cho anh chị, không qua trung gian.
Chị Mai sau đó tìm được một mảnh ở xã kế bên, 95 mét vuông, giá 7,9 triệu một mét, chủ có sổ hồng riêng, cho kiểm pháp lý qua phòng công chứng gần tỉnh. Chị mua được. Hiện giờ mảnh đó đang được định giá 8,8 triệu một mét sau 8 tháng.
Khoảng 2 giờ ngồi máy tính đổi được 25% giá. Đó là khoản tiền chị kiếm được khi không bỏ qua bước mỏ neo.
