Em Nhung 41 tuổi ngồi với Hoàn ở quán cà phê Phan Xích Long chiều thứ Bảy. Em ấy vừa xem xong căn nhà phố 9,5 tỷ ở Gò Vấp sáng nay. Môi giới dẫn đi, em ấy thấy ưng. Chuẩn bị đặt cọc ngày Chủ nhật. Hoàn nghe xong hỏi. “Em có đi lại buổi tối chưa?” Em ấy trả lời. “Chưa. Sáng em đi thấy đủ rồi. Tối cũng vậy thôi.” Hoàn lắc đầu. “Em, tối không vậy thôi đâu. Em phải quay lại tối nay 8 giờ.”
Em Nhung theo lời Hoàn quay lại tối đó. Đi bộ vòng quanh 30 phút. Cô ấy nhắn Hoàn 9 giờ tối. “Anh, em không mua căn này. Có tới 3 quán bia lớn cách đó 200 mét, xe container chạy qua liên tục. Ban ngày em không thấy. Ban đêm nghe rõ mồn một.” Đây là bài Hoàn viết để anh chị hiểu vì sao xem nhà buổi tối là bước không thể bỏ. Có 7 sự thật ban đêm hé lộ mà ban ngày giấu.
Xem nhà buổi tối trước khi mua là gì
Xem nhà buổi tối là bước khảo sát tài sản sau giờ hoạt động ban ngày, thường trong khoảng 19 tới 22 giờ, để nhìn được những đặc điểm của khu vực và căn nhà bị che khuất trong ban ngày. Đây là bước bổ sung sau khi xem ban ngày, không thay thế.
Ban ngày môi giới dẫn đi, chọn giờ đẹp, chọn đường vắng, chọn tầm nhìn hướng đẹp. Ban đêm không có ai chọn giờ giúp anh chị. Đây là chỗ sự thật hiện ra. Nhiều căn ban ngày trông ổn, ban đêm không thể ở.
Bảy sự thật ban đêm hé lộ
Hoàn xếp theo mức độ dễ nhận ra.
Sự thật một là mật độ dân thật đến ở. Đêm nào cũng có đèn bật là dân đã đến ở. Đèn tối om, chỉ vài căn sáng, là dân chưa đến ở, chủ yếu là căn đầu tư giữ chờ tăng giá. Khu chưa có dân là khu khó cho thuê, khó thanh khoản. Đếm số căn có đèn bật trong vòng 100 mét, chia cho tổng số căn nhìn thấy. Trên 60 phần trăm là khu đang có dân. Dưới 40 phần trăm là khu vẫn đang chờ.
Sự thật hai là tiếng ồn từ nguồn công nghiệp. Nhiều khu miền Nam có xưởng, kho hàng, nhà máy nhỏ hoạt động ban đêm. Xe container ra vào 21 tới 23 giờ. Máy phát điện chạy sau 20 giờ. Tiếng máy hàn từ xưởng nhỏ. Ban ngày các âm này lẫn vào tiếng chợ, tiếng xe máy. Ban đêm nghe rõ. Nếu tiếng ồn công nghiệp cao, giá thuê giảm 15 tới 25 phần trăm và khó tuyển khách khá.
Sự thật ba là quán bar, quán nhậu, karaoke gần đó. Ban ngày đóng cửa im lìm. Ban đêm bật đèn nhấp nháy, tiếng nhạc lớn, khách nhậu xả nước tiểu ra đường. Đây là chỗ khách thuê sạch không muốn ở. Nếu có 2 tới 3 quán bia karaoke trong bán kính 300 mét, cân nhắc kỹ. Đọc thêm bài về chọn khu vực đầu tư cho người ở để hiểu tiêu chí chọn khu phù hợp NĐT dòng tiền.
Sự thật bốn là chất lượng đèn đường. Đèn công cộng bật đều là khu văn minh, có tổ dân phố quan tâm. Đèn tắt liên tục hoặc thưa là khu thiếu hạ tầng công cộng. Đèn tối kèm với nguy cơ trộm cắp. Đi bộ trong khu 30 phút, đếm cột đèn cháy so với đèn tối. Trên 20 phần trăm đèn tối là dấu hiệu xấu.
Sự thật năm là an ninh khu vực. Ban đêm nhìn được lực lượng bảo vệ tổ dân phố, chốt công an, camera công cộng. Nếu có 1 tới 2 người tuần tra trong 30 phút anh chị đứng quan sát, khu có an ninh chủ động. Nếu không thấy ai trong 60 phút, an ninh yếu. Yếu không phải là mất tài sản, nhưng khách thuê khá không chọn ở khu yếu.
Sự thật sáu là mùi. Ban ngày mùi bay đi cùng gió và nắng. Ban đêm mùi đọng lại. Mùi rác từ bãi tập kết gần. Mùi cống thoát nước tắc. Mùi khói từ xưởng đốt. Mùi thức ăn từ quán ăn đêm. Đứng ngoài cửa căn nhà, thở sâu trong 3 phút. Nếu có mùi khó chịu rõ ràng, hỏi nguồn từ đâu. Mùi lâu dài giảm giá trị cho thuê và bán 5 tới 15 phần trăm.
Sự thật bảy là chất lượng nước và điện. Nếu có thể thử, mở vòi nước xem áp lực. Nhiều khu ban ngày nước tốt, ban đêm áp lực giảm vì cả khu cùng dùng. Bật thử vài đèn xem có ổn không. Đèn nháy hoặc tối chớp là dấu hiệu điện yếu, có thể do máy biến áp khu quá tải hoặc dây điện cũ.
Giờ nào tối là tốt nhất để đi
Hoàn khuyên chia làm 3 khung giờ, đi từng khung xem 15 tới 30 phút.
Khung một là 19 giờ tới 20 giờ. Giờ này người dân về nhà, đèn bật lên. Đây là giờ nhìn được mật độ dân đến ở và tiếng ồn hoạt động gia đình.
Khung hai là 20 giờ tới 21 giờ. Giờ này quán ăn đêm mở, quán bia karaoke đông nhất. Đây là giờ nhìn được sinh hoạt về đêm của khu.
Khung ba là 21 giờ tới 22 giờ. Giờ này khu yên ắng dần. Xe container thường chạy giờ này. Nhìn được nguồn ồn muộn. Đèn đường lộ rõ chỗ nào tối.
Không cần đi liên tục 3 giờ. Đi 20 phút mỗi khung, ghi chép, có thể nghỉ giữa các khung. Tổng thời gian 90 tới 120 phút là đủ cho một chuyến khảo sát tối.
Cách khảo sát an toàn khi đi buổi tối
Nhiều NĐT Bắc ngại đi tối vì lo an toàn. Có 4 nguyên tắc Hoàn khuyên.
Nguyên tắc một là đi cùng ít nhất một người quen địa phương. Có thể là môi giới đã dẫn ban ngày, có thể là người quen trong khu, có thể là bạn cũ đang sống ở HCM. Không đi một mình.
Nguyên tắc hai là chọn khu đã có ánh sáng công cộng cơ bản. Nếu khu tối om hoàn toàn ban đêm, dùng ô tô đi vòng thay vì đi bộ. An toàn hơn.
Nguyên tắc ba là không mang quá 5 triệu tiền mặt và trang sức đắt tiền. Nếu có sự cố, thiệt hại giới hạn. Điện thoại giữ trong túi trước, không cầm tay lộ ra ngoài.
Nguyên tắc bốn là ghi chú vào điện thoại thay vì cầm giấy bút lộ liễu. Đứng bên góc tối gõ nhanh vào ghi chú điện thoại. Ít lộ mục đích khảo sát. Người lạ đi qua không để ý.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là chỉ xem ban ngày rồi quyết. Bỏ qua 7 sự thật ban đêm. Nhiều khi mua xong ở vài tháng mới phát hiện, đã muộn.
Sai lầm hai là đi tối với môi giới đang cố bán. Môi giới có thể dẫn qua đường vòng để tránh khu có quán bia hoặc xưởng. Đi với người trung lập hoặc đi một mình có người quen địa phương an toàn hơn.
Sai lầm ba là chỉ đi một khung giờ. Đi 20 giờ về, bỏ qua khung 21 tới 22 giờ. Đây là khung xe container hay chạy. Bỏ qua khung này là bỏ qua nguồn ồn muộn.
Sai lầm bốn là không ghi chép. Xem xong về khách sạn, sáng sau đã quên nhiều chi tiết. Ghi ngay tại chỗ, ghi tốc ký cũng được.
Sai lầm năm là bỏ qua bước này khi thấy môi giới nhiệt tình ban ngày. Nhiệt tình ban ngày càng cao càng phải kiểm tối. Có thể môi giới muốn chốt trước khi anh chị phát hiện điểm yếu.
Câu hỏi thường gặp
Ban ngày đã xem kỹ rồi có cần đi tối không
Có. Ban ngày xem chất lượng nhà, ban đêm xem chất lượng khu. Hai khảo sát khác nhau, không thay thế được. Không có bước tối là chỉ xong 60 phần trăm khảo sát.
Nếu tôi đi tối phát hiện điểm xấu thì nói với môi giới thế nào
Không cần nói ngay. Ghi lại điểm xấu, so với các căn khác đang xem. Nếu có căn khác không có điểm xấu này, chọn căn đó. Nếu chỉ có căn này, nói với môi giới lý do cân nhắc, có thể đàm phán giảm giá 5 tới 10 phần trăm vì tật khu vực.
Bao lâu sau khi mua nhà, tôi có thể sửa được các vấn đề buổi tối phát hiện
Tiếng ồn từ quán bia có thể giảm bằng cửa cách âm, chi phí 30 tới 60 triệu. Mùi từ cống có thể xử lý qua cải tạo hệ thống thoát nước riêng 15 tới 30 triệu. Đèn đường không sửa được, phải chấp nhận. Trước khi mua nhân đôi chi phí sửa ước tính vào giá vốn để quyết đúng.
Xem nhà buổi tối có ảnh hưởng khách đang thuê không
Nếu căn đang có khách, phải báo trước cho khách ít nhất 24 giờ. Đến chỉ đi bên ngoài xem khu, không vào trong nhà. Vào trong nhà lần đầu vẫn phải làm ban ngày với sự cho phép của khách. Xem thêm bài về kiểm tra tài sản định kỳ khi ở xa để biết cách kết hợp khảo sát khu với kiểm tra căn.
Kết
Em Nhung không mua căn ở Gò Vấp sau chuyến đi tối đó. Ba tuần sau em ấy tìm được căn khác ở Bình Chánh, đi tối ba khung giờ như Hoàn hướng dẫn. Khu yên hơn, không có quán bia karaoke gần, đèn đường sáng, có tuần tra tổ dân phố. Em ấy đặt cọc trong đợt hai. Sáu tháng sau căn đã có khách thuê, giá thuê đúng như dự tính. Nếu em ấy mua căn Gò Vấp, khả năng cao tuyển khách khó, giá thuê phải giảm, phải sửa cửa cách âm 40 triệu. Chênh lệch không nhỏ.
Anh chị đang chuẩn bị đi xem nhà thực địa, muốn Hoàn gửi checklist 7 sự thật buổi tối để mang theo khảo sát, hay muốn Hoàn gợi ý người quen địa phương đi cùng buổi tối tại khu vực dự định. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Ban ngày môi giới chọn góc cho anh chị nhìn. Ban đêm chỉ có anh chị và sự thật. Ai đi được đêm là ai biết mình mua gì. Ai bỏ qua đêm là ai mua bằng phần thông tin thiếu. Mua bằng thông tin thiếu thì thấy đủ 6 tháng sau, khi đã muộn. Đi đêm là 90 phút. 90 phút để chọn lại hoặc chốt chắc. Không đắt.
