Có anh Dũng nhắn cho tôi, kèm theo nỗi băn khoăn rất thật.
Vợ chồng anh Dũng bốn mươi lăm tuổi. Hai con đang học đại học. Tích lũy được chín tỷ sau bao năm.
Giá nhà Hà Nội thì đã ngoài tầm với. Anh nhìn về Sài Gòn.
Nhưng Sài Gòn rộng quá. Tân Bình, Phú Nhuận, Quận 7, rồi Bình Chánh, Thủ Đức. Mỗi khu một kiểu. Mỗi người tư vấn một hướng.
Câu hỏi của anh gói gọn thế này. Chín tỷ, nên mua một căn bốn mươi mét vuông ở trung tâm, hay đi xa hơn lấy một căn trăm mét vuông ở vùng ven?
Vì sao câu hỏi này khó trả lời ngay
Nó khó không phải vì thiếu thông tin. Nó khó vì thừa thông tin nhiễu.
Mỗi môi giới đẩy về khu mình đang có hàng. Mỗi bài báo nói một xu hướng. Mỗi người bạn kể một câu chuyện riêng.
Anh chị nghe nhiều quá rồi rối. Càng rối càng sợ chọn sai.
Mà đúng là chọn sai thì đau. Trung tâm thì đắt, diện tích bé. Vùng ven thì rộng nhưng xa, sợ không có người ở. Không ai giải thích rõ cái được cái mất của từng hướng.
Vậy nên trước khi chọn, anh chị cần một bản đồ. Không phải thêm một lời khuyên.
Bài toán trung tâm hay vùng ven thực ra là gì
Nói cho gọn, đây là bài toán đánh đổi giữa ba thứ: vị trí, diện tích, và thanh khoản.
Vị trí trung tâm cho anh chị thanh khoản tốt và dễ cho thuê, nhưng diện tích nhỏ và giá cao trên mỗi mét.
Vùng ven cho anh chị diện tích rộng và giá mềm, nhưng phụ thuộc nặng vào việc khu đó có người về ở thật hay không.
Không có đáp án đúng cho mọi người. Chỉ có đáp án đúng cho tình huống của anh chị.
Và tình huống quyết định bởi một câu hỏi. Anh chị mua để làm gì.
Ba câu hỏi quyết định hướng đi
Trước khi chọn khu, hãy trả lời ba câu này thật rõ:
– Anh chị mua để ở thật trong vài năm tới, hay để giữ tài sản và cho thuê? – Gia đình có thật sự sẽ chuyển vào Sài Gòn sống không, hay vẫn ở Hà Nội là chính? – Nếu cần bán trong hai năm tới, anh chị cần bán nhanh hay có thể chờ?
Trường hợp của anh Dũng, gia đình vẫn sống ở Hà Nội là chính. Nghĩa là chưa về ở ngay. Nghĩa là tài sản này trước hết phải giữ giá tốt và cho thuê được.
Khi đó, một căn ở khu có dân cư đông, gần trường, gần bệnh viện, dễ cho thuê thường hợp lý hơn một căn rộng ở nơi vắng người. Diện tích lớn mà không ai thuê thì rộng để làm gì.
Vì sao vùng ven không xấu, nhưng phải chọn đúng vùng ven
Tôi không bao giờ nói vùng ven là dở. Nhiều khu vùng ven là cơ hội tốt.
Nhưng vùng ven chia làm hai loại rất khác nhau.
Loại thứ nhất là vùng ven đã có người ở thật. Có khu công nghiệp, có việc làm, có dân nhập cư đến sống. Loại này rộng, rẻ, mà vẫn có thanh khoản.
Loại thứ hai là vùng ven mới trên quy hoạch. Đường có thể đẹp, dự án có thể hoành tráng, nhưng buổi tối không một bóng đèn. Loại này là nơi chôn vốn.
Cùng gọi là vùng ven, nhưng một bên là tài sản, một bên là cái bẫy. Phân biệt được hai loại này quan trọng hơn nhiều so với việc tranh cãi trung tâm hay vùng ven.
Tôi nói kỹ hơn về cách đọc một thị trường còn non hay đã chín trong bài đi chậm trong đầu tư không phải là yếu mà là khôn.
Gia đình chưa về ở vẫn nên mua, nếu mua đúng cách
Nhiều người nghĩ chưa về ở thì khoan mua. Tôi không hoàn toàn đồng ý.
Nếu anh chị tin vào xu hướng dài hạn, mua sớm khi giá còn hợp lý là có lý. Vấn đề chỉ là mua đúng loại tài sản.
Khi chưa về ở, hãy chọn cái mà người khác sẵn sàng thuê. Căn hộ hoặc nhà phố ở khu đông dân, gần tiện ích, là thứ vừa giữ giá vừa tạo dòng tiền nuôi chính nó.
Như vậy anh chị không phải gồng. Tiền thuê đỡ một phần. Tài sản vẫn lớn theo thời gian. Đến khi gia đình thật sự vào, anh chị đã có sẵn chỗ.
Đó là chiến lược giữ cộng cho thuê. Nó hợp với người mua sớm mà chưa dùng ngay.
Sai lầm thường gặp khi chọn trung tâm hay vùng ven
– Chọn theo cảm giác thích, không theo mục đích sử dụng thật. – Ham diện tích rộng mà bỏ qua câu hỏi ai sẽ thuê, ai sẽ mua lại. – Nghe một môi giới duy nhất, người đang có hàng ở đúng khu đó. – Quên rằng gia đình chưa vào ở thì dòng tiền cho thuê quan trọng hơn diện tích.
Anh chị có thể tham khảo thêm bức tranh quy hoạch và phát triển đô thị qua thông tin từ Bộ Xây dựng để hiểu hướng phát triển dài hạn của các khu.
Câu hỏi thường gặp
Với 9 tỷ nên mua trung tâm hay vùng ven Sài Gòn?
Tùy mục đích. Nếu gia đình chưa về ở ngay và cần tài sản dễ cho thuê, dễ bán lại, thì một căn ở khu đông dân thường hợp lý hơn. Nếu chắc chắn sẽ vào ở và cần không gian rộng, vùng ven đã có dân cư thật là lựa chọn đáng cân nhắc.
Vùng ven Sài Gòn có đáng đầu tư không?
Đáng, nhưng phải chọn đúng loại. Vùng ven đã có khu công nghiệp, việc làm và dân về ở thật thì vừa rẻ vừa có thanh khoản. Vùng ven mới chỉ có trên quy hoạch mà chưa có người sống thì rủi ro chôn vốn rất cao.
Chưa chuyển vào Sài Gòn thì có nên mua nhà sớm không?
Có thể nên, nếu anh chị tin vào xu hướng dài hạn và mua đúng loại tài sản dễ cho thuê. Khi đó tiền thuê sẽ nuôi một phần chi phí, tài sản vẫn tăng theo thời gian, và gia đình có sẵn chỗ khi thật sự cần.
Làm sao biết khu vùng ven có người ở thật?
Đi khảo sát buổi tối xem có bao nhiêu nhà sáng đèn. Kiểm tra khu công nghiệp, trường học, chợ có hoạt động không. Hỏi người địa phương về nhu cầu thuê trọ. Một khu có đời sống thật sẽ lộ ra qua sinh hoạt hằng ngày, không qua bảng giá.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Trung tâm hay vùng ven không phải câu hỏi đúng. Câu hỏi đúng là anh chị mua để làm gì, và khu đó có người ở thật không.
Nếu anh chị đang phân vân với một số tiền cụ thể, tôi giúp anh chị vẽ bản đồ. Anh chị muốn tôi gửi trước bảng so sánh vài khu theo đúng ngân sách chín tỷ, hay muốn gọi nhanh để tôi hỏi rõ mục đích của gia đình mình trước?
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị bớt một việc rối, để còn một việc rõ.
P.S. Sài Gòn rộng không có nghĩa là khó. Nó chỉ khó khi anh chị không có bản đồ. Có bản đồ rồi, chín tỷ là một con số rất đủ để bắt đầu đúng.
