Thanh khoản bất động sản: chỉ báo quan trọng hơn giá mà 8 trong 10 người bỏ qua

Sáng thứ Sáu tuần trước, Hoàn ngồi với anh Hiệu tại quán cà phê góc đường Trần Não. Anh Hiệu 52 tuổi, người Hải Phòng, vào Nam lần đầu tiên trong đời sau 30 năm nghề xuất nhập khẩu. Anh cầm 22 tỷ và một danh sách 8 khu đã tự nghiên cứu suốt 6 tháng qua.

Anh mở laptop, chỉ vào bảng excel tự làm. “Anh Hoàn xem em xếp giá cả 8 khu này rồi. Vũng Tàu rẻ nhất một mét vuông, Q1 đắt nhất. Em phân vân giữa 3 khu ở giữa.” Rồi anh dừng lại, chờ Hoàn tư vấn.

Hoàn không nhìn cột giá. Hoàn hỏi lại một câu duy nhất: “Anh Hiệu, anh có nghĩ đến chuyện 3 năm nữa mình cần bán ra không? Bán trong bao lâu thì được?”

Anh Hiệu ngừng lại. Rồi nói: “Ơ, em chưa nghĩ tới cái đó.”

Đó là khoảnh khắc Hoàn muốn kể cho anh chị nghe hôm nay. Vì 8 trong 10 nhà đầu tư miền Bắc mà Hoàn gặp trong 15 năm đều mắc chung một sai lầm. Họ so giá. Họ so tăng trưởng. Họ so dòng tiền thuê. Nhưng họ quên hỏi câu quan trọng nhất: khi cần thoát, có thoát được không?

Thanh khoản bất động sản là gì

Thanh khoản bất động sản là khả năng bán một tài sản ra tiền mặt trong khoảng thời gian ngắn với mức giá gần bằng giá thị trường. Nghĩa là dễ bán lại, có người mua ngay khi mình cần. Đây là chỉ báo mà 90% nhà đầu tư miền Bắc bỏ qua khi mua BĐS miền Nam, vì họ mua với tâm thế nắm giữ mãi.

Nhưng thực tế đời sống không cho phép ai nắm giữ mãi. Con vào đại học nước ngoài cần 3 tỷ. Bố mẹ ốm nặng cần 800 triệu. Công ty mở rộng cần vốn 5 tỷ. Cơ hội đầu tư mới cần 10 tỷ. Bao nhiêu tình huống có thể ập đến trong 5 năm sở hữu một tài sản. Lúc đó, mới hỏi câu Hoàn đã hỏi anh Hiệu.

Một câu vàng Hoàn hay nói với khách khi họ chuẩn bị xuống tiền.

Mua hay không, không quan trọng bằng bán có được hay không.

Trần Quốc Hoàn đứng vững trước đô thị lớn, đo thanh khoản bất động sản là chỉ báo cứu mạng cho NĐT miền Bắc

Bảng nhiệt thanh khoản 6 vùng TP.HCM mới

Trong 15 năm nghề, Hoàn đã theo dõi thời gian bán ra thực tế của hàng trăm giao dịch ở khắp 6 vùng TP.HCM mới. Đây là bảng nhiệt Hoàn xây, thang điểm 1 đến 5 sao.

Vùng 1 Trung tâm là 5 sao. Q1 Đa Kao, Phú Nhuận, Bình Thạnh Vinhomes Central Park. Cầu người nước ngoài, gia đình thu nhập cao, văn phòng đa dạng. Bán được trong 1 đến 3 tháng ở bất kỳ thị trường nào. Đây là thanh khoản tuyệt đối.

Vùng 2 Đông là 4 sao. Thủ Đức Trường Thọ, Tam Bình, Dĩ An Bình An, Thuận An CC VSIP1. Cầu thuê thật từ chuyên gia FDI, công nhân KCN, kỹ sư Metro. Bán trong 2 đến 5 tháng. Thanh khoản mạnh nhờ hạ tầng đang tới.

Vùng 5 Nam Q7, Nhà Bè là 4 sao. Sunrise City, Scenic Valley, PMH. Người nước ngoài, doanh nhân Hàn Quốc, Đài Loan. Bán trong 2 đến 4 tháng. Có ngoại lệ với PMH nhà phố liền kề vốn 20 đến 50 tỷ, đôi khi kéo dài 6 đến 12 tháng vì cầu hẹp.

Vùng 3 Đông Nam là 3 sao. Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ. Cầu thuê từ KCN và du lịch. Bán trong 4 đến 8 tháng. Ngoại lệ với condotel và resort cam kết lợi nhuận thì gần như không bán được, không kể là thanh khoản luôn.

Vùng 4 Bắc Bình Dương sâu là 3 sao. Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Bến Cát. Cầu thuê thật từ công nhân, chuyên gia. Bán trong 5 đến 10 tháng. Tỷ suất tốt nhưng thanh khoản trung bình.

Vùng 6 Tây Bình Chánh là 2 sao. Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, QL1A Tân Túc. Cầu hẹp, chủ yếu người địa phương, pháp lý phức tạp. Bán trong 8 đến 18 tháng, có khi lâu hơn khi thị trường xấu. Chỉ hợp NĐT hiểu thị trường địa phương sâu.

3 chỉ báo đo thanh khoản thật của một khu

Đây là bộ 3 chỉ báo Hoàn dùng thay vì tin lời quảng cáo.

Chỉ báo thứ nhất là số tin đăng cùng phân khúc. Vào batdongsan, gõ tên khu, gõ khoảng giá, đếm số tin đang đăng. Nếu có 15 tin trở lên đang rao cùng phân khúc, thanh khoản khu đó tốt vì có cầu ổn. Nếu chỉ có 3 đến 5 tin và trong 2 tháng không đổi, đó là dấu hiệu cầu hẹp.

Chỉ báo thứ hai là thời gian tin đăng trung bình. Cùng vào batdongsan, xem ngày đăng của các tin đang treo. Nếu tin trung bình chỉ 1 đến 2 tháng tuổi, hàng được xoay nhanh. Nếu tin đã treo 6 tháng, 9 tháng, thậm chí 1 năm, khu đó thanh khoản kém.

Chỉ báo thứ ba là hỏi thẳng môi giới địa phương. Không hỏi giá bán. Hỏi câu này: “Nếu tôi mua căn này rồi 3 năm sau muốn bán, khoảng bao lâu tôi bán được?” Môi giới sẽ trả lời rất khác nhau. Ai trả lời cụ thể theo tháng và có ví dụ giao dịch gần đây, đáng tin. Ai trả lời chung chung “dễ bán lắm anh”, không đáng tin.

Ba chỉ báo này mất 30 phút để đo, nhưng nó cứu anh chị khỏi cái bẫy “mua rẻ, khó thoát” mà rất nhiều NĐT miền Bắc đã dính.

Vì sao thanh khoản quan trọng hơn giá và dòng tiền

Hoàn muốn giải thích rõ điểm này, vì đây là chỗ khác biệt lớn nhất giữa nhà đầu tư có kinh nghiệm và người mới vào.

Người mới nhìn 3 chỉ số theo thứ tự: giá thấp, tăng giá kỳ vọng, dòng tiền cho thuê. Ai đạt cả 3 thì mua. Vấn đề là khu đạt cả 3 thường ở vùng xa lõi, thanh khoản trung bình đến thấp. Đến lúc cần thoát, không thoát được.

Người có kinh nghiệm nhìn theo thứ tự khác: thanh khoản, pháp lý, dòng tiền, tăng giá. Vì thanh khoản là chỉ báo cứu mạng. Ai giữ được tài sản có thanh khoản cao thì luôn có cửa xoay. Ai giữ tài sản thanh khoản thấp thì phụ thuộc vào may mắn.

Anh chị đã từng nghe câu chuyện này chưa. Người bạn của Hoàn năm 2019 mua đất nền Long Điền giá 800 triệu, tỷ suất kỳ vọng 9% khi cho thuê. Hai năm sau anh cần tiền để mở rộng công ty. Rao 900 triệu suốt 8 tháng không có ai mua. Cuối cùng bán 750 triệu, thua cả gốc lẫn chi phí. Không phải vì giá đất Long Điền xuống, mà vì thanh khoản khu đó chậm. Người mua ít.

Cùng năm đó, một khách khác của Hoàn mua căn hộ Vinhomes Central Park 8 tỷ. Ba năm sau cần thoát, bán trong 42 ngày với giá 9,2 tỷ, lời hơn tỷ. Không phải vì Vinhomes Central Park hiếm, mà vì cầu người nước ngoài luôn có.

Cùng chu kỳ, cùng miền, hai kết quả trái ngược. Sự khác nhau chỉ nằm ở một chữ: thanh khoản.

Sai lầm thường gặp về thanh khoản

Sai lầm lớn nhất là cho rằng vùng ven rẻ hơn thì thanh khoản kém hơn. Sai. Thuận An CC VSIP1 giá 25 đến 37 triệu mỗi mét vuông nhưng lấp đầy thuê gần tuyệt đối, bán ra trong 2 đến 4 tháng. Trong khi PMH nhà phố liền kề giá 200 đến 260 triệu mỗi mét vuông có khi bán 8 đến 12 tháng vì cầu hẹp. Thanh khoản không đi cùng giá.

Sai lầm thứ hai là cho rằng thanh khoản luôn ổn định. Sai. Thanh khoản thay đổi theo chu kỳ. Q1 lúc thị trường nóng bán trong 1 tháng, lúc thị trường trầm bán trong 4 đến 6 tháng. Phải đo thanh khoản ở giai đoạn xấu nhất, không phải giai đoạn tốt nhất.

Sai lầm thứ ba là nhầm thanh khoản với giá cao. Nhiều người nghĩ mua đắt là đảm bảo thanh khoản. Sai. Condotel Vũng Tàu giá cao vẫn bán chậm vì cầu người mua đã cạn. Ngược lại, nhà trọ công nhân Phú Mỹ giá thấp bán rất nhanh vì cầu công nhân đông.

Sai lầm thứ tư là không kiểm tra pháp lý gây tắc thanh khoản. Sổ hồng chậm ra, tranh chấp thừa kế, nằm quy hoạch mở đường. Ba cái này biến tài sản thanh khoản cao thành tài sản không bán được. Kiểm pháp lý trước, đo thanh khoản sau.

Câu hỏi thường gặp

Em có 8 tỷ, ưu tiên thanh khoản hay ưu tiên tỷ suất cao? Vốn 8 tỷ, cân bằng cả hai được. Vùng Đông (Thủ Đức Tam Bình, Dĩ An Bình An) và Vùng 5 (CC Sunrise City Q7) đều thanh khoản 4 sao, tỷ suất 3 đến 5%. Đây là điểm ngọt cho tầng vốn 5 đến 11 tỷ.

Em muốn tỷ suất cao 8 đến 9%, có phải chấp nhận thanh khoản kém không? Ở Việt Nam thời điểm này, có. Tỷ suất cao 8 đến 9% chỉ có ở Phú Mỹ hẻm KCN, Long Điền dân cư, Bến Cát Mỹ Phước. Cả 3 khu đều thanh khoản 3 sao. Bù lại là dòng tiền cao. Chấp nhận đánh đổi hay không phụ thuộc vào có kịch bản thoát hàng dài hạn không.

Thanh khoản BĐS Nam có tốt hơn Hà Nội không? Ở vùng lõi, thanh khoản HN và HCM tương đương nhau, khoảng 1 đến 3 tháng. Ở vùng ven, thanh khoản HCM nhỉnh hơn vì cầu dân số HCM mới đang tăng do nhập cư và hạ tầng lớn. HN vùng ven hiện đang chậm hơn vì đã đi qua chu kỳ tăng nóng.

Nếu em mua rồi mà cần thoát gấp thì Hoàn có hỗ trợ bán không? Có. Trong dịch vụ đại diện người mua, Hoàn đi cùng anh chị cả khi mua và khi thoát. Không phải chỉ bán xong là hết trách nhiệm. Cửa thoát là cửa Hoàn kiểm tra kỹ nhất trước khi tư vấn mua.

Điều Hoàn muốn nói với anh Hiệu, và với anh chị

Anh Hiệu, câu trả lời của Hoàn với 3 khu anh phân vân sáng đó rất đơn giản. Không phải khu nào giá thấp nhất, không phải khu nào tỷ suất cao nhất. Mà là khu nào 3 năm sau anh vẫn thoát được trong 4 tháng.

Với vốn 22 tỷ, tầng vị thế hất sâu vào lõi, câu trả lời cho anh là hẻm Q1 Đa Kao hoặc VCP Bình Thạnh 3PN. Cả hai đều thanh khoản 5 sao, tỷ suất 2,4 đến 4,1%, cầu người nước ngoài ổn định. Không phải cửa dòng tiền cao nhất, mà là cửa an toàn nhất.

Anh chị muốn Hoàn gửi bản Bảng nhiệt thanh khoản 6 vùng chi tiết hơn cho vốn của mình, hay muốn Hoàn phân tích trực tiếp 20 phút qua zoom về 2 khu mà anh chị đang phân vân?

Bình luận BẢN ĐỒ bên dưới, Hoàn gửi tận tay trong ngày.

P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bài này là 3 năm sau, khi có việc cần thoát, anh chị mới nhận ra thanh khoản là chỉ báo quan trọng hơn giá bao nhiêu lần. Nhưng lúc đó đã muộn.

Đọc thêm: Mua BĐS lúc thị trường trầm và Chu kỳ BĐS 4 giai đoạn.