Có chị Lan, năm mươi bảy tuổi, Hà Nội.
Chị từng mua sai một căn, lỗ năm tỷ. Tôi đã kể chuyện đó. Nhưng hôm nay tôi muốn kể phần sau, phần ít người nói tới.
Phần đứng dậy.
Vì lỗ thì ai cũng sợ, ai cũng nhắc. Nhưng sau khi lỗ rồi làm gì, mới là phần quyết định anh chị giàu lại hay nghèo luôn.
Chị Lan không gục. Chị ngồi lại, nhìn toàn bộ tài sản của mình như nhìn một bàn cờ. Rồi chị sắp lại từng quân.
Tái phân bổ vốn là gì
Tái phân bổ vốn là việc nhìn lại toàn bộ tài sản đang có, rồi sắp xếp lại để vốn chảy vào chỗ sinh lời tốt hơn và an toàn hơn. Không phải bán tháo. Không phải gồng giữ. Mà là sắp lại cho đúng.
Nhiều người sau khi lỗ chỉ làm một trong hai việc cực đoan.
Một là hoảng, bán sạch, ôm tiền mặt ngồi sợ. Hai là cố chấp, gồng giữ tất cả, không dám động vào gì, chờ phép màu.
Cả hai đều không phải tái phân bổ. Tái phân bổ là việc ở giữa, và khó hơn. Nó đòi anh chị nhìn lạnh từng tài sản và hỏi: cái này còn xứng đáng giữ vốn của mình không?
Cách chị Lan nhìn lại bàn cờ của mình
Chị Lan có nhiều thứ. Căn lỗ năm tỷ. Căn nhà Bình Thạnh hai mươi hai tỷ cho thuê. Tiền mặt. Vài tài sản khác ở Hà Nội.
Chị không nhìn từng cái riêng lẻ. Chị nhìn cả danh mục.
Câu hỏi chị đặt ra cho mỗi tài sản rất đơn giản. Cái này đang sinh lời hay đang ăn mòn? Nếu bán bây giờ, tiền đó đặt vào đâu sẽ tốt hơn? Cái nào là gánh nặng, cái nào là động cơ?
Với căn lỗ, chị không vội cắt. Chị tính xem giữ thêm thì có cửa hồi không, hay càng giữ càng chôn vốn. Với căn cho thuê, chị bóc tách dòng tiền thật, xem nó có còn đáng giữ chỗ trong danh mục.
Đây là khác biệt giữa người tay mơ và người từng trải. Người tay mơ phản ứng với từng tài sản. Người từng trải quản cả danh mục.
Vì sao không nên quyết từng cái riêng lẻ
Đây là chỗ tôi muốn anh chị ghi nhớ.
Một tài sản nhìn riêng có thể tệ. Nhưng đặt trong cả danh mục, nó có thể đang giữ vai trò nào đó. Cân bằng rủi ro. Giữ dòng tiền. Chờ chu kỳ.
Ngược lại, một tài sản nhìn riêng có vẻ ổn, nhưng nếu nó chiếm quá nhiều vốn, làm anh chị mất linh hoạt, thì nó đang là gánh nặng giấu mặt.
Phải lùi lại nhìn toàn cảnh mới thấy. Nhìn gần từng cái, anh chị dễ quyết sai.
Chị Lan mạnh ở chỗ này. Sau cú lỗ, chị không cay cú với riêng căn đó. Chị bình tĩnh sắp lại cả bàn cờ. Và chính sự sắp xếp đó đưa chị về thế chủ động.
Nguyên tắc tái phân bổ tôi vẫn dùng với khách
Tôi chia sẻ với anh chị vài nguyên tắc thực chiến.
– Đừng để một tài sản chiếm quá lớn trong tổng vốn. Một quân cờ to quá, đổ là đổ cả ván. – Phân tài sản thành ba nhóm: nhóm sinh dòng tiền, nhóm chờ tăng giá, nhóm dự phòng linh hoạt. Mỗi nhóm một vai. – Cái gì đang chôn vốn mà không có cửa hồi rõ ràng, mạnh dạn cắt để giải phóng vốn. – Cái gì đang tốt nhưng đã hết dư địa tăng, cân nhắc chốt để dồn vào chỗ chu kỳ mới bắt đầu. – Luôn giữ một phần linh hoạt. Người hết sạch tiền mặt là người mất quyền ra quyết định.
Chị Lan áp những nguyên tắc này. Chị dịch chuyển dần vốn từ chỗ đã qua đỉnh sang chỗ chu kỳ mới mở. Một phần vốn của chị giờ hướng vào miền Nam, nơi tôi cho rằng chu kỳ đang ở giai đoạn đầu.
Tôi nói về sự dịch chuyển dòng vốn này trong bài dịch chuyển dòng vốn bất động sản Bắc Nam.
Sai lầm thường gặp sau khi lỗ
– Hoảng loạn bán sạch tài sản rồi ôm tiền mặt ngồi sợ, bỏ lỡ chu kỳ sau. – Cố chấp gồng giữ mọi thứ, không dám động, chờ phép màu hồi vốn. – Quyết định từng tài sản riêng lẻ thay vì nhìn cả danh mục. – Dồn hết vốn vào một tài sản, mất luôn sự linh hoạt khi cần xoay. – Để cảm xúc cay cú với khoản lỗ dẫn dắt quyết định tiếp theo.
Câu hỏi thường gặp
Tái phân bổ vốn bất động sản là gì?
Tái phân bổ vốn là nhìn lại toàn bộ tài sản đang có rồi sắp xếp lại để vốn chảy vào chỗ sinh lời và an toàn hơn. Nó không phải bán tháo cũng không phải gồng giữ, mà là đánh giá lạnh từng tài sản trong tổng thể danh mục để quyết giữ, bán hay chuyển đổi.
Sau khi lỗ bất động sản nên làm gì đầu tiên?
Đừng quyết vội theo cảm xúc. Hãy lùi lại nhìn toàn bộ danh mục như một bàn cờ, đánh giá từng tài sản đang sinh lời hay đang ăn mòn vốn. Sau đó sắp xếp lại để giải phóng vốn khỏi chỗ chôn vốn và dồn vào chỗ có chu kỳ tốt hơn, đồng thời giữ một phần linh hoạt.
Có nên bán cắt lỗ ngay không?
Không phải lúc nào cũng nên. Hãy tính xem giữ thêm thì tài sản có cửa hồi không hay càng giữ càng chôn vốn. Nếu nó không có cửa hồi rõ ràng và đang giữ vốn lớn của anh chị, cắt để giải phóng vốn có thể tốt hơn. Quyết định nên dựa trên vai trò của tài sản trong cả danh mục.
Làm sao sắp xếp danh mục bất động sản hợp lý?
Chia tài sản thành ba nhóm: nhóm sinh dòng tiền, nhóm chờ tăng giá và nhóm dự phòng linh hoạt. Đừng để một tài sản chiếm quá lớn trong tổng vốn. Luôn giữ một phần tiền mặt hoặc tài sản dễ bán để không mất quyền ra quyết định khi cơ hội đến.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Lan lỗ năm tỷ nhưng không nghèo đi. Vì chị biết sắp lại bàn cờ thay vì ngồi tiếc một quân cờ.
Nếu anh chị đang có một danh mục lộn xộn, vài tài sản tốt vài tài sản kẹt, và không biết nên giữ gì bán gì, tôi có thể ngồi cùng anh chị vẽ lại cả bàn cờ. Nhìn tổng thể, không nhìn từng quân.
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị biến một danh mục bị động thành một danh mục chủ động.
P.S. Tôi quý chị Lan ở một điều. Chị không giấu khoản lỗ, không đổ lỗi cho ai. Chị coi nó là học phí và đi tiếp. Người giàu bền không phải người không bao giờ lỗ. Là người biết đứng dậy đúng cách sau khi lỗ.
