Có anh Nghĩa, ba mươi lăm tuổi, từng bỏ lỡ một cơ hội tốt chỉ vì tin một lời đồn.
Sau lần đó, anh Nghĩa thay đổi. Anh không còn tin hay sợ theo lời người khác nữa. Anh học cách kiểm chứng. Mọi thông tin, trước khi cho nó ảnh hưởng tới quyết định, anh đều hỏi: thật hay bịa, dựa vào đâu.
Tôi quý sự thay đổi đó. Vì trong BĐS, người biết kiểm chứng tránh được phần lớn rủi ro. Không phải rủi ro thị trường. Rủi ro do tin sai, mua nhầm, bị lừa.
Hôm nay tôi chia sẻ quy trình kiểm chứng mà tôi vẫn dùng. Anh chị có thể áp dụng ngay.
Vì sao kiểm chứng quan trọng hơn anh chị nghĩ
Xác minh thông tin là việc kiểm tra một thông tin có đúng sự thật không, dựa trên nguồn chính thức và bằng chứng, trước khi để nó ảnh hưởng tới quyết định mua bán.
Phần lớn mất mát trong BĐS không đến từ thị trường xấu. Nó đến từ thông tin sai.
Mua nhầm đất quy hoạch. Tin lời hứa hạ tầng không có thật. Mua phải tài sản tranh chấp pháp lý. Trả giá cao vì tin mức giá bịa. Tất cả đều là hậu quả của việc không kiểm chứng.
Anh chị có để ý không. Người bán hàng cung cấp thông tin theo hướng có lợi cho họ. Đó là việc của họ. Việc của anh chị là kiểm chứng lại, không phải tin ngay. Tin người bán mà không kiểm tra là giao tài sản của mình cho người có lợi ích ngược với mình.
Bốn lớp thông tin cần kiểm chứng
Tôi chia thành bốn lớp, theo thứ tự quan trọng.
Lớp một, pháp lý. Đây là lớp sống còn. Sổ đỏ thật không, chính chủ không, có đang thế chấp không, có tranh chấp không. Tài sản đẹp mấy mà pháp lý có vấn đề thì vứt. Kiểm tra ở văn phòng đăng ký đất đai, không tin bản photo người bán đưa.
Lớp hai, quy hoạch. Mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa, làm đường không. Cái này tra ở phòng quản lý đô thị hoặc sở xây dựng địa phương. Đừng tin lời “khu này quy hoạch đẹp lắm” mà chưa thấy văn bản.
Lớp ba, giá thật. Giá người bán đưa có đúng mặt bằng không. Hỏi nhiều nguồn, xem giao dịch thật quanh đó, không chỉ tin một con số. Người mua thiếu thông tin giá luôn là người trả đắt.
Lớp bốn, hạ tầng và tương lai. Những lời hứa về đường, cầu, dự án sắp về. Cái nào có trong kế hoạch chính thức, có vốn, có tiến độ thật. Cái nào chỉ là lời đồn để thổi giá. Phân biệt được hai cái này cứu anh chị khỏi mua đỉnh.
Quy trình bốn bước anh chị làm được ngay
Tôi gói lại thành bốn bước đơn giản.
– Bước một, hỏi nguồn. Mọi thông tin, hỏi nó từ đâu ra, có văn bản gì chứng minh không. – Bước hai, tra cứu chính thức. Pháp lý tra ở văn phòng đăng ký đất đai, quy hoạch tra ở cơ quan quản lý. Đây là nguồn không ai bịa được. – Bước ba, đối chiếu nhiều nguồn. Một thông tin nên kiểm ở ít nhất hai ba nguồn độc lập. Trùng khớp thì tin, lệch nhau thì đào tiếp. – Bước bốn, hỏi người làm nghề tại chỗ. Người ở ngay thị trường đó biết cái gì thật cái gì không, nhanh hơn anh chị tự mò nhiều lần.
Bốn bước này không khó. Chỉ cần kiên nhẫn. Mà sự kiên nhẫn này rẻ hơn rất nhiều so với cái giá của một lần mua nhầm. Tôi nói thêm về cách đọc thông tin thật trong bài phân tích bất động sản bằng dữ liệu, và về sự nguy hiểm của tin đồn trong bài tin đồn nguy hiểm hơn sóng ảo.
Về quy hoạch và pháp lý, anh chị có thể tham khảo thêm thông tin chính thống qua Cổng thông tin điện tử Chính phủ để biết hướng tra cứu đúng cơ quan.
Sai lầm thường gặp khi không kiểm chứng
– Tin thông tin người bán đưa mà không tra nguồn chính thức. – Bỏ qua kiểm tra pháp lý vì thấy tài sản đẹp, người bán nói chuyện uy tín. – Tin lời hứa hạ tầng, quy hoạch mà chưa thấy văn bản. – Trả giá theo một con số người bán đưa, không đối chiếu nhiều nguồn. – Ngại tốn công kiểm chứng, chọn tin nhanh cho nhẹ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Cần xác minh những gì trước khi mua bất động sản?
Cần kiểm chứng bốn lớp: pháp lý (sổ đỏ thật, chính chủ, không thế chấp, không tranh chấp), quy hoạch (có nằm diện giải tỏa làm đường không), giá thật (đúng mặt bằng không), và hạ tầng tương lai (lời hứa nào có trong kế hoạch chính thức). Pháp lý là lớp sống còn, phải kiểm tra đầu tiên.
Làm sao kiểm tra pháp lý bất động sản?
Kiểm tra ở văn phòng đăng ký đất đai để xác minh sổ đỏ thật, chính chủ, có đang thế chấp hay tranh chấp không. Đừng tin bản photo người bán đưa, hãy tra cứu tại cơ quan chính thức. Tài sản đẹp đến mấy mà pháp lý có vấn đề thì không nên mua, vì rủi ro pháp lý có thể mất trắng.
Làm sao biết giá người bán đưa có đúng không?
Đừng tin một con số duy nhất. Hỏi nhiều nguồn, xem các giao dịch thật quanh khu vực đó, đối chiếu ít nhất hai ba nguồn độc lập. Người mua thiếu thông tin giá luôn là người trả đắt. Hỏi thêm người làm nghề tại chỗ để biết mặt bằng giá thật của khu vực.
Quy trình xác minh thông tin gồm mấy bước?
Bốn bước: hỏi nguồn gốc thông tin và bằng chứng, tra cứu tại cơ quan chính thức cho pháp lý và quy hoạch, đối chiếu nhiều nguồn độc lập, và hỏi người làm nghề tại chỗ. Quy trình này không khó, chỉ cần kiên nhẫn, và rẻ hơn rất nhiều so với cái giá của một lần mua nhầm.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Nghĩa từng mất cơ hội vì tin lời đồn. Giờ anh kiểm chứng mọi thứ, và anh quyết chắc hơn hẳn.
Nếu anh chị đang nhắm một tài sản ở miền Nam và muốn chắc chắn mọi thông tin đều thật, em có thể giúp anh chị kiểm chứng. Pháp lý, quy hoạch, giá thật, hạ tầng. Em ở tại chỗ nên tra được những thứ anh chị ngồi xa khó kiểm.
Nhắn cho em trước khi xuống tiền. Em giúp anh chị mua bằng sự thật, không mua bằng lời hứa.
P.S. Anh Nghĩa nói một câu tôi tâm đắc. “Kiểm chứng mất một buổi. Mua nhầm mất nhiều năm.” Một buổi đổi lấy sự an tâm nhiều năm. Đó là phép tính dễ nhất trong đầu tư. Anh chị có chịu bỏ ra một buổi đó không?