Tôi nhớ lần đầu anh Đinh Toản nhắn tin cho tôi.
Anh 45 tuổi. Hai vợ chồng làm việc ở Hà Nội hơn 20 năm. Hai con đang học đại học. Sau bao năm tích lũy, gia đình gom được 9 tỷ.
Anh hỏi một câu ngắn gọn: “Anh ơi, 9 tỷ này em nên làm gì?”
Tôi biết ngay đây không phải câu hỏi về sản phẩm. Đây là câu hỏi về bản đồ.
Anh không thiếu thông tin. Anh thừa thông tin mà không có bản đồ. Mỗi người tư vấn một kiểu. Người nói mua trung tâm Sài Gòn. Người nói ra vùng ven rộng hơn. Người nói giữ tiền mặt chờ thị trường xuống.
Và câu hỏi thật sự là: 9 tỷ của một gia đình, phân bổ thế nào mới đúng?
Tôi sẽ kể cho anh chị nghe cách tôi nghĩ về bài toán này. Nhưng hãy đọc đến cuối. Vì câu trả lời nằm ở một nguyên tắc mà đa số người có 9 tỷ đang làm ngược.
Sai lầm lớn nhất: Dồn hết vào một quyết định
Phần lớn gia đình tôi gặp, khi có khoảng 8-10 tỷ, đều nghĩ theo cách này:
“Tìm 1 bất động sản tốt nhất, dồn hết vào đó.”
Nghe có vẻ đơn giản. Thực ra đây là cách đặt cược toàn bộ tài sản 20 năm vào một quyết định duy nhất.
Nếu đúng, tốt. Nếu sai, mất một chu kỳ. Mà chu kỳ BĐS thường là 5-7 năm.
Anh Đinh Toản hỏi tôi: mua ô tránh 40-50m² ở Tân Bình hay mua nhà 80-100m² ở Bình Chánh? Câu hỏi đúng, nhưng còn thiếu một bước trước đó.
Bước đó là: phân bổ vốn trước khi chọn sản phẩm.
Khung phân bổ 9 tỷ cho gia đình
Tôi không có công thức áp cho tất cả mọi người. Nhưng với gia đình như anh Đinh Toản, còn ở Hà Nội, chưa về Nam ở ngay, hai con đang học, tôi nghĩ theo 3 nhóm:
Nhóm 1: Tài sản để ở (30-40%)
Khoảng 3-3,5 tỷ.
Đây là phần không cần sinh lời ngay. Đây là căn nhà hoặc căn hộ anh chị sẽ về ở khi chuyển vào Nam thật. Hoặc căn cho con ở khi học đại học ở Sài Gòn.
Với ngân sách này ở Sài Gòn, anh chị có thể nhìn vào:
Căn hộ 2 phòng ngủ ở Bình Thạnh, Gò Vấp, quận 12. Hoặc nhà phố nhỏ ở Thủ Đức, Bình Dương giáp ranh.
Mục tiêu nhóm này không phải lời nhiều. Mục tiêu là an tâm có chỗ về. Không phải thuê mãi, không phải ở nhờ.
Xem thêm: Người đi trước dẫn đường BĐS miền Nam. Tôi có giải thích tại sao người miền Bắc vào Nam cần mua tài sản để ở trước khi mua để đầu tư.
Nhóm 2: Tài sản sinh dòng tiền (45-50%)
Khoảng 4-4,5 tỷ.
Đây là phần quan trọng nhất. Và cũng là phần bị bỏ qua nhiều nhất.
Anh chị đang ở Hà Nội. Tiền nằm trong BĐS Sài Gòn mà không sinh ra đồng nào là tiền chết. Không khác gì gửi tiết kiệm lãi suất 0%.
Tài sản sinh dòng tiền là tài sản anh chị cho thuê được ngay sau khi mua. Tháng nào cũng có tiền về. Dù anh chị chưa về ở.
Với 4-4,5 tỷ, anh chị có thể nhắm vào:
Căn hộ 2 phòng ngủ khu vực gần trường đại học hoặc khu công nghiệp lớn. Nhà phố nhỏ ở khu dân cư đông, gần chợ, gần bệnh viện.
Tôi thường nói với khách hàng của mình: mua bất động sản mà không cho thuê được là mua tài sản, không phải đầu tư.
Xem thêm bài tôi đã viết chi tiết hơn về chủ đề này: Dòng tiền cho thuê bất động sản: thật hay ảo?
Nhóm 3: Dự phòng thanh khoản (15-20%)
Khoảng 1,5 tỷ.
Phần này không đầu tư BĐS. Để tiền mặt hoặc gửi ngân hàng kỳ hạn ngắn.
Tôi biết nhiều người nghe điều này sẽ nghĩ: “Để tiền mặt là lãng phí.”
Nhưng thực tế tôi thấy sau 15 năm trong nghề:
Gia đình nào không có dự phòng, khi có việc cần tiền gấp như con ốm, sửa nhà, chuyện đột xuất, đều phải bán tài sản vội. Bán vội là bán giá thấp. Bán giá thấp là mất tiền.
Dự phòng 1,5 tỷ không phải tiền lãng phí. Đó là chi phí mua sự bình tĩnh.
Tại sao không dồn hết vào trung tâm Sài Gòn?
Câu hỏi của anh Đinh Toản ban đầu là: trung tâm hay vùng ven?
Đây là câu hỏi hay. Nhưng câu trả lời phụ thuộc vào mục đích.
Nếu mua để ở thật, trung tâm có lý. Tiện lợi, gần công việc, gần trường con.
Nếu mua để sinh dòng tiền, trung tâm không phải lúc nào cũng win. Vì giá cao, tỷ suất cho thuê thường thấp hơn vùng ven có khu công nghiệp hoặc đại học.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tốc độ đô thị hóa các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang tăng nhanh hơn nội thành TP.HCM trong 5 năm gần đây. Dân thật về ở thật, kéo theo nhu cầu thuê thật.
Tôi không nói vùng ven tốt hơn trung tâm.
Tôi nói: mục đích của anh chị quyết định khu vực, không phải ngược lại.
Hỏi lại trước khi quyết định
Anh chị đang có 9 tỷ trong tay. Trước khi chọn bất kỳ sản phẩm nào, hãy tự hỏi 3 câu:
1. Gia đình tôi sẽ về Nam ở thật, trong bao năm nữa?
Nếu 1-2 năm: nhóm tài sản để ở nên mua trước, gần chỗ anh chị sẽ làm việc. Nếu 5-7 năm hoặc chưa rõ: nhóm sinh dòng tiền ưu tiên hơn.
2. Tôi có thể quản lý tài sản từ xa không?
Nếu không có người quen ở Nam, không có ai quản lý cho thuê hộ, mua để cho thuê sẽ khó. Cần tính chi phí quản lý hoặc chọn sản phẩm dễ quản lý hơn.
3. Nếu thị trường đứng yên 3 năm, tài sản này có nuôi được chính nó không?
Đây là câu hỏi tôi thấy ít người hỏi nhất. Và cũng là câu quan trọng nhất.
Tài sản tốt là tài sản không cần thị trường tăng mới có lý do để giữ.
Bài học từ gia đình anh Đinh Toản
Sau vài lần nói chuyện, anh Toản và tôi đã có bức tranh rõ hơn:
Gia đình anh chưa về Nam ngay. Hai con còn học 1-2 năm nữa mới ra trường. Anh chị vẫn làm việc ở Hà Nội.
Vậy thứ tự ưu tiên là:
Bước 1: Mua 1 căn để cho thuê sinh dòng tiền. Chọn khu dân cư đông, gần trường hoặc khu công nghiệp. Bước 2: Giữ dự phòng 1,5 tỷ tiền mặt. Bước 3: Khi con ra trường, anh chị về Nam ở. Lúc đó mới dùng phần còn lại mua tài sản để ở.
Không phải công thức cho tất cả. Nhưng đúng với hoàn cảnh cụ thể của gia đình này.
Đó là điều tôi muốn nhấn mạnh: kế hoạch đầu tư bất động sản 10 năm không phải là lý thuyết học thuộc. Đó là bản đồ được vẽ dựa trên chính cuộc đời của anh chị.
FAQ: Phân bổ vốn đầu tư bất động sản cho gia đình
1. Gia đình có 9 tỷ nên phân bổ vốn đầu tư bất động sản thế nào?
Nên chia thành 3 nhóm: 30-40% mua tài sản để ở khi về Nam thật, 45-50% mua tài sản sinh dòng tiền cho thuê ngay, 15-20% giữ dự phòng tiền mặt. Tỷ lệ thay đổi tùy kế hoạch gia đình. Ai về Nam sớm thì tăng nhóm để ở, ai chưa về thì ưu tiên nhóm dòng tiền trước.
2. 9 tỷ có nên dồn hết vào một căn nhà Sài Gòn không?
Không nên. Dồn hết vào một tài sản là đặt cược toàn bộ tích lũy 20 năm vào một quyết định. Nếu sai, mất cả một chu kỳ 5-7 năm. Phân bổ thành 2-3 tài sản nhỏ hơn giúp giảm rủi ro và linh hoạt hơn khi cần điều chỉnh.
3. Với 9 tỷ, nên mua trung tâm hay vùng ven Sài Gòn?
Phụ thuộc vào mục đích. Mua để ở thật thì trung tâm thuận tiện hơn. Mua để sinh dòng tiền cho thuê thì vùng ven gần khu công nghiệp hoặc trường đại học lớn thường có tỷ suất cho thuê cao hơn vì giá mua thấp hơn mà nhu cầu thuê vẫn đông.
4. Gia đình chưa về Nam ở ngay có nên mua bất động sản Sài Gòn không?
Có, nếu mua tài sản sinh dòng tiền. Tài sản cho thuê được ngay không cần chủ về ở. Tiền thuê hàng tháng trả lãi hoặc tích lũy tiếp. Điều cần chuẩn bị là người hoặc đơn vị quản lý cho thuê hộ khi anh chị còn ở Hà Nội.
5. Nên giữ dự phòng bao nhiêu khi đầu tư bất động sản?
Tôi khuyên giữ ít nhất 15-20% tổng vốn ở dạng tiền mặt hoặc gửi ngân hàng kỳ hạn ngắn. Với 9 tỷ là khoảng 1,5 tỷ. Khoản này không phải lãng phí. Đây là chi phí mua sự bình tĩnh và tránh việc phải bán tài sản vội khi cần tiền gấp.
Anh chị muốn tôi giúp gì tiếp theo?
Tôi có thể làm 2 việc ngay bây giờ:
A: Gửi anh chị bản phân tích khu vực cụ thể theo ngân sách 3-4 tỷ ở Sài Gòn. Những khu tôi đã đi thực địa, biết rõ tỷ suất cho thuê thật.
B: Nói chuyện trực tiếp 20 phút để vẽ bản đồ phân bổ vốn riêng cho hoàn cảnh gia đình anh chị.
Bình luận “BẢN ĐỒ” hoặc nhắn tin cho tôi. Tôi phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều tôi lo nhất là 6 tháng nữa anh chị vẫn đang hỏi cùng một câu. Không phải vì thị trường khó. Mà vì chưa có bản đồ. Bản đồ không tự xuất hiện. Phải vẽ.
