Có anh Dũng, chủ cửa hàng MacBook, tài chính đang khá căng.
Anh Dũng đang trả góp một căn Vinhomes. Trả góp luôn cả con xe VF9. Hai khoản đó mỗi tháng ngốn của anh một phần lớn thu nhập.
Vậy mà anh vẫn muốn mua thêm một mảnh đất nữa. Anh hỏi tôi có nên không.
Tôi quý sự máu lửa của anh. Người trẻ, dám nghĩ dám làm. Nhưng đúng vì quý nên tôi phải nói thẳng. Có những lúc, lời khuyên tốt nhất là khoan đã.
Vì sao đầu tư khi tài chính căng lại nguy hiểm
Sức khỏe tài chính là khả năng anh chị chịu được cú sốc bất ngờ mà không phải bán tháo tài sản. Khi tài chính căng, anh chị mất khả năng đó. Một cú sốc nhỏ cũng đủ làm sập cả dây chuyền.
Đầu tư BĐS cần một thứ quan trọng. Sức gồng.
Tài sản BĐS không sinh tiền ngay, không bán nhanh được. Anh chị phải giữ nó qua thời gian, có khi qua cả giai đoạn thị trường xấu. Giữ được hay không phụ thuộc vào việc anh chị có sức gồng hay không.
Người tài chính căng không có sức gồng. Họ mua xong, gặp lúc cần tiền gấp, hoặc thị trường đứng im lâu hơn dự tính, là phải bán. Mà bán trong thế bị ép thì luôn bán rẻ.
Anh Dũng đang trả góp hai khoản lớn. Nếu mua thêm đất, chỉ cần cửa hàng ế vài tháng, hoặc lãi suất tăng, anh sẽ kẹt. Lúc đó anh phải bán mảnh đất vừa mua, thường là lỗ.
Cái bẫy của người trẻ máu lửa
Tôi thấy nhiều người trẻ giống anh Dũng. Và tôi hiểu vì sao họ dễ mắc.
Người trẻ thấy người khác giàu lên từ BĐS, sốt ruột muốn vào cuộc. Họ sợ chậm chân, sợ bị bỏ lại. Cái sợ đó đẩy họ mua khi chưa đủ lực.
Họ cũng hay tự tin quá mức vào thu nhập tương lai. Nghĩ rằng cửa hàng sẽ tăng trưởng, thu nhập sẽ tăng, nên gồng được. Nhưng tương lai không chắc chắn. Cửa hàng có thể chững. Kinh tế có thể khó. Lúc đó cam kết trả góp vẫn còn nguyên.
Anh chị có để ý không. Người trẻ thường tính kịch bản tốt, ít tính kịch bản xấu. Mà đầu tư an toàn là phải tính được kịch bản xấu trước.
Khoan mua không có nghĩa là thua
Anh Dũng hơi buồn khi nghe tôi khuyên khoan. Anh sợ chậm là mất cơ hội.
Tôi nói với anh điều này. Khoan mua một thương vụ không làm anh nghèo đi. Mua sai một thương vụ mới làm anh nghèo đi.
Thị trường BĐS luôn có cơ hội. Năm nay không mua thì năm sau, chỗ này không có thì chỗ khác. Cơ hội không bao giờ hết. Nhưng vốn của anh thì có hạn. Sức gồng của anh có hạn.
Giữ sức cho đến khi đủ lực, rồi vào một thương vụ chắc, tốt hơn nhiều so với lao vào lúc còn yếu rồi gãy. Người đi đường dài không phải người chạy nhanh nhất. Là người không gục giữa đường.
Tôi nói thêm về việc chuẩn bị đủ lực trước khi xuống tiền trong bài chuẩn bị trước khi đầu tư bất động sản. Và về việc thuê hay mua khi chưa vững trong bài thuê nhà hay mua nhà cho người trẻ.
Nếu vẫn muốn vào, hãy làm cho đúng
Tôi không bảo anh Dũng cấm tiệt. Tôi cho anh vài cái mốc để tự kiểm tra.
– Tổng các khoản trả góp mỗi tháng không nên vượt quá một mức an toàn so với thu nhập đều, để còn chỗ thở khi thu nhập giảm. – Phải có quỹ dự phòng đủ sống và trả nợ vài tháng kể cả khi cửa hàng không ra đồng nào. – Nếu mua thêm, ưu tiên tài sản tạo được dòng tiền tự nuôi một phần khoản nợ, không mua tài sản chỉ nằm im. – Tính kịch bản xấu nhất trước. Nếu kịch bản xấu xảy ra mà anh vẫn đứng được, thì hãy vào. Nếu không, khoan đã.
Anh Dũng tự soi vào bốn cái mốc này. Anh nhận ra mình chưa đạt. Và anh quyết định tạm dừng, củng cố lại tài chính trước. Đó là một quyết định trưởng thành.
Sai lầm thường gặp khi đầu tư lúc tài chính căng
– Mua thêm tài sản khi các khoản trả góp đã chiếm phần lớn thu nhập. – Tự tin quá vào thu nhập tương lai, chỉ tính kịch bản tốt. – Không có quỹ dự phòng, gặp cú sốc là phải bán tháo. – Mua tài sản nằm im không sinh dòng tiền trong khi nợ vẫn phải trả đều. – Sợ chậm chân nên lao vào lúc chưa đủ sức gồng.
Câu hỏi thường gặp
Đang trả góp căng có nên mua thêm bất động sản không?
Nên thận trọng. Đầu tư BĐS cần sức gồng để giữ tài sản qua thời gian, kể cả giai đoạn thị trường xấu. Khi tài chính căng, một cú sốc nhỏ cũng có thể buộc anh chị bán tháo và bán lỗ. Hãy củng cố tài chính, có quỹ dự phòng và tính kịch bản xấu trước khi mua thêm.
Làm sao biết mình đủ sức đầu tư bất động sản chưa?
Kiểm tra bốn mốc: tổng trả góp mỗi tháng không vượt mức an toàn so với thu nhập, có quỹ dự phòng sống và trả nợ vài tháng, tài sản mua tạo được dòng tiền tự nuôi một phần nợ, và nếu kịch bản xấu nhất xảy ra anh chị vẫn đứng được. Đạt đủ thì vào, thiếu thì khoan.
Khoan mua bất động sản có phải là bỏ lỡ cơ hội?
Không. Thị trường luôn có cơ hội mới, năm nay không mua thì năm sau, chỗ này không có thì chỗ khác. Nhưng vốn và sức gồng của anh chị có hạn. Khoan mua một thương vụ không làm anh chị nghèo đi, còn mua sai một thương vụ lúc chưa đủ lực mới làm anh chị nghèo đi.
Người trẻ đầu tư bất động sản hay mắc lỗi gì?
Hay tự tin quá vào thu nhập tương lai và chỉ tính kịch bản tốt, ít tính kịch bản xấu. Sợ chậm chân nên lao vào khi chưa đủ sức gồng, dùng đòn bẩy quá tay. Khi cửa hàng chững hoặc kinh tế khó, cam kết trả góp vẫn nguyên, dễ phải bán tháo tài sản với giá lỗ.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Dũng máu lửa, nhưng anh đủ tỉnh để dừng đúng lúc. Củng cố tài chính trước, đầu tư sau.
Nếu anh chị đang phân vân giữa khao khát mua thêm và một tình hình tài chính chưa thật vững, tôi có thể ngồi cùng anh chị soi lại bốn cái mốc. Xem anh chị thật sự đã đủ sức gồng chưa, hay nên giữ sức thêm một thời gian.
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị phân biệt giữa cơ hội thật và sự nóng vội.
P.S. Tôi nói với anh Dũng một câu. “Em còn trẻ, thị trường còn dài, đừng để một thương vụ vội vàng cắt ngắn đường đua của em.” Đầu tư là cuộc chơi cả đời. Người về đích không phải người xuất phát nhanh nhất. Là người còn chạy được tới cuối.
