Mùa đông năm ngoái, chị nhắn cho tôi lúc 11 giờ đêm.
Không phải hỏi về giá đất. Không phải hỏi về dự án.
Chị nhắn: “Anh ơi, hôm nay Hà Nội 9 độ, em ho cả tuần không dứt. Em thấy mình không thể sống thế này mãi được.”
Tôi đọc xong ngồi im một lúc.
Vì câu đó không phải câu hỏi về bất động sản. Đó là câu hỏi về cuộc đời.
Tại sao khí hậu là lý do thật, không phải lý do phụ
Nhiều người nghĩ vào Nam là để đầu tư. Để kiếm tiền. Để thoát khỏi chỗ ở cũ.
Nhưng người tôi gặp nhiều nhất trong 15 năm làm nghề này là người vào Nam vì một thứ đơn giản hơn.
Họ mệt.
Mệt với mùa đông dài. Mệt với không khí đặc quánh. Mệt với buổi sáng thức dậy mà cổ họng đã rát.
Chị trên 40 tuổi, đang sống ở Ecopark Hưng Yên. Không gian xanh, yên tĩnh, cộng đồng tốt. Nhưng chị nói với tôi rõ ràng: khí hậu ấm áp là thứ chị cần. Không phải muốn. Là cần.
Đó là lý do thật. Và nó quan trọng hơn bất kỳ bảng phân tích nào tôi có thể đưa ra.
Theo số liệu từ Cục Khí tượng Thủy văn Việt Nam, miền Nam duy trì nhiệt độ trung bình 27-30 độ quanh năm. Không có mùa đông lạnh ẩm. Không có sương mù độc hại kéo dài.
Với người trên 40, điều đó không phải tiện nghi. Đó là sức khỏe.
Nỗi sợ thật của người muốn chuyển nhưng chưa dám
Tôi hỏi chị: “Vậy cản trở là gì?”
Chị nói ngay, không cần nghĩ: “Em sợ mua xong mà chưa về ở được ngay thì để không. Tốn lãi ngân hàng mà không ra tiền gì.”
Câu đó tôi nghe đã hàng chục lần từ người Hà Nội muốn vào Nam.
Và đó là câu hỏi đúng. Người hỏi được câu đó đã đi trước 80% người mua BĐS rồi.
Sợ tài sản nằm chết không phải lo lắng thừa. Đó là tư duy người biết giữ tiền.
Nhưng vấn đề không phải “có nên mua không”. Vấn đề là mua ở đâu.
Chọn khu nào khi vừa muốn về ở, vừa cần cho thuê được
Không phải khu nào ở miền Nam cũng giải quyết được bài toán này.
Có khu đẹp nhưng không ai thuê vì xa trung tâm, xa nơi làm việc. Có khu cho thuê tốt nhưng môi trường sống không phù hợp với người quen Ecopark, quen không gian xanh.
Tôi thường dùng ba tiêu chí khi tư vấn cho người như chị.
Tiêu chí 1: Khu có nhu cầu thuê thật
Nhu cầu thuê thật đến từ ba nguồn: khu công nghiệp lớn, bệnh viện đa khoa, trường đại học quốc tế. Người lao động kỹ thuật cao, chuyên gia nước ngoài, bác sĩ, giảng viên. Họ thuê dài hạn, đóng tiền đúng hạn, không gây rắc rối.
Khu nào có đủ ba nguồn này trong bán kính 5-7 km thì giá thuê ổn định. Không phụ thuộc mùa vụ, không phụ thuộc vào ai đang trending trên mạng xã hội.
Tiêu chí 2: Hạ tầng xanh cho người về ở sau
Khi chị về ở thật, chị cần gì? Không khí tốt, cây xanh, yên tĩnh buổi tối. Đúng thứ chị đang có ở Ecopark nhưng thiếu khí hậu ấm.
Miền Nam có những khu như vậy. Nhưng không phải ở trung tâm. Và không phải cứ dán nhãn “khu đô thị sinh thái” là có đủ.
Tôi đã đi thực địa đủ nơi để biết cái nào thật, cái nào chỉ là ảnh chụp từ góc đẹp.
Tiêu chí 3: Tỷ suất cho thuê trên 4% mỗi năm
Nếu dưới 4%, tiền lãi ngân hàng ăn hết lợi nhuận. Chị không kiếm được gì mà còn mất thêm thần kinh quản lý.
Townhouse hoặc căn hộ tầm 2-3 tỷ ở khu có KCN lớn, tỷ suất cho thuê thường đạt 4-6% mỗi năm. Đủ để trả lãi, còn dư một phần. Trong khi tài sản vẫn tăng theo hạ tầng.
Anh chị có thể đọc thêm về cách chọn khu theo hạ tầng tại đây: chọn khu vực bất động sản theo hạ tầng.
Chiến lược 3 năm cho người chưa về ở được ngay
Chị chưa sẵn sàng chuyển hoàn toàn. Vẫn còn công việc ở Hà Nội. Con cái chưa xong năm học.
Không sao.
Tôi đã tư vấn nhiều người mua năm 2023, đến 2025 mới thật sự chuyển vào ở. Hai năm đó họ cho thuê, thu về đủ để bù phần lớn lãi ngân hàng. Khi về ở, tài sản đã tăng so với lúc mua.
Không phải ai cũng may mắn như vậy. Nhưng người chọn đúng khu thì khả năng cao là vậy.
Lộ trình thực tế tôi hay dùng:
Năm 1-2: Mua, cho thuê, thu tiền, không cần về ngay. Dùng thời gian này để thăm dò khu vực, hiểu cộng đồng, chắc chắn mình thích nơi đó.
Năm 3 trở đi: Về ở từng phần. Có thể chỉ 3-4 tháng mùa đông, phần còn lại vẫn ở Hà Nội. Đến khi sẵn sàng hoàn toàn thì chuyển hẳn.
Tài sản vừa làm việc trong khi mình chưa về. Đó là điểm khác biệt lớn so với mua rồi để không.
Nếu anh chị chưa biết bắt đầu tìm kiếm từ đâu, bài này có thể giúp: người dẫn đường bất động sản miền Nam.
Sức khỏe tuổi trung niên không chờ được
Tôi không nói điều này để thúc ai.
Nhưng tôi đã gặp nhiều người trên 50 nói với tôi: “Giá mà tôi vào sớm hơn 10 năm.”
Không phải vì giá đất. Vì chất lượng sống.
Một người bạn của tôi, 52 tuổi, vào Nam năm 2021. Ông nói điều đầu tiên ông thấy khác là: ngủ ngon hơn. Không phải vì giường tốt hơn. Vì không khí ẩm ướt mùa đông không còn nữa.
Ông bảo cơ thể ông thở được.
Sức khỏe tuổi trung niên không tự nhiên cải thiện. Nhưng môi trường sống đúng có thể giữ cho nó không xấu đi nhanh.
Câu hỏi thường gặp
Chuyển vào Nam sống vì khí hậu có thực sự khác biệt về sức khỏe không?
Có. Khí hậu miền Nam ổn định quanh năm, nhiệt độ trung bình 27-30 độ, không có mùa đông lạnh ẩm. Với người trên 40 có vấn đề về đường hô hấp, xương khớp hoặc nhạy cảm với thời tiết, sự khác biệt khá rõ rệt sau 3-6 tháng sinh sống. Không phải tất cả mọi người đều như nhau, nhưng đây là phản hồi tôi nghe thường xuyên từ khách hàng đã chuyển vào.
Mua nhà ở miền Nam trước khi chuyển vào hẳn có được không?
Được, và đây là cách nhiều người làm. Mua trước, cho thuê trong thời gian chưa về ở, vừa có thu nhập vừa có thời gian tìm hiểu khu vực. Quan trọng là chọn đúng khu có nhu cầu thuê thật từ chuyên gia, công nhân kỹ thuật cao hoặc người nước ngoài làm việc gần đó.
Khu nào ở miền Nam vừa phù hợp để ở vừa cho thuê tốt?
Khu có hạ tầng đầy đủ, gần khu công nghiệp lớn hoặc bệnh viện, trường quốc tế, có mảng xanh và yên tĩnh về đêm. Tỷ suất cho thuê lý tưởng là trên 4% mỗi năm. Cụ thể khu nào phù hợp với ngân sách và nhu cầu của anh chị thì cần ngồi lại phân tích riêng, không có công thức chung cho tất cả.
Nếu chưa chắc sẽ về ở hay không, có nên mua không?
Nên hỏi ngược lại: nếu không mua, 3-5 năm nữa anh chị sẽ mua với giá nào? Nếu khu vực đang theo dõi tăng theo hạ tầng, chi phí chờ đợi là có thật. Nhưng nếu chưa rõ mục tiêu, tốt hơn là đừng mua theo cảm xúc. Mua khi đã có chiến lược rõ ràng, dù về ở hay cho thuê trước.
Ngân sách bao nhiêu để bắt đầu an cư ở miền Nam?
Townhouse hoặc căn hộ tầm 2-3 tỷ ở khu ngoại ô có hạ tầng tốt là điểm khởi đầu thực tế. Nếu muốn trung tâm hơn, ngân sách 3-5 tỷ cho căn hộ tầm trung. Quan trọng hơn giá là vị trí và nhu cầu thuê thực tế của khu đó.
Anh chị muốn tôi làm gì tiếp theo?
Nếu anh chị đang ở giai đoạn như chị tôi nhắn tin lúc 11 giờ đêm đó. Biết mình muốn thay đổi nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu. Tôi có thể ngồi cùng anh chị 20-30 phút để vạch ra lộ trình cụ thể.
Không phải để chốt bán ngay. Để anh chị ra về với cái đầu rõ hơn.
Anh chị muốn tôi gửi danh sách khu vực phù hợp theo ngân sách để đọc trước, hay muốn nói chuyện trực tiếp 20 phút để tôi hỏi thêm về tình huống cụ thể của anh chị?
Bình luận “BẢN ĐỒ” hoặc nhắn tin vào trang. Tôi phản hồi trong ngày.
Anh chị cũng có thể tham khảo thêm bài này nếu đang cân nhắc đầu tư cho tuổi về hưu: đầu tư bất động sản cho người về hưu.
P.S. Điều tôi lo nhất là anh chị đọc bài này, gật đầu, rồi để đó đến sang năm lại đọc bài tương tự. Không phải vì tôi mất một khách hàng. Mà vì cơ thể không chờ được quyết định của mình. Khí hậu thay đổi được. Nhưng phải bắt đầu từ bước đầu tiên.
