Anh Toản hỏi tôi một câu mà tôi nghe đi nghe lại suốt 15 năm.
“Hoàn này, mua thì dễ. Nhưng lúc cần tiền, bán cho ai?”
Anh Toản 56 tuổi, quê Hưng Yên. Trong tay có 9 tỷ. Anh từng bán một mảnh đất ngoài Bắc, rao gần một năm mới ra hàng. Cái cảm giác ôm tài sản mà không hóa được thành tiền, anh ám ảnh tới giờ.
Nên giờ nhắc đến mua trong Nam, câu đầu tiên anh hỏi không phải “lời bao nhiêu”. Mà là “bán có dễ không”.
Anh chị có cùng nỗi sợ đó không?
Đây là nỗi sợ đúng. Và hôm nay tôi sẽ nói thẳng cách hiểu cho đúng.
Thanh khoản là gì và vì sao nó quan trọng hơn giá
Thanh khoản bất động sản là khả năng bán được tài sản thành tiền mặt trong thời gian hợp lý, ở mức giá hợp lý. Một tài sản tăng giá trên giấy mà không bán được thì khoản lời đó không có thật. Với người đầu tư, thanh khoản quan trọng ngang, thậm chí hơn, mức tăng giá.
Tôi nói điều này cho anh chị nghe.
Lời trên giấy không phải lời thật. Chỉ khi bán được, ra tiền, cầm trong tay, đó mới là lời thật.
Nhiều người mua mảnh đất tăng giá gấp đôi mà vẫn khổ. Vì rao mãi không ai mua. Tiền chôn trong đất. Cần dùng thì không rút ra được.
Nỗi sợ của anh Toản chính là nỗi sợ về thanh khoản. Và đó là nỗi sợ của người khôn, không phải người nhát.
Người chỉ nhìn vào “sẽ tăng bao nhiêu” mà quên hỏi “bán cho ai” mới là người liều.
Vì sao có tài sản dễ bán, có tài sản kẹt cứng?
Không phải bất động sản nào cũng giống nhau về thanh khoản.
Cùng một số tiền, có loại bán trong một tháng. Có loại rao hai năm không xong.
Khác nhau ở đâu? Ở chỗ có người mua thật hay không.
Tài sản dễ bán: có người mua để dùng thật
Một căn nhà phố trong khu dân cư đông, gần chợ, gần trường, có người ở thật. Khi anh chị cần bán, luôn có người mua để ở hoặc để cho thuê.
Loại này thanh khoản tốt. Vì cầu là cầu thật.
Tài sản kẹt: chỉ có người mua để bán lại
Một lô đất ở khu chưa có ai về ở. Mua chỉ để chờ tăng rồi bán cho người sau.
Khi sóng còn, người ta tranh nhau mua. Khi sóng qua, không ai mua nữa. Vì có ai về đó ở đâu.
Loại này thanh khoản kém. Vì cầu là cầu ảo, dựa trên kỳ vọng chứ không dựa trên nhu cầu ở thật.
Mảnh đất anh Toản kẹt ngoài Bắc rơi đúng vào loại thứ hai. Anh mua khi sóng lên. Đến lúc cần bán thì sóng đã rút.
Cách chọn tài sản dễ bán ngay từ đầu
Muốn không sợ lúc bán, phải chọn đúng lúc mua. Đây là mấy thước đo tôi dùng.
Một: Hỏi “ai sẽ về đây ở thật?”
Trước khi mua bất cứ thứ gì, tôi luôn tự hỏi câu này.
Nếu trả lời được rõ ràng: công nhân khu công nghiệp này, gia đình trẻ làm ở khu kia, thì tài sản có cầu thật. Nếu câu trả lời mơ hồ: “chắc sau này sẽ đông”, thì cẩn thận.
Người về ở thật là nền của thanh khoản.
Hai: Chọn phân khúc số đông mua được
Căn nhà 2 đến 4 tỷ luôn dễ bán hơn căn 20 tỷ. Vì số người có 3 tỷ nhiều hơn số người có 20 tỷ rất nhiều.
Càng nhiều người đủ tiền mua, anh chị càng dễ ra hàng khi cần.
Ba: Ưu tiên nơi đã có dân cư, hạ tầng đang chạy
Khu đã có người ở, có quán xá, có trường học, đường đang mở. Đó là dấu hiệu của một thị trường sống.
Tránh khu chỉ có biển dự án mà không một bóng người. Đẹp trên bản vẽ, kẹt ngoài đời.
Bốn: Có dòng tiền cho thuê để cầm cự
Tài sản cho thuê được có một lợi thế lớn. Lúc chưa bán được, nó vẫn nuôi anh chị bằng tiền thuê hàng tháng.
Anh chị không bị ép bán giá rẻ vì kẹt tiền. Có dòng tiền là có sức chờ. Có sức chờ là có quyền ra giá.
Sai lầm thường gặp về thanh khoản
– Chỉ nhìn mức tăng giá, quên hỏi bán cho ai. Mua vì “nghe nói sắp tăng” mà không biết ai sẽ mua lại. Đến lúc cần tiền thì ôm tài sản không hóa được thành tiền.
– Mua theo sóng, theo đám đông. Lúc đông người mua thì tưởng dễ bán. Nhưng đám đông đó cũng sẽ biến mất cùng lúc khi sóng rút, để lại mình anh chị ôm hàng.
– Bỏ qua dòng tiền cho thuê. Nghĩ chỉ cần chờ tăng giá là đủ. Nhưng không có dòng tiền thì lúc kẹt sẽ bị ép bán rẻ, mất cả lời lẫn thế chủ động.
Anh Toản đã chọn khác lần này
Lần ngoài Bắc, anh Toản mua một lô đất chờ tăng. Kẹt một năm.
Lần này tôi hỏi anh đúng câu: “Anh mua xong, ai sẽ về đó ở?”
Anh ngẫm. Lần này anh không chọn đất trống chờ sóng nữa. Anh chọn một căn nhà phố trong khu vùng ven đã có dân, gần khu công nghiệp.
Có người thuê ngay. Mỗi tháng có dòng tiền về.
Tôi hỏi anh giờ còn sợ không bán được nữa không. Anh cười: “Giờ tôi không vội bán. Nó tự nuôi nó. Lúc nào được giá tôi mới bán, không thì cứ để nó đẻ tiền.”
Đó là tâm thế của người làm chủ. Khác hẳn cái cảnh ôm đất rao một năm trong lo lắng ngày xưa.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết một bất động sản có dễ bán lại hay không? Hỏi một câu: ai sẽ về đây ở thật. Nếu trả lời được rõ ràng có người mua để ở hoặc thuê, thanh khoản tốt. Nếu chỉ kỳ vọng “sau này sẽ đông”, đó là cầu ảo, dễ kẹt khi sóng rút.
Tại sao có mảnh đất tăng giá mà vẫn không bán được? Vì tăng giá trên giấy không có nghĩa có người mua thật. Đất ở khu chưa ai về ở chỉ có người mua để bán lại. Khi sóng qua, không còn ai mua, giá có cao cũng không hóa được thành tiền.
Phân khúc nào dễ bán lại nhất với người mới đầu tư? Căn nhà tầm 2 đến 4 tỷ trong khu đã có dân cư thường dễ bán nhất, vì số người đủ tiền mua phân khúc này rất đông. Càng nhiều người mua được, anh chị càng dễ ra hàng khi cần tiền.
Dòng tiền cho thuê liên quan gì đến nỗi sợ không bán được? Liên quan trực tiếp. Tài sản cho thuê được vẫn sinh tiền trong lúc chưa bán, nên anh chị không bị ép bán giá rẻ khi kẹt tiền. Có dòng tiền là có sức chờ, và có sức chờ thì anh chị nắm quyền ra giá thay vì bị động.
Anh chị có đang mang đúng nỗi sợ của anh Toản, sợ mua xong rồi kẹt không ra hàng?
Nếu vậy, việc cần làm không phải là tránh mua. Mà là học cách chọn đúng tài sản có người mua thật, có dòng tiền thật.
Anh chị muốn em gửi danh sách tiêu chí chọn tài sản dễ thanh khoản để tự soi, hay muốn nói chuyện 20 phút để em phân tích một sản phẩm cụ thể anh chị đang ngắm?
P.S. — Anh Toản mất một năm đời mình để học bài học thanh khoản theo cách đắt nhất. Anh chị không cần phải trả cái giá đó. Điều tôi lo nhất là anh chị mua một tài sản đẹp trên giấy, rồi vài năm sau ngồi rao trong lo lắng giống hệt anh Toản ngày xưa. Chọn đúng từ đầu rẻ hơn sửa sai về sau rất nhiều.