Chi phí cơ hội của tiền nằm im trong đất kẹp: anh Hiệu mất bao nhiêu sau 6 năm

Tối thứ Bảy tuần rồi, Hoàn ngồi cà phê đường Nguyễn Đức Cảnh quận 7 với anh Hiệu, 41 tuổi, từ Hà Nội bay vào. Anh kéo điện thoại ra, mở album, chỉ tấm ảnh chụp một con đường đất đỏ ở vùng ven Đồng Nai cũ. Anh nói nhỏ, giọng khô: “Mảnh này anh mua 5 tỷ năm 2020, giờ rao 5 tỷ 8 không ai gọi, em xem giúp anh.” Anh đã rao gần một năm rồi. Hoàn ngẩng lên nhìn anh, không nói gì vội, vì cái mất lớn nhất không nằm trong miếng đất đó.

Cái mất lớn nhất là chi phí cơ hội của 5 tỷ trong sáu năm.

Chi phí cơ hội nghĩa là gì, nói cho dễ hiểu

Chi phí cơ hội là cái mà tiền của mình LẼ RA đã sinh ra được nếu nằm ở chỗ khác. Tiền không chỉ là tiền. Tiền nằm im một chỗ nghĩa là mình từ chối tất cả những chỗ tiền đó có thể đi. Cái từ chối ấy có giá. Không thấy giá vì không có ai gửi hóa đơn về nhà. Nhưng nó vẫn trừ vào tài sản đời mình.

Cứ tưởng tượng thế này. Mình có 5 tỷ. Mình bỏ vào miếng đất ở Đồng Nai, sáu năm sau giá rao 5,8 tỷ, chưa có khách thật. Mình thấy “vẫn còn lãi 800 triệu, đâu mất gì”. Đó là cách nghĩ làm mình chôn vốn cả đời. Mình không tính cái 5 tỷ đó nếu đi chỗ khác đã sinh ra được bao nhiêu.

Hoàn ngồi suy tư tính chi phí cơ hội cho khách NĐT Bắc

Anh Hiệu mất bao nhiêu thật sự

Hoàn ngồi xé giấy ăn ra tính cho anh Hiệu xem. Năm 2020, cùng 5 tỷ cộng vay thêm 1 tỷ, anh có thể mua một căn hẻm xe hơi ở Phú Nhuận, diện tích 45 đến 55 mét vuông, lúc đó giá khoảng 90 đến 110 triệu một mét. Sáu năm sau, cùng căn đó hôm nay rao 155 đến 175 triệu một mét, cho thuê 14 đến 16 triệu một tháng. Đây là giá rao trên thị trường, giá giao dịch thật thường thấp hơn 5 đến 15 phần trăm, nhưng cứ lấy mức an toàn để tính.

Hoàn nhẩm bằng đầu ngón tay cho anh. Tài sản từ 5,5 tỷ (lúc mua, sau khi cộng phí) lên khoảng 8,5 đến 9 tỷ giá thật bây giờ. Tiền thuê 14 triệu một tháng, đủ trả lãi vay 1 tỷ, còn dư 4 đến 6 triệu mỗi tháng cộng dồn sáu năm gần 360 triệu. Tức là cùng số vốn 5 tỷ tự bỏ ra, đáng lẽ anh đã có thêm 3 đến 3,5 tỷ tài sản, cộng vài trăm triệu tiền thuê thực nhận.

Còn miếng đất Đồng Nai. Sáu năm chỉ nhích từ 5 lên 5,8 tỷ trên giấy, chưa bán được nên chưa thành tiền thật. Không có một đồng thuê nào. Chôn vốn cứng.

Chênh lệch thực tế giữa hai lựa chọn: gần 3 tỷ. Gần một căn nhà phố Sài Gòn nữa. Đó là cái anh Hiệu mất, mà không ai gửi hóa đơn cho anh.

Vì sao tiền hay nằm im trong đất kẹp

Không phải vì người mua dại. Hoàn gặp nhiều khách như anh Hiệu, ai cũng giỏi, ai cũng tính toán. Tiền nằm im là do mấy cái rất con người.

Thứ nhất, đất nền vùng xa rẻ về số tuyệt đối, dễ xuống tiền. 5 tỷ mua một miếng đất to vài trăm mét vuông nghe thấy oai. Mua một căn hẻm 50 mét vuông Phú Nhuận nghe “nhỏ quá”. Tâm lý số to thắng tâm lý số đẹp.

Thứ hai, đất không cần quản lý, không cần khách thuê, không phải bận tâm hàng tháng. Mua xong cất sổ đỏ là xong. Nhà cho thuê thì lo khách bỏ, lo sửa, lo thuế. Người ngại phiền chọn đất.

Thứ ba, không thấy mất là không tin mình đã mất. Sáu năm trôi qua, anh Hiệu vẫn nghĩ “miếng đất vẫn ở đó, tài sản vẫn còn”. Cái 3 tỷ chi phí cơ hội không có hóa đơn, không có thông báo, không có ngân hàng gõ cửa.

Thứ tư, và đây là cái Hoàn nói thật với anh Hiệu lúc đó: mình mua đất xa vì mình không quen thị trường gần. Người Bắc vào Nam, ai cũng có cảm giác mơ hồ với những con đường lạ. Đất xa, đất tỉnh nghe đơn giản hơn nhà phố trong đô thị. Nhưng đơn giản không có nghĩa là an toàn. Đơn giản nhiều khi là chôn vốn.

Đất kẹp khác đất chiến lược thế nào

Hoàn không nói tất cả đất nền đều là kẹp. Có những miếng đất sinh lời rất tốt, đặc biệt khi đặt đúng trục hạ tầng đang chạy, hoặc đặt cạnh khu công nghiệp đang đông công nhân về ở. Phú Mỹ quanh khu công nghiệp Hội Bài hiện giá rao 8 đến 16 triệu một mét, có thuê 4 đến 10 triệu một tháng, tỷ suất gross 7 đến 9 phần trăm, đây là đất có dòng vào.

Đất kẹp là miếng đất mua vì lời quảng cáo “sắp tăng giá”, “đường sắp thông”, “đại đô thị sắp về”, không có ai ở thật, không có ai thuê thật, không có ngày bàn giao thật của hạ tầng. Sáu năm trôi qua, lời quảng cáo cũ vẫn còn nguyên, người ở thật vẫn chưa đến. Tiền nằm im một chỗ chờ một câu chuyện chưa xảy ra.

Hoàn nói với anh Hiệu, đường ra của một miếng đất phải đến từ thứ đang chạy bây giờ. Người về ở. Công nhân thuê trọ. Khu công nghiệp đỏ đèn. Đường vành đai đã thông xe. Dòng tiền không phải là tên một loại sản phẩm. Dòng tiền là cái bảo chứng rằng có người thật cần chỗ này. Còn giá vốn tăng là cái mình bán cho người tiếp theo. Hai cái phải đi cùng nhau. Thiếu một cái, miếng đất hóa thành tiền nằm im.

Sai lầm thường gặp

Hoàn liệt kê ra mấy cái sai lầm Hoàn thấy đi thấy lại trong sáu tháng vừa rồi khi nghe khách kể chuyện. Anh chị soi vào, có cái nào quen không.

Sai lầm 1: Không tính giá thuê trong phép tính lời lỗ. Chỉ tính giá lúc mua và giá lúc bán. Bỏ quên dòng thuê 8 đến 14 triệu một tháng. Một năm 100 đến 160 triệu. Sáu năm gần 1 tỷ. Đây không phải số nhỏ.

Sai lầm 2: So sánh với tiền gửi ngân hàng để tự an ủi. Anh Hiệu hay nói “miếng đất ít ra còn hơn gửi ngân hàng 6 phần trăm”. Sai. So sai đối thủ. Đối thủ thật của đất kẹp không phải sổ tiết kiệm. Đối thủ là một căn nhà phố hẻm đặt đúng chỗ, vừa có thuê vừa có sóng tăng giá.

Sai lầm 3: Chờ “đến đáy của chu kỳ” để bán. Sáu năm rồi, chu kỳ nào cũng đã đến và đã đi. Cái đáy đó là cách trì hoãn. Mỗi tháng trì hoãn là thêm 14 triệu tiền thuê đáng ra đã vào tài khoản.

Sai lầm 4: Tự thuyết phục “tài sản này để cho con sau này”. Để cho con một tài sản không sinh ra dòng tiền là để cho con một gánh nợ tâm lý. Con không biết phải làm gì với nó. Bán không xong, giữ thì thấy nặng.

Sai lầm 5: Không dám cắt lỗ vì sợ thừa nhận mình đã sai. Cái khó nhất không phải tiền. Là cái tôi. Hoàn hiểu. Hoàn cũng từng có miếng đất ở Bắc Giang phải cắt lỗ năm 2018. Đau ba ngày, sau đó nhẹ cả người, vì tiền chạy được tiếp.

Câu hỏi thường gặp

Tôi nên cắt lỗ ngay hay chờ thêm một, hai năm? Đặt một câu hỏi đơn giản: nếu hôm nay có ai đưa tôi đúng số tiền tôi đã bỏ vào miếng đất, tôi có mua lại miếng đất đó không. Nếu trả lời không, đó là tín hiệu cắt. Chờ thêm là thêm chi phí cơ hội cho mỗi tháng.

Tôi vẫn còn tin vùng đó sẽ phát triển, tôi nên giữ chứ? Tin thị trường sẽ phát triển là một chuyện. Câu hỏi là “phát triển khi nào và bằng tiền của ai”. Hạ tầng nhà nước có ngày khánh thành cụ thể chưa, chủ đầu tư tư nhân có đang đổ tiền vào không, dân có về ở thật chưa. Ba câu này không có ba câu trả lời rõ thì cái niềm tin của tôi đang là niềm tin chay.

Cắt lỗ rồi tôi nên đi đâu tiếp? Đi vào chỗ có dòng người ở thật. Nhà phố hẻm xe hơi vùng quận 10, quận Gò Vấp, Phú Nhuận, hoặc căn hộ thứ cấp Vinhomes Bình Thạnh nếu vốn vừa. Tránh quay lại sai lầm cũ là mua tiếp một miếng đất nữa ở chỗ không người ở.

Tôi mới mua đất một, hai năm, có sớm không khi nói đến cắt? Sớm hay muộn không tính bằng năm, tính bằng tín hiệu. Có dòng vào không, có người ở thật không, hạ tầng có chạy không. Một, hai năm mà ba tín hiệu này đều câm, đừng đợi đến năm sáu mới tính như anh Hiệu.

Hoàn nói thẳng với anh Hiệu

Sau khi nghe Hoàn tính ra con số gần 3 tỷ, anh Hiệu im lặng khoảng một phút. Rồi anh cười nhẹ, nhấp ngụm cà phê, gật đầu. Anh nói “thôi em phân tích giúp anh, cho anh hướng đi tiếp”. Hoàn không hứa gì lớn. Hoàn nói: “Anh chọn một trong hai. Để Hoàn gửi anh bản đồ Nam tiến xem mảnh đất đó còn cứu được không và cứu bằng cách nào, hay anh muốn Hoàn cùng anh xem trực tiếp một, hai căn hẻm xe hơi đang rao trong vùng quận 10 và Phú Nhuận để anh có cái đối chứng?”

Anh chọn cái đầu trước, cái sau tuần sau. Đó là cách của người Bắc đã từng đầu tư. Không vội, xem trước rồi mới quyết. Tốt.

Người chần chừ lâu nhất, mất nhiều nhất. Không phải vì miếng đất xấu đi, mà vì tiền đứng im quá lâu.

Đọc thêm cách Hoàn phân tích dòng tiền trong [[điểm hòa vốn đầu tư cho thuê]] và bài so sánh [[dòng tiền hay tăng giá bất động sản]] để có khung quyết định đầy đủ.

P.S. — Anh chị mà đang có một miếng đất nằm im hơn ba năm rồi, đừng tự an ủi bằng câu “vẫn còn lãi trên giấy”. Hãy lấy số tiền vốn đó, nhân với 6 phần trăm một năm, nhân với số năm. Đó là cái mình đã từ chối. Còn cách cuối cùng là để Hoàn ngồi với anh chị một buổi, mở bảng giá hẻm Sài Gòn ra, so từng dòng. Quyết định lúc đó sẽ rõ. Anh chị muốn Hoàn gửi bản đồ Nam tiến trước, hay muốn Hoàn đặt lịch cùng anh chị đi xem ba căn hẻm xe hơi tuần tới.