Lập kế hoạch tài chính trước khi xuống tiền tỷ: anh Khôi học gì sau lần suýt mất ăn ngủ

Sáng thứ Hai, anh Khôi 40 tuổi, kế toán trưởng một công ty xây dựng ở Long Biên Hà Nội, gọi cho Hoàn lúc 7 giờ. Giọng anh gấp: “Em ơi, anh vừa đặt cọc 1,5 tỷ căn ở Gò Vấp Chủ nhật hôm qua, em xem giúp anh có sai gì không, anh đêm qua không ngủ được.” Hoàn yêu cầu anh gửi hợp đồng, bảng tài chính cá nhân, và lương ba tháng gần nhất. Anh không có bảng tài chính. Anh nói thật: “Anh chỉ có sổ Excel ghi thu chi gia đình, không có cái gì gọi là kế hoạch.”

Cái đêm anh không ngủ được không phải vì căn nhà xấu. Là vì anh xuống cọc trước khi có kế hoạch tài chính trước khi mua nhà. Đây là lỗi Hoàn thấy ở 7 trên 10 NĐT Bắc lần đầu vào Nam.

Kế hoạch tài chính là gì, không phải thứ phức tạp

Kế hoạch tài chính trước khi mua nhà là một trang giấy A4. Trên đó có ba khối. Khối thu, khối chi, khối dự phòng. Mỗi khối có số thật, không phải con số mơ. Một trang đủ. Không cần phần mềm.

Người không lập là vì hai lý do. Một, sợ phải đối diện với số thật của mình. Hai, nghĩ “tôi giỏi tính, không cần viết ra”. Cả hai đều dẫn đến cái đêm không ngủ của anh Khôi.

Hoàn ngồi với anh hai tiếng sáng hôm đó. Cuối buổi anh gật đầu nhẹ. Anh nói: “Hóa ra anh đang trên dây mà không biết.”

Hoàn xem lại bảng tài chính cá nhân của NĐT Bắc trước khi xuống tiền

Khối thu — đầu vào của gia đình anh chị

Khối này dễ làm nhất. Liệt kê tất cả các dòng tiền hằng tháng. Lương cứng, thưởng trung bình, dòng thuê từ bất động sản cũ, cổ tức nếu có, doanh thu phụ. Cộng lại được tổng thu. Quan trọng là trừ thuế và bảo hiểm xã hội ra để có thu thực vào tay.

Anh Khôi thu cứng 65 triệu một tháng, vợ 22 triệu, tổng 87. Thưởng cuối năm trung bình 6 tháng lương cứng tức 32 triệu một tháng quy đổi. Tổng thực vào tay khoảng 100 đến 105 triệu một tháng. Đây là con số đẹp. Vợ chồng anh ở trong tốp 5 phần trăm thu nhập Hà Nội.

Hoàn ghi rõ một câu trong sổ anh: “Thu là cái mình đã có. Đừng tính thưởng trong tương lai vào trả nợ hiện tại.”

Khối chi — đầu ra thật, không phải đầu ra mơ

Khối này khó hơn. Vì người ta thường nhớ chi nhỏ hằng ngày, quên chi lớn hằng năm. Phải chia ba lớp.

Lớp một, chi đều hằng tháng. Tiền nhà, ăn uống, học phí con, điện nước, internet, xăng xe. Nhà anh Khôi khoảng 38 triệu một tháng.

Lớp hai, chi rời rạc nhưng đều đặn năm. Bảo hiểm xe, bảo hiểm sức khỏe gia đình, du lịch hằng năm, lễ tết, sinh nhật, ma chay cưới hỏi. Một năm khoảng 80 đến 120 triệu. Chia ra mỗi tháng 8 đến 10 triệu.

Lớp ba, chi không thể tránh trong đời. Sửa nhà 5 năm một lần, đổi xe 7 đến 10 năm một lần, đại học cho con. Phải dự trù mỗi tháng một khoản nhỏ vào quỹ này, ví dụ 5 triệu.

Tổng chi thật của nhà anh Khôi khoảng 55 triệu một tháng. Còn dư 45 đến 50 triệu mỗi tháng. Đây là số dòng dư anh có để trả nợ vay mua nhà.

Đây cũng là chỗ anh đã sai. Anh tự tin “tôi dư 70 triệu một tháng, vay 4 tỷ trả lãi gốc 45 triệu là thoải mái”. Vì anh chỉ tính lớp một, không tính lớp hai và lớp ba. Khi tính đủ, dư thực 50, lãi gốc 45, dư cho gia đình chỉ còn 5 triệu một tháng. Cú vấp nhỏ là rơi vào âm.

Khối dự phòng — cái lưới đỡ khi đời cú vấp

Đây là khối quan trọng nhất. Cũng là khối hay bị bỏ quên.

Quỹ dự phòng là tiền lỏng có thể rút trong 24 giờ, đủ chi 6 đến 12 tháng tổng chi tiêu của gia đình kể cả lãi vay nếu có. Với nhà anh Khôi, chi 100 triệu một tháng tổng kể cả lãi, quỹ dự phòng phải 600 triệu đến 1,2 tỷ.

Vì sao 6 đến 12 tháng. Vì đó là khoảng thời gian trung bình một người mất việc tìm việc mới ở Việt Nam, hoặc thời gian một căn nhà bị bỏ trống nếu khách thuê bỏ đột ngột, hoặc thời gian một biến cố sức khỏe nặng.

Anh Khôi có sổ tiết kiệm 200 triệu lúc đặt cọc. Lệch 400 triệu đến 1 tỷ so với mức an toàn. Đây là cái khiến anh không ngủ được. Anh không nói ra, nhưng anh biết.

Bảng tỷ lệ đòn bẩy an toàn

Hoàn dùng ba con số cứng khi tư vấn NĐT Bắc lập kế hoạch trước khi xuống tiền tỷ.

Một, vốn riêng tối thiểu 50 phần trăm giá nhà. Đừng vay quá 50 phần trăm tổng giá. Vay 70 phần trăm là vào vùng nguy hiểm khi lãi suất thả nổi. Anh Khôi mua căn 8 tỷ, đặt cọc 1,5 tỷ, dự kiến vay 4 tỷ. Vốn riêng 4 tỷ, vay 4 tỷ. Đúng tỷ lệ 50/50. Tốt.

Hai, lãi vay tối đa 30 phần trăm thu nhập sau thuế. Lương vợ chồng anh sau thuế 100 triệu. Lãi vay tối đa 30 triệu một tháng. Vay 4 tỷ lãi 10 phần trăm là 33 triệu, vừa chạm trần. Đây là tín hiệu cảnh báo nhẹ.

Ba, quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng chi tiêu kể cả lãi vay. Anh Khôi cần thêm 400 triệu trong sổ tiết kiệm trước khi sang tên căn nhà. Cách nhanh nhất là gấp rút bán một tài sản nhỏ hơn anh đang có ở Hà Nội.

Vì sao NĐT Bắc hay bỏ qua bước này

Hoàn nghĩ kỹ và thấy ba lý do.

Một, người Bắc tin vào sức bền của mình. Người miền Bắc thường tự lực rất tốt, công việc ổn định, lương đều, lương vợ chồng đủ. Cái tự tin “tôi cày được” che mất chuyện đời có khoảng đứt mạch.

Hai, không có thói quen viết ra giấy. Cả gia đình Bắc đa số tính trong đầu. Tính trong đầu thường xuyên sót. Sót những khoản không xảy ra hằng tháng nhưng tổng cộng cả năm rất lớn.

Ba, vào thị trường lạ, áp lực phải nhanh tay. Vào Sài Gòn, môi giới thúc cọc trong 24 giờ. Người Bắc chưa quen tốc độ này. Xuống cọc xong mới về tính. Khi đó đã muộn.

Hoàn nói thẳng với anh Khôi: “Anh là kế toán trưởng, anh tính được bài này trong 15 phút. Anh chỉ bị bóp thời gian bởi môi giới. Lần sau, dù căn đẹp đến đâu, dành 24 giờ tính bằng số trên giấy trước khi cọc.”

Sai lầm thường gặp

Sai lầm 1: Tính thưởng cuối năm vào dòng dư hằng tháng. Thưởng có thể không có. Năm nay công ty có lãi mới có. Trả nợ là cứng. Không trộn.

Sai lầm 2: Không cộng phí quản lý, thuế nhà đất, bảo hiểm nhà vào chi. Một năm khoảng 30 đến 60 triệu. Tưởng nhỏ, dồn lại là hai tháng dư.

Sai lầm 3: Đánh giá lãi vay thấp hơn thực tế. Năm đầu khuyến mãi 8 phần trăm. Năm hai trở đi thả nổi 10 đến 11 phần trăm. Tính nguyên năm đầu rồi quên là sai chiến lược.

Sai lầm 4: Không có quỹ dự phòng tiền lỏng. Cứ nghĩ “có nhà có đất, lúc cần bán”. Bán nhà mất 1 đến 6 tháng. Cú vấp đời không chờ.

Sai lầm 5: Lập kế hoạch rồi không xem lại sau 12 tháng. Đời thay đổi. Con vào cấp 3, lương tăng, lương giảm, ba mẹ già. Mỗi 12 tháng phải mở bảng ra cập nhật.

Câu hỏi thường gặp

Tôi không phải kế toán, làm sao biết bắt đầu từ đâu? Lấy sao kê ngân hàng ba tháng gần nhất. Mở Excel. Cột thu, cột chi. Liệt kê từng dòng. Phân nhóm theo ba lớp Hoàn đã nói. Mất một buổi tối. Đủ.

Tôi nên giữ quỹ dự phòng ở đâu? Sổ tiết kiệm ngân hàng kỳ hạn 1 đến 3 tháng. Lãi không cao bằng 12 tháng nhưng rút linh hoạt. Đây là lá chắn, không phải kênh sinh lời.

Tôi đã cọc rồi, giờ tính ra dòng tiền âm, làm sao? Ba lựa chọn. Một, bán bớt một tài sản cũ để giảm vốn vay. Hai, kéo dài kỳ vay từ 15 lên 20 năm để giảm gốc hằng tháng. Ba, đàm phán với chủ nhà giảm giá hoặc lùi ngày sang tên. Đừng cố cày qua bằng sức.

Bao nhiêu là kế hoạch tài chính “tốt”? Tỷ lệ đòn bẩy dưới 50 phần trăm. Lãi vay dưới 30 phần trăm thu thực. Quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng. Ba con số này thỏa, gia đình ngủ ngon.

Hoàn nói với anh Khôi

Cuối buổi Hoàn gửi anh một mẫu một trang. Hoàn dặn anh ba việc trong 7 ngày tới. Một, bán xe SUV cũ đang ít dùng, lấy 800 triệu bổ sung quỹ dự phòng. Hai, đàm phán với chủ nhà lùi ngày sang tên thêm 30 ngày để có thời gian xử lý vốn. Ba, gặp ngân hàng lựa chọn kỳ vay 20 năm thay vì 15 năm để giảm áp lực gốc hằng tháng. Anh Khôi gật đầu, nhắn lại một câu sau hai ngày: “Em ơi, anh ngủ ngon đêm qua, lần đầu kể từ Chủ nhật.”

Đọc thêm bài [[áp lực trả nợ đầu tư bất động sản]] và [[quỹ dự phòng khi vay đầu tư]] để có khung quyết định đầy đủ trước khi xuống tiền căn tiếp theo.

P.S. — Anh chị đang định mua một căn ở Sài Gòn trong 30 ngày tới, đừng vội xuống cọc. Lấy một trang A4. Ba khối. Thu thực, chi thật, dự phòng đủ. 30 phút. Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu một trang này và hướng dẫn cách điền theo gia đình anh chị, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi sáng để soi cả bảng và gợi ý xoay sao cho căn nhà sắp mua không thành đêm không ngủ.