Phân bổ tiền giữa bất động sản và dự phòng: bảng chị Tâm in ra dán tủ lạnh

Tối thứ Năm, chị Tâm 40 tuổi, chủ một chuỗi ba spa nhỏ ở Cầu Giấy Hà Nội, ngồi với Hoàn ở cà phê đường Lý Tự Trọng quận 1. Chị mở Excel trên điện thoại, kéo qua kéo lại, rồi đặt máy xuống. Chị nói: “Em ơi, chị có 15 tỷ rải ra đủ kiểu, chị không biết cái nào ổn, cái nào loãng. Em vẽ giúp chị một bảng phân bổ chuẩn cho người 40 tuổi như chị.” Hoàn cười, rút giấy ra. Bảng đó Hoàn vẽ cho rất nhiều khách. Hôm nay Hoàn viết lại cho ai đang cầm 5 đến 30 tỷ và chưa biết chia ra sao.

Đây là chuyện phân bổ tiền đầu tư và dự phòng mà ngân hàng không dạy, môi giới không nói, và đa số NĐT Bắc lần đầu vào Nam thường bỏ qua.

Vì sao phân bổ quan trọng hơn chọn căn cụ thể

Hoàn nói thẳng với chị Tâm câu đầu tiên: “Chị không thắng bằng việc chọn căn nào hot. Chị thắng bằng cách phân bổ đúng tỷ trọng. Căn nóng hay nguội chiếm tối đa 20 phần trăm kết quả. 80 phần trăm còn lại nằm ở việc chị đặt bao nhiêu tiền vào đâu.”

Vì hai lý do thật.

Một, rủi ro lớn nhất không phải mua nhầm căn, mà mua đúng căn nhưng đặt sai tỷ trọng. Mua một căn lõi cũ 30 tỷ với 90 phần trăm tài sản gia đình là sai dù căn đó tốt. Khi cú vấp đời tới, không có tiền lỏng để xoay.

Hai, phân bổ đúng cho mình ngủ ngon dù thị trường lên xuống. Khi 30 phần trăm tài sản là chỗ rút nhanh, mình không lo. Khi 100 phần trăm nằm trong bất động sản, mỗi tin xấu là một đêm thao thức.

Hoàn cùng NĐT Bắc vẽ bảng phân bổ tài sản giữa bất động sản và dự phòng

Bảng phân bổ cho người 40 tuổi như chị Tâm

Chị Tâm 40 tuổi, thu nhập tốt, còn chịu được chôn vốn 7 đến 10 năm. Với người như chị, Hoàn để tỷ trọng bất động sản khoảng 70 phần trăm tổng tài sản đầu tư, 30 phần trăm còn lại là chỗ rút nhanh. Đây không phải lý thuyết, là bảng Hoàn rút ra sau 15 năm tư vấn.

Năm khối tài sản, 70 phần trăm bất động sản và 30 phần trăm rút nhanh.

Khối một, dự phòng tiền lỏng – 15 phần trăm. Tiền trong sổ tiết kiệm kỳ hạn 1 đến 3 tháng, rút được trong 24 giờ. Đủ chi 6 đến 12 tháng tổng chi tiêu gia đình. Đây là lá chắn cuộc đời, phần đầu của chỗ rút nhanh. Với chị Tâm 15 tỷ, khoản này 2,25 tỷ.

Khối hai, bất động sản có dòng thuê và thanh khoản tốt – 40 phần trăm. Đây là khối lõi của NĐT Bắc thế hệ chị. Nhà phố hẻm xe hơi Q7, Q10, Tân Bình, Gò Vấp, Phú Nhuận, hoặc căn hộ Vinhomes Bình Thạnh thứ cấp. Vùng cân bằng giữa dòng tiền và tăng giá vốn. Với chị Tâm là 6 tỷ. Đủ một căn hẻm Q10 hoặc Tân Bình hoàn chỉnh.

Khối ba, bất động sản tăng giá dài hạn – 15 phần trăm. Lõi cũ Q1, Q3, Phú Nhuận hẻm. Dòng tiền thấp 2 đến 3 phần trăm, đổi lấy tăng giá vốn chắc, thanh khoản cao nhất. Với chị Tâm 2,25 tỷ. Đủ một căn nhỏ hẻm Phú Nhuận hoặc căn hộ Bình Thạnh thứ cấp.

Khối bốn, bất động sản dòng tiền cao vùng ven – 15 phần trăm. Phú Mỹ quanh khu công nghiệp, nhà trọ công nhân, hoặc đất nền có hạ tầng chắc. Tỷ suất gross 6 đến 9 phần trăm. Với chị Tâm 2,25 tỷ.

Khối năm, kênh tài chính rút nhanh – 15 phần trăm. Trái phiếu doanh nghiệp lớn, quỹ chuyên nghiệp, hoặc vàng. Lợi suất 8 đến 12 phần trăm năm, bán ra lấy tiền nhanh. Đây là phần sau của chỗ rút nhanh, phòng khi bất động sản chậm hoặc thu nhập hụt. Với chị Tâm 2,25 tỷ.

Cộng lại: khối hai, ba, bốn là 70 phần trăm bất động sản. Khối một và khối năm là 30 phần trăm rút nhanh. Tròn 15 tỷ.

Chị Tâm nhìn bảng. Chị hỏi: “Có thật cần khối bốn không em, vùng xa có vẻ rủi ro.” Hoàn trả lời: “Khối bốn là khối dòng tiền cao, để bù dòng thuê thấp của khối hai và khối ba. Không có khối bốn, cả danh mục chị thiếu tiền vào hằng tháng. Có khối bốn, chị có thêm 8 đến 12 triệu một tháng vào tài khoản đều đặn, đỡ phần lớn chi phí giữ ba khối kia.”

Tỷ trọng bất động sản đổi theo tuổi

Bảng trên là cho người 40 như chị Tâm. Tuổi đổi thì tỷ trọng bất động sản đổi theo. Hoàn chỉ dùng ba mốc, không vẽ bảng chi li từng tuổi.

Người 30 tuổi, thu nhập tốt, chịu được chôn vốn 7 đến 10 năm. Đẩy bất động sản lên 70 đến 80 phần trăm tổng tài sản. Phần tăng giá vốn trong chu kỳ dài bù được rủi ro, và còn nhiều năm để đợi qua một chu kỳ xấu.

Người 50 tuổi, con sắp vào đại học, thu nhập có thể giảm trong 10 năm tới. Giảm bất động sản xuống 50 đến 60 phần trăm. Phần còn lại chuyển sang chỗ rút nhanh, để chống rủi ro thu nhập giảm. Lúc này không còn nhiều năm để đợi thị trường hồi.

Người 60 tuổi, sắp hưu, không còn thu nhập làm. Để bất động sản dưới 40 phần trăm. Bất động sản dù tốt vẫn kẹt dòng tiền, bán một căn mất vài tháng. Người cần tiền hằng tháng không hợp với tài sản kẹt như vậy.

Tuổi nằm giữa thì đọc giữa, không có bảng riêng cho từng tuổi. Chị Tâm 40, nằm giữa mốc 30 và mốc 50, nên Hoàn để 70 phần trăm. Một người 44 tuổi thu nhập ổn, chịu chôn vốn 7 năm thì rơi vào khoảng 55 đến 65 phần trăm. Ba mốc là xương, tuổi của anh chị đọc chen vào giữa.

Bốn quy tắc khi xoay danh mục

Hoàn dặn chị bốn quy tắc khi bắt đầu xoay từ tài sản đang có sang bảng phân bổ chuẩn.

Quy tắc 1: Đừng xoay một lúc. Xoay từ từ trong 12 đến 24 tháng. Bán một tài sản cũ, mua một tài sản mới. Nghỉ. Bán tiếp. Mua tiếp. Tránh việc tất cả tiền nằm trong tài khoản một lúc rồi vội đầu tư.

Quy tắc 2: Bán cái yếu trước, không bán cái mạnh. Đa số người làm ngược: bán cái lời rõ vì sợ mất lời, giữ cái lỗ vì hy vọng phục hồi. Sai. Bán cái không có tương lai, giữ cái có.

Quy tắc 3: Vào khối lõi trước, vào khối ven sau. Khối hai và ba ổn định, ít rủi ro. Mua trước để xây nền. Khối bốn rủi ro hơn, mua sau khi đã có nền.

Quy tắc 4: Mỗi 12 tháng nhìn lại tỷ trọng một lần. Đời đổi. Tuổi tăng. Tỷ trọng bất động sản phải lùi dần theo ba mốc. Lệch 5 phần trăm so với mốc là chấp nhận được. Lệch 15 phần trăm trở lên là phải xoay lại.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm 1: Tất cả vào bất động sản, không có tiền lỏng. Nhiều NĐT Bắc 100 phần trăm tài sản trong nhà đất. Khi cần tiền gấp, không bán kịp, phải vay nóng. Phân bổ sai.

Sai lầm 2: Tất cả vào lõi cũ, không có dòng tiền. Một căn Q1 30 tỷ giữ giá tốt. Nhưng không có dòng vào hằng tháng. Phải làm việc cày tiền hằng tháng để giữ căn đó. Hết sức không cân bằng.

Sai lầm 3: Tất cả vào dòng tiền vùng ven. Bốn năm căn nhỏ Phú Mỹ với tổng 12 tỷ. Dòng tiền tốt nhưng tăng giá chậm và thanh khoản thấp. Bán cả khối khi cần là khó.

Sai lầm 4: Giữ nguyên tỷ trọng bất động sản khi tuổi đã tăng. Đây là sai lầm nặng nhất và phổ biến nhất. Người 60 tuổi vẫn ôm 70 đến 80 phần trăm tài sản trong nhà đất như hồi 35 tuổi. Về hưu, hết lương, cần tiền hằng tháng, mà tiền kẹt hết trong những căn phải vài tháng mới bán được. Tuổi lên thì tỷ trọng bất động sản phải lùi về mốc, 50 tuổi 50 đến 60 phần trăm, 60 tuổi dưới 40 phần trăm.

Sai lầm 5: So sánh bảng của mình với bảng của bạn bè. Mỗi gia đình một bối cảnh: nghề nghiệp, lương, sức khỏe, số con. Bảng chỉ là khung. Áp dụng phải tùy gia đình.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có 5 tỷ, vẫn áp được bảng này không? Có. Tỷ trọng giữ nguyên, chỉ là số tuyệt đối nhỏ hơn. 5 tỷ ở tuổi 40 chia ra: 750 triệu dự phòng tiền lỏng, 2 tỷ khối lõi, 750 triệu khối tăng giá dài, 750 triệu khối dòng tiền cao, 750 triệu khối tài chính. Bất động sản tròn 70 phần trăm. Khối hai có thể chỉ vào căn hộ thứ cấp thay vì nhà phố vì vốn nhỏ.

Tôi có 50 tỷ, chia thế nào? Vẫn đọc theo tuổi, theo ba mốc. Nếu anh chị 50 tuổi thì bất động sản 50 đến 60 phần trăm, tức 25 đến 30 tỷ, đủ vào hai đến ba căn lõi cận trung tâm. 20 đến 25 tỷ còn lại để chỗ rút nhanh: tiền lỏng, trái phiếu lớn, quỹ, vàng. Nếu anh chị mới 40 thì bất động sản lên 70 phần trăm, tức 35 tỷ.

Tôi đã có 70 phần trăm tài sản trong nhà đất Bắc, có nên bán hết để xoay sang bảng này không? Không. Bán hết một lúc là sai chiến lược. Giữ lại 1 đến 2 căn lõi cận trung tâm Hà Nội nếu còn tốt. Bán những căn ven xa, đất kẹp. Tiền thu được xoay vào bảng phân bổ ở miền Nam.

Phân bổ này áp dụng cho người chưa từng đầu tư bất động sản được không? Được. Càng chưa quen càng cần. Khi chưa có cảm giác thị trường, càng phải có khung cứng để không lạc.

Hoàn nói thêm với chị Tâm

Chị Tâm cuối buổi hỏi: “Em ơi, em chọn cho riêng chị, chị bắt đầu mua căn nào trước.” Hoàn trả lời: “Chị bắt đầu khối hai. Một căn hẻm Tân Bình hoặc Q10 khoảng 6 tỷ. Vốn riêng 4 tỷ, vay 2 tỷ. Đó là căn nền. Mua xong, ngủ ngon 6 tháng. Sau đó tiếp khối ba.”

Chị im một lúc. Chị nói: “Chị thấy nhẹ. Cảm ơn em.”

Trước khi xuống căn đầu tiên, anh chị nên hiểu sâu hơn từng khối cho dòng tiền hay cho tăng giá, và chuẩn bị kế hoạch tài chính chi tiết. Hai việc đó quyết định bảng phân bổ của anh chị chạy được hay không.

P.S. – Anh chị đang cầm 5 đến 30 tỷ và chưa biết chia ra sao cho từng kênh, đừng tin câu “mua hết bất động sản đi”. Cũng đừng tin câu “giữ tiền gửi cho chắc”. Có một khung cứng theo tuổi. Hoàn vừa kể. Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu bảng phân bổ này theo đúng tuổi và vốn của anh chị, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi sáng vẽ riêng cho gia đình anh chị một bảng cá nhân hóa.