Tối thứ Năm, chị Tâm 40 tuổi, chủ một chuỗi ba spa nhỏ ở Cầu Giấy Hà Nội, ngồi với Hoàn ở cà phê đường Lý Tự Trọng quận 1. Chị mở Excel trên điện thoại, kéo qua kéo lại, rồi đặt máy xuống. Chị nói: “Em ơi, chị có 15 tỷ rải ra đủ kiểu, chị không biết cái nào ổn, cái nào loãng. Em vẽ giúp chị một bảng phân bổ chuẩn cho người 40 tuổi như chị.” Hoàn cười, rút giấy ra. Bảng đó Hoàn vẽ cho rất nhiều khách. Hôm nay Hoàn viết lại cho ai đang cầm 5 đến 30 tỷ và chưa biết chia ra sao.
Đây là chuyện phân bổ tiền đầu tư và dự phòng mà ngân hàng không dạy, môi giới không nói, và đa số NĐT Bắc lần đầu vào Nam thường bỏ qua.
Vì sao phân bổ quan trọng hơn chọn căn cụ thể
Hoàn nói thẳng với chị Tâm câu đầu tiên: “Chị không thắng bằng việc chọn căn nào hot. Chị thắng bằng cách phân bổ đúng tỷ trọng. Căn nóng hay nguội chiếm tối đa 20 phần trăm kết quả. 80 phần trăm còn lại nằm ở việc chị đặt bao nhiêu tiền vào đâu.”
Vì hai lý do thật.
Một, rủi ro lớn nhất không phải mua nhầm căn, mà mua đúng căn nhưng đặt sai tỷ trọng. Mua một căn lõi cũ 30 tỷ với 90 phần trăm tài sản gia đình là sai dù căn đó tốt. Khi cú vấp đời tới, không có tiền lỏng để xoay.
Hai, phân bổ đúng cho mình ngủ ngon dù thị trường lên xuống. Khi 30 phần trăm tài sản là tiền lỏng, mình không lo. Khi 100 phần trăm trong bất động sản, mỗi tin xấu là một đêm thao thức.
Bảng phân bổ cứng cho người 35 đến 45 tuổi
Hoàn dùng bảng này cho khách tuổi 35 đến 45, đã tích lũy được 5 đến 30 tỷ, đang muốn xoay từ Bắc vào Nam. Bảng này không phải lý thuyết. Đây là bảng Hoàn rút ra sau 15 năm tư vấn.
Năm khối tài sản, bốn tỷ trọng cứng.
Khối một, dự phòng tiền lỏng — 10 phần trăm. Tiền trong sổ tiết kiệm kỳ hạn 1 đến 3 tháng, rút được trong 24 giờ. Đủ chi 6 đến 12 tháng tổng chi tiêu gia đình. Đây là lá chắn cuộc đời. Với chị Tâm 15 tỷ, khoản này 1,5 tỷ.
Khối hai, bất động sản có dòng thuê và thanh khoản tốt — 45 phần trăm. Đây là khối lõi của NĐT Bắc thế hệ chị. Nhà phố hẻm xe hơi Q7, Q10, Tân Bình, Gò Vấp, Phú Nhuận, hoặc căn hộ Vinhomes Bình Thạnh thứ cấp. Vùng cân bằng giữa dòng tiền và tăng giá vốn. Với chị Tâm là 6,75 tỷ. Đủ một căn hẻm Q10 hoặc Tân Bình hoàn chỉnh.
Khối ba, bất động sản tăng giá dài hạn — 25 phần trăm. Lõi cũ Q1, Q3, Phú Nhuận hẻm. Dòng tiền thấp 2 đến 3 phần trăm, đổi lấy tăng giá vốn chắc, thanh khoản cao nhất. Với chị Tâm 3,75 tỷ. Đủ một căn nhỏ hẻm Phú Nhuận hoặc căn hộ Bình Thạnh thứ cấp.
Khối bốn, bất động sản dòng tiền cao vùng ven — 10 phần trăm. Phú Mỹ quanh khu công nghiệp, nhà trọ công nhân, hoặc đất nền có hạ tầng chắc. Tỷ suất gross 6 đến 9 phần trăm. Với chị Tâm 1,5 tỷ. Đủ một căn nhỏ hoặc 1 phần đất.
Khối năm, trái phiếu doanh nghiệp lớn hoặc quỹ chuyên nghiệp — 10 phần trăm. Đầu tư tài chính có lợi suất 8 đến 12 phần trăm năm. Phòng khi bất động sản chậm. Với chị Tâm 1,5 tỷ.
Cộng lại: 100 phần trăm. Tròn 15 tỷ.
Chị Tâm nhìn bảng. Chị hỏi: “Có thật cần khối bốn không em, vùng xa có vẻ rủi ro.” Hoàn trả lời: “Khối bốn là khối dòng tiền cao, để bù dòng thuê thấp của khối hai và khối ba. Không có khối bốn, cả danh mục chị thiếu tiền vào hằng tháng. Có khối bốn, chị có thêm 8 đến 12 triệu một tháng vào tài khoản đều đặn, đỡ phần lớn chi phí giữ ba khối kia.”
Tỷ trọng đổi theo tuổi
Bảng cứng trên là cho tuổi 35 đến 45. Khi tuổi tăng, tỷ trọng dịch chuyển. Hoàn vẽ chị Tâm thêm một bảng nhỏ.
Tuổi 46 đến 55. Khối hai giảm còn 35 phần trăm, khối bốn tăng lên 15 phần trăm, khối năm tăng lên 15 phần trăm. Lý do: bắt đầu cần dòng tiền nhiều hơn, ít chấp nhận rủi ro tăng giá hơn.
Tuổi 56 đến 65. Khối hai 25 phần trăm, khối ba 30 phần trăm (chuyển dần sang lõi cũ giữ giá trị), khối bốn 25 phần trăm (dòng tiền nuôi tuổi già), khối một và năm mỗi cái 10 phần trăm.
Tuổi trên 65. Khối ba 50 phần trăm (chỉ lõi cũ thanh khoản cao), khối bốn 20 phần trăm (dòng tiền nuôi), khối một 15 phần trăm (lá chắn lớn hơn), khối năm 15 phần trăm.
Chị Tâm chụp cả hai bảng. Chị nói: “Chị sẽ in dán tủ lạnh, mỗi sáng nhìn một lần để biết mình đang đứng đâu.”
Bốn quy tắc khi xoay danh mục
Hoàn dặn chị bốn quy tắc khi bắt đầu xoay từ tài sản đang có sang bảng phân bổ chuẩn.
Quy tắc 1: Đừng xoay một lúc. Xoay từ từ trong 12 đến 24 tháng. Bán một tài sản cũ, mua một tài sản mới. Nghỉ. Bán tiếp. Mua tiếp. Tránh việc tất cả tiền nằm trong tài khoản một lúc rồi vội đầu tư.
Quy tắc 2: Bán cái yếu trước, không bán cái mạnh. Đa số người làm ngược: bán cái lời rõ vì sợ mất lời, giữ cái lỗ vì hy vọng phục hồi. Sai. Bán cái không có tương lai, giữ cái có.
Quy tắc 3: Vào khối lõi trước, vào khối ven sau. Khối hai và ba ổn định, ít rủi ro. Mua trước để xây nền. Khối bốn rủi ro hơn, mua sau khi đã có nền.
Quy tắc 4: Mỗi 12 tháng nhìn lại bảng một lần. Đời đổi. Tỷ trọng đổi. Lúc nào cũng giữ 100 phần trăm chính xác là khó. Lệch 5 phần trăm so với bảng chuẩn là chấp nhận được. Lệch 15 phần trăm trở lên là phải xoay lại.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tất cả vào bất động sản, không có tiền lỏng. Nhiều NĐT Bắc 100 phần trăm tài sản trong nhà đất. Khi cần tiền gấp, không bán kịp, phải vay nóng. Phân bổ sai.
Sai lầm 2: Tất cả vào lõi cũ, không có dòng tiền. Một căn Q1 30 tỷ giữ giá tốt. Nhưng không có dòng vào hằng tháng. Phải làm việc cày tiền hằng tháng để giữ căn đó. Hết sức không cân bằng.
Sai lầm 3: Tất cả vào dòng tiền vùng ven. Bốn năm căn nhỏ Phú Mỹ với tổng 12 tỷ. Dòng tiền tốt nhưng tăng giá chậm và thanh khoản thấp. Bán cả khối khi cần là khó.
Sai lầm 4: Không tính bảng theo tuổi. 35 tuổi dùng bảng người 60 tuổi là quá thận trọng, mất 25 năm sinh lời. 60 tuổi dùng bảng người 35 tuổi là quá rủi ro, không kịp xoay khi có sự cố.
Sai lầm 5: So sánh bảng của mình với bảng của bạn bè. Mỗi gia đình một bối cảnh: nghề nghiệp, lương, sức khỏe, số con. Bảng chỉ là khung. Áp dụng phải tùy gia đình.
Câu hỏi thường gặp
Tôi có 5 tỷ, vẫn áp được bảng này không? Có. Tỷ trọng giữ nguyên, chỉ là số tuyệt đối nhỏ hơn. 5 tỷ chia ra: 500 triệu dự phòng, 2,25 tỷ khối lõi, 1,25 tỷ khối tăng giá dài, 500 triệu khối dòng tiền cao, 500 triệu khối tài chính. Khối hai có thể chỉ vào căn hộ thứ cấp thay vì nhà phố vì vốn nhỏ.
Tôi có 50 tỷ, áp bảng nào? Bảng tuổi 46-55 hoặc 56-65 tùy tuổi anh chị. Khối hai 35 phần trăm là 17,5 tỷ đủ vào hai căn lõi cận trung tâm. Khối bốn 10 đến 25 phần trăm tùy tuổi.
Tôi đã có 70 phần trăm tài sản trong nhà đất Bắc, có nên bán hết để xoay sang bảng này không? Không. Bán hết một lúc là sai chiến lược. Giữ lại 1 đến 2 căn lõi cận trung tâm Hà Nội nếu còn tốt. Bán những căn ven xa, đất kẹp. Tiền thu được xoay vào bảng phân bổ ở miền Nam.
Phân bổ này áp dụng cho ai chưa có kinh nghiệm BĐS được không? Được. Càng mới càng cần. Vì người mới chưa có cảm giác thị trường, càng phải có khung cứng để không lạc.
Hoàn nói thêm với chị Tâm
Chị Tâm cuối buổi hỏi: “Em ơi, em chọn cho riêng chị, chị bắt đầu mua căn nào trước.” Hoàn trả lời: “Chị bắt đầu khối hai. Một căn hẻm Tân Bình hoặc Q10 khoảng 6 đến 7 tỷ. Vốn riêng 4 tỷ, vay 2,5 tỷ. Đó là căn nền. Mua xong, ngủ ngon 6 tháng. Sau đó tiếp khối ba.”
Chị im một lúc. Chị nói: “Chị thấy nhẹ. Cảm ơn em.”
Đọc thêm bài [[dòng tiền hay tăng giá bất động sản]] để hiểu sâu hơn từng khối, và bài [[lập kế hoạch tài chính trước khi mua nhà]] để chuẩn bị kế hoạch chi tiết trước khi xuống căn đầu tiên.
P.S. — Anh chị đang cầm 5 đến 30 tỷ và chưa biết chia ra sao cho từng kênh, đừng tin câu “mua hết bất động sản đi”. Cũng đừng tin câu “giữ tiền gửi cho chắc”. Có một khung cứng. Hoàn vừa kể. Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu bảng phân bổ này theo đúng tuổi và vốn của anh chị, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi sáng vẽ riêng cho gia đình anh chị một bảng cá nhân hóa.
