Tính tổng chi phí sở hữu một bất động sản (không chỉ giá mua)

Sáng thứ Hai tuần trước, anh Bình ngồi cạnh Hoàn ở một quán cà phê ở Quận 7, mở laptop ra. “Em ơi, anh tính căn nhà này anh lời 800 triệu sau 3 năm. Anh chốt nhé.”

Anh Bình 39 tuổi, dân ngân hàng Hà Nội, vợ làm quản lý quỹ đầu tư. Hai vợ chồng có 8 tỷ tiền mặt. Năm 2023 anh mua một căn nhà phố ở Thủ Đức giá 6,2 tỷ, sổ riêng, vay 2,5 tỷ. Giờ giá rao thị trường là 7,0 tỷ. Anh tính lời 800 triệu.

Hoàn ngồi lặng, mở Google Sheet, ghi từng dòng. Phí công chứng và sang tên lúc mua. Lãi vay 36 tháng. Phí môi giới khi bán. Sửa nhà 2 lần để giữ giá. Tiền thuê tự ở thay vì cho thuê. Chi phí đi lại Hà Nội-Sài Gòn để xem nhà. Thuế thu nhập khi bán.

Cộng tất cả vào, anh Bình không lời 800 triệu. Anh hòa vốn, lệch 50-80 triệu hai bên. Anh chỉ chuyển 6,2 tỷ tiền mặt thành 7,0 tỷ tiền mặt sau 3 năm. Lạm phát ăn mất gần 600 triệu sức mua trong giai đoạn đó.

Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc khi mua bất động sản miền Nam tính đúng. Không phải tính sai để mất ngủ ở năm thứ 5.

Tổng chi phí sở hữu là gì

Tổng chi phí sở hữu một bất động sản là toàn bộ tiền anh chị phải bỏ ra từ lúc nhận sổ đến lúc bán lại, ngoài giá mua ghi trên hợp đồng. Tiền Anh chị có thể không thấy ngay, nhưng nó ăn vào lời lỗ thật cuối ngày.

Người mua nhà thường chỉ nhìn 2 số. Giá mua và giá bán. Khoảng cách giữa hai số đó họ gọi là lời. Đây là cách tính thiếu ít nhất 5-7 khoản chi phí.

Người đầu tư chuyên nghiệp tính cả 9 khoản. Lời lỗ thật chỉ xuất hiện khi đã trừ hết các khoản đó. Trừ xong, nhiều căn tưởng lời thực ra hòa vốn. Nhiều căn tưởng hòa thực ra lỗ.

Trần Quốc Hoàn chỉ ra 7 khoản chi phí sở hữu bất động sản NĐT miền Bắc hay quên

9 khoản chi phí anh chị phải tính khi sở hữu một BĐS miền Nam

Hoàn liệt kê theo thứ tự thời gian từ lúc mua đến lúc bán.

Khoản 1. Phí công chứng, sang tên, lệ phí trước bạ. Khoản này khoảng 0,5% giá trị nhà cho lệ phí trước bạ, cộng phí công chứng 0,1-0,2%, cộng phí thuế đất nếu chuyển mục đích sử dụng. Tổng khoảng 0,7-1% giá mua. Căn 6 tỷ là 42-60 triệu.

Khoản 2. Phí môi giới bên mua nếu có. Phổ biến 1-2% giá nhà. Căn 6 tỷ là 60-120 triệu. Nếu anh chị mua trực tiếp từ chủ thì khoản này bằng 0. Người Bắc mua xa thường phải qua môi giới.

Khoản 3. Lãi vay ngân hàng. Vay 3 tỷ ở lãi trung bình 10% năm trong 3 năm là khoảng 600 triệu lãi. Phần này khấu hao theo công thức ngân hàng, mỗi tháng trả khoảng 28-32 triệu.

Khoản 4. Sửa chữa, nâng cấp, bảo trì. Một căn nhà phố mỗi 3-5 năm phải sơn lại, sửa mái, sửa điện nước. Một căn hộ phải đổi nội thất sau 2-3 năm cho thuê. Chi phí khoảng 50-150 triệu mỗi lần. Trong 3 năm thường có 1-2 lần.

Khoản 5. Tiền quản lý từ xa. Anh chị ở Hà Nội, nhà ở Sài Gòn. Phải có người trông coi. Tự bay vào kiểm tra mỗi quý là 1,5-2 triệu một chuyến đi vé máy bay khứ hồi, cộng khách sạn, xe đi lại. 4 chuyến một năm là 20-30 triệu. Thuê dịch vụ quản lý là 1-1,5 triệu một tháng, một năm là 12-18 triệu.

Khoản 6. Phí quản lý chung cư nếu là căn hộ. Phổ biến 12-18 nghìn đồng mỗi mét vuông một tháng. Căn 70 mét vuông là 840 nghìn đến 1,26 triệu một tháng. Một năm là 10-15 triệu.

Khoản 7. Tiền chênh thuê khi nhà trống. Cho thuê có giai đoạn trống. Trung bình mỗi năm trống 1-2 tháng. Nếu giá thuê 15 triệu thì mất 15-30 triệu thuê hàng năm.

Khoản 8. Phí môi giới bên bán khi anh chị bán lại. Phổ biến 1-2% giá bán. Căn 7 tỷ là 70-140 triệu.

Khoản 9. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng. Hiện hành 2% giá ghi trên hợp đồng. Căn 7 tỷ là 140 triệu. Có cách tối ưu thuế bằng giá ghi thấp hơn nhưng anh chị phải tính rủi ro pháp lý.

Bảng tính áp vào căn nhà của anh Bình

Hoàn dùng dữ liệu thật của anh Bình để minh họa cho anh chị.

Giá mua 6,2 tỷ năm 2023. Vay 2,5 tỷ. Trả tiền mặt 3,7 tỷ.

Cộng các khoản. Phí sang tên trước bạ 50 triệu. Phí môi giới mua 60 triệu (1%). Lãi vay 3 năm 750 triệu. Sửa nhà 80 triệu (sơn lại và đổi cửa). Phí đi lại Hà Nội-Sài Gòn 4 chuyến mỗi năm trong 3 năm là 90 triệu. Phí môi giới bán 70 triệu (1%). Thuế chuyển nhượng 140 triệu.

Tổng chi phí ngoài giá mua là 1,24 tỷ trong 3 năm.

Giá bán hiện 7,0 tỷ. Trừ chi phí ngoài 1,24 tỷ. Trừ tiền gốc đã trả ngân hàng (phần khấu hao) khoảng 180 triệu. Lời thật của anh Bình là khoảng âm 40 triệu.

Hoàn không nói anh Bình mua sai. Hoàn nói tính sai. Anh tưởng lời 800 triệu, thực ra hòa vốn. Nếu cộng cả chi phí cơ hội của 3,7 tỷ tiền mặt gửi tiết kiệm 7% năm là 700-800 triệu lãi, anh thực sự lỗ cơ hội.

Sai lầm thường gặp khi tính chi phí sở hữu

Sai lầm thứ nhất. Chỉ tính giá mua, không tính phí mua. Phí công chứng, trước bạ, môi giới cộng lại đã chiếm 1,5-3% giá mua. Trên căn 6 tỷ là 90-180 triệu ngay từ ngày đầu.

Sai lầm thứ hai. Tính dòng tiền cho thuê ở mức lý tưởng. Anh chị tính 15 triệu một tháng nhân 12 là 180 triệu năm. Quên rằng trung bình mỗi năm trống 1,5 tháng. Tính thật chỉ còn 157 triệu năm.

Sai lầm thứ ba. Bỏ qua chi phí đi lại và quản lý từ xa. Người Bắc mua nhà Nam thường tự bay vào trông coi. Tiền vé máy bay, khách sạn, xe taxi mỗi chuyến 2-3 triệu. Cộng dồn lại không hề nhỏ.

Sai lầm thứ tư. Quên thuế chuyển nhượng khi bán. 2% giá hợp đồng có thể là 100-300 triệu tùy giá nhà. Khoản này lúc bán mới thấy đau.

Sai lầm thứ năm. So sánh với gửi tiết kiệm không tính chi phí cơ hội. Anh chị bỏ 4 tỷ tiền mặt vào mua nhà thay vì gửi 7% năm. 3 năm là 840 triệu lãi. Đây là chi phí cơ hội thật.

Cách Hoàn dạy khách tính trước khi xuống tiền

Hoàn có một bảng tính Excel đơn giản. 9 dòng theo 9 khoản chi phí. Anh chị điền giá mua, lãi vay, thời gian dự định giữ, giá thuê dự kiến. Bảng tự tính ra tổng chi phí sở hữu và lời thật nếu bán ở 3 mức giá khác nhau.

Hoàn gửi bảng này cho khách trước khi đi xem nhà. Khách điền xong là biết căn nào ăn được, căn nào không. Khoảng 30% căn nhà khách đang quan tâm bị loại ngay từ bảng tính, không cần đi thực địa.

Đây là cách bảo vệ tiền của anh chị. Toán xong trước khi cảm xúc đến. Tính sau khi đã yêu căn nhà là không ai chịu loại nữa.

Câu hỏi thường gặp

Câu 1. Em định mua căn 5 tỷ ở Bình Dương cho thuê 18 triệu một tháng. Tỷ suất 4,3% năm có ổn không?

Tỷ suất gộp 4,3% năm là trung bình ở Bình Dương. Nhưng phải trừ khoản 6 (quản lý chung cư nếu là căn hộ), khoản 7 (chênh thuê khi trống), khoản 4 (sửa chữa). Tỷ suất ròng sau trừ thường còn 3-3,5%. Em đối chiếu với lãi vay nếu có để xem dòng tiền dương hay âm.

Câu 2. Em mua nhà Sài Gòn từ Hà Nội, em không tin được người trông coi nào ở đó. Em làm sao?

Bắt đầu bằng người quen tin được, dù không chuyên. Sau 6 tháng có dòng thuê đều thì chuyển sang dịch vụ quản lý chuyên nghiệp giá 1-1,5 triệu tháng. Đừng tự bay vào mỗi tháng, chi phí ăn vào lợi nhuận.

Câu 3. Em bán nhà sau 1 năm có bị thuế cao hơn 2% không?

Không. Thuế chuyển nhượng nhà ở Việt Nam là 2% giá ghi hợp đồng, không phụ thuộc thời gian giữ. Nhưng phí phạt trả nợ vay trước hạn nếu em đang vay có thể là 2-3% số tiền trả trước. Đó mới là khoản cần tính.

Câu 4. Em muốn em gửi bảng tính cho em điền theo căn em đang quan tâm được không?

Được. Em nhắn cho Hoàn căn cụ thể qua zalo, Hoàn gửi file Excel đã tùy chỉnh sẵn theo phân khúc. Em điền 5 phút là ra con số.

Lời cuối từ Hoàn

Anh chị muốn Hoàn gửi bảng tính tổng chi phí sở hữu áp riêng cho phân khúc nhà phố miền Nam, hay muốn Hoàn ngồi lại 30 phút tính trực tiếp căn anh chị đang quan tâm? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay trong ngày.

P.S. Hoàn nói thẳng. Người Bắc mua nhà Nam thường tính lời lỗ kiểu trừ giá mua khỏi giá bán. Hoàn đã thấy 10 khách trong 2 năm qua, 6 người tưởng lời trong khi thực ra hòa vốn hoặc lỗ cơ hội. Anh chị mà bỏ qua bảng tính 9 khoản, 3 năm nữa nhìn lại sẽ hiểu.