SAPO (Excerpt): Anh Dương hỏi tôi: một căn nhà phố cho thuê được 18 triệu một tháng, thì giá hợp lý là bao nhiêu. Câu trả lời có công thức, nhưng công thức không dùng được ở mọi khu. Bài này mổ ra: tỷ suất bao nhiêu là thường, lúc nào áp được, lúc nào không.
CHÚ THÍCH ẢNH ĐẠI DIỆN: Một dãy nhà phố ở Bình Dương – khu có cả hàng cho thuê và hàng để ở, nơi tỷ suất thuê thật sự nói lên điều gì về giá.
Anh Dương nhắn tôi một tin ngắn: “Căn nhà phố 1 trệt 2 lầu, mặt tiền 5m, nở hậu, trong khu dân cư ổn, chủ cho thuê 18 triệu một tháng. Chủ muốn bán 4 tỷ 5. Vậy giá đó rẻ hay đắt hả anh?”
Anh 47 tuổi, chủ xưởng gỗ nhỏ ở Bắc Giang, cầm 3 tỷ gom trong 9 năm. Lần đầu nghĩ đến mua nhà cho thuê ở Nam. Anh không có công thức. Chỉ có cảm giác là 4 tỷ 5 nghe cao.
Tôi gửi anh câu đầu: “Em dùng tiền thuê ra giá là đi đúng hướng. Nhưng con số cần nhìn không phải giá bán – là tỷ suất thuê.”
Tỷ suất thuê là gì
Tỷ suất thuê là tiền thuê một năm chia cho giá bán, ra tỷ lệ phần trăm. Căn 18 triệu một tháng là 216 triệu một năm. Giá bán 4 tỷ 5 thì tỷ suất là 216 chia 4.500, bằng 4,8%.
Con số 4,8% này nói lên hai điều.
Một là: nếu anh mua căn đó bằng tiền mặt, cho thuê, thì mỗi năm thu lại 4,8% giá vốn. Trừ phí quản lý, thuế, sửa chữa, còn khoảng 3,5-4%. Thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm hiện nay một chút.
Hai là: thị trường đang định giá căn đó bằng tỷ suất 4,8%. Nếu tỷ suất chuẩn của khu đó là 4%, thì căn này giá cao hơn thị trường. Nếu chuẩn là 5,5%, thì giá đang rẻ hơn thị trường.
Vấn đề là tỷ suất chuẩn mỗi khu một khác. Không có một con số chung.
Tỷ suất chuẩn theo khu
Qua các cuộc khảo sát ở nhiều khu, tôi thấy có một dải tỷ suất thuê khá ổn định:
Căn hộ chung cư ở trung tâm thành phố lớn – tỷ suất 3-4%. Vì phần giá vốn đã có phần “kỳ vọng tăng giá”. Người mua chấp nhận thuê thấp vì tin giá tăng.
Căn hộ chung cư ở vùng ven – tỷ suất 4,5-5,5%. Thuê tốt hơn, nhưng kỳ vọng tăng giá cũng thấp hơn.
Nhà phố trong dự án vùng ven – tỷ suất 3,5-4,5%. Có giá đất, có đất riêng, nhưng thuê không cao bằng chung cư.
Nhà phố trong khu dân cư cũ, không phải dự án – tỷ suất 4-5%. Giá đất đã cao, tiền thuê không theo kịp.
Nhà phố kinh doanh mặt tiền – tỷ suất 2,5-3,5%. Giá chủ yếu nằm ở quyền kinh doanh, không ở tiền thuê.
Tỷ suất càng thấp thì phần giá vốn càng chứa nhiều kỳ vọng. Tỷ suất càng cao thì giá càng gần giá sử dụng thực tế.
Áp dụng vào căn của anh Dương
Căn 4 tỷ 5, thuê 18 triệu, tỷ suất 4,8%. Nhà phố trong khu dân cư ổn – dải chuẩn 4-5%. Vậy 4,8% nằm trên khoảng giữa dải chuẩn. Căn này không rẻ, không đắt – đúng giá thị trường.
Nhưng câu hỏi quan trọng hơn: với anh Dương, tỷ suất 4,8% có đáng không?
Anh có 3 tỷ. Nếu vay 1,5 tỷ ngân hàng lãi suất 10%, mỗi năm trả lãi 150 triệu. Tiền thuê 216 triệu trừ 150 triệu lãi vay, còn 66 triệu. Chia cho vốn tự có 3 tỷ, là 2,2%. Thấp hơn gửi tiết kiệm.
Vậy nếu anh mua căn này để ăn dòng tiền, con số không ra. Dòng tiền ròng thua tiết kiệm.
Căn này chỉ đáng mua nếu anh tin giá vốn tăng. Mà giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.
Tiền thuê không phải phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.
Tỷ suất thuê để làm gì
Nếu không phải để dự đoán lời, thì tỷ suất thuê để làm gì?
Thứ nhất, nó là bằng chứng có người đang ở. Căn nào không cho thuê được là căn ở khu không có người đến. Tỷ suất 0% là tín hiệu đỏ, dù giá rao bao nhiêu cũng không mua.
Thứ hai, nó là mỏ neo chống bịa giá. Môi giới có thể vẽ ra chuyện tương lai thế nào, nhưng tiền thuê hôm nay là con số có thật. Nhân tỷ suất chuẩn vào tiền thuê, ra giá thị trường hợp lý – không có ai thổi được con số đó.
Thứ ba, nó là lưới an toàn khi anh phải giữ căn lâu hơn dự tính. Nếu đợt bán 3 năm sau không ra giá, anh vẫn có 4-5% tiền thuê để chờ. Căn không cho thuê được thì chờ không nổi.
Thứ tư, nó là thước đo thanh khoản ngược. Khu có người thuê thường cũng là khu có người mua. Căn thuê tốt dễ bán lại hơn căn không ai thuê.
Ba cách tính tỷ suất thuê sai
Khi anh Dương hỏi về tỷ suất, tôi dặn anh đừng tin một con số nếu nó rơi vào ba trường hợp sau.
Một là tiền thuê môi giới nói mà không có hợp đồng. Môi giới hay nói “căn này cho thuê được 20 triệu”. Hỏi đã có người thuê chưa thì “đang tìm”. Căn chưa cho thuê thì chưa có tiền thuê. Tỷ suất tính trên tiền thuê giả là tỷ suất giả.
Hai là tiền thuê một tháng cao đột biến. Có người cho thuê 25 triệu một tháng chỉ 2 tháng rồi hết hợp đồng, sau đó treo mãi không ai thuê. Lấy con số 25 triệu để định giá là sai. Phải lấy tiền thuê trung bình 12 tháng.
Ba là tiền thuê bao gồm nội thất đắt tiền. Có căn cho thuê 22 triệu đã bao giường tủ máy lạnh. Nếu mua về bỏ nội thất đó đi, tiền thuê chỉ còn 16 triệu. Tỷ suất phải tính trên tiền thuê căn trần, không tính trên tiền thuê trọn gói.
Khi tỷ suất cao mà vẫn không nên mua
Có những căn tỷ suất 7-8%, nghe thì hấp dẫn. Nhưng tỷ suất cao đột biến là một dấu hiệu, không phải một lợi thế.
Lý do tỷ suất cao thường là:
Giá bán thấp vì căn đang lỗi. Pháp lý vướng, kết cấu xấu, hoặc đã có tranh chấp. Chủ nhà hạ giá để thoát hàng. Tiền thuê giữ nguyên vì thuê thì không ai hỏi về pháp lý. Tỷ suất cao vì mẫu số nhỏ, không vì tử số tốt.
Hoặc khu đang nguội. Người đến ở ngày càng ít. Tiền thuê còn tạm giữ được vì những người đang thuê chưa chuyển, nhưng giá bán đã rớt. Vài năm nữa, cả tiền thuê lẫn giá bán cùng rớt.
Tỷ suất 5-5,5% là khỏe. Tỷ suất 6-7% là nghi vấn. Tỷ suất trên 7% là có chuyện – phải tìm ra chuyện gì.
Phương pháp này không dùng được khi
Khi khu đó chưa có người đến ở. Đất nền trong khu dự án mới chưa bàn giao thì không có tiền thuê để tính. Không dùng được tỷ suất.
Khi anh mua để ở, không mua để cho thuê. Giá trị sử dụng là chuyện khác với giá trị đầu tư. Tỷ suất chỉ nói về giá trị đầu tư.
Khi căn nằm trong vùng đang sốt. Lúc sốt, giá nhảy mỗi tháng, tiền thuê không theo kịp. Tỷ suất giảm nhanh, nhưng tỷ suất giảm không có nghĩa là căn đó đắt – mà có nghĩa là thị trường đang chạy nhanh hơn tốc độ thuê điều chỉnh.
FAQ
Tỷ suất thuê bao nhiêu là tốt khi mua nhà phố cho thuê?
Nhà phố trong khu dân cư ổn định, tỷ suất chuẩn 4-5%. Dưới 4% là giá đã có kỳ vọng tăng cao, phải chắc chắn khu đó thật sự có đà tăng. Trên 5% là ổn, trên 6% là nghi vấn – phải kiểm pháp lý và tình trạng khu.
Vì sao căn hộ chung cư có tỷ suất thuê cao hơn nhà phố?
Vì giá vốn chung cư thấp hơn so với tiền thuê. Người mua chung cư ít kỳ vọng tăng giá đất riêng – vì không có đất riêng. Nhà phố có đất, phần đất đó không cho thuê được nhưng vẫn tính vào giá bán.
Có nên dùng tiền thuê một năm để dự đoán giá bán sau 5 năm?
Không. Tiền thuê và giá bán không di chuyển cùng tốc độ. Tiền thuê theo thu nhập người dân khu đó, giá bán theo dòng tiền đầu tư đổ vào. Hai thứ khác nhau. Chỉ dùng tỷ suất để kiểm giá hiện tại, không dùng để dự đoán tương lai.
Căn cho thuê 25 triệu một tháng nhưng chủ bán 7 tỷ, có mua không?
Tỷ suất 4,3%. Nghe thì ổn, nhưng phải kiểm hợp đồng thuê có thật không, hợp đồng dài hạn hay ngắn hạn, nội thất bao nhiêu. Nếu bỏ nội thất thuê thật chỉ 18 triệu thì tỷ suất rơi còn 3,1% – không đáng mua.
Nhà phố ở tỉnh có tỷ suất thuê bằng Sài Gòn không?
Không. Tỉnh có thuê thấp hơn 20-30%, nhưng giá đất cũng thấp hơn. Tỷ suất tương đương hoặc cao hơn chút – 4,5-5,5% ở tỉnh. Chỉ khác chỗ: thanh khoản tỉnh kém hơn, muốn bán phải chờ lâu hơn.
Nếu anh chị đang nhìn một căn có tiền thuê và chưa chắc tỷ suất đó nói lên điều gì về giá, nhắn tôi chữ THUÊ qua Zalo. Tôi gửi lại khung 4 bước để tính đúng tỷ suất, lọc tiền thuê giả, và biết lúc nào tỷ suất cao là bẫy chứ không phải lợi thế.
