Em Bình gọi Hoàn hai tháng sau khi mua căn nhà phố Hóc Môn 6,8 tỷ. Em ấy nói giọng ngơ ngác. “Anh Hoàn, em tính căn của em cho thuê 12 triệu tháng, mỗi năm 144 triệu, trừ lãi vay 50 triệu, còn 94 triệu ròng. Nhưng 6 tháng qua em chỉ nhận về tài khoản khoảng 20 triệu. Em không hiểu tiền đâu mất.” Hoàn nghe rồi hỏi lại. “Em có tính chi phí quản lý vào bài toán ban đầu không?” Em ấy im. “Không. Em nghĩ mình quản là tự có mà, đâu có chi phí gì.”
Đây là hiểu lầm to nhất của NĐT Bắc mới vào Nam. Nghĩ mình quản là miễn phí. Sai. Quản từ xa có chi phí thật. 5 khoản. Phải cộng vào bài toán đầu tư từ ngày mua, không phải phát hiện sau. Bài này Hoàn liệt kê đủ 5 khoản kèm ước tính tiền cụ thể để anh chị dựng bài toán đúng.
Chi phí quản lý bất động sản từ xa là gì
Chi phí quản lý bất động sản từ xa là toàn bộ khoản chi mà chủ nhà phải bỏ ra để giữ tài sản vận hành khi không có mặt tại chỗ, gồm chi phí trực tiếp (tiền trả cho người khác) và chi phí gián tiếp (chi phí thời gian, chi phí đi lại, chi phí mất khách). Nhiều NĐT chỉ tính chi phí trực tiếp và bỏ chi phí gián tiếp. Đây là chỗ bài toán đầu tư bị sai.
Ước tính tổng chi phí quản lý từ xa cho một căn nhà phố trung 6 tới 15 tỷ tại HCM khi chủ sống ngoài Bắc rơi vào khoảng 8 tới 14 phần trăm dòng thu năm. Nghe cao. Nhưng đây là con số thực. Ai bảo dưới 5 phần trăm là chưa tính đủ.
Năm khoản chi phí quản lý từ xa
Hoàn xếp theo thứ tự dễ tính nhất tới khó tính nhất.
Khoản một là phí trả cho người tại chỗ hoặc đơn vị quản lý. Tiền công cho người trông coi, thu tiền, kiểm tra định kỳ. Nếu thuê cá nhân, khoảng 500 nghìn tới 1,5 triệu tháng cho một căn, tùy phạm vi công việc. Nếu ủy thác đơn vị chuyên nghiệp, 8 tới 15 phần trăm dòng thu. Nếu chỉ nhờ bạn hoặc bà con hàng xóm giúp, vẫn nên chuẩn bị 300 tới 500 nghìn tháng để quà cảm ơn hoặc tiền cà phê nhờ vả.
Khoản hai là chi phí đi lại bay vào Nam kiểm tra. Trung bình 2 tới 4 chuyến năm cho NĐT sống Bắc. Mỗi chuyến 3 ngày gồm vé máy bay khứ hồi 3 tới 5 triệu, khách sạn 2 tới 3 triệu, ăn uống đi lại 1,5 tới 2,5 triệu. Tổng 6 tới 10 triệu một chuyến. Năm 2 chuyến khoảng 15 triệu, năm 4 chuyến khoảng 30 triệu. Đây là chi phí thật, không phải giả định. Đọc thêm bài về kiểm tra tài sản định kỳ khi ở xa để tính đúng số chuyến bay.
Khoản ba là chi phí công nghệ. Camera 2 tới 3 cái tổng 3 tới 5 triệu tiền thiết bị, khấu hao 3 năm là 1 tới 1,7 triệu năm. Phí lưu trữ mây 1,2 tới 2 triệu năm. App quản lý và ký hợp đồng điện tử khoảng 500 nghìn tới 1 triệu năm. Tổng công nghệ 3 tới 5 triệu năm cho một căn.
Khoản bốn là chi phí bảo trì và sửa chữa. Đây là khoản khó dự đoán nhất. Trung bình cho căn nhà phố 6 tới 15 tỷ, rơi vào 6 tới 12 triệu năm cho sửa lặt vặt và bảo trì cơ bản. Cứ 5 tới 7 năm có một đợt sửa lớn (sơn lại nhà, thay ống nước, thay điện) khoảng 40 tới 80 triệu. Chia đều 5 năm là thêm 8 tới 16 triệu năm. Tổng bảo trì trung bình 14 tới 28 triệu năm.
Khoản năm là chi phí trống. Tháng nào không có khách, chủ nhà mất tiền thuê nhưng vẫn phải chịu lãi vay và thuế đất. Trung bình 8 tới 15 phần trăm dòng thu năm mất vì trống. Với căn cho thuê 15 triệu tháng, dòng thu năm 180 triệu, mất 15 tới 27 triệu vì trống. Đây là chi phí ẩn ít người tính vào từ đầu.
Cộng tổng cho một căn ví dụ
Hoàn dựng bài toán mẫu cho em Bình.
Căn nhà phố Hóc Môn 6,8 tỷ. Cho thuê 12 triệu tháng, dòng thu năm 144 triệu. Lãi vay 4 tỷ với lãi suất 9,5 phần trăm, năm khoảng 380 triệu. Nghe không hợp lý vì lãi vay cao hơn dòng thu. Nhưng đây là căn em Bình vay để giữ tài sản, không phải căn dòng tiền thuần.
Chi phí quản lý từ xa. Người tại chỗ 800 nghìn tháng, năm 9,6 triệu. Đi lại 2 chuyến bay 16 triệu. Công nghệ 3 triệu. Bảo trì 12 triệu. Trống ước tính 12 phần trăm dòng thu 17 triệu.
Tổng chi phí quản lý từ xa 57,6 triệu năm. Chiếm 40 phần trăm dòng thu. Sau khi trừ lãi vay và chi phí quản lý, dòng tiền ròng năm âm 293,6 triệu. Nghe sốc.
Nhưng đây là căn chờ tăng giá vốn, không phải căn dòng tiền. Em Bình phải hình dung đúng bài toán. Dòng tiền âm được bù bằng giá vốn tăng 50 tới 70 phần trăm trong 5 tới 7 năm khi Vành đai 3 thông và khu công nghệ cao dân đến ở đủ. Nếu không hình dung đúng từ đầu, em ấy sốc mỗi tháng nhìn tài khoản.
Cách giảm chi phí quản lý mà không giảm chất lượng
Có 4 cách Hoàn thường dùng.
Cách một là gộp chuyến bay kiểm tra với việc riêng khác. Nếu anh chị có công việc kinh doanh liên quan HCM, đi công tác kết hợp kiểm tra tài sản. Chi phí bay được ghi vào công việc chính, chi phí kiểm tra chỉ còn 1 tới 2 triệu.
Cách hai là gộp nhiều căn cho một người quản. Nếu có 3 căn trong cùng khu vực, thuê một người quản cả 3 với phí 1,5 triệu tháng thay vì thuê 3 người 500 nghìn mỗi người. Vừa rẻ vừa dễ đối chiếu.
Cách ba là đầu tư camera và công nghệ nhiều hơn để giảm chuyến bay. Chi phí công nghệ tăng 2 triệu năm nhưng giảm được một chuyến bay 8 triệu. Lời 6 triệu.
Cách bốn là giảm số ngày trống bằng cách chuẩn bị khách kế tiếp trước hạn hợp đồng. 60 ngày trước khi khách hết hợp đồng, bắt đầu quảng cáo lại, để khách mới vào ngay khi khách cũ ra. Giảm được 15 tới 25 ngày trống mỗi lần thay.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là không tính chi phí quản lý vào bài toán ban đầu. Chỉ tính giá thuê trừ lãi vay. Kết quả là bài toán sai 8 tới 14 phần trăm dòng thu.
Sai lầm hai là tính chi phí trống bằng 0. Không có căn nào lấp đầy 100 phần trăm cả năm. Trung bình 8 tới 15 phần trăm là con số thực. Bỏ qua là bỏ qua một khoản lớn.
Sai lầm ba là tính chi phí bảo trì đều mỗi tháng bằng số nhỏ. Bảo trì có tính chu kỳ. Có tháng 0 đồng, có tháng 15 triệu. Phải chia đều theo năm, đừng chia đều theo tháng.
Sai lầm bốn là bỏ chi phí công nghệ ra khỏi bài toán. Camera, app, hợp đồng số là chi phí thật, không phải quà.
Sai lầm năm là không tách chi phí quản lý ra khỏi chi phí giữ tài sản chờ tăng giá. Hai chi phí này khác bản chất. Chi phí quản lý là chi phí điều hành cho thuê. Chi phí giữ là chi phí giữ tài sản có hay không có khách thuê. Cần rành mạch.
Câu hỏi thường gặp
Tôi có căn không cho thuê, chỉ giữ chờ tăng giá thì chi phí quản lý còn không
Còn. Vẫn có chi phí bay vào kiểm tra, thuế đất, người trông coi cơ bản, và bảo trì tối thiểu. Ước tính khoảng 3 tới 5 phần trăm giá trị tài sản năm cho căn để trống. Cao hơn tưởng.
Nếu tôi thuê đơn vị chuyên nghiệp thì có tiết kiệm không
Tùy quy mô. Nếu có 1 tới 2 căn thì tự làm rẻ hơn. Nếu có 5 căn trở lên thì thuê đơn vị chuyên nghiệp thường tiết kiệm 15 tới 25 phần trăm chi phí quản lý so với tự làm, chưa kể tiết kiệm thời gian. Xem thêm bài về dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp để biết ngưỡng chọn.
Chi phí quản lý có được trừ khỏi thuế thu nhập cho thuê không
Có phần. Chi phí trực tiếp có hóa đơn được trừ. Chi phí đi lại và ăn ở kết hợp việc riêng khó trừ hết. Ghi rõ từng khoản, có hóa đơn, sẽ trừ được nhiều hơn. Kế toán tư vấn cụ thể.
Tôi có nên mua căn dòng tiền cao hơn để bù chi phí quản lý không
Không nên là nguyên tắc chính. Căn dòng tiền cao thường giá vốn tăng chậm. Về lâu dài lãi tổng thấp hơn căn có dòng tiền vừa nhưng giá vốn tăng nhanh. Đọc thêm bài về chọn giữa dòng tiền và giá vốn tăng để hiểu cân bằng.
Kết
Em Bình sau khi Hoàn giúp dựng lại bài toán mới đúng, em ấy hiểu ra dòng tiền âm 24 triệu tháng của em ấy không phải sai lầm. Là cấu trúc của căn chờ tăng giá vốn. Em ấy điều chỉnh nguồn tài chính cá nhân để bù đắp mỗi tháng, đồng thời giảm được chi phí quản lý xuống 45 triệu năm nhờ gộp chuyến bay và tăng camera. Bài toán cân bằng lại. Ba tháng sau em ấy không còn hỏi tiền đâu mất nữa.
Anh chị đang chuẩn bị vào Nam mua căn cho thuê hoặc đã mua, muốn Hoàn dựng bài toán 5 khoản chi phí quản lý cho căn cụ thể của anh chị, hay muốn Hoàn gửi mẫu bảng tính có sẵn công thức để tự dựng. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Nếu bài toán đầu tư của anh chị không có chi phí quản lý, đó không phải bài toán đầu tư. Đó là ước mơ. Ước mơ không cho tiền. Bài toán đủ chi phí mới cho tiền. Sự khác biệt giữa NĐT chín và NĐT non nằm ở chỗ dám nhìn thẳng vào 5 khoản chi phí này ngay từ ngày mua.
