Anh Toản gọi Hoàn tuần trước, giọng phấn khích. Anh vừa chuyển 2 tỷ đặt cọc cho một căn nhà phố ở Đồng Nai sau chuyến đi Nam đầu tiên 3 ngày. Anh xem 5 căn, chọn 1, quyết trong ngày. Hoàn nghe xong hỏi lại. “Anh, em không muốn làm anh cụt hứng, nhưng anh có kiểm sổ đỏ chưa? Có đi vào ban đêm căn đó xem không? Có nói chuyện với hàng xóm không?” Anh Toản im. “Em, anh chỉ đi ban ngày với môi giới. Anh không có thời gian.” Hoàn thở dài. Đây không phải lần đầu Hoàn gặp NĐT Bắc quyết vội trong chuyến đầu tiên rồi hối hận sau 6 tháng.
Bài này Hoàn viết ra cho anh chị nào đang chuẩn bị chuyến đi xem nhà đất thực địa đầu tiên vào Nam. Chuyến đầu tiên quyết 70 phần trăm kết quả 5 tới 7 năm sau. Chuẩn bị đúng thì quyết đúng. Chuẩn bị sai thì quyết vội, hối hận dài.
Đi xem nhà đất thực địa lần đầu là gì
Đi xem nhà đất thực địa lần đầu là chuyến đi vào Nam của NĐT miền Bắc để trực tiếp khảo sát khu vực, xem tài sản cụ thể, gặp môi giới, cảm nhận thị trường, chuẩn bị cho quyết định đầu tư. Đây không phải chuyến du lịch. Cũng không phải chuyến quyết mua ngay. Là chuyến thu thập thông tin để ra quyết định trong 30 tới 60 ngày sau.
Nhiều NĐT Bắc nghĩ chuyến đầu tiên là chuyến quyết mua. Sai. Chuyến đầu tiên là chuyến hiểu thị trường. Quyết mua phải sau khi có đủ dữ liệu và có cân nhắc lạnh, không phải trong lúc còn trong Nam bốc lửa cảm xúc.
Tám việc chuẩn bị trước chuyến đi
Chuẩn bị bắt đầu 2 tuần trước ngày bay. Hoàn liệt kê 8 việc theo thứ tự.
Việc một là xác định rõ ngân sách và mục tiêu. Trước khi bay, ngồi viết ra ngân sách tối đa, mức thoải mái, và mục tiêu đầu tư (dòng tiền, chờ tăng giá, hay hai trong một). Không có mục tiêu là bị dắt đi theo lời khuyên của môi giới.
Việc hai là chọn 2 tới 3 khu vực để tập trung. Không đi 5 tới 7 khu trong 3 ngày. Không kịp và không sâu. Chọn 2 tới 3 khu dựa trên đọc trước qua báo cáo, video, tin tức trong 2 tuần chuẩn bị. Đến nơi tập trung khảo sát sâu.
Việc ba là hẹn 2 môi giới độc lập cho mỗi khu. Không dựa một môi giới. Hai môi giới cùng khu cho anh chị hai góc nhìn. Đối chiếu chéo phát hiện được thông tin không đầy đủ hoặc bị tô hồng.
Việc bốn là in bản đồ khu và ghi chú các điểm quan tâm. Đường vành đai, đường trục chính, khu công nghiệp gần, trường học, chợ, bệnh viện. In A4 để cầm tay khi đi. Điện thoại có thể hết pin.
Việc năm là chuẩn bị checklist các câu hỏi. Danh sách 20 tới 30 câu hỏi. Về pháp lý, về hạ tầng, về dân số, về giá thuê, về khả năng bán lại. Hỏi tất cả môi giới cùng câu, so đáp. Đọc thêm bài về kiểm tra pháp lý bất động sản để có bộ câu hỏi mẫu.
Việc sáu là hẹn 1 thợ xây và 1 luật sư địa phương. Thợ xây đi xem căn cùng anh chị, đánh giá kết cấu, dự chi phí sửa. Luật sư rà pháp lý sổ hồng. Chi phí 500 nghìn tới 2 triệu tùy công việc. Đáng.
Việc bảy là đặt vé máy bay và khách sạn trước 2 tuần. Vé rẻ hơn 40 tới 60 phần trăm so với đặt cận ngày. Khách sạn chọn gần khu vực khảo sát, không phải ở trung tâm. Đi lại dễ hơn.
Việc tám là chuẩn bị tinh thần không quyết trong chuyến đầu. Đây là chuẩn bị quan trọng nhất. Nói trước với vợ chồng: chuyến này thu thập thông tin, không mang tiền cọc theo. Ai không mang tiền theo sẽ không quyết vội được.
Sáu điểm phải nhìn khi đi thực địa
Khi đến khu, có 6 điểm Hoàn muốn anh chị chú tâm.
Điểm một là dòng người thật tại khu. Đi bộ 30 phút vòng khu, đếm người đi trên đường, đếm xe máy chạy qua, đếm cửa hàng đang mở. So với các khu khác. Khu có người thật khác khu chỉ có nhà. Người là cơ sở của thanh khoản.
Điểm hai là hạ tầng đã có gì và đang có gì. Đường đã trải nhựa hay chưa. Điện đã kéo tới hay chưa. Nước máy đã có hay còn giếng khoan. Đây là cơ sở giá vốn hiện tại. Chưa có hạ tầng thì giá đang thấp.
Điểm ba là hạ tầng sắp có trong 2 tới 5 năm. Đường vành đai đang thi công đoạn nào. Trường học sắp mở. Khu công nghiệp mới đang xin phép. Đây là cơ sở giá vốn tương lai. Hỏi 3 nguồn khác nhau (môi giới, dân địa phương, cán bộ xã) để đối chiếu.
Điểm bốn là mức giá thực trên thị trường. Xin 5 tin đăng gần đây trong khu, hỏi giá chốt thực. Không lấy giá rao làm mốc. Chỗ này môi giới hay né. Kiên trì hỏi tới khi có số cụ thể. Nếu có, so giá tin trên các trang lớn với giá môi giới báo. Chênh lệch cho anh chị biết môi giới đang có thái độ tin cậy hay không. Trong khu vành đai 2 tới 3 tại HCM, giá thực thường thấp hơn giá rao 5 tới 15 phần trăm, giá lõi HCM có thể thấp hơn 10 tới 20 phần trăm.
Điểm năm là chất lượng nhà bên trong. Nếu xem nhà cụ thể, kiểm tra nứt tường, ẩm mốc, ống nước, tủ điện, mái. Đi cùng thợ đã hẹn. Ước chi phí sửa nếu mua. Chi phí sửa lớn hơn 5 phần trăm giá bán là căn có vấn đề, cân nhắc kỹ.
Điểm sáu là hồ sơ pháp lý. Xem sổ hồng gốc (không xem bản sao). Kiểm tra chủ đứng tên có phải người bán không. Kiểm tra ngày cấp và nơi cấp. Xem có đang thế chấp không. Đây là bước luật sư đã hẹn hỗ trợ. Không xem pháp lý gốc là mở cửa cho rủi ro mất tài sản.
Đi vào ban đêm ít nhất một lần
Đây là quy tắc riêng Hoàn muốn nhấn. Nếu đã chọn một căn tiềm năng, quay lại vào 7 tới 9 giờ tối. Nhìn khu ban đêm cho biết những gì ban ngày giấu.
Nhìn được số đèn đang bật. Đèn bật ít là dân chưa đến ở thật. Nhìn được tiếng ồn từ nguồn nào. Có quán bia gần đó không. Có xưởng thợ mở đêm không. Có xe container qua liên tục không. Nhìn được ánh sáng công cộng đủ không. Đèn đường tối là nguy cơ trộm cắp.
Đọc thêm bài về xem nhà buổi tối trước khi mua để hiểu cách khai thác thời điểm này.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là quyết mua ngay trong chuyến đầu. Cảm xúc bốc, cầm tiền cọc theo, xuống tiền trong 24 giờ. Sáu tháng sau nhìn lại phát hiện chỗ hở. Đã muộn.
Sai lầm hai là chỉ đi ban ngày với môi giới. Không biết khu ban đêm ra sao. Không nói chuyện với dân địa phương. Không nghe ý kiến trái chiều.
Sai lầm ba là không hẹn luật sư địa phương. Tự đọc sổ hồng, tự đoán pháp lý. Sổ hồng có thể có vấn đề mà mắt thường không thấy. Luật sư 1 tới 2 triệu cho một buổi kiểm là rẻ so với rủi ro tài sản.
Sai lầm bốn là đi quá nhiều khu trong ít ngày. 5 tới 7 khu trong 3 ngày là lướt. Không có căn nào được xem kỹ. Không có thông tin đủ để quyết.
Sai lầm năm là mang tiền cọc theo. Có tiền cọc là tự cho phép mình quyết vội. Không mang tiền cọc là tự bảo vệ khỏi cảm xúc.
Câu hỏi thường gặp
Chuyến đầu tiên nên đi bao lâu
Ba tới bốn ngày. Ít hơn không đủ thời gian sâu ba khu. Nhiều hơn mệt và mất tiền khách sạn. Ba ngày là điểm ngọt.
Có nên đi cùng vợ hoặc chồng không
Nên. Hai người nhìn hai góc, phát hiện được nhiều điểm hơn một người. Đặc biệt vợ chồng đầu tư chung, phải cùng ra quyết định lớn. Đi cùng để cùng chịu trách nhiệm.
Nếu tôi thấy căn ưng ý trong chuyến đầu thì làm gì
Xin số môi giới, xin bản sao sổ hồng, chụp ảnh kỹ, ghi lại các điều khoản đang được đề nghị. Về Bắc trong 24 giờ. Nghĩ lạnh 7 tới 14 ngày. Nếu vẫn thấy đúng thì quay vào Nam đợt hai để đặt cọc, không phải đặt trong chuyến đầu.
Chi phí chuyến đi thực địa lần đầu bao nhiêu
Vé máy bay 3 tới 5 triệu khứ hồi. Khách sạn 3 đêm 2 tới 4 triệu. Ăn uống đi lại 2 tới 3 triệu. Thợ xây và luật sư 1,5 tới 3 triệu. Tổng 10 tới 15 triệu. Rẻ so với rủi ro mua sai vài trăm triệu tới vài tỷ. Xem thêm bài về khoảng cách di chuyển ở Sài Gòn để hiểu chi phí đi lại giữa các khu.
Kết
Anh Toản sau khi Hoàn giúp phân tích lại căn đã cọc, may mắn phát hiện sổ hồng có ghi chú thế chấp chưa giải chấp. Anh dừng giao dịch, mất 200 triệu tiền cọc do đơn phương hủy nhưng giữ được 8,3 tỷ tổng giá trị. Anh chuẩn bị chuyến thứ hai theo bài Hoàn hướng dẫn, 3 ngày trong khu Bình Chánh và Đồng Nai. Lần này không mang tiền cọc, không quyết trong chuyến. Về Bắc 12 ngày, quyết mua căn khác trong khu Bình Chánh giáp vành đai 3, giá vốn hợp lý và pháp lý sạch. Bài toán chạy đúng.
Anh chị đang chuẩn bị chuyến đi Nam đầu tiên, muốn Hoàn gửi checklist 8 việc chuẩn bị và 30 câu hỏi mẫu để đi thực địa, hay muốn Hoàn giới thiệu luật sư và thợ xây tin cậy tại khu vực dự định. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Chuyến đầu tiên là chuyến định hình cả cách anh chị nhìn thị trường Nam sau này. Chuẩn bị kỹ thì học được nhiều, quyết đúng ở đợt hai. Chuẩn bị vội thì học ít, quyết vội ở đợt một, hối hận 3 tới 5 năm. Chọn chuẩn bị kỹ. Không có đợt sau nếu chuyến đầu đã mất tiền.
