Chị Nhung nhắn Hoàn qua Zalo, kèm ảnh chụp một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng bìa hồng. Chị hỏi, “Em ơi, sổ này đủ để tôi ký cọc chưa?”
Chị Nhung 41 tuổi, ở Hà Nội, vốn 10 tỷ, đang tính mua nhà phố Bình Chánh cho thuê. Người bán là một môi giới quen của bạn chị, uy tín, không có gì phải nghi.
Hoàn trả lời chị một câu. “Chị Nhung ơi, sổ này thật hay không, ảnh không nói được. Chị phải cầm bản gốc, để tận tay, và cầm ra Văn phòng đăng ký đất đai đối chiếu.”
Chị Nhung im lặng một lúc. Rồi hỏi, “Ảnh chụp không đủ à em?”
Không đủ. Trong 15 năm nghề, Hoàn đã 3 lần thấy ảnh chụp giấy tờ đã qua chỉnh sửa. Một lần là sổ hồng bị chỉnh số thửa. Một lần là giấy phép xây dựng bị chỉnh diện tích. Một lần là biên bản nghiệm thu bị chỉnh ngày. Đọc trên ảnh nhìn bình thường. Cầm bản gốc, đối chiếu, mới thấy sai.
Vì sao ảnh chụp giấy tờ không đủ để ra quyết định
Có 4 lý do.
Một, công nghệ chỉnh ảnh giờ dễ. Một người biết Photoshop cơ bản có thể sửa được số thửa, số tờ, ngày cấp trong 5 phút. Nhìn ảnh không phát hiện được.
Hai, ảnh không nói được giấy có bị làm giả hoàn toàn không. Có bộ giấy in bằng máy tính, dán tem, đóng dấu giả, chụp ảnh lên nhìn không khác giấy thật. Chỉ cầm bản gốc mới sờ được chất giấy, mực in, dấu nổi.
Ba, ảnh không nói được giấy có bị thế chấp, phong tỏa, hay cấm chuyển nhượng không. Thông tin đó không in trên mặt giấy, phải tra tại Văn phòng đăng ký đất đai bằng bản gốc hoặc bản trích lục có xác nhận.
Bốn, ảnh không nói được người đưa ảnh có phải là chủ sở hữu thật không. Có nhiều ca chủ sở hữu vắng nhà, người khác cầm sổ đi bán, chủ về không biết. Chỉ khi gặp mặt chủ, đối chiếu chứng minh nhân dân với sổ, mới xác định được.
Bốn lý do này ép mình một việc. Phải xem bản gốc, tận tay.
Giấy tờ phải xem bản gốc khi mua nhà là gì
Giấy tờ phải xem bản gốc khi mua nhà là danh sách các loại giấy tuyệt đối không được ra quyết định trên ảnh chụp, bản photo, hay bản scan, phải cầm tận tay bản in trực tiếp từ cơ quan cấp, đối chiếu tại nơi cấp hoặc nơi lưu trữ chính thức.
Danh sách này có 7 loại. Hoàn đi qua từng cái.
7 loại giấy tờ bắt buộc xem bản gốc
1 — Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Còn gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ. Bản gốc phải có 4 dấu hiệu. Giấy có dấu nổi của cơ quan cấp, sờ tay biết. Con dấu đỏ tươi, không mờ, không tẩy xóa. Có ảnh của chủ sử dụng đúng người đang đưa giấy. Có phần cập nhật ở trang cuối ghi lịch sử biến động.
Không phải chỉ xem, mà phải cầm ra Văn phòng đăng ký đất đai địa phương, xin trích lục thông tin. Trích lục cho biết sổ này có bị thế chấp, phong tỏa, hay đang có tranh chấp không. Chi phí trích lục 100 đến 200 nghìn, làm trong ngày.
2 — Giấy phép xây dựng
Với nhà đã có công trình xây dựng. Bản gốc do UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp. Phải cầm bản in trực tiếp, không phải bản photo công chứng.
Đối chiếu 3 mục. Số giấy phép có khớp với hồ sơ Sở Xây dựng không. Diện tích, số tầng, chiều cao được phép xây có khớp thực tế không. Ngày cấp và thời hạn còn hiệu lực không.
Nhà xây sai giấy phép rất phổ biến ở phía Nam. Xây vượt tầng, xây tràn ranh, không xin cấp bổ sung. Mua vào là ôm rủi ro pháp lý.
3 — Biên bản nghiệm thu và hoàn công
Với nhà đã xây xong. Bản gốc gồm biên bản nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, và giấy chứng nhận hoàn công.
Hai giấy này quyết định nhà có được coi là hợp pháp không. Không có hoàn công, sổ hồng sau này khó ra, hoặc ra không kèm nhà, chỉ kèm đất. Bán lại giá thấp hơn 15 đến 25%.
4 — Hợp đồng mua bán gốc của chủ sở hữu
Chủ sở hữu mua nhà từ đâu, bao giờ, giá bao nhiêu. Bản gốc hợp đồng mua bán ký với chủ cũ hoặc với CĐT.
Đọc kỹ 3 điều. Bên bán trong hợp đồng gốc có phải là chính người đang đứng tên sổ hồng không. Giá ghi trong hợp đồng gốc có hợp lý với thời điểm mua không. Có ghi chú gì bất thường không, ví dụ điều kiện hạn chế chuyển nhượng.
Nếu chủ mới đây mới sang tên, mà không có hợp đồng gốc rõ ràng, dừng lại tra tiếp.
5 — Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của chủ
Không phải để hình thức. Phải đối chiếu 3 mục.
Ảnh trên chứng minh với người đang đứng trước mặt. Họ tên trên chứng minh với họ tên trên sổ hồng. Số chứng minh trên sổ hồng với số chứng minh hiện tại.
Trường hợp chủ đã đổi chứng minh, phải có văn bản xác nhận thay đổi số chứng minh, do công an cấp.
6 — Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Bước này bị bỏ nhiều nhất. Nhưng cực quan trọng.
Nếu chủ sở hữu đã kết hôn, nhà mua trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung, cần cả vợ và chồng ký. Nếu chỉ có chồng ký, vợ về sau có thể kiện, giao dịch bị vô hiệu.
Yêu cầu giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do UBND cấp, và nếu có vợ hoặc chồng, mời cùng ra công chứng.
7 — Văn bản đủ điều kiện huy động vốn (với dự án hình thành trong tương lai)
Áp dụng khi mua căn hộ hoặc nhà phố dự án chưa hoàn thiện.
Văn bản này do Sở Xây dựng cấp, xác nhận dự án đủ điều kiện bán căn hộ hình thành trong tương lai. Không có văn bản này, mọi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn đều đứng ngoài luật.
Yêu cầu bản gốc hoặc bản có xác nhận sao y từ Sở Xây dựng, không phải bản in từ máy CĐT.
!Chuyên gia BĐS Trần Quốc Hoàn – 7 loại giấy tờ phải xem bản gốc khi mua nhà miền Nam
Sai lầm thường gặp khi kiểm giấy tờ
Người mua ở xa hay mắc 5 sai lầm.
Một là ra quyết định trên ảnh chụp. Đây là sai lầm bị lừa nặng nhất trong 3 năm qua ở phía Nam. Ảnh chụp không đủ, phải cầm bản gốc.
Hai là chấp nhận bản photo công chứng thay bản gốc. Công chứng chỉ xác nhận bản photo giống bản gốc tại thời điểm đó, không xác nhận bản gốc là thật, và không xác nhận tình trạng hiện tại. Vẫn phải ra Văn phòng đăng ký đất đai trích lục.
Ba là bỏ qua giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Rủi ro pháp lý rất cao nếu có tranh chấp tài sản chung sau này.
Bốn là tin miệng chủ về việc “nhà đã hoàn công”. Không có giấy hoàn công cầm tay, coi như chưa hoàn công.
Năm là ký cọc trước, xin giấy tờ sau. Đây là mô hình bên bán ép áp lực. Không ký cọc khi chưa xem đủ 7 loại giấy tờ bản gốc. Tiền cọc mất được, tài sản mắc kẹt không mất được.
Câu hỏi thường gặp
1. Tôi ở Hà Nội, không vào Nam thường xuyên được, làm sao xem giấy tờ bản gốc?
Có 3 cách. Một, chọn một chuyến vào Nam duy nhất để làm bước này, mọi hồ sơ xem trong chuyến đó. Hai, thuê luật sư địa phương đi xem thay, chi phí 3 đến 5 triệu một bộ hồ sơ. Ba, thuê đại diện người mua làm cả 7 loại giấy tờ và trích lục ở cơ quan cấp. Không có cách “xem qua ảnh cho tiện”, cách đó không tồn tại.
2. Nếu chủ nhà không cho tôi cầm bản gốc mà chỉ cho xem tại nhà, có được không?
Được, nhưng phải xem trực tiếp bằng mắt và tay, không chỉ đọc qua ảnh. Chụp bản gốc trong lúc gặp mặt để lưu lại. Và sau đó vẫn phải đi cùng chủ ra Văn phòng đăng ký đất đai để trích lục. Nếu chủ không đồng ý cùng ra trích lục, đó là dấu hiệu đáng nghi.
3. Với căn hộ chung cư, có cần xem giấy phép xây dựng và hoàn công không?
Với căn hộ đã bàn giao, chưa có sổ hồng riêng, phải xem giấy phép xây dựng và văn bản nghiệm thu công trình của CĐT. Với căn hộ đã có sổ hồng riêng, chỉ cần xem sổ hồng và trích lục. Nhưng vẫn nên hỏi CĐT về tình trạng ra sổ hồng của các căn khác trong dự án.
4. Nếu người bán là môi giới quen của bạn, tôi có cần làm hết 7 bước này không?
Có. Quen biết không thay được kiểm tra pháp lý. Người quen bán được là quen môi giới bán, không phải chính chủ. Chính chủ mới là người ký, và chính chủ có thể là người mình chưa từng gặp. Không có ngoại lệ vì quen biết.
Cây cầu Hoàn muốn bắc cho anh chị
Anh chị đang cầm 8 đến 20 tỷ, muốn mua nhà phố hoặc căn hộ đã có sổ ở phía Nam. Anh chị hiểu vốn của mình quan trọng, và không sẵn sàng đặt cược trên một tờ ảnh chụp.
Hoàn đã viết một checklist một trang, gọi là Checklist 7 giấy tờ mua nhà miền Nam, kèm chỗ nào tra, chi phí trích lục bao nhiêu, thời gian bao lâu. Đây là bản Hoàn phát cho khách trước mỗi chuyến vào Nam thẩm định.
Anh chị muốn Hoàn gửi Checklist 7 giấy tờ qua email, hay muốn Hoàn dành 30 phút gọi trực tiếp để nghe 1 hồ sơ cụ thể anh chị đang xem và soi giúp?
Nhắn Hoàn một câu ngắn ghi rõ khu vực và loại tài sản đang xem. Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bước xem giấy tờ bản gốc không phải là mất tiền cọc, mà là mua phải nhà bị tranh chấp về sau, đúng lúc mình muốn bán để dùng tiền cho việc khác. Tài sản đứng tên nhưng bán không được là dạng chôn vốn đau nhất. Không ai muốn ở tuổi 50 phải đi kiện tụng vì một tờ giấy không kiểm.
