Chị Linh ngồi đối diện Hoàn ở quán cà phê đường Tôn Đức Thắng sáng thứ Năm.
Trên bàn có 2 tờ booking. Cùng dự án ở Quận 8, cùng tháp, cùng diện tích 68 mét vuông 2 phòng ngủ. Một tầng 6, giá 2,55 tỷ. Một tầng 24, giá 2,84 tỷ.
Chị nói: “Sale ép chị chốt trong tuần này. Tầng 24 view sông, tầng 6 view nội khu. Chị muốn cho thuê. Lệch giá 290 triệu. Chị chọn tầng nào?”
Hoàn không trả lời tầng. Hoàn hỏi: “Khách thuê 13–15 triệu một tháng ở quận 8 ưu tiên gì nhất khi đi xem căn?”
Chị Linh trầm ngâm 1 phút.
“Chị… chị chưa hỏi câu đó bao giờ.”
Chị Linh là ai
Chị Linh 43 tuổi, người Hải Dương. Vợ chồng làm ngành in ấn ngoài Bắc gần 20 năm. Tổng tài sản khoảng 8 tỷ. Hai con đã vào đại học, một cháu đang học Bách Khoa Hà Nội, một cháu chuẩn bị vào lớp 12.
Năm 2025 chị đã mua thử 1 căn hộ trung cấp ở Bình Tân, 2,2 tỷ, hiện cho thuê 11 triệu/tháng. Đây là căn thứ hai. Chị muốn đa dạng vùng, thử thêm Quận 8 vì gần Quận 1 hơn.
Mục tiêu của chị rõ ràng. Cho thuê đều, giữ 5–7 năm. Không bán trong ngắn hạn. Tỷ suất gross mong muốn 5,5% trở lên.
Lúc đứng trước hai tờ booking, chị nghĩ tầng cao chắc cho thuê được nhiều tiền hơn. Sale cũng đẩy hướng đó.
Nhưng câu Hoàn hỏi làm chị khựng lại.
Tâm lý khách thuê căn hộ ở TP.HCM khác Hà Nội
Hoàn đã đi soi cho hơn 30 NĐT Bắc đầu tư căn hộ TP.HCM trong 4 năm gần đây. Có một quan sát chung.
Người Bắc khi đứng trên tầng cao TP.HCM nhìn xuống cảm giác như đang đứng trong một bộ phim. Họ thích. Họ nghĩ khách thuê cũng thích.
Khách thuê thì khác.
Khách thuê 10–15 triệu một tháng ở Sài Gòn hầu hết là dân văn phòng, cặp đôi mới cưới, gia đình trẻ. Họ đi làm 8–9 giờ sáng, về 6–7 giờ tối. Họ đi thang máy 2 lần một ngày.
Cái họ quan tâm theo thứ tự thật: (1) gần nơi làm hoặc gần tuyến xe bus, (2) thang máy không phải chờ quá 90 giây, (3) yên tĩnh để ngủ, (4) view.
View đứng vị trí số 4. Không phải số 1.
Tầng cao có 2 vấn đề khách thuê không thích nhưng NĐT Bắc không tính được khi mua.
Một — Chờ thang máy.
Tháp 30 tầng có 4 thang máy. Giờ cao điểm 7h30–8h30 sáng, người tầng 24 phải chờ thang máy trung bình 3–6 phút. Người tầng 6 chờ 30 giây hoặc đi bộ xuống.
3–6 phút mỗi sáng nhân với 22 ngày làm việc = 1–2 giờ một tháng chỉ để chờ thang máy. Khách thuê có nhận ra cảm giác đó sau 1 tháng đầu tiên.
Hai — Phí thang máy + phí dịch vụ cao hơn cảm giác.
Tầng càng cao, một phần khách thuê cảm thấy “phí dịch vụ chung cư đắt vô lý cho cái thang máy” dù phí thực tế đồng đều.
Bằng chứng từ giá thuê thật
Hoàn đối chiếu giá thuê của 8 dự án căn hộ trung cấp ở TP.HCM trong 18 tháng vừa rồi, các căn cùng diện tích, cùng tháp, khác tầng. Quan sát chung như sau.
Tầng 3–7 (tầng thấp): giá thuê 100% (chuẩn).
Tầng 8–15 (tầng trung): giá thuê 102–105% (cao hơn nhẹ).
Tầng 16–22 (tầng cao trung): giá thuê 105–110%.
Tầng 23–30 (tầng cao có view): giá thuê 110–115%.
Tức là từ tầng 6 lên tầng 24, giá thuê tăng tối đa 10–15%. Trên căn 13 triệu/tháng thì tăng 1,3–2 triệu/tháng.
Nhưng giá MUA chênh khoảng 290 triệu (11,4%).
Vậy là giá mua chênh cao hơn giá thuê chênh.
Lấy ví dụ chị Linh.
Phương án A — tầng 6: giá vốn 2,55 tỷ, thuê 13 triệu/tháng, tỷ suất gross 6,1%/năm.
Phương án B — tầng 24: giá vốn 2,84 tỷ, thuê 14,5 triệu/tháng, tỷ suất gross 6,1%/năm.
Cùng tỷ suất.
Nhưng phương án A chỉ cần 2,55 tỷ, dư 290 triệu để làm gì khác.
Đó là khác biệt thật.
Lý do thật: sao tầng cao bán lại tốt hơn
Có 1 lý do tầng cao vẫn được nhiều NĐT chọn. Đó là thanh khoản bán lại.
Tầng cao có view đẹp dễ bán cho người ở thật hơn. Người mua để ở (chiếm 60–70% giao dịch mua chung cư trung cấp TP.HCM) thường chọn tầng theo cảm xúc. Tầng cao bán nhanh hơn tầng thấp khoảng 30–60 ngày trên cùng giá.
Tầng cao cũng giữ giá tốt hơn tầng thấp khi thị trường đi xuống. Mức chênh 5–8% giữa hai tầng vẫn được duy trì.
Nhưng chị Linh không bán trong 5–7 năm. Chị tối ưu dòng tiền cho thuê. Vậy lợi thế thanh khoản này không cấp thiết.
Nguyên tắc của Hoàn — chọn tầng theo mục tiêu
Hoàn chia ra 3 nhóm mục tiêu rõ.
Nhóm 1 — Tối ưu dòng tiền cho thuê, không bán trong 5 năm: chọn tầng 5–12.
Lý do: giá mua thấp, giá thuê chỉ thiệt nhẹ, thang máy nhanh, đi bộ xuống được khi mất điện, khách thuê ưu tiên. Tỷ suất gross thường cao nhất danh mục.
Nhóm 2 — Vừa cho thuê vừa giữ giá 5–8 năm rồi bán cho người ở: chọn tầng 14–22.
Lý do: cân giữa giá thuê và giá bán. View đủ dùng. Không tốn quá nhiều vốn.
Nhóm 3 — Mua để ở thật / đặt cảm xúc cao hơn dòng tiền: chọn tầng 23 trở lên nếu có view sông, view công viên.
Lý do: trải nghiệm ở thật khác hẳn. Đáng tiền cho người ở chính.
Vài chi tiết NĐT Bắc thường bỏ qua
Hoàn liệt thêm 4 chi tiết về tầng mà khi soi căn cần kiểm tra:
Một — Tầng kỹ thuật. Mỗi tháp có 1–2 tầng kỹ thuật chứa máy bơm, máy nước nóng, máy lọc. Tầng ngay trên hoặc dưới tầng kỹ thuật ồn hơn các tầng khác 5–10 decibel. Khách thuê hay than phiền sau 2 tháng. Tránh.
Hai — Tầng dịch vụ (gym, hồ bơi). Tầng ngay trên hồ bơi và gym ẩm hơn các tầng khác. Mùa mưa Sài Gòn thấy rõ. Tránh.
Ba — Tầng số 4 và 13. Một số tháp người mua Việt Nam tránh số 4. Người mua Trung Quốc và Tây tránh số 13. Nếu mua tầng này được giảm 3–6%, đáng cân nhắc. Khách thuê thường không quan tâm số.
Bốn — Tầng penthouse. Tầng cuối thường có chi phí điều hòa cao hơn 15–25% vì hấp nhiệt mái. Khách thuê tinh thường phát hiện ra trong tháng 5–6 nóng nhất. Tránh.
Tham khảo nhanh các dự án ở TP.HCM hiện tại
Trong các dự án căn hộ trung cấp HCM cho thuê tốt mép Vành đai 3 (Bình Tân, Quận 8, Quận 12, Quận 7 mép xa), tầng vàng cho thuê thường là tầng 6–10. Đây cũng là tầng các NĐT Bắc Hoàn đã làm việc cùng chọn nhiều nhất trong 12 tháng qua.
Một số dự án ven sông Sài Gòn ở Quận 7, Bình Thạnh, Quận 2 cũ có view xa, tầng vàng là tầng 14–18. Giá chênh đáng để trả vì view sông giữ giá 10 năm.
Tham khảo cách phân tích phân khúc tương tự ở bài Căn hộ trung cấp cho thuê: dòng tiền đều cho người mới và Căn hộ studio cho người độc thân Nam tiến thuê.
Chị Linh đã quyết định
Sau 2 giờ phân tích, chị Linh chọn tầng 6 giá 2,55 tỷ.
290 triệu dư ra, chị để vào quỹ dự phòng sửa chữa và 2 tháng tiền thuê đệm khi đổi khách. Đây là khoản đệm mà NĐT căn hộ ở xa hay thiếu.
Sau khi nhận căn 6 tháng, chị cho thuê được 12,8 triệu/tháng (thấp hơn dự kiến 13 triệu 1 chút do thị trường tháng đó chậm). Tỷ suất gross thực = 6,0%, đúng kế hoạch.
Chị nhắn cho Hoàn cuối tháng đó.
“Hoàn ơi, lần đầu chị thấy mình quyết bằng đầu chứ không phải bằng cảm xúc của sale.”
Sai lầm thường gặp
Một, đồng nhất tầng cao với tỷ suất cao. Sai. Tầng cao có giá thuê cao hơn nhẹ nhưng giá mua đắt hơn nhiều. Tỷ suất thường tương đương hoặc thấp hơn.
Hai, tin “view sông cho thuê dễ hơn”. View sông giúp BÁN dễ hơn, không giúp thuê dễ hơn. Khách thuê 13 triệu/tháng không trả thêm 30% giá thuê chỉ vì view.
Ba, không xem tầng kỹ thuật và tầng dịch vụ. Hai loại tầng này ảnh hưởng đời sống thật khách thuê. Khách phàn nàn → tăng tỷ lệ đổi khách → tăng thời gian trống → giảm tỷ suất gross thực.
Bốn, chọn tầng mà sale nói “đẹp”. Sale ép tầng cao vì hoa hồng cao hơn. Quyết định của em phải nằm ngoài lời sale.
Năm, mua trong cùng 1 tháp 2 căn cùng tầng. Đa dạng phải đa dạng. Hai căn cùng tháp cùng tầng là cùng rủi ro thanh khoản, cùng rủi ro hỏng thang máy, cùng rủi ro khách thuê đổi gu.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em mới đầu tư căn hộ lần đầu, vốn 2 tỷ thì chọn tầng nào ở Bình Tân?
Tầng 6–10. Giá vào thấp, thuê được đều cho dân văn phòng, gia đình trẻ. Khi nào em đã đứng vững 2 năm, đa dạng thêm căn 2 ở tầng 14–18 dự án khác.
Hỏi: Anh chị 50 tuổi mua căn hộ cao cấp 8 tỷ Quận 2 cho con ở khi học đại học, chọn tầng nào?
Mua để ở thật, anh chị chọn theo cảm xúc và view được. Tầng 18–25 view sông, view công viên đáng tiền. Trải nghiệm sống của con là yếu tố trên hết.
Hỏi: Tầng nào tệ nhất tránh không mua?
Tầng kỹ thuật, tầng ngay trên hồ bơi, tầng penthouse trừ khi giá đặc biệt rẻ. Tầng 2–4 trong một số tháp bị bụi đường, ồn xe, đèn pha xe vào ban đêm. Soi tận tay 1 lần buổi tối trước khi xuống tiền.
Hỏi: Chung cư HCM cho thuê tầng nào có giá thuê tăng nhanh nhất khi thị trường lên?
Tầng 14–22 view đẹp tăng nhanh nhất khi thị trường lên (5–8% sau 12 tháng nóng). Tầng thấp ổn định, ít biến động. Nếu em chọn ổn định dòng tiền, tầng thấp lợi. Nếu em chọn tăng giá thuê nhanh, tầng trung-cao có view đáng.
Câu vàng cho chị Linh
Khách thuê không thuê view của em.
Khách thuê thuê thang máy nhanh, thuê yên tĩnh, thuê gần nơi đi làm.
View là thứ chỉ em và sale nhìn thấy. Khách thuê nhìn thấy hóa đơn thuê hàng tháng.
Chốt lại cho NĐT Bắc đang chọn tầng
Trước khi chọn tầng, viết ra 1 dòng mục tiêu. “Tối ưu dòng tiền” hay “tối ưu giá bán” hay “tối ưu trải nghiệm ở”. Mục tiêu khác nhau dẫn đến tầng khác nhau. Chọn 1 mục tiêu, không chọn 3.
Anh chị muốn Hoàn gửi bảng so sánh tỷ suất gross 3 tầng (thấp/trung/cao) tại 5 dự án căn hộ trung cấp HCM cho thuê đang hot, hay muốn Hoàn dẫn anh chị đi soi tận tay 2 căn cùng tháp khác tầng để cảm nhận khác biệt thật?
P.S. — Anh chị mà đã đặt cọc tầng cao theo lời sale rồi đọc bài này, đừng hoảng. Tính lại 3 con số. Một, giá thuê thực sau khi căn lên ở 6 tháng. Hai, chi phí đệm trống giữa khách. Ba, tổng dòng tiền 5 năm. Nếu số ra vẫn 6% gross trở lên, giữ tiếp. Nếu dưới 5%, gọi cho Hoàn trước khi xuống bước 2.
